Location meublée ou nue : laquelle vaut le plus le coup ?

Votre futur locataire arrivera-t-il avec ses cartons ou seulement avec sa brosse à dents ? En meublé, vous visez des loyers plus élevés et une fiscalité potentiellement plus avantageuse, en échange d’une gestion plus suivie. En nu, vous misez sur des locataires qui posent leurs valises pour des années. La réponse dépend surtout de votre projet et du temps que vous voulez y consacrer. On fait l’état des lieux ensemble ?

Location meublée VS location nue : quelles différences ?

En meublé, votre locataire type est un étudiant ou un salarié en mission qui arrive avec sa valise. Il doit pouvoir dormir et se préparer à dîner dès le premier soir, d’où une liste minimale de meubles fixée par la loi.

En nu, vous accueillez plutôt une famille ou un couple qui s’installe avec ses meubles pour plusieurs années a priori. Et forcément, d’autres règles s’appliquent, pour le bail comme pour la fiscalité. Concrètement :

Rentabilité : laquelle rapporte le plus en 2026 ?

Location nue

À bien comparable, le loyer est généralement moins élevé, puisque votre locataire arrive avec ses meubles. En échange, le bail court sur 3 ans minimum et vous pouvez espérer limiter les changements de locataire.

Location meublée

Le loyer est généralement plus élevé, puisqu’il inclut le mobilier et les équipements. L’achat et le renouvellement de ces meubles restent à votre charge, sur la base de la liste minimale fixée par décret.

Autre revers de la médaille, le bail d’un an renouvelable peut favoriser une rotation plus fréquente. Un locataire qui part, c’est parfois quelques semaines de vacance locative, ces périodes où le logement reste vide.

La fiscalité pèse aussi dans la balance, on y revient juste après.

Que disent les chiffres ?

Selon une étude de Lodgis réalisée en 2025, un même appartement parisien affichait un rendement net de 4,8 % en meublé, contre 3,7 % en nu. Chez vous, le résultat dépendra du prix d’achat, des loyers du quartier, de vos charges et des mois de vacance. Le plus sûr reste de calculer votre rendement net dans les deux scénarios, puis de voir si le jeu en vaut la chandelle.

Location nue ou meublée : qui gagne avec la fiscalité en 2026 ?

Vos impôts peuvent grignoter une bonne part de vos loyers. Le meublé bénéficie d’avantages fiscaux intéressants, mais le résultat dépend du régime choisi et de la durée de détention du bien.

Location nue

Avec le régime micro-foncier

• Abattement de 30 %, vous êtes donc imposé sur 70 % de vos loyers.
• Accessible si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, sous réserve des conditions d’éligibilité au régime.

Avec le régime réel

• Déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…).
• Si vos charges dépassent vos loyers, la partie du déficit foncier qui ne provient pas des intérêts d’emprunt peut, sous conditions, réduire votre revenu global dans la limite habituelle de 10 700 € par an.
• Le régime réel classique ne permet pas d’amortir le logement. Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) introduit toutefois cette possibilité, sous conditions, pour certains logements en bâtiment collectif, dans le neuf ou l’ancien avec d’importants travaux. Ils doivent avoir été acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, puis loués nus en résidence principale pendant au moins 9 ans, avec des plafonds de loyers et de ressources.

Location meublée

Avec le régime micro-BIC

• Location classique (hors tourisme) et meublé de tourisme classé : abattement de 50 % dans la limite de 83 600 € de recettes par an pour les revenus 2026.
• Meublé de tourisme non classé (une annonce Airbnb non classée, par exemple) : abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes par an.

Avec le régime réel

• Amortissement du bâtiment (hors terrain) et du mobilier, toujours possible dans les limites fiscales applicables.
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers fiscalement déduits en LMNP sont pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui peut alourdir l’impôt. Le mobilier et certains logements en résidences services prévus par la loi échappent à cette règle.

Dernier détail, les loyers en location meublée non professionnelle (LMNP) perçus depuis le 1er janvier 2026 sont soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % en location nue.

Abattements micro-foncier et micro-BIC en 2026.

Ce calcul donne un ordre d’idée. Vos charges déductibles ou les travaux prévus peuvent le faire bouger, alors adaptez-le à votre situation.

Finalement, en micro, la location meublée classique profite d’un abattement plus généreux, avec 50 % contre 30 % en nu. Au régime réel, l’amortissement peut encore creuser l’écart. De son côté, la location nue a gagné un atout en 2026 avec le dispositif Jeanbrun, qui ouvre l’amortissement à certains appartements neufs ou rénovés.

L’avantage du meublé se paie en partie à la revente. Pour toute vente réalisée depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, c’est-à-dire le gain réalisé à la revente, y compris ceux pratiqués avant cette date (loi de finances pour 2025 n° 2025-127 du 14 février 2025). Plus vous gardez le bien longtemps, plus les abattements pour durée de détention allègent la note. Au-delà de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.

Location nue ou meublée, ne sous-estimez pas le DPE de votre bien

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) note la consommation d’un logement de A à G. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus aux critères de décence énergétique pour un bail d’habitation signé, renouvelé ou reconduit en France métropolitaine, en nu comme en meublé. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034 (source : Service-Public, critères de décence énergétique).

Une passoire thermique se négocie parfois moins cher, mais les travaux peuvent vite faire grimper la note. Faites chiffrer la rénovation avant de signer et intégrez-la à votre plan de financement.

Location meublée ou nue : quel choix selon votre profil investisseur ?

Selon la ville et le locataire que vous visez

Tout commence par la demande locale. Avant d’acheter, regardez qui cherche à louer dans le quartier.

• Ville étudiante ou bassin d’emploi à forte mobilité : le meublé l’emporte. Étudiants, jeunes actifs et salariés en mission veulent emménager avec leur valise, et le bail étudiant de 9 mois colle à l’année universitaire. Pour aller plus loin, découvrez comment investir dans des logements étudiants.
• Zone résidentielle familiale : la location nue est plus adaptée. Familles et couples cherchent un logement pour plusieurs années et arrivent avec leurs propres meubles.
• Zone touristique : vous entrez dans le cadre du meublé de tourisme, avec ses règles spécifiques. Si le bien n’est pas classé, l’abattement en micro-BIC tombe à 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes par an. Certaines communes encadrent aussi fortement ce type de location. Tout est détaillé dans notre guide sur la location courte durée.

Combien de temps voulez-vous y consacrer ?

Le meublé demande plus d’implication. Les locataires tournent plus vite, ce qui veut dire plus d’états des lieux et plus d’annonces à publier. C’est un peu un Tetris permanent, entre les remises de clés et la machine à laver qui lâche en plein mois d’août. En nu, vos locataires s’installent généralement sur la durée, ce qui espace d’autant les états des lieux et les recherches de locataire.

Si vous manquez de temps, une agence peut prendre le relais. Comptez environ 6 à 10 % des loyers encaissés pour la gestion courante, auxquels s’ajoutent des frais à chaque nouvelle mise en location. Certains de ces frais, comme les visites, la rédaction du bail ou l’état des lieux d’entrée, peuvent être partagés avec le locataire, dans les limites prévues par la loi.

Quelle est votre tranche d’imposition ?

Le fisc découpe vos revenus en tranches, taxées à 0, 11, 30, 41 ou 45 %. Votre tranche marginale, c’est la plus haute que vos revenus atteignent. Vos loyers viennent s’ajouter tout en haut, et c’est à ce taux qu’ils sont imposés. Plus il est élevé, plus l’amortissement du meublé au régime réel vous fait gagner, puisqu’il rend une partie de ces loyers non imposable. 

Avec 1 000 € d’amortissement, vous économisez 300 € d’impôt sur le revenu dans la tranche à 30 %, contre 110 € dans celle à 11 %. Dans les tranches basses, le gain fond, et la location nue au régime réel peut faire jeu égal grâce à ses charges déductibles. Une simulation des deux régimes vous donnera la réponse.

Dans combien de temps comptez-vous revendre ?

Si vous comptez revendre d’ici 5 ou 10 ans, le meublé au régime réel perd une partie de son attrait, à cause de la réintégration des amortissements vue plus haut. Sur une détention longue, l’écart se resserre. Pour estimer l’impôt le jour de la vente, notre guide sur la plus-value en LMNP détaille le calcul.

Alors, meublé ou nu ? Tout dépend de ce que vous attendez de votre investissement. Le meublé peut rapporter plus et coûte moins d’impôt au départ, mais il vous prendra du temps et vous réserve une note plus salée à la revente si vous l’avez amorti. Le nu vous apporte des locataires qui restent et des revenus plus réguliers. Avec le dispositif Jeanbrun, il peut même s’amortir dans certains cas. Et si vous changez d’avis, vous pourrez basculer lorsque votre locataire partira, ou si vous disposez d’un motif de congé valable à l’échéance du bail.

Une fois votre stratégie choisie, reste à trouver le bon financement. Nos courtiers comparent les offres de plus de 125 banques pour financer votre investissement locatif.