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Les risques d'un investissement locatif

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Jules Stalin
Mis à jour le 17 sept. 2021
Les risques d'un investissement locatif
L’investissement locatif, il faut comprendre par là le fait d’acheter un bien immobilier afin de le louer, est un investissement classique qui occupe une grande part du marché de l’immobilier.

Sur les 3 dernières années, la part des achats immobiliers destinés à l’investissement locatif était de 29.4 % selon une étude Century 21 publiée en 2020. Soit plus de 12 points en l’espace de 12 ans. C’est donc un investissement relativement courant et sûr. Ceci étant dit, ce dernier peut comprendre de nombreux risques qui ne sont pas à prendre à la légère.

Afin d’assurer un rendement locatif pour votre projet d’investissement locatif, nous vous mettons en garde sur les différents risques qu’il comporte et vous donnons des clés de réussite.
risques investissement locatif gif

Les risques d’un investissement locatif liés au bien

Les premiers risques que peut comporter votre investissement sont directement liés à ce dernier, c’est-dire le bien et le projet Avant de choisir, il faut s’assurer du potentiel de rentabilité en prenant en compte différents facteurs.

S’assurer de la qualité et de l'état du bien

Votre futur bien en location peut comporter de nombreux pièges. Tout d’abord, il faut s’assurer du bon état de ce dernier, n’hésitez pas à faire plusieurs contre-visites et à le faire expertiser afin de ne rien rater des détails qui pourraient vous échapper au premier coup d'œil.

Il est capital d’y faire attention car si vous ne vous en rendez pas compte cela pourrait rajouter des coûts non-négligeables et rendre la situation avec votre locataire plus difficile.

Il est aussi important de prendre en compte la « liquidité » de votre bien, c’est un terme de jargon pour définir la durée moyenne entre mise en vente et signature d’une offre ou d’un compromis de vente (40 jours pour Paris contre + de 80 jours à Clermont-Ferrand par exemple) c’est un élément clé pour assurer votre trésorerie.

Enfin, renseignez-vous sur la demande de votre type de bien selon sa localisation. Certains biens sont plus recherchés que d’autres dans certaines zones géographiques, et beaucoup moins bien dans d’autres. Par exemple, un studio meublé dans une ville universitaire se louera peut-être plus facilement qu’un T3.

Coûts supplémentaires

Prenez aussi le temps de vous renseigner sur votre bien et son incorporation au sein d’une possible copropriété. Là-aussi, cela pourrait rajouter des coûts essentiels (charges de copropriétés et procédures en cours) à prendre en compte dans votre montage financier.

Enfin, la zone géographique de votre bien n’est pas seulement importante à avoir dans une vision de marché mais aussi dans une vision de risques naturels. ils restent très rares mais renseignez vous avec la proximité de possible zones inondables, la sensibilité à l'affaissement etc.

L'astuce Pretto sur les risques liés au bien
L'astuce Pretto  : Prenez le temps de faire des contres-visites accompagnés d'experts afin de vous assurer de la qualité du bien et ne pas avoir de mauvaises surprises plus tard. et choisissez un bien avec une bonne localisation et un bon emplacement..

Bon à savoir : vous n’êtes pas exonéré de la plus-value immobilière en cas de revente d’un investissement locatif.

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Les risques d’un investissement locatifs liés au locataire

Bien que ces risques soient très souvent sur-estimés et qu’ils ne représentent que quelques rares exceptions il est important de les connaître pour pouvoir bien les appréhender.

Les impayés de loyer

En effet, même si les loyers impayés ne sont pas monnaie courante c’est un risque à prendre en considération. Des retards peuvent arriver occasionnellement et il faut le prévoir dans votre trésorerie. Un risque qu’on peut mettre en relation avec la dégradation de votre bien, qui peut amener divers travaux et donc divers coûts supplémentaires. Veillez à bien choisir votre locataire afin de limiter ces 2 risques.

Bon à savoir
Le pourcentage de locataires aux loyers impayés ne représentent que 3% de la population des locataires. C’est donc un risque assez minime.

La vacance locative

Il s’agit DU risque majeur d’un investissement locatif. Communément appelé « vacance locative », il s’agit concrètement de l’absence de locataire à votre bien. Par exemple, la période pendant laquelle vous êtes en recherche de locataires et n’avez aucun paiement de loyer.

C’est un point capital à prendre en compte dans votre investissement, il pourrait mettre à mal votre montage financier ou largement retarder votre remboursement en fonction de la durée de ces dernières. Assurez-vous de prendre en compte le temps car votre bien y passera forcément.

En effet, les biens en vacance locative représentaient 9.6% du parc immobilier en 2015 contre 7.1 % en 1990. C’est donc une problématique commune qui est en légère augmentation. Evidemment, ce pourcentage varie fortement en fonction de la zone géographique du bien immobilier.

L'astuce Pretto sur les risques liés au locataire
Afin de limiter les risques de votre investissement locatif liés à votre locataire, investissez-vous personnellement dans la sélection afin de choisir un profil qui vous rassure et qui semble sérieux. Renseignez vous aussi sur la garantie loyers impayés et la garantie visale afin de limiter les risques.

Les risques d’un investissement locatifs liés au marché

Finalement, le dernier piège et point important à prendre en compte pour votre investissement, c’est le marché lui-même, il diffère selon la zone géographique, la période, le type de biens…

Ayez Une vision à moyen-long terme

Le marché de l’immobilier, bien qu’il soit un investissement relativement stable, est tout de même en fluctuation permanente. Lors de votre achat, assurez-vous d’avoir une vision à moyen-long terme afin que le bien ne perde pas de sa valeur. Renseignez-vous sur la fluctuation récente de la zone de votre marché immobilier, notamment sur l’évolution des prix.

Bon à savoir
Bon à savoir : L’investissement dans la pierre à une valeur refuge. Mais elle peut prendre différentes formes en fonction de votre projet et donc ne pas du tout avoir le même budget nécessaire. Entre l’achat dans l’ancien, le neuf, le choix du bail vide ou meublé, votre budget peut radicalement changer tout comme l’imposition de vos revenus locatifs. N’hésitez pas à prendre un comptable pour vous aider, notamment si vous êtes propriétaire de plusieurs biens.

Des dispositifs pour vous aider

Prenez le temps de vous renseigner sur les différents dispositifs (Pinel](/simulation-pret-immobilier/calculette-pret-immobilier/calcul-loyer-pinel/), Denormandie…) disponibles sur votre bien afin de garantir un montage financier positif et de vous assurer une réduction d’impôts ou des aides non-négligeables à votre trésorerie. Ces dispositifs peuvent notamment vous permettre de toucher une défiscalisation très intéressante.
L'astuce Pretto sur les risques liés au marché
Le marché est très favorable aux investissements immobiliers, les taux sont très bas et permettent une rentabilité rapide de votre investissement. Prenez aussi le temps de vous renseignez sur le rendement locatif de la région/ville dans laquelle vous allez investir afin de garantir une rentabilité.
A retenir
L’investissement locatif est une pratique immobilière courante qui a prouvé ses intérêts et sa rentabilité, cependant pour optimiser votre investissement il faut bien faire attention à tous les détails. Renseignez-vous sur les différents dispositifs en place qui peuvent vous aider à investir et à défiscaliser une partie de votre investissement. Assurez-vous de la rigueur de votre montage financier et de prendre en compte les risques, penchez pour une fourchette basse afin d’assurer vos arrières.

Questions/Réponses :

Quels sont les principaux risques d’un investissement locatif ?

Il existe de nombreux risques à l’investissement locatif, cependant on pourrait les catégoriser comme suit  : Les risques liés au bien, ceux liés aux locataires, et ceux liés au marché.

Comment limiter les risques de son investissement locatif ?

Afin de limiter les risques pris sur son investissement locatifs il faut s’assurer de la précision et de la qualité de son montage financier afin de pas pas être pris par surprise par les différents risques.

Est-il rentable d’acheter un appartement pour le louer ?

Bien que l’investissement locatif soit une pratique courante, elle reste une pratique risquée comme tout placement. Mais si il est bien réalisé, avec un montage financier solide, et en prenant en compte les différents risques, alors il peut -être un investissement sûr surtout sur le long terme.

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