5 questions que vous vous posez sur l'investissement immobilier

Vous n’y comprenez rien à l’achat immobilier et cela vous freine pour mener à bien votre projet ? Rassurez-vous, vous n’êtes pas le seul dans cette situation. Mais la bonne nouvelle, c’est que chez Pretto, nous discutons beaucoup avec nos clients. Et si vous en doutiez, laissez nous vous rassurer : l’investissement immobilier, c’est comme tout, ça s’apprend ! En 5 questions, voici donc les points principaux à éclaircir avant de réaliser votre projet d’investissement immobilier.

1. Quand investir dans l’immobilier ?

Malheureusement, il n’existe pas de réponse précise à cette question, puisque tout dépend de vous. Vous entendez certainement beaucoup parler en ce moment de niveau historiquement bas des taux. C’est effectivement le cas, et cela est encourageant pour sauter le pas. Mais cela s’accompagne dans de nombreuses villes par une augmentation conséquente des prix de l’immobilier.

Le bon moment pour investir dépend en réalité en grande partie de votre situation personnelle. En effet, la banque prend en compte de nombreux critères afin de vous accorder son prêt, et vous avez parfois tout intérêt à attendre quelques mois, le temps de vous garantir un dossier exemplaire. C’est par exemple le cas si vous avez récemment eu un découvert sur votre compte en banque, si vous êtes en CDD et qu’un contrat en CDI pointe le bout de son nez, ou si vous arrivez au bout d’un emprunt que vous ne pouvez ou ne souhaitez pas rembourser en une fois.

Dans le cas d’un investissement locatif, vous pouvez parfois acheter sans apport. Mais il vaut toujours mieux présenter à la banque une épargne, même si vous ne souhaitez pas l’utiliser pour votre achat.

Vous l’aurez compris, déterminer le bon moment pour acheter n’est pas toujours évident. Heureusement, Pretto a créé un simulateur pour vous guider dans votre réflexion. En quelques minutes, vous saurez si votre projet est considéré comme facile ou non par les banques, ainsi que les taux auxquels vous pouvez prétendre et le montant que vous pouvez emprunter.

2. Pourquoi investir dans l’immobilier ?

L’investissement immobilier a tellement d’atouts dans sa manche que l’on peut se demander si la question à se poser à son sujet n’est pas plutôt : pourquoi ne pas investir dans l’immobilier ? Focus sur les avantages de cet investissement.

Un investissement stable, rentable et concret

Investir dans la pierre, c’est la garantie d’un investissement stable. Sauf catastrophe, votre maison ne risque pas de s’envoler dans la nuit (et si tel est le cas, votre assurance vous couvrira). L’investissement immobilier vous permet donc de vous constituer un patrimoine sereinement.

Par ailleurs, les faibles taux d’intérêt pratiqués en ce moment font de l’investissement immobilier l’un des plus rentables, loin devant l’épargne. Cet investissement a également l’avantage d’être concret. En effet, la plupart des produits financiers sont abstraits pour les novices. Aussi, lorsque l’on est peu familier du monde de la finance, l’investissement immobilier apparaît comme plus compréhensible. Il est donc plus serein.

Préparer sa retraite et transmettre son patrimoine

Aurai-je un revenu suffisant lorsque j’arrêterai de travailler ? Nous n’avons ni boule de cristal (de toute façon, nous ne saurions pas nous en servir) ni réponse miracle à cette question. Ce qui est sûr, c’est qu’un bon investissement immobilier vous assure une retraite plus tranquille : la location ou la revente de votre bien immobilier vous procurera un revenu complémentaire bienvenu.

À votre décès, ce patrimoine immobilier que vous vous serez constitué sera librement transmissible à vos héritiers.

Profiter d’une baisse d’impôts

Enfin, avantage non négligeable : l'investissement immobilier est une niche fiscale qui peut vous permettre d’obtenir de belles réductions d’impôts auprès de l’État. Nous reviendrons en détail sur ce point dans la suite de l’article.

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3. Comment financer son investissement immobilier ?

Autofinancez votre investissement immobilier avec la location

Pour le sécuriser, vous devez calculer la rentabilité de votre investissement immobilier locatif. Cette rentabilité correspond au pourcentage du prix d’achat que représentent les revenus annuels perçus grâce à la location. Elle se situe généralement entre 3% et 7%.

Avec un apport suffisant, vous pouvez obtenir des banques des mensualités équivalentes aux loyers que vous percevrez. Dans ce cas, votre investissement s’autofinance : chaque mois, le loyer perçu rembourse la banque. Cette opération quasiment indolore pour votre portefeuille vous permet néanmoins d’être propriétaire au bout de quelques années.

Pretto vous aide à obtenir les meilleures conditions de prêts auprès des banques. Prenez rendez-vous avec un de nos experts pour trouver la solution la plus adaptée à votre projet.

Augmentez la rentabilité de votre investissement immobilier grâce à l’effet de levier

Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, vous devez nécessairement vous poser la question de son financement. Devez-vous investir avec vos fonds propres, ou emprunter ? Bien souvent, il est plus intéressant d’emprunter une somme supplémentaire pour augmenter la valeur de son investissement. L’investissement obtenu est alors plus rentable et les bénéfices que vous en tirez couvrent les mensualités supplémentaires que vous devez à la banque. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier. Vous vous enrichissez avec l’argent de la banque.

Pour profiter de l’effet de levier, vous devez néanmoins respecter une règle fondamentale : le coût de votre emprunt ne doit pas être supérieur à la rentabilité de votre investissement immobilier. Pour plus d’informations, consultez notre article complet sur le sujet.

4. Investissement immobilier : quelles conséquences sur vos impôts ?

De nouvelles taxes

Se lancer dans l’investissement immobilier, c’est faire la connaissance de nouveaux impôts. Le plus célèbre d’entre eux est la taxe foncière, que vous pouvez calculer en amont de votre achat. Elle est obligatoire et due chaque année. Vous pouvez néanmoins obtenir une exonération partielle, voire totale, selon votre situation, si :
  • vous investissez dans le neuf (ou reconstruit)
  • votre logement est vacant pour cause de travaux, de déménagement ou de rénovation
  • vvotre logement respecte la norme « bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005 »

Vous pouvez bénéficier de nombreux dispositifs d’exonération fiscale

Faire le choix de l’investissement immobilier ouvre également la porte à de nombreux dispositifs d’exonération fiscale, comme la loi Pinel ou la loi Denormandie…

La loi Pinel

Si vous investissez dans l’immobilier locatif, vous devez connaître la loi Pinel. Née d’un double objectif (favoriser la construction de logements neufs et l’accès au logement), cette loi peut vous offrir une réduction d’impôts très intéressante. Concrètement, si vous investissez dans un logement neuf et promettez de le louer pendant x années (entre 6 ans et 12 ans), alors vous obtenez une réduction d’impôts de x % de votre investissement (entre 12% et 21%).

Cette réduction d’impôts est soumise à plusieurs critères (l’investissement ne peut pas dépasser 300.000 € par an, le prix du m² ne peut excéder 5.500 €, etc.) et ne s’applique pas à tous les cas. Si vous pensez être éligible à la loi Pinel et souhaitez en savoir plus, consultez notre article dédié.

La loi Denormandie

La loi Demormandie reprend les contours de la loi Pinel et les applique aux logements anciens situés dans les centres-ville désertés. Concrètement, si vous achetez et rénovez un bien qui correspond aux critères établis, vous obtenez une déduction d’impôts calquée sur la durée pendant laquelle vous promettez de le louer (21% de votre investissement pour une location sur 12 ans). De la même manière, toutes les villes et tous les logements ne sont pas éligibles à ce dispositif. Si vous souhaitez en savoir plus sur les conditions d’éligibilité à ce nouveau dispositif, vous pouvez parcourir notre article dédié.

La liste des dispositifs fiscaux proposés par l’État est encore longue (LMNP, Censi-Bouvard, Malraux, etc.). Prenez rendez-vous avec un de nos experts pour trouver la solution la plus adaptée à votre projet.

5. À quels risques m’expose un investissement immobilier ?

Comme tout investissement, l’investissement immobilier comporte des risques. Pas de gain sans prise de risque, c’est la règle. Pour garantir la rentabilité de votre investissement immobilier, vous devez donc connaître ces risques, et apprendre à vous en prémunir.

Le risque économique

Le principal risque d’un investissement immobilier est qu’il ne soit pas rentable sur le long terme. Investir, c’est dépenser un capital de départ pour obtenir un capital d’arrivée plus élevé. Pour assurer cette plus-value, vous devez :

  • étudier minutieusement le marché de l’immobilier
  • sélectionner un bien adapté à votre projet et le payer au juste prix (négocier le prix à la baisse est bien entendu conseillé et bénéfique)
  • calculer la rentabilité de votre investissement immobilier

Impayés et vacances locatives

Lorsque vous préparez un investissement immobilier locatif, vous calculez la rentabilité de votre investissement immobilier en vous basant sur les revenus locatifs annuels que vous percevrez. Le moindre loyer non perçu peut donc remettre en cause cette rentabilité. Le défaut de loyer peut découler de deux cas de figure :

  • L’absence de locataire. Pour l’éviter, il vous convient d’investir dans un bien attractif (pensez à l’emplacement, à la superficie, etc.) que vous pourrez louer sans difficulté.
  • Les impayés d’un locataire. Pour prévenir cette situation, prenez temps de bien choisir vos locataires (situation professionnelle, solvabilité, etc.) et de créer un vrai lien avec eux. Si vous n’êtes pas rassurés, vous pouvez également souscrire une assurance loyers impayés pour environ 4% du montant annuel du loyer charges comprises.

Dégradations et malfaçons

Enfin, un bien immobilier n’est pas immortel. Comme tout bien, il peut se détériorer et perdre de sa valeur. Pour sécuriser votre investissement immobilier, prenez le temps de bien vérifier l’état du bien avant de l’acheter. Soyez attentif aux potentielles malfaçons, et à tout défaut qui pourrait prendre de l’importance au fil des années (humidité, fissures, etc.).

Si vous louez votre bien, choisissez bien vos locataires, et bâtissez avec eux une relation de confiance. Elle réduira les risques de dégradations. N’oubliez pas non plus de demander une caution à vos locataires pour vous prémunir face aux dégradations mineures.

A retenir
  • L'investissement immobilier fait partie des produits les plus rentables et les plus sûrs. Mais même si les taux sont exceptionnellement bas, étudiez bien votre situation personnelle avant de vous lancer;
  • Vous disposez de différents moyens de financer votre investissement immobilier. En passant par Pretto, vous bénéficiez d'un accompagnement tout au long de votre projet de demande de prêt immobilier.
  • L'investissement immobilier permet de bénéficier d'un effet de levier important grâce aux réductions d'impôts. Mais pour en profiter au maximum, il convient de limiter le risques d'impayés et de vacances.
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