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Comment réussir son investissement immobilier en 2021 ?

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Tom Cheriet
Mis à jour le 10 juin 2021
Vous souhaitez investir dans un projet sûr et pérenne ? Pourquoi pas enrichir votre patrimoine avec un investissement immobilier ? Si l’investissement locatif peut paraître technique, c’est pourtant une manière sûre et efficace de sécuriser son argent tout en obtenant des revenus réguliers… À condition de se poser les bonnes questions et de bien définir son projet.

Est-ce encore intéressant d’investir dans l’immobilier ?

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

L’investissement locatif est un investissement qui présente de nombreux avantages, autant en termes de pérennité que de rentabilité. Contrairement à d’autres types d’investissements, comme les produits financiers, l’investissement immobilier est un investissement stable et concret.

Focus
Investir dans la pierre implique d’investir dans un bien réel, physique, indestructible et couvert par des assurances le cas échéant. C’est un patrimoine que vous pouvez faire fructifier et transmettre à vos descendants. C’est aussi, sur le long terme, un complément de revenu et de retraite supplémentaire non-négligeable, que vous mainteniez votre bien en location ou que vous choisissiez de le revendre.
En ce qui concerne la rentabilité, il faut reconnaître que l’investissement locatif mal réalisé (bien surpayé, emplacement mal choisi…) n’est pas toujours rentable et n'est donc pas toujours une bonne idée. Il est donc important de le préparer minutieusement ! Dans tous les autres cas, la rentabilité de l’investissement locatif est garantie par la nature même de l’investissement, mais aussi par les taux immobiliers particulièrement bas qui sont proposés en ce moment. Aujourd’hui, un investissement immobilier rapporte plus que n’importe quel produit d’épargne.

L’investissement immobilier vous permet enfin, du moins dans certains cas, de bénéficier de réductions d’impôts plus ou moins importantes (voir plus bas), et ce pendant de longues années.

Quand investir dans l’immobilier ?

Soyons clair : il n’existe pas UN moment idéal unique pour investir dans l’immobilier. Un achat immobilier quel qu’il soit se réalise dans un contexte économique, professionnel et personnel qui appartient à chaque investisseur.
Important

Aussi, bien que les taux de crédit actuels soient particulièrement alléchants, c’est avant tout votre situation qui définit le bon moment pour investir. Ce n’est pas parce que les taux sont plus bas que les banques sont moins exigeantes !

Au-delà des taux immobiliers ou des prix du marché dans votre ville, le bon moment est avant tout celui où votre situation professionnelle et/ou financière vous permet d’investir surtout si c'est votre premier investissement locatif ! Par exemple, il peut être bon d’attendre quelques mois, le temps de terminer votre période d’essai ou de rembourser votre crédit auto, pour investir plus sereinement et au maximum de votre capacité d’emprunt.
Vous devez également pouvoir présenter de relevés de comptes exemplaires, ce qui signifie que vos finances doivent être bien gérées depuis déjà plusieurs mois. De même, vous aurez plus de chances d’obtenir un crédit si vous présentez un bon apport, même s'il est de plus en plus possible d'acheter sans apport. Dans tous les cas, vous devez justifier d’une épargne pour rassurer les banques !
Vous l’avez compris, le bon moment pour acheter est défini par un grand nombre de paramètres. Pour y voir plus clair, Pretto met à votre disposition un simulateur de crédit pour mieux évaluer votre projet et ses chances d’être financés.

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Comment préparer son investissement immobilier en 2021 ?

Quelles sont les étapes de l’investissement locatif ?

Comme tout grand projet, un investissement locatif passe par plusieurs étapes.

  • Sans surprise, la première étape est celle de la réflexion et de la définition de votre projet. Il faut donc vous posez les bonnes questions !

Vous devez ainsi définir les grandes lignes de votre investissement immobilier, à commencer par votre budget et le type de bien que vous pouvez vous permettre d’acheter. C’est là que notre simulateur d’emprunt se montre particulièrement utile !

Une fois la question financière réglée, vous devez vous demander quel type d’investissement locatif vous souhaitez réaliser : neuf ou ancien, vide ou meublé, location courte ou longue durée ?

  • La recherche de votre investissement locatif idéal
Chaque type de location comprend son lot d’avantages et d’inconvénients, de même qu’il s’appliquera mieux à tel ou tel type de bien. Tout ceci doit donc être bien clair dans votre esprit au moment où vous entamerez vos recherches, ce qui constitue la deuxième étape de votre investissement immobilier. Cela vous aidera à définir la zone de recherche, sachant que les grandes villes sont le lieu idéal pour avoir toujours un locataire en place. Il vous faut également songer à la rentabilité de votre projet, pour cela n'hésitez pas à effectuer plusieurs simulations de rentabilité pour bien anticiper la viabilité de l'opération.
  • Une fois le bien idéal trouvé et le compromis signé vient le temps de la recherche de financement !

Comme vous avez déjà fait des simulations de crédit, vous savez quel montant vous allez pouvoir emprunter et sur quelle durée. Il ne reste plus qu’à trouver le banque qui vous proposera la meilleure offre de crédit ! Pour cela, vous allez devoir faire preuve de patience et d’organisation pour comparer et négocier les différentes offres…

Sinon, vous pouvez vous simplifier la vie en faisant appel à un courtier immobilier.

  • La quatrième étape consiste à trouver un locataire pour rentabiliser votre investissement au plus vite.

Vous avez ainsi la possibilité d’assurer la gestion locative vous-même ou de passer par un professionnel. Sachez que, bien que le fait de tout faire vous-même vous aidera à augmenter la rentabilité de votre investissement, cela vous prendra beaucoup de temps et d’énergie. Faire appel à une agence a certes un coût, mais cela vous apportera une plus grande sérénité.

  • La déclaration fiscale

Votre locataire est en place et vous commencez à percevoir des loyers. Il va maintenant falloir les déclarer à l’administration fiscale ! Suivant le type de location, vous allez devoir déclarer vos revenus locatifs comme des revenus fonciers (location vide) ou comme des bénéfices commerciaux, soit des revenus professionnels (location meublée).

Au moment de déclarer vos revenus, n’oubliez pas que certains frais sont déductibles : provisions pour charges de copropriété, frais d’assurance et de gestion, intérêt d’emprunts, travaux… De même, pensez à bien vous renseigner sur les différents dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie, Malraux) qui peuvent vous permettre d’obtenir des déductions d’impôts.

Comment mener sa recherche de bien ?

Pour mener correctement vos recherches du bien idéal, vous devez avoir en tête plusieurs éléments, comme votre budget ou le type de location que vous souhaitez mettre en place. Cela vous aidera à définir plus précisément la zone de recherche pour votre investissement, par exemple, dans un quartier touristique pour de la location courte durée, ou près d’une faculté pour une location meublée pour étudiants.

Dans tous les cas, privilégiez les grandes villes où la demande locative est forte. Vous réduirez ainsi les risques de vacances et trouverez plus facilement des locataires, quel que soit le type de location que vous souhaitez. D’ailleurs, vous pouvez très bien augmenter la rentabilité de votre investissement en combinant un bail étudiant de septembre à juin et la location courte durée pendant l’été.

Dans tous les cas, prenez bien le temps de vous renseigner sur le marché locatif local, ou faites appel à un professionnel de l’immobilier pour mener à bien vos recherches. Il pourra par la suite prendre en charge la gestion locative de votre bien si vous le souhaitez.

Quels sont les risques de l’investissement immobilier ?

Bien qu’il soit plutôt sûr, l’investissement locatif comporte forcément quelques risques, à commencer par le risque économique. Pour vous assurer une plus-value, vous devez donc étudier précautionneusement le marché de l’immobilier pour acheter votre bien au juste prix et vous assurer qu’il ne perdra pas en valeur avec le temps.

L’autre risque se situe au niveau de la location en elle-même, notamment au niveau des vacances et des impayés. Vous pouvez éviter les vacances en choisissant un emplacement attractif et en confiant la gestion de votre bien à un professionnel, mais les impayés sont plus difficilement prévisibles. Le seul moyen de vous en prémunir, c’est de choisir un locataire avec de bonnes garanties !

Sachez également qu’il existe des assurances loyers impayés (qui coûtent environ 4 % du montant annuel du loyer) pour vous protéger en cas d’impayés.

Enfin, l’autre principal risque de la location est de voir votre bien se dégrader avec le temps ou être endommagé par des locataires peu respectueux. C’est pour cela que vous devez, dès l’étape de la recherche du bien idéal, bien vérifier l’état du bien que vous envisagez d’acheter. Concernant les locataires, seule la caution pourra vous protéger des éventuels dommages causés. Bien que la confiance soit un élément important, vous ne pouvez malheureusement pas tout miser dessus.

Comment financer son investissement immobilier ?

Comment trouver un prêt pour son investissement immobilier ?

Trouver un prêt pour un investissement locatif répond aux mêmes exigences qu’un achat pour vous-même : présenter des revenus suffisants et un bon dossier, avec une situation stable et des relevés de comptes irréprochables. C’est seulement une fois ces conditions réunies que vous pourrez partir à la recherche d’un financement.
Ensuite, vous allez devoir vous armer de patience, d’énergie et d’une bonne organisation pour trouver le meilleur prêt. N’oubliez pas que le taux n’est pas le seul élément à prendre en compte pour choisir le meilleur prêt pour votre projet, aussi, vous devez bien étudier toutes les offres de crédit proposées par les banques pour faire le bon choix.

Le meilleur moyen de ne pas se tromper ? Comparer ! En présentant votre dossier à un maximum de banque, vous aurez plus de matière pour comparer, négocier, et ainsi trouver le meilleur prêt.

Pour pouvoir adresser votre dossier à un maximum de banques et obtenir le prêt idéal en un rien de temps, vous pouvez aussi faire appel à un courtier immobilier. Il se chargera alors de comparer les offres et de négocier pour vous votre crédit.

L’investissement locatif auto-financé existe-t-il ?

Oui, il est possible d’autofinancer son investissement locatif, mais sous certaines conditions. Pour que les banques vous accordent un crédit sur cet argument, vous devez d’abord présenter un bon apport, qui vous permettra d’obtenir des mensualités assez basses pour être couvertes par vos loyers.

Vous devez également rassurer les banques en calculant la rentabilité de votre investissement, qui correspond au pourcentage du prix d’achat que représentent les revenus locatifs annuels que vous percevrez. Elle doit être comprise entre 3 et 7 % du prix d’achat.

Prenez en compte les impôts !

De nouvelles taxes

Se lancer dans l’investissement immobilier, c’est faire la connaissance de nouveaux impôts. Le plus célèbre d’entre eux est la taxe foncière, que vous pouvez calculer en amont de votre achat. Elle est obligatoire et due chaque année.

Vous pouvez néanmoins obtenir une exonération partielle, voire totale, selon votre situation, si :

  • vous investissez dans le neuf (ou reconstruit)
  • votre logement est vacant pour cause de travaux, de déménagement ou de rénovation
  • votre logement respecte la norme « bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005 »

Vous pouvez bénéficier de nombreux dispositifs d’exonération fiscale

Faire le choix de l’investissement immobilier ouvre également la porte à de nombreux dispositifs d’exonération fiscale, comme la loi Pinel ou la loi Denormandie…
  • La loi Pinel

Si vous investissez dans l’immobilier locatif, vous devez connaître la loi Pinel. Née d’un double objectif (favoriser la construction de logements neufs et l’accès au logement), cette loi peut vous offrir une réduction d’impôts très intéressante. Concrètement, si vous investissez dans un logement neuf et promettez de le louer pendant x années (entre 6 ans et 12 ans), alors vous obtenez une réduction d’impôts de y % de votre investissement (entre 12% et 21%).

Cette réduction d’impôts est soumise à plusieurs critères (l’investissement ne peut pas dépasser 300 000 € par an, le prix du m² ne peut excéder 5 500 €, etc.) et ne s’applique pas à tous les cas. Vous pouvez simuler votre éligibilité Pinel grâce à notre simulateur dédié.

  • La loi Denormandie

La loi Demormandie reprend les contours de la loi Pinel et les applique aux logements anciens situés dans les centres-villes désertés. Concrètement, si vous achetez et rénovez un bien qui correspond aux critères établis, vous obtenez une déduction d’impôts calquée sur la durée pendant laquelle vous promettez de le louer (21 % de votre investissement pour une location sur 12 ans). De la même manière, toutes les villes et tous les logements ne sont pas éligibles à ce dispositif.

La liste des dispositifs fiscaux proposés par l’État est encore longue (LMNP, Censi-Bouvard, Malraux, etc.). Prenez rendez-vous avec un de nos experts pour trouver la solution la plus adaptée à votre projet.

Comment investir intelligemment dans l’immobilier ?

Investir intelligemment dans l’immobilier nécessite une bonne connaissance du marché immobilier, afin de réaliser un investissement sûr et rentable. La première étape consiste donc à trouver un bien qui pourra être loué facilement, à un prix suffisant, et ce pendant longtemps.

Bien sûr, la question du financement aussi est importante, puisqu’elle influence aussi fortement la rentabilité de votre investissement. Même si vous disposez d’assez d’argent pour acheter un bien cash, il peut être pertinent d’emprunter en plus pour réaliser un achat plus important, surtout avec les taux pratiqués en ce moment. Si le coût de votre emprunt ne dépasse pas la rentabilité obtenue, vous bénéficierez ainsi de l’effet levier et pourrez vous enrichir grâce à l’argent de la banque.

De même, suivant les moyens dont vous disposez et les raisons qui motivent votre investissement, vous allez pouvoir mener différentes stratégies adaptées à votre situation. Par exemple, si vous payez beaucoup d’impôts, un achat en Loi Pinel ou Denormandie sera particulièrement pertinent. Si vous souhaitez transmettre facilement votre patrimoine ou réaliser un investissement à plusieurs, le régime de la SCI peut être intéressant.

Sachez enfin que vous pouvez investir dans l’immobilier sans forcément [devenir propriétaire d’un bien)(/proprietaire/), notamment grâce à une Société Civile de Placement Immobilier. Au lieu de devenir propriétaire d’un bien, vous devenez associé d’une société de gestion professionnelle et détenez alors une partie de son patrimoine. Ce type de société permet de se lancer dans l’investissement immobilier sans mobiliser des sommes trop importantes, avec un investissement minimum conseillé autour de 7 500 €.

A retenir
  • L’investissement locatif est un investissement sûr et concret qui permet de se constituer un patrimoine et préparer l’avenir.
  • Avec des revenus réguliers et une fiscalité intéressante conjugués à des taux bas, c’est un investissement particulièrement rentable.
  • Investir dans l’immobilier nécessite de bien étudier le marché et définir précisément son projet, notamment le type de location.
  • Pour financer son investissement immobilier, un prêt immobilier est indispensable. Il permet également d’augmenter la rentabilité de son investissement.

Questions - Réponses

Est-ce encore intéressant d’investir dans l’immobilier ?

Oui, investir dans l’immobilier est aujourd’hui encore un investissement intéressant. Bien plus rentable que l’épargne, il est aussi plus sûr que les autres formes d’investissement puisqu’il permet de se constituer un patrimoine.

Comment investir intelligemment dans l’immobilier ?

Pour investir intelligemment dans l’immobilier, il faut avant tout avoir une bonne connaissance du marché locatif et des dispositifs fiscaux disponibles. On peut investir intelligemment même avec des petites sommes, notamment grâce aux SCPI.

Où investir en immobilier en 2021 ?

Pour un investissement locatif, il vaut mieux privilégier les grandes villes où la demande locative est forte. On obtient généralement une meilleure rentabilité dans les grandes villes de province qu’à Paris.
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Manager Commercial

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