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Investissement locatif : le prêt sans apport est-il possible ?

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Outre l’achat d’une résidence pour votre usage personnel, il est aussi possible de vous tourner vers l’investissement locatif. Il s’agit d’acheter un logement en vue de le louer par la suite.

Or, Les prix de vente des logements sont souvent trop élevés pour un achat en cash. Par ailleurs, il est souvent conseillé d’emprunter pour profiter d’un effet de levier.

Vous pouvez pour cela contracter un prêt au niveau des banques. Par contre, il faudra respecter des conditions bien précises, ce qui inclut souvent un apport personnel. Vous devez ainsi participer, dans une certaine proportion, à l’achat de votre logement.
De ce fait, si vous ne possédez pas ladite somme requise, vous ne pourrez pas prétendre au crédit immobilier. Dans le cadre de l’investissement locatif, il est toutefois possible d’obtenir un prêt sans apport. Cependant, vous devez respecter certaines conditions.

Pourquoi les banques demandent un apport ?

La banque exige fréquemment un apport personnel, que ce soit pour l’acquisition d’une résidence ou pour un investissement locatif.

L’apport permet de rassurer les banques de deux manières.

Premièrement, avoir un apport permet de prouver à la banque que vous êtes stable financièrement : vous avez réussi à épargner régulièrement et sur le long terme, c’est un bon point pour votre dossier de demande de crédit.
Important

Par ailleurs, cet apport sert à couvrir les frais annexes à votre achat, principalement les frais de notaire et de garantie, qui s’élèvent à environ 10 % du prix du bien.

En cas de souci de financement, en dernier recours, la banque pourra couvrir l’argent qu’elle vous a prêté via la vente du bien.

Elle hésite donc à prêter un montant plus important que le prix du bien, et demande à ce que les frais supplémentaires soient payés de votre poche.

Cependant, cette règle n’est pas écrite dans le marbre et certaines situations justifient l’emprunt sans apport.

Comment investir dans l’immobilier sans apport ?

Bien que la banque reste stricte, il existe des circonstances atténuantes où vous pouvez emprunter sans aucun apport personnel. Pour cela, votre dossier doit être monté avec soin.

Qui peut emprunter sans apport ?

Pour commencer, sachez que la banque est plus encline à prêter à des personnes qui possèdent déjà leur résidence principale.

Bon à savoir
En effet, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, et cela inclue tous vos emprunts. Si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale, la banque sera plus réticente, afin de ne pas vous bloquer le jour où vous souhaiterez acheter votre premier bien pour y habiter.

Par ailleurs, vous êtes peut-être dans la situation où vous avez de l’épargne, mais que vous ne souhaitez pas investir dans votre projet immobilier. La banque peut le comprendre et accepter de vous financer sans apport si vous le justifiez.

Certains établissements bancaires vont prendre en compte, dans une certaine mesure, les loyers que vous comptez percevoir grâce à cet investissement. En présentant un projet solide et réfléchi, vous contribuez à rassurer la banque.

Voici deux simulations pour le même projet, la première sans apport et la deuxième avec apport : cela montre à quel point, il est plus difficile de financer votre projet sans apport !

  • Montant emprunté : 200 000 euros.
  • Durée du prêt : 15 ans.
  • Salaire : 3 500 euros.
  • Montant de l'apport : 20 000 euros et 5 000 euros d'épargne.

Voici une simulation avec apport :

Simulation avec apport

Voici une simulation sans apport :

Simulation sans apport

On peut voir à travers ces deux simulations que le financement sans apport est plus difficile. En effet, votre taux d’endettement est de 37,7 %, ce qui est proche du maximum généralement admis. De plus, un apport peu élevé ne couvre pas les frais de notaires et de garanties !

Pour savoir si vous pouvez prétendre à un prêt sans apport, la meilleure solution est donc de faire une simulation pour votre investissement locatif.

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Rassurer la banque dès la construction de votre projet

L’argumentaire de votre dossier devra être avant tout axé sur le fait que votre projet est réfléchi et que vous avez évalué les risques de l’investissement.

Tout d’abord, choisissez un projet réalisable et cohérent, au lieu de viser plus haut que ce que vous pouvez vous permettre. Pour être certain que vos envies correspondent à votre capacité financière, de nombreux simulateurs en ligne existent.

Pour aller plus loin : Simulez votre capacité d'emprunt

Ensuite, vous devrez prendre en compte l’état du logement et son emplacement. En fonction des locataires visés, vous n’allez pas acheter le même type de bien.

Exemple
Si vous souhaitez faire une location meublée pour des étudiants, vous allez vous tourner vers des petites surfaces proches des universités.

Si vous préférez louer votre bien à une famille qui y resterait plusieurs années, vous allez plutôt acheter au minimum un T3, vide.

Etablissez donc vos critères dès le début de votre recherche.

Les grandes villes, telles que Paris, restent évidemment des lieux de prédilection pour des appartements ou des studios. Mais vous pouvez aussi vous intéresser à des zones où « il fait bon vivre », à l’instar de Bordeaux, Toulouse ou bien Lyon.

A savoir

L’essentiel est de choisir des zones à fort potentiel, qui ne vont pas être délaissées du jour au lendemain.

Il faudra donc qu’il y ait des activités attrayantes aux alentours, mais pas un désert qui n'intéressait qu’une clientèle de niche.

Enfin, renseignez-vous concernant les dispositifs fiscaux et les aides auxquels vous pouvez prétendre. Pinel, Malraux, aides aux travaux de rénovation… Cependant, chacun de ces dispositifs dépend de conditions spécifiques, ils vont donc avoir un impact sur votre achat.

Par exemple, si vous souhaitez louer en Pinel, vous devrez acheter dans le neuf et respecter un plafond pour le loyer. Le dispositif Malraux, quant à lui, s’applique aux logements anciens.

Vous poser ces questions ne pourra donc que jouer en votre faveur !

Les dispositifs pour obtenir un prêt sans apport

Etant donné que la fiscalité pèse relativement, il existe certains dispositifs vous permettant d’alléger la note et favoriser vos chances de concrétiser votre investissement locatif sans apport.

D’une part, la loi Pinel favorise l’investissement locatif dans le neuf. Les programmes Pinel permettent d’ailleurs une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 64 000 euros, sous certaines conditions.

D’autre part, la loi Malraux, favorise l’investissement locatif dans l’ancien. Ce dispositif permet aux propriétaires d’immeubles anciens de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants.

Grâce à ces dispositifs, l’obtention d’un prêt sans apport est rendue davantage possible, n’hésitez pas à vous y intéresser !

Comment optimiser son dossier pour l’investissement locatif sans apport ?

Monter votre dossier de prêt n’est pas une tâche aisée. On ne peut donc que vous conseiller de vous faire accompagner par les professionnels du secteur.

L’agent immobilier vous aidera à trouver le bien qui correspond à vos différents critères.

Le notaire pourra vous aider dès le début de vos réflexions, sécuriser votre achat en rédigeant le compromis de vente, et vous fournir une aide juridique.
Le courtier immobilier vous accompagnera dans la constitution de votre dossier de demande de crédit. Il vous aidera à optimiser votre dossier, mais son rôle va plus loin : il va négocier en votre nom auprès des banques et vous aidera à obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions de crédit pour votre projet.

A retenir
  • Les banques exigent généralement un apport personnel lors de l’achat d’un logement pour réduire les risques de non-remboursement.

  • Un prêt sans apport reste possible dans l’investissement locatif, car c’est une activité génératrice de revenus et l’opération peut parfois s'autofinancer.

  • Pour profiter d’un prêt sans apport, il faut constituer un dossier sérieux.

La qualité de votre bien et son emplacement seront des critères clés qui influenceront le loyer.

  • En plus du loyer, il existe des charges à prendre en compte, telles que les frais de gestion, les assurances, la taxe foncière, les frais d’agence, les pertes liées à la vacance locative, etc.

  • Il est plus prudent de vous faire aider par un professionnel de l’immobilier pour la constitution de votre dossier, puisque nombre d’éléments sont à considérer.

Questions - Réponses

Qu’est ce qu’un investissement locatif ?

L'investissement immobilier locatif consiste à acheter un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les mettre en location, et se constituer par la même occasion un patrimoine, de façon progressive.

Comment investir dans l’immobilier sans apport ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, mais sous certaines conditions. Il faut en effet présenter un dossier optimisé et rassurer au mieux la banque qui sera plus encline à vous accorder un crédit si vous êtes déjà propriétaire d’une résidence principale par exemple !

Quelle banque pour financer un investissement locatif ?

Toutes les banques proposent de financer les investissements locatifs. Si vous souhaitez mener ce type de projets, la question sera donc de savoir quelle est la bonne banque pour votre profil. Et cela dépend de votre dossier !

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