Rendement locatif : comment le calculer ?

Vous envisagez d’acquérir un ou plusieurs biens à mettre en location pour vous constituer une rente à terme ou réduire vos impôts ? L’investissement locatif offre en effet d’importants atouts et séduit chaque année de nouveaux investisseurs en quête d’un placement rentable. Mais vous vous demandez peut-être ce qu’est un rendement locatif ?

La rentabilité locative est une notion clé de la performance d'un placement immobilier. Il s’agit du ratio, exprimé en pourcentage, réalisé entre les revenus locatifs annuels et le montant investi dans l’achat immobilier.

En d’autres termes : combien vous rapporte votre investissement ?

Pourquoi calculer son rendement locatif ?

Calculer le rendement locatif d’un bien est un indicateur précieux pour être certain de réaliser le bon investissement immobilier. Ce rapport locatif permet en effet de comparer, pour chaque logement, les charges ou encore la fiscalité locale associée.

Connaître la rentabilité de votre investissement locatif vous permet de déterminer quel bien vous devez acheter. Vous saurez en effet, quel investissement immobilier rapporte le plus.

Pour cela, vous devez effectuer votre calcul en vous basant sur le prix d’acquisition du bien, les loyers que vous pouvez demander à vos futurs locataires et également l’ensemble des charges.

Comme tout investisseur immobilier qui se respecte, votre souhait est de trouver un bien qui puisse s’autofinancer et d’obtenir un rendement plus intéressant qu’en laissant son épargne dormir sur un compte à la banque ?

Pour vérifier si l’appartement ou la maison que vous êtes sur le point d’acheter, dans le cadre d’un placement immobilier, peut s’avérer rentable, vous devrez au préalable, réaliser un certain nombre de calculs.

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Comment calculer le rendement locatif ?

Plusieurs paramètres sont à intégrer dans le calcul de la rentabilité locative d’un produit immobilier.

Tout d’abord, vous devez savoir que 3 types de rendements existent : la rentabilité brute, la rentabilité nette de charges et la rentabilité nette-nette. Quid de ces différentes sortes de rendements.

La rentabilité brute

Le calcul du rendement brut d’un investissement locatif, vous permet de vous donner une première idée et de choisir quel bien immobilier vous devez acheter par rapport à un autre.

La rentabilité brute est assez facile à calculer, elle correspond au loyer annuel divisé par le prix du bien et multiplié par 100.

Avant de procéder au calcul, pensez à ajouter les frais de notaire au montant de votre acquisition et le coût éventuel des travaux que vous devez réaliser pour louer votre bien.

Exemple

Pour un bien acheté 200 000 € et loué à 850 €/mois, la rentabilité brute sera de : 850 x 12 = 10 200 / 200 000 x 100 = 5,1 %.

La rentabilité nette de charges

Pour calculer le rendement locatif net de charge d’un bien, vous devez intégrer l’ensemble des recettes et des dépenses. Ainsi, du loyer, vous devez déduire la taxe foncière (payée par les propriétaires-bailleurs), les différentes charges non récupérables* et les frais de gestion locative (si vous la déléguez auprès d’un gestionnaire).

Bon à savoir

Ne soyez pas surpris, la rentabilité nette d’un produit immobilier est beaucoup plus basse que la rentabilité brute !

Exemple

Voici le calcul, en reprenant le précédent exemple et en estimant que la taxe foncière est de 800 €, que les frais de gestion locative s’élèvent à 10 % et que les charges non récupérables se montent à 500 € chaque année.

Pour un bien acheté 200 000 € et loué 850 €/mois, voici la rentabilité nette de charges : 850 X 12 = 10 200 - 800 - 500 - 750 = 7 880 € (nouveau loyer annuel) / 200 000 X 100 = 3,94 %.

  • La régularisation des charges et les charges non-récupérables sont définies par l’intermédiaire du décret n°87-713 du 26 août 1987

Attention toutefois à ne pas comparer un taux de rendement brut dans l’immobilier locatif avec le taux brut offert par un livret d’épargne. Pour obtenir le rendement net, vous ne devez pas seulement soustraire l’imposition des revenus fonciers et les prélèvements sociaux comme pour un livret.

Vous devez aussi déduire l’ensemble des frais à régler en tant que propriétaire bailleur (taxe foncière, charges de copropriété, coût du financement bancaire, éventuels coûts de rénovation et d’entretien, assurances…).

La rentabilité nette-nette

Pour calculer la rentabilité nette-nette, sont déductibles des loyers :

  • les travaux réalisés
  • les intérêts d'emprunt
A noter

Sachez que pour obtenir une évaluation précise de la rentabilité nette-nette de votre investissement locatif, vous devez vous référer à votre taux d’imposition et à la fiscalité liée à votre chaque placement immobilier.

Il existe également une autre méthode de calcul du rendement locatif généré par votre investissement : la méthode Larcher. En estimant que les charges locatives représentent en moyenne 3 mois de loyer annuel, vous reprenez le calcul de la rentabilité brute sur 9 mois au lieu de 12.

Exemple

Exemple de rendement locatif avec la méthode Larcher :

Reprenons l'exemple de notre studio. La rentabilité avec la méthode Larcher se calcule comme suit : 850 x 9 / 200 000 x 100 = 3,90% Le rendement locatif net de ce bien se situe aux alentours de 3,82 %.

Attention : Vous devez prendre en compte le maximum d’éléments pour calculer la rentabilité nette-nette de votre investissement immobilier locatif et construire en toute objectivité votre projet immobilier et votre plan de financement. Prenez dans votre base de calcul, un loyer médian, intégrez le coût de la taxe foncière et évaluez les vacances locatives.

Les avantages fiscaux dont vous bénéficierez seront quant à eux considérés comme des bonus. Ne les intégrez pas dans votre simulation au départ.

Le rendement locatif varie-t-il en fonction du bien que l’on loue ?

Comme évoqué précédemment, calculer le rendement locatif d’un produit immobilier est important pour savoir s’il est pertinent d’acquérir une maison ou un appartement dans le but de les mettre à la location. La rentabilité locative vous permet aussi de juger les performances financières de son patrimoine immobilier locatif et de savoir s’il est judicieux de conserver ses investissements sur le long terme.

Mais il est évident qu’on ne peut absolument pas comparer deux investissements immobiliers se situant dans des communes différentes. Si le rendement locatif brut est de 5,9 % dans les grandes métropoles*, les prix de vente et les loyers sont quant à eux complètement inégaux d’une ville française à une autre. Ils varient également selon les différents types de bien existants.

Selon vos objectifs personnels et patrimoniaux, vous ne vous lancerez pas dans l’acquisition d’un même type de logement, si vous souhaitez obtenir un complément de revenus sur le long terme, vous constituer une retraite, diminuer votre imposition, anticiper une transmission, l’habiter dans quelques années ou encore loger l’un de vos proches.

Il existe donc différentes typologies de biens pour différents rendements locatifs. Vous vous demandez peut-être quel est le taux de rendement locatif qu’il faut viser ?

Bon à savoir

Si votre but est de réduire vos impôts sur le revenus, votre choix se portera certainement sur un logement situé dans une commune à forte demande locative et éligible à l’un des dispositifs fiscaux en vigueur, comme la Loi Pinel ou encore le Censi-Bouvard.

Regardons ensemble les différentes rentabilités possibles selon les types de logements choisis et leur fiscalité associée :

Loi Pinel

Dans le cas d’un investissement Pinel, vous pourrez espérer des rendements locatifs bruts compris entre 2 % (à Paris) et 3,5 % dans d’autres villes françaises comme Grenoble ou Saint-Denis. Si vous ajoutez la réduction d’impôts obtenue, vous pouvez viser un rendement d’environ 4,75 %.

Censi-Bouvard

Si votre choix d’investissement locatif se porte sur l’achat d’un logement en résidence de services (seniors, médicalisés, étudiants) la rentabilité locative brute sera comprise entre 3 % et 6 %. Si vous ajoutez la réduction d’impôts octroyée, vous pouvez viser un rendement d’environ 5,15 %.

Loi Cosse

La loi Cosse quant à elle, offre aux propriétaires-bailleurs, un abattement fiscal allant de 30 % à 70 % variant en fonction de la zone locative et du montant des loyers. Plus les loyers sont modiques, plus l’abattement est important. Cependant, le rendement locatif de ce dispositif est assez faible puisqu’il oscille entre 2 et 3 %. Il s’adresse principalement aux contribuables ayant une Tranche Marginale d’Imposition assez élevée.

Si vous préférez investir dans l’immobilier ancien, le rendement locatif de votre bien pourra osciller entre 3,5 % et 10 % selon la ville, voir le quartier dans lequel vous investissez !

Quelles sont les villes avec la meilleure rentabilité locative ?

Le critère n°1 d’achat à privilégier avant tout est l’emplacement. Cela peut vous sembler assez évident mais afin de réaliser un bon investissement locatif vous devez porter une attention toute particulière à la localisation du bien et au marché locatif de la commune dans laquelle vous souhaitez acheter !

Le marché immobilier propose en effet des rapports locatifs bruts moyens totalement variables selon les villes et même en fonction des quartiers dans lesquels les biens sont implantés !

Ainsi, en 2019, le taux de rendement moyen est de 3,5 % à Paris, contre 3,72 % à Lyon, 3,64 % Bordeaux, 6,1 % à Marseille ou encore 5,33 % à Toulouse…

Paris et la région Ile-de-France souffrent aujourd’hui de leur attractivité, avec des prix d'achats nettement supérieurs à la moyenne française rendant très compliquée l'obtention d'une rentabilité élevée.

Si vous souhaitez miser sur des villes offrant une belle rentabilité locative, vous pouvez encore trouver des rendements à 10 %.

Si nous ne pouvons malheureusement pas faire le tour de toutes les villes françaises, voici tout de même les 6 villes offrant le meilleur rapport locatif :

Ville Prix des loyers/m² (*) Évolution des loyers/m² () Rentabilité brute
Saint-Etienne 8 € 3,6 % 10,26 %
Mulhouse 9,3 € -2,3 % 9,70 %
Limoges 9,3 € 1,1 % 8,72 %
Le Havre 11,5 € - 7,60 %
Nîmes 10,5 € 3,9 % 7,42 %
Orléans 11,6 € 2,7 % 6,92 %

-* hors charges

- sur 1 an

Attention toutefois à bien vous renseigner sur le montant des taxes foncières qui sont extrêmement variables d'une ville à une autre et qui peuvent diminuer nettement le rendement locatif net-net de votre investissement immobilier.

Rendement locatif et prêt immobilier

Ça y est vous avez trouvé la perle rare et souhaitez présenter votre dossier d’investissement locatif à votre banque ou à votre courtier immobilier pour obtenir un crédit bancaire. Sachez qu’au moment de réaliser celui-ci, vous allez intégrer le calcul de votre futur loyer mais que toutes les banques ne possèdent pas les mêmes critères pour valider les demandes de financement.

Pour que votre demande aboutisse positivement et réaliser votre investissement immobilier, vous devrez réunir un ensemble de documents permettant à l’établissement créditeur de répondre favorablement ou non à votre demande.

En plus des documents classiques pour un dossier de prêt immobilier (fiche d'imposition, fiches de paies, relevés de compte etc), n’hésitez pas à compiler les documents suivants :

  • Copie de la taxe frontière liée au bien que vous souhaitez acheter
  • Montant des frais de notaire
  • Détail des frais de gestion, si le bien est géré par un syndic ou une agence
  • 3 derniers avis d’Assemblée Générale, s’il s’agit d’un lot en copropriété
  • Devis des éventuels travaux de rénovation à prévoir
  • Estimation des loyers
  • Montant de l’assurance Propriétaire Non Occupant à prévoir

Vous devez vérifier l’exactitude des chiffres au préalable pour défendre votre projet d’investissement locatif et que votre banquier puisse calculer votre capacité d’emprunt et le rendement locatif de votre futur placement immobilier.

Les établissements bancaires attendent des investisseurs une situation stable. Chaque banque a sa propre méthode, mais la plupart des établissements financiers vont regarder votre taux d’endettement et les loyers que vous allez récupérer. Ils appliquent ensuite, un coefficient de pondération, compris entre 70 % et 80 % afin d’intégrer le risque financier (en cas de défaillance de votre part ou de loyers impayés).

Important : Ce n’est pas parce que sur le papier, le rendement locatif est énorme, que vous allez obtenir facilement votre prêt. La banque va regarder la situation générale de votre dossier.

Voilà, vous savez désormais « presque » tout sur le calcul du rendement locatif et la performance de vos projets d’investissement. Il ne vous reste plus qu’à dénicher un logement vous offrant une rentabilité locative suffisante pour faire de votre achat immobilier, un placement durable et lucratif.

A retenir
  • Il existe plusieurs méthodes de calcul pour déterminer la rentabilité locative de votre bien, en fonction des informations que vous prenez en compte.
  • La rentabilité locative de votre bien dépend en grande partie de son emplacement. Soyez attentif au moment de l'achat !
  • Afin d'optimiser votre dossier de demande de prêt, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du crédit.
Mis à jour le 11 septembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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