1. Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?

Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?

Si vous choisissez de faire un investissement locatif, vous devez déclarer vos revenus supplémentaires auprès des impôts et le choix de votre régime fiscal a un impact fort sur le montant que vous devrez régler : choisir le bon régime fiscal peut vous permettre d’optimiser vos revenus locatifs et de payer moins d’impôts.

Entre les différents termes techniques (déficit foncier, micro-BIC, etc.) et les divers dispositifs (Borloo ancien, régime Duflot, etc.), il n’est pas simple d’y voir suffisamment clair pour optimiser vos revenus d’investissement locatif.

Dans cet article, nous vous donnons toutes les clés.

Comment sont imposés les revenus locatifs ?

L’imposition des revenus locatifs dépend du type de location.

Si vous louez vide, vous le choix entre deux types d’impositions différents sur vos revenus locatifs :

  • le régime micro-foncier

Vous devez uniquement déclarer les loyers perçus. Le fisc applique alors un abattement de 30 %, ce qui signifie que les loyers imposés s’élèveront à 70 % des loyers perçus

  • le régime réel

Vous pouvez soustraire de vos loyers perçus les charges déductibles que vous payez sur votre bien (intérêts de l’emprunt, frais bancaires, travaux de réparation, etc.) avant de calculer l’impôt

Bon plan

Nous vous conseillons de faire vos calculs afin d’estimer le régime qui est le plus intéressant en fonction de votre situation. Si vous engagez des travaux ou que vous supportez des charges plus élevées, alors le régime réel est sûrement plus intéressant pour vous.

Si vous louez meublé, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et relevez, selon le choix du statut que vous faites, de la fiscalité :
  • du loueur en meublé professionnel (LMP)

Vous avez le choix entre le régime micro-BIC (abattement de 50 % sur les loyers perçus) et régime réel (impôts calculés après soustraction des charges déductibles)

  • du loueur non professionnel (LMNP)

Vous avez également le choix entre le régime micro-BIC (abattement de 50 % sur les loyers perçus) et régime réel (impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou impôt sur les sociétés)

Bon à savoir

Le régime réel est obligatoire si les revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € par an (sauf si c’est votre 1ère ou 2 année de location, auquel cas vous pouvez continuer à opter pour le régime micro-BIC).

Les dispositifs pour réduire sa fiscalité

Pour réduire votre fiscalité, il existe un certain nombre de dispositifs ayant pour but d’accorder des avantages fiscaux aux propriétaires, sous réserve qu’ils respectent certaines conditions.

Il est tout d’abord possible de bénéficier du régime Borloo ancien, qui permet de réaliser des réductions forfaitaires allant de 30 % à 70 % si l’on remplit certaines conditions :

  • Le bien est loué nu pendant six ou neuf ans minimum à une personne hors de votre foyer fiscal
  • Le bien est la résidence principale de votre locataire
  • Le bien fait l’objet d’une convention avec l’Anah, qui peut être prorogée par période de 3 ans
  • Le bien est aux normes de décence
  • Le bien est loué à un loyer en-deçà d’un certain plafond
  • Le locataire du bien dispose de ressources en-deçà d’un certain plafond
Autre dispositif phare, la loi Pinel permet de déduire de ses impôts sur le revenu jusqu’à 21 % du prix de votre bien mis en location non meublée. Les critères sont nombreux pour en bénéficier :
  • Le bien doit être loué pour une durée minimale de 6 ans à une personne qui n’est pas dans votre foyer fiscal
  • Le bien doit être dans une zone géographique spécifique (à vérifier régulièrement grâce aux outils de zonage en ligne)
  • Le bien doit être la résidence principale de votre locataire
  • Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés en fonction d’un barème (à calculer chaque année en ligne grâce aux divers outils)
  • Vous êtes plafonné à 300 000 € investis par an et par foyer, dans le limite de deux investissements

En complément de ce dispositif, la loi Denormandie de 2019 intègre l’investissement dans l’ancien, dans un dispositif similaire à loi Pinel.

Tout comme cette dernière :

  • Vous pouvez bénéficier d’un taux de réduction de 12 à 21 %
  • Vous êtes également plafonné à 300 000 € investis par an et par foyer, dans le limite de deux investissements
  • Les loyers et les ressources du locataire sont également plafonnés en fonction d’un barème (à calculer chaque année en ligne grâce aux divers outils)
  • Le bien doit être loué en non meublé pour une durée minimale de 6 ans à une personne qui n’est pas dans votre foyer fiscal
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La loi Denormandie se distingue en revanche de la loi Pinel sur les conditions d’investissement locatif dans l’ancien pour bénéficier de la réduction d’impôts :

  • Vous n’êtes plus obligés de devoir réaliser de très lourds travaux de réhabilitation du bien pour pouvoir bénéficier de réductions d’impôts
  • La loi n’impose plus un état de décence du bien pour pouvoir réduire vos impôts, il suffit que le montant des travaux à réaliser représente au moins 25 % du prix d’acquisition
  • Le zonage est différent puisque le dispositif s’applique dans les 222 communes bénéficiaires du plan Action Coeur de ville, mis en place par le gouvernement, et dans les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT)

Pour finir, il existe le régime Duflot, qui est conditionné par la durée de location mais aussi par des plafonds de loyer maximum qui doivent être respectés en fonction de la zone de la ville.

Les intérêts de votre emprunt peuvent être déduits de vos revenus locatifs dans le cadre des lois Pinel et Denormandie, dans la limite du plafonnement global annuel des avantages fiscaux de 10 000 euros, calculés sur la base d’un ou deux investissements par an et par foyer, pour un coût total de 300 000 €.

Comment remplir sa déclaration d’impôts quand on a un investissement locatif

Si vous avez un investissement locatif, il convient de suivre quelques étapes lors de votre déclaration d’impôts.

Premièrement, il vous faut remplir l’imprimé 2044-EB. Ce formulaire permet de déclarer vos revenus locatifs :

  • vous devez lister vos différents bien en précisant les dispositifs applicables
  • vous devez ensuite remplir vos revenus locatifs
  • vous devez pour finir lister vos charges déductibles, notamment les travaux réalisés
A noter

Ce formulaire est à remplir l'année au titre de laquelle vous demandez pour la première fois le bénéfice de cette réduction d'impôt, c'est-à-dire l'année de l'acquisition ou de l'achèvement du bien si cette date est ultérieure.

Deuxièmement, il vous faut remplir l’imprimé 2042-C. Ce formulaire sert à déclarer les revenus, les charges, les plus-values ou les réductions d'impôts qui ne figurent pas sur le formulaire de déclaration de revenus. C’est ici que vous devez par exemple y faire figurer les réductions d'impôt des dispositifs Duflot ou Pinel.

Vous devrez y mentionner le montant de l'investissement locatif lors de la première année puis les années suivantes, en fonction de votre situation, la fraction du montant de la réduction d’impôt ou de l’investissement selon les indications portées sur l’avis de l’année d’achèvement (ou d’acquisition) de l’investissement.

Troisièmement, vous devrez joindre à votre déclaration la copie du bail de location, ainsi que la copie de l'avis d'impôt sur le revenu des locataires au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail pour chaque nouveau locataire entrant dans les lieux au cours de la période d'engagement de location.

A retenir
  • Le régime fiscal le plus intéressant peut dépendre de vos revenus fonciers annuels.
  • Le régime fiscal le plus intéressant peut dépendre de vos revenus fonciers annuels.
  • Selon le régime que vous choisissez pour votre bien immobilier, des conditions préalables sont à remplir.
  • Votre fiscalité dépend du type de location de votre bien immobilier, meublé ou à vide.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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