Tout sur la vacance locative et les astuces pour l’éviter

La vacance locative désigne la période pendant laquelle un logement mis en location reste inoccupé faute de locataire, dès la mise en location initiale ou entre deux baux. Elle provient souvent d’un loyer mal ajusté, d’un bien peu adapté à la demande locale ou de conditions de bail trop strictes, et prive le propriétaire-bailleur de revenus tout en maintenant charges et crédit.

C’est l’un des risques qui pèsent le plus sur les investisseurs locatifs, qui redoutent de ne pas trouver preneur et de voir leur rendement locatif s’éroder. Bonne nouvelle : la vacance locative peut s’anticiper.

L’impact et les causes de la vacance locative

Les causes d’une vacance locative sont multiples : elles tiennent au logement (état, prix du loyer), au contrat de bail, ou à la personnalité du propriétaire. Et on ne va pas se mentir : l’impact sur vos finances peut être important.

Selon l’Insee, 7,7 % des logements en France (hors Mayotte) sont recensés comme vacants au 1ᵉʳ janvier 2025, soit environ 3,0 millions de logements (Insee Focus n°359, « Parc de logements au 1ᵉʳ janvier 2025 »). Cette statistique mesure toutefois le stock national de logements vacants au sens large (un concept qui inclut par exemple des biens en attente de vente), et non spécifiquement la durée de vacance entre deux locations, propre à chaque bien et à son marché local.

À ne pas confondre avec le logement vacant au sens fiscal : selon service-public.gouv.fr, dans les communes concernées, un bien non meublé vacant depuis au moins un an peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) ; au-delà de deux ans, à la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) dans les communes non couvertes par la TLV.

Quel est l’impact financier d’une vacance locative sur votre trésorerie ?

En investissant dans l’immobilier locatif, le propriétaire-bailleur espère forcément percevoir des revenus réguliers et stables. Cependant, l’absence imprévue de locataire peut engendrer des préjudices financiers et mettre en péril votre situation financière.

Une situation dommageable pour la rentabilité de votre investissement locatif, notamment si vous avez souscrit à un prêt immobilier pour le financer. Non seulement vous ne percevez pas de revenus, mais vous devez trouver d’autres moyens pour rembourser les mensualités du crédit ayant servi à financer l’achat du bien.

En quoi les caractéristiques du bien influencent-elles le risque de vacance locative ?

Avant d’investir dans l’immobilier locatif, une étude minutieuse de votre projet s’impose. Pour cela, vous devez analyser le marché en question pour évaluer les caractéristiques de la demande.

Cette étude vous permet de :

• Déterminer le comportement des locataires pour définir leurs besoins.
• Connaître le type de bien le plus recherché sur le marché.
• Définir le loyer de votre appartement ou maison.

Vous risquez d’avoir des difficultés à trouver un locataire si votre appartement ou maison ne correspond pas à la demande locale. Il faut retenir que les appartements duplex et les studios sont très prisés dans les quartiers à proximité d’une école supérieure ou d’une université. Vous voulez investir dans une maison avec piscine ou un appartement de 4 ou 5 pièces ? Privilégiez les villes dans lesquelles le cadre de vie est idéal pour les familles avec enfants, par exemple.

Pourquoi la relation propriétaire-locataire influence-t-elle la vacance locative ?

Pour impressionner le futur locataire, il ne suffit pas de lui présenter un logement en parfait état qui répond à toutes ses attentes. Les potentiels candidats tiennent compte également de votre personnalité et surtout la manière dont vous l’accueillez lors de votre premier contact. Ils en tirent des conclusions pour déterminer les caractéristiques de vos futurs rapports. Vous devez alors leur faire bonne impression pour ne pas les décourager.

Éviter la vacance locative

Les vacances locatives ne sont pas pour autant une fatalité. Vous pouvez les éviter grâce à différentes bonnes pratiques :

S’assurer de l’estimation et de l’état de votre bien

Ne prenez pas le risque d’attendre trop longtemps avant de trouver un locataire en négligeant l’état de votre bien. Cela concerne autant les immobiliers neufs que les logements existants. Vérifiez que votre maison ou appartement est en bon état avant de la/le mettre sur le marché locatif.

Pensez à réaliser quelques travaux de rénovation ou d’aménagement si nécessaire. En plus de valoriser votre bien, cela permet d’assurer sa sécurisation et celle des personnes qui l’occupent.

Vous devez également louer votre bien à sa juste valeur en prenant en compte 2 facteurs : son état et sa valeur sur le marché. Raison pour laquelle une estimation de la valeur de l’appartement ou de la maison s’impose.

Une connaissance approfondie du marché immobilier local demeure indispensable. C'est une condition sine qua non pour assurer le succès de votre investissement locatif. Une fois que vous maîtrisez le marché en question, vous pouvez facilement optimiser votre bien pour le rendre très attractif et lui trouver preneur rapidement.

Être un propriétaire souple

Bien sûr, on ne choisit pas le premier candidat venu. Mais mieux vaut rester souple sur le profil des locataires, et sur les clauses du bail : trop strictes, elles font fuir les bons dossiers.

Essayez de trouver le juste milieu pour faciliter vos recherches et éviter d’attendre plusieurs mois avant de pouvoir signer votre premier contrat de bail.

Au-delà du profil du candidat, une bonne gestion locative au quotidien (réactivité, entretien, suivi administratif) contribue aussi à fidéliser vos locataires et à limiter les périodes de vacance entre deux baux.

Existe-t-il une assurance contre la vacance locative ?

La souscription d’une assurance n’est pas une solution pour esquiver la vacance locative. Cependant, cela réduit le manque à gagner généré par l’absence de locataire pendant cette période.

Les compagnies d’assurance peuvent proposer différents types de garanties selon les besoins de leurs clients. Le contrat d’assurance peut, en effet, couvrir d’autres sinistres comme les loyers impayés, par exemple.