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Tout sur la vacance locative et les astuces pour l'éviter

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Jules Stalin
Mis à jour le 16 sept. 2021
Tout sur la vacance locative et les astuces pour l'éviter
La première fois qu’un bien immobilier est mis en location, il arrive que celui-ci n’arrive pas à trouver preneur pendant un certain temps. On parle alors de vacance locative. Véritable cauchemar pour votre investissement locatif et son rendement. Les propriétaires bailleurs redoutent particulièrement cette période étant donné les conséquences négatives que cela peut engendrer sur leur trésorerie et la valeur du bien en question. La vacance locative n’est pas pour autant inévitable. Décryptage.
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L’impact et les causes des vacances locatives

Les causes des vacances locatives sont multiples. Elles peuvent provenir du logement, notamment de ses caractéristiques et du coût du loyer, du contrat de bail ou encore de la personnalité du propriétaire. Néanmoins, il faut reconnaître que leur impact sur les finances de ce dernier n’est pas négligeable.

Un trou dans votre trésorerie

En investissant dans l’immobilier locatif, le propriétaire-bailleur espère forcément percevoir des revenus réguliers et stables. Toutefois, l’absence de locataire ne lui permet pas d’obtenir le résultat escompté. Sachez que les préjudices financiers générés par les vacances locatives peuvent mettre en péril votre situation financière. L’absence de locataire est dommageable pour la rentabilité de votre investissement locatif, notamment si vous avez souscrit à un prêt immobilier pour le financer. Non seulement vous ne percevez pas de revenus, mais vous devez trouver d’autres moyens pour rembourser les mensualités du crédit ayant servi à financer l’achat du bien.
Bon à savoir :
Si la période de carence locative est trop longue, elle peut même mettre en péril un investissement en loi Pinel, car le temps de première mise en location est aussi compté.

Le bien et ses caractéristiques

Avant d’investir dans l’immobilier locatif, une étude minutieuse de votre projet s’impose. Pour cela, vous devez analyser le marché en question pour évaluer les caractéristiques de la demande. Cette étude vous permet de :

  • Déterminer le comportement des locataires pour définir leurs besoins.

  • Connaître le type de bien le plus recherché sur le marché.

  • Définir le loyer de votre appartement ou maison.

Vous risquez d’avoir des difficultés à trouver un locataire si votre appartement ou maison ne correspond pas à la demande locale. Il faut retenir que les appartements duplex et les studios sont très prisés dans les quartiers à proximité d’une école supérieure ou d’une université. Vous voulez investir dans une maison avec piscine ou un appartement de 4 ou 5 pièces ? Privilégiez les villes dans lesquelles le cadre de vie est idéal pour les familles avec enfants, par exemple.

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Rapport propriétaire - locataire

Pour impressionner le futur locataire, il ne suffit pas de lui présenter un logement en parfait état qui répond à toutes ses attentes. Les potentiels candidats tiennent compte également de votre personnalité et surtout la manière dont vous l’accueillez lors de votre premier contact. Ils en tirent des conclusions pour déterminer les caractéristiques de vos futurs rapports. Vous devez alors leur faire bonne impression pour ne pas les décourager.

Éviter les vacances locatives

Les vacances locatives ne sont pas pour autant une fatalité. Vous pouvez, effectivement, les éviter.

S’assurer de l’estimation et de l’état de votre bien

Ne prenez pas le risque d’attendre trop longtemps avant de trouver un locataire en négligeant l’état de votre bien. Cela concerne autant les immobiliers neufs que les logements existants. Vérifiez que votre maison ou appartement est en bon état avant de la/le mettre sur le marché locatif. N’hésitez pas à réaliser quelques travaux de rénovation ou d’aménagement si nécessaire. En plus de valoriser votre bien, cela permet d’assurer sa sécurisation et celle des personnes qui l’occupent.
Vous devez également louer votre bien à sa juste valeur en prenant en compte 2 facteurs : son état et sa valeur sur le marché. Raison pour laquelle une estimation de la valeur de l’appartement ou de la maison s’impose. Bon à savoir : une connaissance approfondie du marché immobilier local demeure indispensable. C’est une condition sine qua non pour assurer le succès de votre investissement locatif. Une fois que vous maîtrisez le marché en question, vous pouvez facilement optimiser votre bien pour le rendre très attractif et lui trouver preneur rapidement.

Être un propriétaire souple

Certes, vous ne pouvez pas choisir le premier candidat potentiel qui se présente. Cependant, vous devez rester souple et ne pas trop restreindre les profils de locataire pour éviter de passer à côté du candidat idéal. Il en est de même pour les dispositifs qui constitueront le contrat de bail. En effet, ils risqueront de faire fuir les potentiels locataires s’ils sont trop stricts. Essayez de trouver le juste milieu pour faciliter vos recherches et éviter d’attendre plusieurs mois avant de pouvoir signer votre premier contrat de bail.

Assurances

La souscription d’une assurance n’est pas une solution pour esquiver la vacance locative. Cependant, cela réduit le manque à gagner généré par l’absence de locataire pendant cette période. Les compagnies d’assurance peuvent proposer différents types de garanties selon les besoins de leurs clients. Le contrat d’assurance peut, en effet, couvrir d’autres sinistres comme les loyers impayés, par exemple. Bon à savoir : l’assurance contre la vacance locative peut coûter cher. Par ailleurs, elle peut comprendre des dispositifs qui risquent de compromettre les avantages liés au contrat comme la franchise.

À retenir
  • La vacance locative peut entraîner des difficultés financières aux propriétaires – bailleurs.

  • Plusieurs raisons peuvent entraîner la vacance locative : un bien immobilier peu attrayant, un loyer trop élevé, un propriétaire trop strict et un contrat de bail peu flexible.
  • Il existe différentes solutions pour éviter la vacance locative : une analyse minutieuse du marché de l’immobilier locatif local, une bonne estimation du bien, la souplesse du propriétaire...

  • La garantie locative ne permet pas d’empêcher la vacance locative. Elle limite les préjudices financiers qui en résultent en couvrant une partie des pertes générées par l’absence de locataire.

Questions/Réponses :

Comment éviter la vacance locative ?

Pour éviter la vacance locative, vous devez étudier le marché local afin de déterminer les besoins en logement de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Une fois le bien acquis, posez-vous les bonnes questions en jugeant votre bien de manière objective. Par ailleurs, une estimation de l’appartement ou de la maison demeure indispensable avant sa mise en location. Et surtout, montrez aux potentiels candidats que vous voulez établir un rapport propriétaire – locataire sain et constructif.

Qu'est-ce que la garantie vacance locative ?

Cette garantie couvre les risques financiers liés à l’absence de locataire pendant la vacance locative. Toutefois, avant de signer un contrat d’assurance vacance locative, vous devez examiner certains points, notamment la franchise ainsi que le plafond et la durée d’indemnisation. Dans ce contexte, les conseils d’un courtier en immobilier vous sont indispensables.

Comment prendre en compte le taux de vacance locative ?

Pour déterminer le taux de vacance locative, vous devez faire le rapport entre la valeur locative constatée et la valeur locative estimée. Cette valeur locative peut évoluer selon l’état du logement et varie en fonction de son emplacement, sa catégorie, sa superficie et sa qualité.
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