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Quels revenus sont pris en compte pour un prêt immobilier ?

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Vos revenus et donc votre capacité d’emprunt seront certainement les premières choses à regarder avant de penser à acheter un bien. En effet, pour s’assurer de votre capacité de remboursement, les banques veilleront à ce que vous ne dépassiez pas un taux d’endettement précis, c'est à dire que votre salaire soit suffisant pour emprunter. Il vous sera donc impossible de dépasser une certaine mensualité afin d'obtenir votre crédit. Mais tous les revenus ne sont pas considérés de la même manière par les banques. La question se pose alors : comment la banque va-t-elle prendre en compte vos revenus ?

Pour plus de facilité, vous pouvez utiliser notre simulateur personnalisé afin de découvrir votre capacité d’emprunt et le taux que les banques peuvent vous proposer.

Le taux auquel vous pouvez prétendre dépend également de votre situation professionnelle et de vos revenus disponibles. En effet, vous n'avez pas besoin du même salaire si vous souhaitez emprunter 100 000 €](/simulation-pret-immobilier/salaire-emprunter/salaire-emprunter-100000-euros/), faire un crédit de 500 000 € ou demander un prêt de 700 000 €. Afin de minimiser le risque, les banques pondèrent ainsi les sources de revenus en fonction de leur stabilité.

1. Les salaires des positions stables : revenus professionnels pris en compte

La prise en compte de votre salaire dépend de votre contrat de travail ou de votre situation professionnelle. Dans tous les cas cependant, nous parlons du revenu net avant impôts.

Pour des contrats de travail très stables comme les salariés en CDI ou les titulaires dans la fonction publique, les revenus sont comptés à 100 %. Une exception est faite pour les périodes d’essai pendant lesquelles les revenus ne sont pas du tout pris en compte.

Si vous êtes contractuel de la fonction publique, vous pouvez emprunter si vous pouvez justifier de 3 ans d'ancienneté. Etant donné que les CDD du publics sont généralement longs et plus stables que les CDD du privé, les banques sont prêtes à les prendre en considération.

La question se pose également si vous êtes stagiaire dans la fonction publique. En effet, si vous êtes stagiaire, c'est que vous avez réussi un concours de titularisation de la fonction publique et la banque le sait. Elle connaît votre future stabilité professionnelle, et surtout, elle peut prédire vos revenus.

On demande aux travailleurs indépendants, aux chefs d’entreprise, aux intermittents et aux auto-entrepreneurs de justifier d’au moins 3 ans voire 5 ans de salaires réguliers pour comptabiliser leurs revenus professionnels à 100 %.

En effet, ces activités sont considérées comme incertaine dans les toutes premières années. Après cette période, on fera une moyenne des sommes versées sur les trois dernières années.

C'est également le cas pour les professions libérales. Pour tous ces contrats, l'élément charnière est l'ancienneté, car elle est gage de stabilité. Si vous pouvez présenter vos fiches d'imposition sur 5 ans, vous pourrez certainement bénéficier de meilleures conditions auprès de la banque.

En règle générale, les revenus liés à des contrats de courte durée comme les CDD, les contrats de stage ou les contrats en intérim ne sont pas du tout pris en compte.

La retraite est un revenu stable dans le temps et est par conséquent comptabilisée à 100 % comme un salaire. Faites cependant attention à l’âge limite pour emprunter ! Par ailleurs, attention si vous achetez en étant proche de la retraite : ce n'est pas automatique, mais certaines banques peuvent prendre en compte votre future retraite pour le calcul du taux d'endettement, et non pas vos revenus actuels.
Exemple

Prenons un couple composé d’un emprunteur chef d'entreprise et d’une personne en CDD depuis deux ans.

  • Les trois derniers bilans du chef d’entreprise présentent des résultats nets respectivement de 45 000 €, 52 000 € et 53 000 €. La banque considère donc la moyenne de ses revenus sur ces 3 années, soit 50 000 €.
  • La personne en CDD dispose d'une situation confortable avec un salaire de 65 000 €. Cependant, vu le manque de stabilité de son contrat, ses revenus ne sont pas pris en compte.
La banque considère donc que le couple dispose d'un revenu annuel de 50 000 €, et c'est ce qu'elle utilisera comme base pour le calcul du taux d'endettement maximal.
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2. 70 % des revenus locatifs pris en compte

Les revenus locatifs concernent les loyers effectifs que vous touchez déjà et les revenus attendus lors d’un investissement locatif. Dans les deux cas, ces revenus sont pondérés par 0,7, c'est-à-dire que la banque ne va comptabiliser que 70 % du total de vos revenus fonciers. En effet, ces revenus sont considérés peu stables en raison des risques de logement vide, de loyers impayés ou d’entretiens, et la banque traduit donc ce risque en enlevant 30 %.

Exemple
Pour un loyer de 1 000 €, on comptera donc 700 € de revenu effectif.

3. Plus rarement, les aides sociales et les pensions

Bien que les aides sociales et les pensions touchées puissent paraître stables, il est très rare que les banques prennent en compte ces revenus. A l’inverse, malheureusement, les pensions seront toujours comptées dans la partie charge récurrente.

En effet, la banque a peu de visibilité sur l’évolution des vos droits ou même l’évolution des aides à si long terme. En particulier les allocations chômage ne seront jamais comptabilisées étant donnée leur courte durée.

Pour les pensions, l’âge des enfants vous sera demandé. Si vos enfants sont mineurs jusqu’à la fin du prêt, il est envisageable que les banques acceptent de comptabiliser la pension dans vos revenus. Dans le cas inverse, c’est quasiment impossible puisque la pension s’arrête à leur majorité.

Bon plan

La pension compensation versée au conjoint, sans limite de temps, est considérée dans les revenus, à l'inverse de la pension alimentaire, liée à l'âge des enfants.

Pour cette raison, si vous êtes en procédure de divorce, vous devrez attendre qu'il soit prononcé avant de pouvoir emprunter. La décision du juge peut avoir un impact énorme sur votre taux d'endettement, et la banque va vouloir s'en assurer avant de suivre sur le financement.

Dans tous les cas il faut que vous ayez la capacité d’emprunter sans prendre en compte ces aides. Leur prise en compte influera uniquement sur le taux obtenu et pourra aussi encourager votre dossier auprès de la banque.

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, utilisez le simulateur Pretto !

A retenir
  • CDI, titulaire, profession libérale : 100 %
  • Travailleur indépendant, chef d’entreprise, intérmittent : 100 % après 3 ans
  • CDD, Intérim : 0 %
  • Revenus locatifs : 70 %
  • Aides Sociales : 0 %
  • Pensions : Uniquement si vos enfants sont encore mineurs à la fin du prêt

Questions - Réponses

Quels sont les revenus pris en compte pour un prêt immobilier ?

Les revenus pris en compte par la banque dépendent de leur stabilité. Ainsi, les salaires sont comptabilisés selon le contrat de travail (il faut pouvoir montrer de l'ancienneté), les revenus locatifs sont comptés à 70 % et les pensions alimentaires ne comptent pas.

Est-ce que les allocations familiales comptent pour le prêt immobilier ?

Les aides sociales ne sont pas prises en compte comme des revenus de la part de la banque en raison de leur caractère peu stable.

Quel salaire pour un prêt ?

Le salaire nécessaire pour un prêt immobilier dépend de différents critères. Vous n'aurez pas besoin du même salaire pour un bien à 150 000 ou à 500 000 € ! Il faut ainsi (entre autres) respecter le taux d'endettement à 35 %, qui détermine la mensualité maximale que vous pouvez rembourser à la banque.
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Expert en crédit immobilier
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