Quels revenus sont pris en compte pour un prêt immobilier ?

Pour calculer votre capacité d’emprunt, les banques n’analysent pas uniquement votre salaire net mensuel. Elles prennent en compte l’ensemble des revenus jugés stables et réguliers : salaires, primes récurrentes, revenus locatifs, pensions ou encore revenus d’indépendant selon votre situation. L’objectif est d’évaluer votre capacité réelle à rembourser un prêt immobilier, sans dépasser le taux d’endettement maximal de 35 %, fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

On vous explique tout, simplement, pour vous permettre d’y voir clair.

Quels sont les revenus pris en compte pour un crédit immobilier lorsque l’on est salarié ?

Vous êtes salarié en CDI, votre période d’essai est derrière vous et vous touchez chaque mois un salaire fixe ? Vous cochez toutes les cases du « bon dossier » pour une banque. Mais même sans CDI, il est souvent possible de présenter un profil rassurant. Décryptage.

CDI : la voie royale

Que vous soyez cadre ou non, la banque retiendra votre salaire fixe brut, après une éventuelle décote de 25 % (si vous êtes cadre) ou de 22 % (si vous êtes employé). Cette décote permet d’anticiper les cotisations et impôts qui grignotent vos revenus.

En poste depuis moins d’un an ? On prend votre salaire annuel brut inscrit sur votre contrat, on le divise par 12 et on applique la même décote. Si vous êtes en poste depuis plus longtemps, la banque se fiera à votre dernier bulletin de salaire.

Le CDI permet généralement d’obtenir plus facilement :

• un taux attractif ;
• une durée d’emprunt plus longue ;
• une capacité d’emprunt plus élevée.

Primes et variable : un bonus… sous conditions

Vous recevez des primes annuelles ou une part variable ? Bonne nouvelle : elles peuvent booster votre dossier, mais la banque reste prudente. Elle demandera généralement une moyenne sur les 3 dernières années pour lisser les fluctuations. Et oui, ici aussi, la stabilité est la clé.

Les éléments souvent retenus sont :

• le 13e mois ;
• les primes contractuelles ;
• les commissions régulières ;
• certaines primes d’ancienneté.

CDD et intérim : pas rédhibitoire

Contrairement aux idées reçues, un CDD ne ferme pas toutes les portes. Et si votre co-emprunteur est en CDI, ses revenus seront pris en compte à 100 %. De quoi équilibrer la balance.

Les banques cherchent surtout à vérifier :

• la continuité de l’activité professionnelle ;
• la régularité des revenus ;
• l’ancienneté dans le secteur ;
• l’absence de longues périodes sans emploi.

Un emprunteur en CDD ou en intérim peut rassurer la banque lorsqu’il présente :

• plusieurs années d’activité ;
• des revenus stables ;
• une bonne gestion bancaire ;
• un apport personnel conséquent.

Intermittents du spectacle : un cas particulier

Pour les intermittents, le fonctionnement est assez proche de celui des CDD. Si votre activité est régulière depuis 3 ans et que vous pouvez produire les justificatifs nécessaires (bulletins de salaire, attestations France Travail, congés spectacles), votre dossier peut tout de même vous permettre d’emprunter. Les banques vont donc analyser :

• les revenus moyens sur plusieurs années ;
• la régularité des contrats ;
• le secteur d’activité ;
• l’ancienneté du statut ;
• le niveau d’épargne disponible.

Auto-entrepreneur, libérales ou chef d’entreprise : quelles sont les ressources prises en compte lors de votre crédit ?

À votre compte ? Chef d’entreprise ? Vous pouvez, bien sûr, vous lancer dans un achat immobilier. C’est parfois un peu plus exigeant côté justificatifs, mais c’est notre métier de simplifier la route.

Les revenus pris en compte pour un chef d’entreprise

Pour un chef d’entreprise, les trois dernières liasses fiscales seront nécessaires. Ou plutôt, la banque en aura besoin ! Les éléments sur lesquels la banque se focalisera concernent votre chiffre d’affaires, votre bénéfice (avec une moyenne sur trois ans qui sera considérée comme constitutif de vos revenus) ou votre rémunération et vos dividendes (le cas échéant).

Vous n’avez que deux exercices clos ? Certaines banques accepteront d’étudier votre dossier si votre comptable peut produire un arrêté provisoire de l’exercice en cours.

Vous êtes auto-entrepreneur et souhaitez acheter

Si vous êtes auto-entrepreneur, vos déclarations URSSAF feront foi, là encore en moyennant vos revenus sur trois ans. Quant aux documents demandés, ils resteront sensiblement les mêmes. À défaut d’un extrait KBIS, votre enregistrement au répertoire SIRENE suffira.

Et pour les professions libérales ?

Vous êtes médecin, avocat ou architecte et vous souhaitez acheter ? Les trois années de recul ne seront pas forcément nécessaires. En effet, les banques vont plutôt se baser sur vos revenus actuels et sur la façon dont ceux-ci pourraient évoluer dans le temps, surtout si vous êtes dans un contrat de collaboration. Attention, il vous faudra tout de même retrancher 35 % de vos revenus (destinés à vous acquitter de vos charges) et communiquer vos CERFA.

Sachez qu’en fonction de secteur d’activité, les banques auront besoin de comprendre comment fonctionne votre activité. Il arrive que les revenus de certaines professions, comme les professionnels du transport de particuliers, du BTP et de la restauration, ne soient pas parfaitement connues des banques. Dans ces cas, elles ont besoin de détails supplémentaires pour calculer correctement vos revenus.

C’est d’ailleurs pour cette raison que, chez Pretto, une équipe est dédiée aux professions libérales. Nos Experts crédit connaissent les spécificités de ces professions et peuvent négocier plus facilement avec les banques.

Si vous achetez en couple, les banques préféreront autant que possible que les revenus de votre partenaire soient décorrélés de votre entreprise. Dans leur analyse, une plus grande diversité de vos sources de revenus constituera une meilleure garantie de stabilité financière.

Récapitulatif par statut professionnel

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, vous pouvez consulter leurs avis.

Les autres sources de revenus prises en compte pour un prêt immobilier

Si votre salaire est pris en compte par la banque dans ses calculs, il en est autant de vos revenus complémentaires. Et ils sont importants pour valoriser votre dossier.

Les revenus locatifs, un vrai plus

Que vous les perceviez déjà ou qu’ils découlent du projet que vous souhaitez financer, ces ressources sont prises en compte dans un crédit immobilier. Mais attention, pas dans sa totalité. La banque sait que vous devrez payer la taxe foncière, d’éventuelles charges de copropriété ou même avoir de potentielles périodes de vacances locatives, alors elle ne comptabilisera que 70 %.

Les pensions de retraite, un revenu pris en compte

Si vous êtes déjà retraité ou sur le point de l’être, votre pension de retraite est prise en compte par la banque au même titre qu’un salaire, dans la limite du taux d’endettement de 35 %. Selon le ministère de l’Économie, si le départ à la retraite est proche au moment de la demande de prêt, la pension est intégrée aux revenus retenus, sans que la capacité d’emprunt soit nécessairement réduite : la banque tient aussi compte du reste à vivre après le remboursement, ainsi que de l’âge auquel le prêt s’achèvera.

Les revenus sociaux pris en compte pour un crédit immobilier

Vous percevez des revenus sociaux comme une allocation de retour à l’emploi, une pension alimentaire, des allocations familiales ou une allocation adulte handicapé ? Malheureusement, ces revenus ne sont que très rarement, voire pas du tout pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. En effet, la plupart de ces prestations sont dites « insaisissables » et n’ont pas vocation à s’inscrire dans la durée. Pour ces deux raisons, les banques ne pourront les intégrer à leurs calculs qu’au cas par cas.

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Quels sont les revenus non pris en compte ?

Tous les revenus ne se valent pas aux yeux de la banque. Certains, jugés trop irréguliers ou trop ponctuels, ne viendront pas booster votre capacité d’emprunt. Autrement dit, ils n’entrent pas dans le calcul… même si vous aimeriez qu’ils le fassent !

Prenons l’exemple de Julien. Il a touché une prime exceptionnelle de 5 000 € en fin d’année et vient d’hériter d’un petit studio qu’il envisage de revendre. « Parfait pour convaincre la banque », se dit-il. 

En réalité, la prime ne sera pas retenue, car elle n’est pas garantie d’une année sur l’autre. Quant au produit de la vente du studio, il sera considéré comme un apport personnel… et non comme un revenu régulier.

Voici ce que la banque écartera systématiquement :

• Les revenus ponctuels : héritage, vente d’un bien, prime exceptionnelle, dividendes perçus une seule fois.
• Les aides sociales : RSA, allocations familiales, allocations logement, sauf si elles sont particulièrement régulières et appelées à durer (par exemple, une pension alimentaire fixée par jugement).
• Les revenus non déclarés : on parle ici des petits jobs payés en espèces qui ne figurent pas sur une fiche de paie ou une déclaration fiscale.

Pour convaincre la banque, misez sur vos revenus stables et justifiables. Les coups de pouce ponctuels restent intéressants pour augmenter votre apport, mais ils ne gonfleront pas votre capacité d’emprunt.

Quelles sont les charges prises en compte dans le calcul de votre crédit immobilier ?

Si vos revenus sont la colonne vertébrale de votre dossier, vos charges en sont le contrepoids. Avant de dire « oui » à votre projet, la banque va scruter toutes vos dépenses régulières pour s’assurer que votre budget restera équilibré après la signature de votre prêt.

Imaginez Laura et Samir. Ils souhaitent acheter un appartement de 250 000 €. Leurs revenus leur permettent a priori d’envisager un emprunt de 1 200 € par mois. Mais en y regardant de plus près, la banque note :

• un crédit auto de 250 €/mois,
• un abonnement salle de sport familial de 90 €/mois,
• et un loyer actuel de 800 €/mois (qui disparaîtra une fois propriétaires).

Seule une partie de ces charges sera prise en compte dans le calcul du taux d’endettement. Le crédit auto, oui ; le loyer, non, car il ne subsistera plus. Mais si Laura avait une pension alimentaire de 300 €/mois à verser, celle-ci serait évidemment intégrée.

Les charges que la banque analyse

• Vos crédits en cours : auto, consommation, travaux, etc.,
• Vos loyers actuels (si vous êtes locataire),
• Les pensions alimentaires versées (obligatoires, fixées par jugement),
• Et parfois des charges fixes comme des mensualités de leasing, des crédits revolving ou des abonnements engageants.

Objectif de la banque : vérifier que votre taux d’endettement ne dépasse pas le seuil de 35 % fixé par le HCSF, tout en vous laissant un « reste à vivre » suffisant pour vos dépenses courantes.