Le bail de location : durée, obligations et résiliation

Un bail de location scelle un accord entre un propriétaire-bailleur et un locataire pour la mise en location d’un logement, en échange d’un loyer. Sa durée, son contenu, ses conditions de résiliation... tout est strictement encadré par la loi. Pour y voir un peu plus clair et ne pas être pris au dépourvu, on vous détaille tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Comment fonctionne le bail de location ?

Un bail de location est un contrat de location, mais attention, un contrat de location n'est pas forcément un bail de location. Mais alors, quelle subtilité les différencie ? 

Le contrat de location est un terme générique qui englobe tout arrangement entre deux parties, qu'il porte sur un logement, une voiture ou un autre bien. Le bail de location, lui, concerne uniquement la location d'un bien immobilier.

La durée du bail n’est pas fixe et varie selon le type de bien mis en location et selon la personne, physique ou morale, à laquelle il est loué. Ainsi, les durées des baux sont fixées à : 

• 3 ans pour une location vide, 
• 1 an en meublé, 
• 9 mois pour un bail étudiant, 
• de 1 à 10 mois pour un bail mobilité. 

D’ailleurs, qu’en est-il de la reconduction d’un bail ? Est-elle forcément tacite ou doit-elle faire l'objet d'un nouveau contrat ? La réponse est plus simple qu’il n’y paraît : à vous de choisir la solution la plus adaptée à vos objectifs, dans le respect de la loi ! 

Le cadre de ces règles est fixé par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le texte fondateur des rapports locatifs en France, complété depuis par la loi ALUR de 2014 puis la loi ÉLAN de 2018. Il distingue quatre types de baux d’habitation dont chacun se renouvelle par tacite reconduction, hormis les baux étudiant et mobilité, non reconductibles.

Que doit contenir un bail de location ?

Les informations obligatoires

Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est tout à fait logique que vous souhaitiez protéger vos intérêts ! C’est là que le bail de location revêt toute son utilité. Le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 impose qu’un bail de location réalisé pour une résidence principale, que le bien soit vide, meublé ou en colocation à bail unique, respecte un modèle type. Impossible donc d’improviser un bail de location et de le formuler comme bon vous semble car la loi impose un certain nombre de mentions impossibles à contourner. Elles peuvent être regroupées sous la forme des trois grandes catégories suivantes :

1. Les parties

• Les identités et les adresses exactes du propriétaire et du locataire ;
• La date de prise d’effet et la durée du bail.

2. Le logement

• L’adresse complète et la description du bien (type, nombre de pièces…) ;
• La destination (habitation principale ou usage mixte…) ;
• Les travaux éventuels réalisés depuis la dernière location ;
• La surface habitable exacte ;
• Le détail des équipements.

3. Le loyer et les charges

• Le montant du loyer et celui des charges bien distincts et les modalités de paiement du loyer ;
• Les informations relatives au loyer payé par le dernier locataire (montant, date de versement…) ;
• Le montant du dépôt de garantie : plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et à 2 mois maximum pour un logement meublé et restituable sous 1 à 2 mois après le départ du locataire ;
• L’éventuel complément de loyer, ce supplément que le propriétaire peut demander pour un logement présentant des caractéristiques exceptionnelles, dans les zones où les loyers sont encadrés.

Le loyer peut également être révisé chaque année, à la date prévue par le bail, sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE : nouveau loyer = loyer en cours × nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre l'année précédente.

Les annexes 

Un bail de location ne se résume pas aux informations légales, il doit aussi contenir des documents obligatoires annexés et réunis dans ce que l’on nomme le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier doit être fourni par le propriétaire au moment de la signature du bail (ou de son renouvellement). Il protège le bailleur en cas de litige, sécurise aussi le locataire sur les risques de santé ou de sécurité éventuels (amiante, gaz, électricité…) et l’informe sur l’état du logement qu’il loue. 

Le dossier doit contenir :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire dans la quasi‑totalité des locations ;
• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949 ;
• les diagnostics électricité et gaz, si les installations ont plus de 15 ans ;
• l'état des risques et pollutions (ERP), si le logement est situé dans une zone à risques ;
• d’autres diagnostics (amiante, bruit, etc.) selon l’ancienneté du bien et sa localisation ;
• un état des lieux d'entrée, établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire.

Mais il faut savoir que, selon la localisation et l'ancienneté du bien, d'autres pièces peuvent s’ajouter au dossier comme l’état parasitaire relatif aux termites ou aux mérules, l'état des risques naturels et technologiques, l’étude de sol obligatoire pour les zones fortement exposées au phénomène de Retrait-Gonflement des Argiles ou encore le règlement de la copropriété. 

L’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (Anil) indique sur son site les documents à joindre au DDT pour une location.

Quelle est la durée du bail selon le type de location ?

La durée du bail n’est pas fixe : elle dépend du type de bien mis en location et du statut du bailleur (personne physique ou morale). Elle peut aller d'1 mois pour un bail mobilité jusqu'à 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

Mais… à la durée du bail s’ajoutent des règles de préavis qui s’appliquent selon le type de bail. 

Comment fonctionne le renouvellement du bail ?

Si les baux étudiants et mobilité ont une durée bien définie, les autres types de baux ne s’arrêtent pas brusquement. On peut parler de tacite reconduction. Concrètement, si ni le propriétaire, ni le locataire ne se manifeste avant le terme du contrat de location, le bail est reconduit pour une durée identique à la durée initiale et avec les mêmes conditions. 

Les règles de renouvellement peuvent varier selon le type du bien immobilier (bien meublé ou bien vide).

• Pour un logement vide : le bail est renouvelé pour une durée supplémentaire de 3 ans sur votre proposition ou reconduit tacitement, une période qui est allongée à 6 ans si la personne est morale. Le propriétaire peut donner congé à son locataire et ne pas renouveler son bail.
• Pour un logement loué meublé : le bail dure 1 an et se renouvelle automatiquement à son terme si le propriétaire ne donne pas congé. En revanche, un bail étudiant qui dure 9 mois n'est pas renouvelable. Il prend fin à son terme sans qu'il soit nécessaire de donner congé au locataire. Pour la poursuite de la location, un nouveau bail doit être signé. 

Peut-on résilier un bail de location ?

Oui, c’est tout à fait possible, au « détail » près que les deux parties ne sont pas à égalité face à l’acte de résiliation.

Côté propriétaire

Vous ne pouvez mettre fin au bail qu'à son échéance et pour l'un de ces motifs :

• récupérer le logement pour y vivre ou y loger un proche (congé pour reprise) ;
• vendre le logement (congé pour vente), le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption sur le logement si le bail porte sur une location vide, selon service-public.gouv.fr (2026). Il peut donc acheter le logement dont il est locataire en priorité, dans un délai de deux mois après réception du congé avec offre de vente.
• un motif légitime et sérieux comme des impayés répétés, des troubles de voisinage...

Le préavis à respecter est de 6 mois avant le terme du bail pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou, pourquoi pas, remis en main propre contre récépissé. Un congé ne respectant pas ces règles reste tout simplement inefficace et le bail se poursuit de façon normale.

Côté locataire

Le locataire, lui, peut résilier le bail à tout moment, quel que soit le type de contrat (vide, meublé, étudiant, mobilité), sans avoir à justifier d'un motif. Il doit seulement respecter le préavis légal suivant :

• Location vide : 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue, c'est-à-dire les zones où la demande de logements dépasse fortement l'offre, définies par décret) ;
• Location meublée : 1 mois ;
• Bail étudiant : 1 mois ;
• Bail mobilité : 1 mois.

Le préavis peut aussi être réduit à 1 mois, même hors zone tendue, dans certaines situations : obtention d’un premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ou encore locataire bénéficiaire du RSA ou de l’AAH (allocation adulte handicapé).

Quelles clauses et quels documents sont interdits dans un bail de location ?

Avoir une casquette de propriétaire ne signifie pas pour autant « avoir le droit de ». Vous ne pouvez pas exiger n'importe quel document de votre locataire au prétexte de vouloir vous protéger, vous et votre bien : la loi encadre strictement ce que vous pouvez lui demander.

Sont considérées comme abusives, et réputées non écrites (expression juridique qui signifie que la clause est considérée inexistante dans le contrat) - même si le propriétaire les a écrites sur le contrat de location - toutes les clauses qui limitent la liberté du locataire, l'obligent à renoncer à ses droits ou lui imposent des frais supplémentaires injustifiés.

Par exemple, l'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 vous interdit d'imposer à votre locataire le prélèvement automatique pour payer le loyer, de lui défendre d'héberger des proches ou d'insérer une clause qui faciliterait la résiliation du bail à votre seul bénéfice.

Idem, vous ne pouvez pas lui imposer de vous fournir tous les documents que vous souhaitez et qui relèvent de sa vie privée : photo d’identité, contrat de mariage, extrait de casier judiciaire. La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 a renforcé ces conditions, accentuant la protection des locataires face aux méthodes abusives. 

Location vide ou meublée : quelle différence pour le bail ?

Le logement est-il loué vide ou meublé ? De ce choix dépendent plusieurs règles applicables au contrat.

Montant des charges, loyer… il existe en effet de nombreuses différences entre une location vide et meublée, à commencer, vous l’aurez compris, par la durée du bail.

De plus, l'état des lieux est évidemment plus détaillé si vous mettez un meublé en location, puisque chaque élément (mobilier + équipement) doit être décrit, en plus de l’état du logement.

Enfin, le montant maximum de la caution diffère, lui aussi, entre les deux types de location : il s'élève à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, contre 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée.

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Les points de vigilance avant de signer

Avant d’apposer votre plus belle signature sur le contrat de bail, quelques vérifications s’imposent, que vous soyez propriétaire ou locataire.