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Pourquoi parle-t-on de taux d’endettement différentiel pour un investissement locatif ?
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Romain Schneider
Mis à jour le 11 mai 2021
Pourquoi parle-t-on de taux d’endettement différentiel pour un investissement locatif ?
De façon générale, le taux d’endettement permet aux banques de vérifier votre situation financière et de s’assurer de votre capacité à emprunter tout en gérant vos finances. Il ne suffit pas d’avoir de bonnes ressources pour obtenir un prêt.
Pour vous assurer que vous ne dépassez pas le taux d’endettement maximal autorisé de 35 %, n’hésitez pas à faire une simulation de crédit grâce à notre outil en ligne.

Dans le cadre d’un investissement locatif, on parle très souvent de taux d’endettement différentiel, plutôt que de taux d’endettement. On vous explique la différence !

Quelle différence entre le taux d’endettement et le taux d’endettement différentiel ?

Pour calculer la capacité d’emprunt d’un acheteur, la majorité des banques applique le calcul classique du taux d’endettement. Il consiste à additionner l’ensemble des charges d’un emprunteur ainsi que ses mensualités de crédit et de les diviser par ses revenus afin d’obtenir son taux d’endettement.

C’est cependant un calcul qui n’avantage pas ceux qui ont un projet atypique de type investissement locatif !

C’est pourquoi certaines banques utilisent le taux d’endettement différentiel, légèrement différent, pour un investissement locatif. On parle ici de différentiel car les loyers perçus attendus du bien loué vont venir compenser automatiquement les charges de l’emprunteur.

Cette méthode de calcul est considérée comme étant plus avantageuse pour les investissements locatifs puisqu’elle permet de réduire le taux d’endettement grâce à une meilleure prise en compte de votre situation.

Ainsi, ce calcul spécifique est adopté par les banques afin de différencier les profils investisseurs des profils emprunteurs particuliers.

L'intérêt du taux différentiel est donc incontestable pour les investisseurs mais vous devez gardez en tête qu’il n’est pas appliqué par tous les établissements bancaires. Renseignez-vous auprès des banques, de préférence, avant la présentation de votre dossier de crédit !

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Comment calculer son taux d’endettement différentiel ?

La méthode de calcul du taux d’endettement différentiel

Le calcul du taux d’endettement différentiel se fait en trois étapes.

  1. Vous devez d’abord calculer le solde investisseur : cela consiste à déduire les charges foncières de vos revenus fonciers. Pour information, vos revenus fonciers doivent être pondérés à 70 %.

  2. Si vous obtenez un solde positif, vous devez l’ajouter à vos revenus, dans le cas contraire vous devrez le soustraire aux revenus !

  3. Enfin, divisez vos mensualités de prêts par votre solde investisseur pour obtenir votre taux d’endettement différentiel.

Pas très clair ? Nous vous proposons un exemple concret juste en-dessous.

Etude de cas

Voici un exemple de calcul du taux d’endettement différentiel :

  • votre salaire est de 3000 € par mois
  • vos revenus fonciers totaux (arrondis à 1143 €) pondérés à 70 % sont de 800 € par mois
  • vos mensualités de prêt sont de 1000 € par mois
  • vos charges foncières sont de 700 € par mois

1/ Le calcul du solde investisseur : Revenus fonciers - charges foncières soit 800 - 700 = 100 euros (solde positif donc on additionne les revenus)

2/ Revenus + déficit foncier = 3000 + 100 = 3100 €

3/ Taux d’endettement différentiel : 1000 / 3100 soit 32,25 %

Avec une méthode de calcul du taux d’endettement classique, celui-ci s'élèverait à 44,7 % :

700 + 1000 / 3000 + 800 x 100 = 44,7 %

Conclusion : avec le calcul du taux d’endettement différentiel, vous obtenez un taux d’endettement largement moins élevé et même en dessous du taux maximum de 35 % !

A retenir
  • Le taux d’endettement différentiel est destiné aux investissements locatifs et peut ainsi vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt.
  • Très peu d’établissements bancaires utilisent encore la méthode de calcul du taux d'endettement par différentiel : de ce fait, n’hésitez pas à vous renseigner à ce sujet auprès des banques !

Questions - Réponses

Quelle est la différence entre le taux d’endettement et le taux d’endettement différentiel ?

Le taux d’endettement différentiel est réservé exclusivement aux emprunteurs qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Cette méthode de calcul en différentiel vous permet de réduire votre taux d’endettement grâce à une meilleure prise en compte de votre situation, vous offrant ainsi davantage de marge de manœuvre !

Vous devez néanmoins avoir en tête que très peu de banques ont recours au différentiel.

Quel est le taux d’endettement différentiel maximum ?

A l’instar du taux d'endettement classique, le taux d’endettement différentiel maximum est fixé à 35 % par le HCSF, soit un peu plus du tiers des revenus.

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