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Pourquoi parle-t-on de taux d’endettement différentiel pour un investissement locatif ?

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Lucas Bories
Mis à jour le 22 sept. 2022
Pourquoi parle-t-on de taux d’endettement différentiel pour un investissement locatif ?
De façon générale, le taux d’endettement permet aux banques de vérifier votre situation financière et de s’assurer de votre capacité à emprunter un capital important tout en gérant vos finances. En effet, il ne suffit pas d’avoir de bonnes ressources pour obtenir un prêt immobilier.
Pour vous assurer que vous ne dépassez pas le taux d’endettement maximal autorisé de 35 %, n’hésitez pas à faire une simulation de crédit gratuite grâce à notre outil en ligne.

Dans le cadre d’un investissement locatif, les banques calculaient le taux d’endettement différentiel de l'emprunteur plutôt que son taux d’endettement. Ce calcul isolait l’investissement locatif du reste des revenus et charges. Cela permettait de déterminer si l’investissement générait du cashflow positif. Un calcul particulièrement favorable pour l’investisseur car il permettait de limiter l’impact sur le taux d’endettement.

Attention
Depuis le 1er septembre 2021, les établissements bancaires ne peuvent plus utiliser la méthode du calcul différentiel pour déterminer le taux d’endettement d’un projet d’investissement immobilier. Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’imposent à tous les acteurs du crédit immobilier. Les banques qui continuent d'appliquer ces calculs s'exposent à des sanctions.

Quelle différence entre le taux d’endettement et le taux d’endettement différentiel ?

Pour calculer la capacité d’emprunt d’un acheteur, la majorité des banques applique le calcul classique du taux d’endettement : celui-ci consiste à additionner l’ensemble des charges d’un emprunteur ainsi que ses mensualités de crédit et de les diviser par ses revenus afin d’obtenir son taux d’endettement. Néanmoins, ce calcul n'est pas spécialement avantageux pour ceux qui ont un projet d'investissement locatif !

Afin d'éviter de bloquer certains projets locatifs, certaines banques utilisaient le taux d’endettement différentiel pour ce type de projets. On parle de « différentiel » car les loyers perçus attendus du bien loué vont venir compenser automatiquement les charges de l’emprunteur. Cette méthode de calcul est considérée comme étant plus avantageuse pour les investissements locatifs puisqu’elle permet de réduire le taux d’endettement grâce à une meilleure prise en compte de votre situation.

L'intérêt du taux différentiel est incontestable pour les investisseurs, mais aujourd'hui, les établissements bancaires ne peuvent plus utiliser la méthode du calcul différentiel pour déterminer le taux d’endettement d’un projet d’investissement immobilier. Ils doivent obligatoirement proposer le calcul classique du taux d'endettement à tous leurs emprunteurs, même ceux qui réalisent des investissements locatifs. Aujourd'hui, les banques mettent l’accent sur le financement des résidences principales. Ceux qui n’ont pas encore remboursé l’emprunt de leur résidence principale ou secondaire rencontrent désormais plus de difficultés à investir.

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Comment calculait-on son taux d’endettement différentiel ?

La méthode de calcul du taux d’endettement différentiel

Il y a trois étapes pour calculer le taux d’endettement différentiel :

  1. Vous devez d’abord calculer le solde investisseur : cela consiste à déduire les charges foncières de vos revenus fonciers. Pour information, vos revenus fonciers doivent être pondérés à 70 % ;
  2. Si vous obtenez un solde positif, vous devez l’ajouter à vos revenus. Dans le cas contraire vous devrez le soustraire aux revenus ;
  3. Enfin, divisez vos mensualités de prêts par votre solde investisseur pour obtenir votre taux d’endettement différentiel.
Exemple
  • Votre salaire est de 3000 € par mois.
  • Vos revenus fonciers totaux (arrondis à 1143 €) pondérés à 70 % sont de 800 € par mois.
  • Vos mensualités de prêt sont de 1000 € par mois.
  • Vos charges foncières sont de 700 € par mois.
  1. Le calcul du solde investisseur : Revenus fonciers - charges foncières soit 800 - 700 = 100 euros (solde positif donc on additionne les revenus).
  2. Revenus + déficit foncier = 3000 + 100 = 3100 €.
  3. Taux d’endettement différentiel : 1000 / 3100 soit 32,25 %.

Avec une méthode de calcul du taux d’endettement classique, celui-ci s'élèverait à 44,7 % :

700 + 1000 / 3000 + 800 x 100 = 44,7 %.

Avec le calcul du taux d’endettement différentiel, vous obtenez un taux d’endettement largement moins élevé et même en dessous du taux maximum de 35 % !

À retenir
  • Le taux d’endettement différentiel était destiné aux investissements locatifs et permettait d’augmenter votre capacité d’emprunt.
  • Très peu d’établissements bancaires utilisaient cette méthode de calcul du taux d'endettement par différentiel.
  • Depuis le 1er septembre 2021, les banques n'ont plus le droit de proposer la méthode de calcul du taux d’endettement différentiel.

Foire aux questions (FAQ)

Quelle est la différence entre le taux d’endettement et le taux d’endettement différentiel ?

Le taux d’endettement différentiel est réservé exclusivement aux emprunteurs qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Cette méthode de calcul en différentiel vous permet de réduire votre taux d’endettement grâce à une meilleure prise en compte de votre situation, vous offrant ainsi davantage de marge de manœuvre !

Quel est le taux d’endettement différentiel maximum ?

À l’instar du taux d'endettement classique, le taux d’endettement différentiel maximum était fixé à 35 % par le HCSF, soit un peu plus du tiers des revenus.
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