L’investissement locatif autofinancé peut-il être une réalité ?

Ça vous titille : vous imaginez un investissement locatif dont les loyers couvriraient la totalité de vos mensualités de prêt, grâce à l’autofinancement. Dans l’absolu, c’est possible : il faut, à minima, que le loyer perçu soit supérieur à la mensualité de l’emprunt. Mais c’est aussi un idéal qui demande une attention à de multiples variables et un plan d’investissement bien rodé.

Qu’est-ce que l’investissement locatif autofinancé ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, vous achetez uniquement dans le but de mettre le bien en location. L’investissement locatif autofinancé est un investissement qui demande de ne pas recourir à l’épargne sur la durée de l’investissement. C’est-à-dire que le loyer doit couvrir l’ensemble des charges comme le remboursement de la banque, l’eau, la maintenance, les frais de copropriété ou encore l’impôt sur les revenus locatifs.

Dans un idéal financier, tout investissement locatif devrait être autofinancé du fait de la rentabilité issue de l’autofinancement. Dans un idéal effectivement ! L’investissement locatif autofinancé demande de faire attention à de multiples variables et nécessite un plan d’investissement bien rodé.

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Comment autofinancer un investissement locatif ?

Afin de s’assurer que votre investissement locatif est viable, il faudra, à minima, que le loyer soit supérieur à la mensualité de votre prêt.

Ainsi, le premier critère auquel faire particulièrement attention est celui du prix du bien. Attention, si des travaux sont nécessaires, pensez à multiplier les devis afin d’avoir une estimation au plus proche de la réalité.

Pour ce qui est de l’emplacement du bien, privilégiez une ville où le marché de l’immobilier est dynamique et porteur. Ce sera la clé pour un investissement rentable. Portez votre attention sur :

• La situation géographique
• Le dynamisme de la ville
• Sa croissance démographique et d’activité
• Sa demande locative

Pour aller plus loin, il vous faudra vous mettre dans la peau du locataire et exposer des arguments comme la proximité aux transports, aux commerces ou encore aux écoles.

Comme vous le savez déjà, l’investissement locatif autofinancé consiste, globalement, à un équilibrage entre les gains perçus et les charges décaissées. Afin d’équilibrer ces deux derniers, vous pouvez jouer avec différentes critères afin de diminuer le montant des mensualités de paiement - en allongeant la durée de votre emprunt, par exemple.

L'outil de simulation Pretto a justement été conçu pour vous permettre d'évaluer différents scénarios afin de trouver le financement qui correspond le mieux à vos attentes et votre situation.

Ainsi, sur la page de résultat de la simulation, vous avez la possibilité de modifier :

• Le montant de votre apport
• La durée de votre emprunt
• Le montant de la mensualité

Vous observez ainsi immédiatement les conséquences sur votre plan de financement.

Pensez également à bien prendre en compte les différentes charges liées à votre statut de propriétaire : taxe foncière, charges de co-propriété ou encore assurance propriétaire non occupant (PNO) doivent être intégrées à votre réflexion.

Mais s'il y a des charges auxquelles penser, vous bénéficiez peut-être aussi d'autres manières de diminuer vos charges globales. Un investissement en Pinel par exemple vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts et donc de faire des économies conséquentes sur le long terme. Simulez votre défiscalisation Pinel grâce à notre simulateur.

Comment réduire ses charges en tant que propriétaire ?

Tout d’abord, il vous est conseillé de réviser votre loyer chaque année en vous basant sur les chiffres fournis par l’INSEE. Vous pouvez aussi rénover, réaménager ou encore effectuer des travaux afin d’augmenter le loyer. N’oubliez pas non plus que le loyer devra inclure certaines charges comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par exemple.

Veillez tout de même à ne pas augmenter votre loyer de manière abusive car cela pourrait entraîner une vacance locative ou encore un turnover important de locataires. Tout ce que vous ne voulez pas rencontrer dans votre quête de rentabilité.

Etant donné que vous aurez la qualification de loueur, vous devez choisir le statut de loueur adapté afin de bénéficier d’avantages fiscaux. Vous pouvez, par exemple, choisir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut permet d’être imposé que sur la moitié des revenus locatifs sous le régime forfaitaire, ou d’avoir la possibilité de déduire les charges et les amortissements des revenus immobiliers imposés pour le régime réel.

Comparatif des régimes LMNP

Vous ne pourrez peut-être pas couvrir la totalité de votre mensualité d'emprunt grâce aux loyers que vous allez percevoir, et il faut tout de même envisager un effort minimum - qu'il s'agisse d'un apport initial afin de diminuer la mensualité sur la durée du prêt, ou du fait qu'une partie de la mensualité restera tout de même à votre charge. Mais même si vous n'atteignez pas l'autofinancement à 100 %, ne négligez pas l'effet de levier de l'investissement locatif !

L’effet de levier consiste à financer votre achat par emprunt plutôt que sur vos seuls fonds propres : vous investissez ainsi au-delà de votre épargne disponible, et amplifiez votre rentabilité si le rendement locatif dépasse le coût du crédit.