L'investissement locatif autofinancé peut-il être une réalité ?

Si vous souhaitez faire un investissement locatif, vous avez certainement en tête le fait que les loyers que vous allez percevoir vont payer une partie, si ce n'est la totalité, de vos mensualités de prêt. Lorsque cela arrive, on parle d'autofinancement de l'investissement locatif.

Mais est-ce que cette situation ne tiendrait pas plutôt d'un idéal qu'on vous fait miroiter pour vous encourager à acheter ? Quelles sont les conditions pour y répondre ? Et surtout, quels sont les points auxquels vous devez être attentif pour réussir votre investissement locatif autofinancé ?

Chez Pretto, nous traitons des centaines de dossiers par mois et nous savons quelles questions vous préoccupent. C'est pourquoi on vous explique tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans l'achat de votre investissement locatif.

Qu’est-ce que l’investissement locatif autofinancé ?

Avec l’investissement locatif, vous achetez uniquement dans le but de mettre le bien en location. L’investissement locatif autofinancé est un investissement qui demande de ne pas recourir à l’épargne sur la durée de l’investissement. C’est-à-dire que le loyer doit couvrir l’ensemble des charges comme le remboursement de la banque, l’eau, la maintenance, les frais de copropriété ou encore l’impôt sur les revenus locatifs.

Dans un idéal financier, tout investissement locatif devrait être autofinancé du fait de la rentabilité issue de l’autofinancement. Dans un idéal effectivement ! L’investissement locatif autofinancé demande de faire attention à de multiples variables et nécessite un plan d’investissement bien rodé.

Comment autofinancer un investissement locatif ?

Afin de s’assurer que votre investissement locatif est viable, il faudra, à minima, que le loyer soit supérieur à la mensualité de votre prêt. Ainsi, le premier critère auquel faire particulièrement attention est celui du prix du bien. Si des travaux sont nécessaires, vous pouvez multiplier les devis afin d’avoir une estimation la plus proche de la réalité.

Pour ce qui est de l’emplacement du bien, privilégiez une ville où le marché de l’immobilier est dynamique et porteur ; vous pouvez porter votre attention sur la situation géographique, le dynamisme de la ville, sa croissance démographique et d’activité et enfin sa demande locative. Pour aller plus loin, il vous faudra vous mettre dans la peau du locataire et exposer des arguments comme la proximité aux transports, aux commerces ou encore aux écoles.

Comme vous le savez déjà, l’investissement locatif autofinancé consiste, globalement, à un équilibrage entre les gains perçus et les charges décaissées. Afin d’équilibrer ces deux derniers, vous pouvez jouer avec différentes critères afin de diminuer le montant des mensualités de paiement - en allongeant la durée de votre emprunt, par exemple.

L'outil de simulation Pretto a justement été conçu pour vous permettre d'évaluer différents scénarios afin de trouver le financement qui correspond le mieux à vos attentes et votre situation.

Ainsi, vous avez la possibilité de modifier le montant de votre apport, la durée de votre emprunt ou le montant de la mensualité sur la page de résultat de la simulation afin d'observer immédiatement les conséquences sur votre plan de financement.

exemple de page de résultat du simulateur Pretto

Pensez également à prendre en compte les différentes charges liées à votre statut de propriétaire : taxe foncière, charges de co-propriété ou encore assurance propriétaire non occupant (PNO) doivent être intégrées à votre réflexion.

A savoir

En France, le rendement moyen d’un investissement locatif tourne aux alentours de 4-5%. Attention car ce chiffre correspond au rendement brut. Afin de passer du rendement brut au rendement net, il vous faut inclure de nombreux frais et charges annexes comme les frais de notaire, les frais d’agence, les charges de copropriété ou encore les frais de gestion locative. Le rendement net est à peu près divisé par deux.
Généralement, dans la doxa des investisseurs, l’investissement locatif autofinancé correspond seulement au fait que les loyers perçus couvrent la totalité des mensualités de remboursement de l’emprunt sans prendre en compte les autres charges.

Mais s'il y a des charges auxquelles penser, vous bénéficiez peut-être aussi d'autres manières de diminuer vos charges globales. Un investissement en Pinel par exemple vous permet ainsi de bénéficier d'une réduction d'impôts qui vous permet de faire des économies conséquentes sur le long terme. Simulez votre défiscalisation Pinel grâce à notre simulateur.

Comment réduire ses charges en tant que propriétaire ?

Tout d’abord, il vous est conseillé de réviser votre loyer chaque année en vous basant sur les chiffres fournis par l’INSEE. Vous pouvez aussi rénover, réaménager ou encore effectuer des travaux afin d’augmenter le loyer. N’oubliez pas non plus que le loyer devra inclure certaines charges comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par exemple.

Veillez tout de même à ne pas augmenter votre loyer de manière abusive car cela pourrait entraîner une vacance locative ou encore un turnover important de locataires. Tout ce que vous ne voulez pas rencontrer dans votre quête de rentabilité.

Etant donné que vous aurez la qualification de loueur, vous devez choisir le statut de loueur adapté afin de bénéficier d’avantages fiscaux. Vous pouvez, par exemple, choisir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut permet d’être imposé que sur la moitié des revenus locatifs sous le régime forfaitaire, ou d’avoir la possibilité de déduire les charges et les amortissements des revenus immobiliers imposés pour le régime réel.

Vous ne pourrez peut-être pas couvrir la totalité de votre mensualité d'emprunt grâce aux loyers que vous allez percevoir, et il faut tout de même envisager un effort minimum -qu'il s'agisse d'un apport initial afin de diminuer la mensualité sur la durée du prêt, ou du fait qu'une partie de la mensualité restera tout de même à votre charge. Mais même si vous n'atteignez pas l'autofinancement à 100 %, ne négligez pas l'effet de levier de l'investissement locatif !

A retenir

Un investissement locatif autofinancé signifie que les loyers que vous percevez pour votre bien permet de couvrir vos mensualités d'emprunt.
Afin d'évaluer convenablement votre projet, pensez à bien y intégrer toutes les variables : gardez en tête que le statut de propriétaire entraîne des charges supplémentaires ; mais que vous bénéficiez également d'outils de défiscalisation qui peuvent s'avérer particulièrement intéressants.
En faisant une simulation avec Pretto, vous pouvez jouer avec les différents critères de l'emprunt pour déterminer la mensualité qui s'approche le plus du loyer que vous percevez.