Comment ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs ?

Si on ne peut pas échapper totalement à l’impôt sur ses revenus locatifs, en revanche, on peut le réduire fortement en choisissant le bon régime fiscal. Le fisc prélève sa part sur les loyers de votre investissement locatif, sauf que plusieurs dispositifs (micro-foncier, réel, micro-BIC, Malraux, Censi-Bouvard) permettent d’abaisser la base imposable et de maximiser votre rendement locatif. On vous explique lequel choisir.

L’impôt sur les revenus quand on loue un logement vide

Comment sont calculés les impôts sur les revenus locatifs ?

Pour la location d’un bien vide, pour le régime fiscal, deux options s'offrent à vous, le micro-foncier ou le régime réel.

Le régime micro-foncier

Le micro-foncier est un régime fiscal simplifié applicable aux revenus locatifs provenant de la location de biens immobiliers vides. Il s'adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus bruts annuels n'excèdent pas 15 000 € par foyer fiscal.

Attention, pour ce régime, vous devez uniquement déclarer les loyers perçus. Les revenus locatifs bruts déclarés bénéficient d'un abattement automatique de 30 %, ce qui signifie que les loyers imposés s’élèveront à 70 % des loyers perçus.

• Exemple

Ali loue un appartement meublé et perçoit des loyers annuels bruts de 12 000 €.

Revenus bruts locatifs : 12 000 €

Abattement forfaitaire : 30 % (12 000 € x 30 %) = 3 600 €

Revenus nets fonciers imposables : 12 000 € - 3 600 € = 8 400 €

Les revenus nets fonciers imposables d’Ali sont de 8 400 €.

Comment calculer le montant précis que devra payer Ali ?

Imaginons qu’il est dans la tranche de taux d'imposition marginal à 30 % et ne bénéficie d'aucune déduction particulière.

Le régime réel

Le régime réel, pour l'imposition des revenus fonciers, offre une approche plus détaillée que le régime micro-foncier. Il s'adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 €.

À la différence du régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire, le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles liées au bien immobilier (travaux, assurances, frais de gestion locative, etc.). Cette méthode permet d'obtenir un revenu foncier net imposable plus précis et fidèle à la réalité.

De plus, si le propriétaire bailleur est soumis à la TVA, il peut récupérer la TVA payée sur les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration du bien immobilier.

Les charges déductibles sont les suivantes :

• Les intérêts du crédit immobilier réalisé pour l’acquisition du bien,
• Les frais bancaires (frais de dossier notamment,
• L’assurance emprunteur du prêt,
• L’assurance habitation propriétaire non occupant,
• La taxe foncière hors ordures ménagères,
• 20 € correspondant aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire,
• Les travaux de réparation/entretien ou d’amélioration (sont donc exclus les travaux d’agrandissement ou de construction).

En bref

Puisque le choix est libre, mieux vaut comparer les deux régimes pour atteindre le loyer imposable le plus bas possible.

Il existe heureusement une règle simple : si les charges déductibles dépassent 30 % des loyers perçus, le régime réel permet de payer moins d’impôts. Dans le cas contraire, il faut opter pour le régime micro-foncier.

Le déficit foncier

Le déficit foncier généré par des travaux déductibles (hors intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce mécanisme, détaillé par economie.gouv.fr, s’applique aux propriétaires bailleurs imposés au régime réel.

L’impôt sur les revenus quand on loue un logement meublé

Lorsqu’on loue un logement meublé, il faut distinguer deux types de locations :

• la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP),
• la Location Meublée Professionnelle (LMP).

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Ce statut fiscal permet aux propriétaires bailleurs de louer des logements meublés tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Dans le cadre d’une LMNP, il existe deux régimes fiscaux distincts :

• le régime micro-BIC, qui fonctionne comme le régime micro-foncier, avec des loyers imposables qui représentent cette fois-ci 50 % des loyers perçus,
• le régime réel, qui fonctionne comme le régime réel pour les logements vides : vous pouvez soustraire vos charges déductibles à vos revenus locatifs pour calculer vos loyers imposables.

Comment déclarer ses revenus en LMP ?

Dans le cadre d’une LMP, vous devrez déclarer sous l’un des régimes suivants, en fonction de la structure juridique choisie :

• Au régime micro-entreprise (si le chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 77 700 € en 2024, un seuil abaissé à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés à compter des revenus 2025 selon le BOFiP et service-public.fr), avec un abattement de 50 % sur les loyers perçus
• Au régime réel : impôt sur le revenu (dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux), ou impôt sur les sociétés.

Comme pour le statut LMNP, l’investisseur pourra, dans le régime réel, déduire certaines charges de ses loyers perçus pour atteindre le montant de ses loyers imposables :

• Frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment),
• Frais d'entretien et de réparation,
• Impôts locaux,
• Frais de gestion et d'assurances,
• Intérêts d'emprunt,
• Amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an).

Les locaux loués meublés sont par ailleurs soumis aux impôts locaux (taxe foncière, etc.).

En termes de calcul d’impôts, le calcul est le même pour les LMNP et LMP.

Si nous reprenons l’exemple d’Ali :

Ali devra donc régler au choix :

Comment faire le calcul de mes revenus fonciers ?

Le revenu foncier est constitué :

• Des loyers perçus hors charges pour la location de locaux d'habitation et des dépendances (comme un emplacement de parking notamment), de locaux professionnels ou encore de terrains,
• Des éventuelles indemnités d'assurance contre les loyers impayés ou suite à un sinistre,
• Des éventuelles subventions accordées par l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) pour l'amélioration des conditions de l'habitat,
• Des éventuels revenus issus de la location d'emplacements publicitaires,
• De l’éventuelle location des toits pour l'installation des antennes de téléphonie mobile.

Sont exclus du revenu foncier : les loyers impayés et les dépôts de garantie.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation pour l’investissement locatif ?

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux vise à protéger le patrimoine historique et architectural de la France en

accordant un avantage fiscal sur les travaux de restauration dans certains secteurs géographiques.

Le dispositif concerne les propriétaires d’immeubles situés dans un quartier historique qui décident de restaurer intégralement leur bien afin de le mettre en location à usage d’habitation pendant 9 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard

Selon le BOFiP et les Notaires de France, ce dispositif n’est plus accessible pour un investissement réalisé depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 ; seuls les investisseurs ayant acquis avant cette date continuent d’en bénéficier sur la durée restante.

Le dispositif Censi-Bouvard a été créé pour encourager l'investissement locatif meublé dans des résidences de services neuves ou rénovées. Il a deux avantages fiscaux :

Une réduction d'impôt sur le revenu de 11 % du prix d'achat du bien immobilier hors taxes, plafonnée à 300 000 €. La réduction est répartie sur 9 ans, avec un neuvième déductible chaque année.

La possibilité de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d'achat du bien immobilier. À condition de déposer une déclaration de travaux immobiliers (DI) auprès du fisc.

Attention, pour bénéficier de ces avantages, vous devez respecter une durée minimale de location de 9 ans.