1. Comment ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs ?

Comment ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs ?

Si vous avez réalisé un investissement locatif dans un bien immobilier, vous allez devoir à la fois payer des impôts et des prélèvements sociaux sur les loyers que vous percevez. Ces charges financières, qui peuvent être conséquentes, doivent donc être étudiées avec sérieux et anticipées.

Pretto vous explique comment l’impôt est calculé, comment choisir le meilleur régime fiscal et ainsi comment payer le moins d’impôts sur vos revenus locatifs.

L’impôt sur les revenus quand on loue un logement vide

La location d’un bien vide permet le choix entre deux impositions différentes sur vos revenus locatifs, le régime micro-foncier et le régime réel.

De plus, il est important de distinguer :

  • les loyers déclarés : les montants que vous recevez de la part de votre locataire
  • les loyers imposables : les montants retenus par le fisc dans le calcul de l’impôt

Le régime micro-foncier

Lorsque vous optez pour le régime micro-foncier, vous devez uniquement déclarer les loyers perçus. Le fisc applique alors un abattement de 30%, ce qui signifie que les loyers imposés s’élèveront à 70% des loyers perçus.

  • Exemple

Simon loue un bien vide à son locataire, qui lui verse 20 000 € de loyers sur l’année 2019. En choisissant le régime micro-foncier lors de la déclaration d’impôt 2020 sur les revenus 2019, Simon se voit appliquer par le fisc un abattement de 30% et sera donc imposé sur 70 % de 20 000 €, soit 14 000 €.

Pour calculer son impôt, il suffira de multiplier ce montant imposable par :

  • la tranche marginale d’imposition (TMI) : 14 % dans le cas de Simon
  • les prélèvements sociaux : 17,2 %
Loyers imposablesImpôts sur le revenuPrélèvements sociauxImpôt total
14 000 €14 000 € x 14% = 1 960 €14 000 € x 17,2% = 2 408 €4 368 €

Simon devra donc payer 4 368 € d’impôts en 2020 sur ses revenus locatifs de 2019.

Le régime réel

L’autre option possible dans le cadre d’une location vide est de choisir une imposition selon le régime réel. Le principe du régime réel est de soustraire de vos loyers perçus les charges déductibles que vous payez sur votre bien avant de calculer l’impôt.

Les charges déductibles sont les suivantes :

  • Les intérêts du crédit immobilier réalisé pour l’acquisition du bien
  • Les frais bancaires (frais de dossier notamment)
  • L’assurance emprunteur du prêt
  • L’assurance habitation propriétaire non occupant
  • La taxe foncière hors ordures ménagères
  • 20 € correspondant aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire
  • Les travaux de réparation/entretien ou d’amélioration (sont donc exclus les travaux d’agrandissement ou de construction)
Exemple

Simon loue le même bien vide à son locataire et perçoit 20 000 € de loyers en 2019. Il a listé ses charges déductibles sur l’année (intérêts, travaux, etc.) : elles atteignent 8 000 € au total.

Ainsi, en choisissant le régime réel, ses loyers imposables seront de 20 000 € - 8 000 €, soit 12 000 €.

Loyers imposablesImpôts sur le revenuPrélèvements sociauxImpôt total
12 000 €12 000 € x 14% = 1 680 €12 000 € x 17,2% = 2 064 €3 744 €

Dans ce scénario, Simon paye 3 744 € en 2020 sur ses revenus locatifs de 2019, soit une baisse de près de 17 %.

En synthèse

Puisque le choix est libre, il est important de comparer attentivement ces deux régimes pour atteindre le loyer imposable le plus bas possible.

Il existe heureusement une règle simple : si les charges déductibles dépassent 30 % des loyers perçus, le régime réel permet de payer moins d’impôts. Dans le cas contraire, il faut opter pour le régime micro-foncier.

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L’impôt sur les revenus quand on loue un logement meublé

Lorsqu’on loue un logement meublé, il faut distinguer deux types de locations :
  • la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
  • la Location Meublée Professionnelle (LMP).
A savoir

Pour avoir le statut de LMNP, l’investisseur doit générer moins de 23 000 € de revenus TTC par an et ces derniers doivent représenter moins de 50 % du revenu global du foyer fiscal. Dans le cas contraire, on entre alors dans le cadre du statut LMP.

Le LMNP

Dans le cadre d’une LMNP, il existe deux régimes fiscaux distincts :

  • le régime micro-BIC, qui fonctionne comme le régime micro-foncier, avec des loyers imposables qui représentent cette fois-ci 50 % des loyers perçus
  • le régime réel, qui fonctionne comme le régime réel pour les logements vides : vous pouvez soustraire vos charges déductibles à vos revenus locatifs pour calculer vos loyers imposables.
A savoir
À noter que le régime réel est obligatoire si les revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € par an (sauf si c’est votre 1ère ou 2 année de location, auquel cas vous pouvez continuer à opter pour le régime micro-BIC).

Le LMP

Dans le cadre d’une LMP, vous devrez déclarer sous l’un des régimes suivants, en fonction de la structure juridique choisie :

  • Au régime micro-entreprise (si le chiffre d'affaires hors taxe ne dépasse pas 170 000 € pour les meublés classés et 70 000 € pour les meublés non classés), avec un abattement de 50% sur les loyers perçus
  • Au régime réel : impôt sur le revenu (dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux), ou impôt sur les sociétés.

Comme pour le statut LMNP, l’investisseur pourra, dans le régime réel, déduire certaines charges de ses loyers perçus pour atteindre le montant de ses loyers imposables :

  • frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
  • frais d'entretien et de réparation
  • impôts locaux
  • frais de gestion et d'assurances
  • intérêts d'emprunt
  • amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an)

Les locaux loués meublés sont par ailleurs soumis aux impôts locaux (taxe foncière, etc.).

En termes de calcul d’impôts, le calcul est le même pour les LMNP et LMP.

Si nous reprenons l’exemple de Simon :

RégimeLoyers perçusAbattementLoyers imposables
Micro-BIC20 000 €50% des loyers perçus10 000 €
Réel20 000 €8 000 € de charges déductibles12 000 €

Simon devra donc régler au choix :

RégimeLoyers imposablesImpôts sur le revenuPrélèvements sociauxImpôt total
Micro-BIC10 000 €10 000 € x 14% = 1 400 €10 000 € x 17,2% = 1 720 €3 120 €
Réel12 000 €12 000 € x 14% = 1 680 €12 000 € x 17,2% = 2 064 €3 744 €

Comment faire le calcul de mes revenus fonciers ?

Le revenu foncier est constitué :

  • des loyers perçus hors charges pour la location de locaux d'habitation et des dépendances (comme un emplacement de parking notamment), de locaux professionnels ou encore de terrains
  • des éventuelles indemnités d'assurance contre les loyers impayés ou suite à un sinistre
  • des éventuelles subventions accordées par l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) pour l'amélioration des conditions de l'habitat
  • des éventuels revenus issus de la location d'emplacements publicitaires
  • de l’éventuelle location des toits pour l'installation des antennes de téléphonie mobile

Sont exclus du revenu foncier : les loyers impayés et les dépôts de garantie.

Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation

Le plus connu, le Pinel

L'investissement locatif Pinel permet une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

Il concerne les logements vides, dont le prix est inférieur d'environ 20 % au marché du secteur concerné, dans les zones A, A bis et B1 du territoire, loués pendant six ou neuf ans (prorogeables jusqu’à 12 ans).

L'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement, dans la limite d'un plafond global de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré :

  • 12 % du prix d'achat du bien sur six ans
  • 18 % sur neuf ans
  • avec une déduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement

Notre simulateur permet de calculer directement l’impact de l’avantage fiscal sur votre projet immobilier.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux vise à protéger le patrimoine historique et architectural de la France en accordant un avantage fiscal sur les travaux de restauration dans certains secteurs géographiques.

Le dispositif concerne les propriétaires d’immeubles situés dans un quartier historique qui décident de restaurer intégralement leur bien afin de le mettre en location à usage d’habitation pendant 9 ans.

A savoir

Le montant de l’avantage fiscal de ce dispositif est calculé sur la base des dépenses de restauration éligibles engagées par le propriétaire (démolition, restauration de toitures ou de murs extérieurs, aménagement des combles, frais de gestion, travaux de mise en conformité, etc.).

Il suffit alors de prendre le montant de ces dépenses et de le multiplier par 30% ou 22% selon l’emplacement précis du bien. Les dépenses sont limités à 400 000 € imputables sur 1, 2, 3 ou 4 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet quant à lui une réduction d’impôts aux investisseurs acquérant et louant des biens en meublé pendant au moins neuf ans :

  • dans une résidence pour étudiants avec services
  • dans une résidence pour personnes âgées ou handicapées

La réduction d’impôt se calcule sur le prix d’achat hors taxes du logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter (s’il a plus de quinze ans). L’avantage fiscal octroyé est fixé à 11, 18 ou 25 % du prix d’achat hors taxe (en fonction de la date de l’opération), dans la limite de 300 000 €.

A retenir
  • En fonction du type de bien que vous loué (meublé, vide) vous settez rattaché à un régime spécifique
  • De plus, selon ce que vous percevez, vous serez rattaché à un régime en particulier
  • Plusieurs dispotifs, tel que la loi Pinel, Malraux, Censi-Bouvard aide à la réduction fiscale. Trouvez celui qui va le mieux !
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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