Calcul frais de notaire : simulez vos frais d'acquisition

Les frais de notaire représentent un poste de dépense important dans votre budget d’achat immobilier, il est donc bon d’en connaître les détails. Mais il est aussi important de briser un mythe fermement ancré dans les esprits : le terme de « frais de notaire » est en réalité un abus de langage, puisque la plus grande partie de cette somme revient à l’État !

Les frais de notaire, aussi appelés frais d'acquisition, sont calculés à partir de trois postes de dépense différents : les taxes, les débours et les émoluments du notaire. C’est du chinois ? On est là pour vous expliquer et vous permettre de les calculer facilement !

Sachez que ces frais sont très encadrés, vous n’aurez donc pas de mauvaise surprise au moment de la vente. Mais cela signifie également que vous n’avez pas la possibilité de les négocier, ou très à la marge…

Le notaire joue principalement un rôle d’intermédiaire dans la vente de votre bien immobilier : il collecte ainsi une certaine somme, mais en reverse une grande partie au Trésor Public pour votre compte. Ces taxes sont appelées “droits d’enregistrement” et varient selon le type de bien que vous achetez, sa valeur et son lieu géographique.

Ainsi, si vous achetez un bien neuf, les taxes collectées sont les suivantes :

• taxe de publicité foncière : 0,715 % du prix du bien
• la contribution de sécurité immobilière : 0,1 % du prix du bien

En revanche, si vous achetez un bien ancien, les taxes sont plus élevées. Elles font partie de ce qu’on appelle les « droits de mutation à titre onéreux » (DMTO) et comprennent :

• Les droits d’enregistrement (taxe départementale de publicité foncière) peuvent désormais atteindre un taux maximal de 5 %, contre 4,5 % auparavant. Cette hausse est facultative et dépend des délibérations des départements. Certains départements appliquent encore des taux réduits, comme l'Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte, qui maintiennent un taux à 3,8 %.)
• L’assiette : 2,37 % de la taxe départementale.
• La taxe communale : 1,2 % du prix du bien.
• La contribution de sécurité immobilière (CSI) : 0,1 % du prix du bien.

Mises bout à bout, ces taxes, autrement dit tout ce qui revient au Trésor public, représentent entre 5,09 % et 6,31 % du prix de vente, selon le département où se situe le bien. Comptez par exemple 5,09 % dans l’Indre ou à Mayotte et jusqu’à 6,31 % à Paris ou dans les Bouches-du-Rhône.

Prenons un exemple concret. Pour un bien de 300 000 euros à Marseille, les taxes et impôts se présentent de la manière suivante :

Les débours sont des sommes que le notaire avance pour des prestations d’intervenants extérieurs qui s’ajoutent à l'estimation des frais de notaire.

Cela peut concerner son travail de vérification : par exemple, il peut avoir à demander un document d’urbanisme ou s’adresser à un géomètre expert.

Dans le cas où certains frais exceptionnels sont engagés à votre demande, ils sont également intégrés aux débours. Ce sera le cas s’il y a des frais de déplacement, par exemple.

On ne peut donc pas vous donner la somme exacte des débours demandés par le notaire, mais vous pouvez lui demander une facture détaillée en amont, en fonction des spécificités de votre bien.

Chez Pretto, nous avons fait la moyenne des frais de débours constatés afin de vous donner l’évaluation la plus précise possible. Notre simulateur intègre donc des frais de débours à hauteur de 1 360 €.

Il faut également y ajouter une TVA à 20 %.

Vous pouvez négocier une remise, mais cela reste strictement encadré par la loi. Ainsi, le notaire peut décider de vous accorder une remise pour la tranche supérieure à 150 000 euros, dans la limite de 10 %.

Par exemple, pour une vente de 300 000 €, votre notaire peut appliquer la remise suivante : (300 000 - 150 000) x 0,814 % = 1 221 euros, soit une remise de 122,1 €.

Cette remise doit être accordée à tous ses clients et affichée sur place. Cela signifie que votre notaire doit vous indiquer s’il applique cette réduction ou non : ce ne sera pas le résultat d’une négociation acharnée de votre part.

Avec le simulateur Pretto, vous pouvez calculer vos frais de notaire gratuitement et facilement. Vous disposez pour cela de deux simulateurs différents :

• le simulateur pour le calcul des frais de notaire ci-dessus
• la simulation complète en ligne, qui vous permet de découvrir toutes les conditions de votre emprunt : vous avez ainsi accès au montant de vos frais de notaire, mais aussi au taux auquel vous pouvez prétendre, au calcul de la mensualité correspondante, aux frais de garantie et de dossiers…

En un clin d’oeil, vous obtenez la réponse à toutes vos questions !

Vous l’aurez compris, la somme finalement versée au notaire est faible en comparaison de ce que vous lui versez au moment de la vente.

Comme seules les taxes varient si vous achetez dans le neuf ou l’ancien, le salaire effectif du notaire pèse forcément plus lourd dans l’acquisition d’un bien neuf. Mais au final, que vous achetiez un bien neuf ou ancien, le montant des émoluments ne change pas.

Observons les différents frais entre un bien neuf et un bien ancien pour un bien de 300 000 € :

Avec Pretto, vous avez la possibilité de faire une simulation complète pour votre achat immobilier. Notre comparateur vous permet ainsi de voir la totalité des frais liés à votre achat immobilier et à l’emprunt que vous contractez.

Prenons un exemple : vous souhaitez acheter un bien de 300 000 euros. Voici le résultat que vous pouvez obtenir :

Mais votre emprunt va enclencher d’autres coûts, tels que les intérêts ou l’assurance. Prenons un exemple pour mettre ces frais en perspective :

Gardez également en tête le fait que le prix du bien affiché ici intègre des frais d’agence (environ 8 % du prix du bien, soit ici 24 000 euros) que vous avez payés de votre poche. Au final, les frais annexes à l’achat s’élèvent ainsi à 97 232 € !

Dans cet exemple, les frais de notaire représentent donc environ le quart des dépenses liées à votre achat immobilier et au crédit que vous contractez.