Simulation d’investissement locatif : que devez-vous savoir ?

Faire une simulation d’investissement locatif permet d’avoir une vision claire de votre capacité d’emprunt, de vos mensualités et du rendement que vous pouvez espérer avant de vous lancer.

Un investissement locatif, c’est tout simplement l’achat d’un appartement ou d’une maison dans le but de le louer pour en tirer des revenus. Et bonne nouvelle : l’immobilier reste majoritairement un placement solide et rentable !

Toutefois, pour que cela fonctionne vraiment, il est important de préparer son projet avec soin. Et ça commence par une simulation réaliste de votre investissement, afin d'avoir une vision claire de votre capacité d’emprunt, de vos mensualités et du rendement que vous pouvez espérer.

Investissement locatif : bien simuler votre capacité d’emprunt

Avant de vous lancer, il est essentiel de connaître votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges.

Faire une simulation d'achat immobilier pour connaître votre capacité d’emprunt n’est pas toujours aisé, notamment à cause de la diversité des critères à prendre en compte. Les critères du bien en lui-même - comme l’emplacement, le prix d’achat au m2 ou les prix des locations - mais aussi ceux qui vous concernent tels que la durée de l'emprunt ou le montant de votre apport.

Un apport est-il indispensable pour mon investissement locatif ?

Bonne nouvelle : l’apport n’est pas toujours indispensable en investissement locatif. En fait, plus l'apport est faible, plus vous profitez de l’effet de levier du crédit. Un moyen de faire financer votre projet par la banque pendant que l'argent emprunté travaille, malin !

Cela dit, les banques demandent en général un minimum de 10 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes (notaire, garantie, etc.). Depuis 2019, elles sont aussi plus strictes sur les dossiers sans apport. Il vous faudra alors un dossier béton pour convaincre votre banquier.

Peut-on réaliser un investissement locatif sans être propriétaire ?

Vous souhaitez profiter du marché immobilier et commencer à construire votre patrimoine immobilier même si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale ?

C'est moins courant, mais ça se fait de plus en plus. Dans ce cas, la clé du succès, c’est la localisation et la rentabilité locative de votre bien. La banque sera aussi attention au taux d’endettement, bien sûr, qui ne doit pas dépasser les fameux 35 %.

Comment maximiser la rentabilité de votre investissement locatif ?

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, le but premier est de maximiser sa rentabilité. En général, la rentabilité d’un bien en location oscille entre 2 et 7 %. Celle-ci dépend du type de logement, de sa taille (il est important de noter que souvent les petites surfaces rapportent plus que les grandes) et de son emplacement.

Pour faire le meilleur choix, nous vous conseillons de calculer à la fois la rentabilité brute et nette de votre investissement.

Comment calculer la rentabilité locative d'un bien immobilier ?

Le calcul de la rentabilité brute

La rentabilité brute vous permet de faire une première comparaison entre différentes opportunités d’investissement.

Le calcul de rentabilité nette

La rentabilité nette vous donne une idée plus précise et donc plus réaliste de la rentabilité que vous pourrez espérer de votre investissement.

Comment bien réaliser votre simulation de projet locatif ?

Simuler un investissement locatif n’est pas facile, notamment par la diversité des facteurs à prendre en compte.

Lorsque vous réalisez une simulation de votre investissement locatif, vous aurez tendance à appliquer les taux d’intérêt appliqués pour les résidences principales. En théorie, vous avez raison. Mais en pratique, les taux immobiliers appliqués pour un investissement locatif peuvent être plus élevés.

Ces taux plus élevés peuvent s’expliquer par une grille instituée par votre organisme prêteur qui prévoit des taux différenciés en fonction du type de projet. Mais en général, votre profil reste le facteur déterminant. Ainsi, avec un projet financé sans apport ou un taux d’endettement fort, votre organisme prêteur aura plus tendance à pratiquer des taux d’intérêt plus importants, et ce, qu’importe la durée de votre emprunt.

Investissement locatif : comment estimer son taux d'endettement ?

Lorsque vous simulez votre investissement locatif, il faut impérativement que vous vous penchiez sur votre taux d’endettement.

En général, une banque ne vous permettra pas d’emprunter à un taux d’endettement supérieur à 35 %. Cela signifie que les mensualités de votre crédit représentent un peu plus du tiers de vos revenus mensuels. Ce taux est une manière de vérifier pour l’organisme prêteur que vous êtes solvables.

Dans le cadre d'un investissement locatif, il arrive souvent que la banque calcule le taux d'endettement différentiel, c'est à dire qu'elle va intégrer à vos revenus le montant des loyers futurs perçus grâce à votre investissement.

C'est avantageux pour vous puisque cela permet de faire baisser considérablement le taux d'endettement.

Comment préserver sa capacité d'emprunt pour investir plusieurs fois ?

Jusqu'où pouvez-vous enchaîner les investissements locatifs ? La question paraît lointaine quand on prépare son premier dossier. Elle se pose pourtant dès la première simulation, parce que l'opération que vous financez aujourd'hui détermine celles que votre banque acceptera demain.

Reprenons l'exemple précédent. Vous gagnez 4 000 € par mois, vous remboursez 1 000 € sur votre résidence principale, et vous financez un premier investissement à 500 € de mensualité pour 450 € de loyer. Votre taux d'endettement ressort autour de 34,7 %, la banque suit.

Un an plus tard, vous présentez une opération identique : même mensualité, même loyer.

Le deuxième dossier est refusé alors que le bien est le même. La banque retient 100 % de votre nouvelle mensualité et seulement 70 % de votre nouveau loyer. Aucune opération financée à crédit n'est donc neutre sur votre taux d'endettement, même lorsque le loyer couvre confortablement la mensualité. Chaque acquisition consomme une part de votre capacité restante.

Pourquoi deux banques calculent-elles un taux d'endettement différent pour la même opération ?

Toutes les banques ne calculent pas de la même façon. Certaines ajoutent les loyers pondérés à vos revenus, comme dans l'exemple ci-dessus. D'autres les déduisent de vos charges d'emprunt. Le résultat n'est pas le même.

Le même investisseur, avec les mêmes biens, est finançable ou bloqué selon l'établissement sollicité. C'est pourquoi le choix de la banque devient déterminant à partir de la deuxième opération, alors qu'il l'est peu sur la première.

Le reste à vivre, le critère qui n'apparaît dans aucune simulation

Le taux d'endettement est plafonné, mais il n'est pas le seul filtre. Les banques regardent aussi votre reste à vivre, c'est-à-dire ce qui vous reste une fois toutes les mensualités payées, et elles l'apprécient en valeur absolue, pas en pourcentage.

Ce critère n'est encadré par aucune norme et varie fortement d'un établissement à l'autre. Il explique qu'un dossier à 33 % soit refusé quand un autre passe à 35 %. Il explique aussi pourquoi deux investisseurs affichant le même taux d'endettement n'ont pas du tout la même marge de manœuvre pour une opération suivante : à revenus modestes ou confortables, un même taux d'endettement ne raconte pas la même histoire.

Concrètement, si vous envisagez plusieurs acquisitions, votre niveau de revenus pèsera autant que la qualité de chaque bien. C'est une donnée à intégrer dès la première simulation, pas au moment du deuxième refus.

Créer une SCI ne remet pas le compteur à zéro

Passer par une société civile immobilière permettrait de sortir la dette de son bilan personnel et de retrouver de la capacité d'emprunt.

En pratique, la SCI n'est pas soumise directement aux règles du HCSF, qui visent les particuliers. Mais dès lors que les associés se portent caution personnelle du financement, ce qui est le cas dans la quasi-totalité des dossiers, la banque réintègre l'engagement dans son analyse. La structure change la présentation du dossier et la lisibilité des flux. Elle n'efface pas votre endettement.

Ce qu'elle change en revanche, c'est la difficulté à revenir en arrière. Transférer plus tard un bien détenu en nom propre vers une société a un coût, en droits de mutation et en imposition de la plus-value éventuelle. Le choix du mode de détention se pose donc avant la première acquisition, quand il est encore gratuit, et non au moment où il devient nécessaire.

L’avis d’un expert externe

L'ordre dans lequel vous réalisez vos opérations compte souvent davantage que le rendement de chacune prise isolément. Une première acquisition performante mais mal structurée peut bloquer les trois suivantes, sans que rien n'ait été mal fait sur le bien lui-même. La capacité d'emprunt résiduelle se traite avant la première offre d'achat, pas au moment du deuxième dossier.

- Rémy Pampin, associé du cabinet de conseil en investissement immobilier Montclair