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Simulation d’investissement locatif : que devez-vous savoir ?

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Un investissement locatif est l’achat d’un appartement ou d’une maison que vous réalisez pour en tirer un revenu par l’intermédiaire du loyer. Investir dans l’immobilier reste, dans la plus grande majorité des cas, un investissement sûr et rentable.
Pour vous en assurer, il est important de réaliser une simulation de votre investissement et de bien prendre en compte tous les facteurs pouvant l’impacter.

Investissement locatif et simulation de votre capacité d’emprunt

Lorsque vous souhaitez louer un appartement ou une maison, plusieurs paramètres sont à prendre en compte et notamment votre capacité d’emprunt. La capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée en fonction de vos revenus financiers et de vos charges.

Il est impératif de faire le point sur vos capacités d’emprunt avant de vous lancer dans votre projet.

Pour aller plus loin : Combien pouvez-vous emprunter ?
Faire une simulation d'achat immobilier pour connaître votre capacité d’emprunt n’est pas facile, notamment à cause de la diversité des facteurs à prendre en compte. Au même titre que les facteurs concernant le bien en lui-même comme l’emplacement, le prix d’achat au m2 ou les prix des locations, vous ne devez pas négliger la durée de votre emprunt ou le montant de votre apport.

Quel apport pour le prêt immobilier de mon investissement locatif ?

Comme il s’agit d’un investissement locatif, la question de l'apport peut se poser différemment d'un achat de résidence principale. Ainsi, minimiser l'apport vous permet de maximiser le rendement de votre investissement en profitant de l’effet de levier du crédit ou encore de bénéficier des intérêts déductibles des loyers perçus.
A savoir
Habituellement, pour vous faire un prêt, les banques exigent au minimum un apport personnel à hauteur de 10 % du prix d’acquisition pour couvrir les frais annexes à l’acquisition (frais de notaire et de garantie).
Cependant, depuis 2019, le Haut Conseil e Stabilité financière recommande de limiter l'endettement des ménages. Ainsi, les projets qui ne présentent pas d'apport suffisant pour couvrir les frais sont désormais considérés comme dérogatoires. Les banques sont limitées sur ces dossiers, et vont donc favoriser les demandes des primo-accédants pour leur résidence principale.

Si vous n'avez pas d'apport, il est donc possible que la banque refuse le financement : il vaut mieux optimiser votre dossier pour justifier le fait que n'apportez pas la somme suffisante !

Pouvez-vous faire un achat locatif sans être propriétaire ?

Vous souhaitez profiter du marché immobilier et commencer à construire votre patrimoine immobilier même si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale ? C’est possible.

En effet, réaliser un investissement locatif vous permettra de dégager des revenus pour ensuite financer vos projets ou même l’achat de votre résidence principale.

Faire un investissement locatif sans être propriétaire est une situation moins courante mais qui se normalise. Dans ce cas-là, il vous faudra miser sur la localisation de l’appartement ou de la maison, et bien vous renseigner sur le rendement locatif de votre projet.

Ceci est capital car votre banque peut refuser de vous faire crédit par peur de défaut de paiement, si votre taux d’endettement dépasse les 35 %.
Pour aller plus loin : Calculez votre taux d'endettement

Investissement locatif et rendement locatif

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, le but premier est de maximiser sa rentabilité. En général, la rentabilité d’un bien en location oscille entre 2 et 7 %. Celle-ci dépend du type de logement, de sa taille (il est important de noter que souvent les petites surfaces rapportent plus que les grandes) et de son emplacement.

Pour faire le meilleur choix, nous vous conseillons de calculer à la fois la rentabilité brute et nette de votre investissement.

Comment calculer la rentabilité locative d'un bien immobilier ?

  • Le calcul de la rentabilité brute

La rentabilité brute vous permet de faire une première comparaison entre différentes opportunités d’investissement.

  • Le calcul de rentabilité nette

La rentabilité nette vous donne une idée plus précise et donc plus réaliste de la rentabilité que vous pourrez espérer de votre investissement.

Pourquoi c’est important pour votre crédit ?

Calculer votre rendement est une étape importante dans la construction de votre projet d’investissement locatif. Cela permet dans un premier lieu de rassurer votre banque prêteuse. Votre banque sera ainsi plus sereine sur votre capacité à rembourser une partie des mensualités à l’aide des loyers que vous allez percevoir.

Pour autant, ne soyez pas trop optimiste dans vos calculs. En effet, il est tout à fait envisageable que votre bien ne soit pas continuellement loué et que, par conséquent, vous ne perceviez pas de loyer certains mois ou uniquement 50 ou 70% du montant habituel.

Il vous faut essayer de prendre en compte au maximum cette éventualité dans vos calculs pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Lorsque vous présenterez votre projet à votre banque, celle-ci ne considérera que 70% des loyers chaque mois, pour prendre en compte la vacance locative ou d’éventuels loyers impayés, et ainsi obtenir une rentabilité nette conservatrice.

Simulation de projet locatif et taux immobilier

Simuler un investissement locatif n’est pas facile, notamment par la diversité des facteurs à prendre en compte.

Lorsque vous réalisez une simulation de votre investissement locatif, vous aurez tendance à appliquer les taux d’intérêt appliqués pour les résidences principales. En théorie, vous avez raison mais en pratique les taux immobiliers appliqués pour un investissement locatif peuvent être plus élevés.
A savoir

Ces taux d’intérêt plus élevés peuvent s’expliquer dans certains cas par une grille instituée par votre organisme prêteur qui prévoit des taux différenciés en fonction du type de projet. Mais en général, votre profil est le facteur déterminant.

En effet, avec un projet financé sans apport ou un taux d’endettement fort, votre organisme prêteur aura plus tendance à pratiquer des taux d’intérêt plus importants qu’importe la durée de votre emprunt.

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Simulation d’investissement locatif et taux d'endettement

Lorsque vous simulez votre investissement locatif, il faut impérativement que vous vous penchiez sur votre taux d’endettement.

En général, une banque ne vous permettra pas d’emprunter à un taux d’endettement supérieur à 35 %. Cela signifie que les mensualités de votre crédit représentent un peu plus du tiers de vos revenus mensuels. Ce taux est une manière de vérifier pour l’organisme prêteur que vous êtes solvables.

Dans le cadre d'un investissement locatif, il arrive souvent que la banque calcule le taux d'endettement différentiel, c'est à dire qu'elle va intégrer à vos revenus le montant des loyers futurs perçus grâce à votre investissement.

C'est avantageux pour vous puisque cela permet de faire baisser considérablement le taux d'endettement.

Exemple

Prenons un exemple : vous souhaitez faire un investissement locatif et êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, que vous remboursez encore.

Vous gagnez 4 000 € par mois et les mensualités de votre emprunt s'élèvent à 1 000 €. Votre taux d'endettement est de 25 %.

Vous souhaitez faire un investissement locatif pour lequel la mensualité s'élève à 500 € par mois. Votre taux d'endettement est alors de 37,5 %, ce qui est trop élevé pour que la banque accepte de vous suivre. Faites attention à ne pas dépasser le taux d'endettement maximum de 35 %.

Mais si elle prend en compte le fait que vous comptez louer cet appartement 450 € par mois, le taux différentiel est alors de 34,7 % !

Attention cependant, la banque ne prend pas en compte 100 % des loyers futurs perçus, afin de prévenir le risque de vacance et les charges liées à la location.

A retenir
  • Vous pouvez tout à fait réaliser un investissement locatif sans apport ou sans être propriétaire de votre résidence principale.
  • Calculer le rendement brut et net de votre investissement vous permet d’avoir une idée précise de ce que vous pouvez gagner et rassurer votre organisme prêteur sur la viabilité de votre projet.
  • Les taux d’intérêt pour un investissement locatif peuvent être plus élevé dans le cas d’un investissement locatif.
  • Il vous est conseillé de respecter un taux d’endettement strict de 33%.
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Manager Commercial
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