Prêts aidés, l'aide à l'achat immobilier qu'il vous fallait
Les prêts aidés sont des prêts immobiliers subventionnés par l’État pour faciliter l’accession à la propriété. Ils se déclinent en plusieurs dispositifs : PTZ, prêt Action Logement, prêt Accession Sociale (PAS), prêt conventionné, PEL et CEL, souvent soumis à des conditions de ressources. Certains servent de prêt complémentaire (PTZ), d’autres peuvent financer la totalité de l’opération (prêt conventionné). Des aides territoriales existent également selon votre commune.
Le prêt à taux zéro PTZ : l'aide de l'État pour votre premier achat immobilier
Le PTZ est le plus célèbre de toutes les aides à l'achat. Il s’agit d’un prêt sans intérêt. Il existe sous deux formes : le PTZ classique et l’éco-PTZ.
Au-delà du fait qu’il est gratuit, le PTZ a un autre avantage : le remboursement en différé. Vous ne commencez pas à rembourser dès le déblocage des fonds.
Les critères pour l’obtenir sont en revanche assez complexes et dépendent :
- De vos revenus : il est réservé aux ménages ne dépassant pas certains plafonds de ressources,
- Du type de bien acheté : il ne s’applique qu’à l’achat d’un bien neuf (maison individuelle ou logement collectif) ou ancien dont les travaux représentent au minimum 25 % du montant,
- De l’utilisation prévue du bien : il est exclusivement destiné à l’achat d’une résidence principale,
- Du nombre de personnes qui composent le foyer,
- Et de la quantité de travaux et du seuil de performance énergétique atteint (pour un achat dans l’ancien).
Les plafonds de ressources varient selon la zone du logement et le nombre de personnes qui l’occupent. Pour un achat dans le neuf avec une offre de prêt émise à partir d’avril 2025, ils vont, selon service-public.gouv.fr (2026), de 28 500 € pour une personne en zone C à 49 000 € en zone A ou A bis, et de 51 300 € pour trois personnes en zone C à 88 200 € en zone A ou A bis. Pour savoir si vous êtes éligible au PTZ, demandez à votre banque ou à votre expert Pretto.
L’éco PTZ : l'aide au prêt immobilier pour la bonne cause
L’éco-PTZ permet de financer des travaux d’économie d’énergie dans son logement. À la différence du PTZ classique, il est accordé sans condition de ressources et s’adresse à tous les propriétaires, occupant ou bailleur.
Les principales conditions sont que le bien concerné doit être déclaré comme résidence principale et avoir été construit depuis plus de 2 ans à la date du début des travaux, ces derniers devant être réalisés par une entreprise certifiée RGE.
Son montant dépend de la nature des travaux : selon service-public.gouv.fr (2026), il va de 7 000 € pour une action sur les parois vitrées à 30 000 € pour un lot de trois travaux ou plus, et peut atteindre 50 000 € pour une rénovation globale. L’éco-PTZ se cumule avec MaPrimeRénov’ pour financer le reste à charge des travaux éligibles à cette aide.
Le prêt Action Logement : l'aide à l'achat qui vient de l'entreprise
Anciennement connu sous l’appellation « 1 % logement », c’est désormais le prêt Action Logement qui gère l’effort des entreprises pour le logement de leurs salariés.
Avec un taux fixe à 1 % (hors assurance), une durée de prêt libre (dans la limite de 25 ans) et un montant pouvant aller jusqu’à 40 000 €, le prêt Action Logement mérite qu’on lui porte une attention particulière.
D’autant plus que, contrairement à d’autres aides à l'achat immobilier, celui-ci permet de réaliser un grand nombre d’opérations allant de la construction à l’acquisition d’une résidence principale (neuve ou ancienne, avec ou sans travaux), en passant par l’agrandissement, l’accession sociale ou encore l’accession en bail réel solidaire.
Le prêt Accession Sociale : l'aide à l'achat immobilier pour les ménages modestes
Il s’adresse aux ménages ayant des revenus modestes souhaitant acquérir leur résidence principale (par un achat ou une construction) mais peut également servir à réaliser des travaux dans la résidence principale.
Il est accordé sous conditions de revenus et celles-ci dépendent de la localisation du logement et du nombre d’habitants qui l’occupent. Son taux d’intérêt est plafonné et dépend de la durée du prêt et de l’établissement dans lequel vous le souscrivez. Les plafonds de ressources sont les mêmes que ceux du PTZ : selon l’ANIL, ils vont de 28 500 € pour une personne en zone C à 49 000 € en zone A.
Le prêt immobilier conventionné : l'aide à l'achat pour financer la totalité de votre bien
Le prêt conventionné (PC) est uniquement accordé par les établissements de crédit ayant passé une convention avec l’État.
Le PC peut servir à devenir propriétaire en achetant ou faisant construire sa résidence principale, mais aussi à effectuer des travaux dans sa résidence principale déjà acquise. Comme le PAS, il peut financer la totalité de l’opération ou peut être complété par un autre prêt aidé (mais pas par un prêt immobilier classique).
Comment bénéficier des APL en tant que propriétaire ?
En tant que propriétaire, vous ne pouvez bénéficier des APL que si vous avez souscrit un prêt conventionné avant le 1er janvier 2020 et uniquement si le logement acheté est ancien et qu’il se situe en zone 3.
En plus de ces conditions, d’autres critères s’appliquent concernant le logement et vos ressources. Pour en savoir plus, il est nécessaire de s’adresser à la caisse d'allocations familiales (Caf) pour le régime général et à la mutualité sociale agricole (MSA) pour le régime agricole.
Le PEL et le CEL : votre assurance contre la remontée des taux
Le Plan Epargne Logement (PEL) et le Compte Epargne Logement (CEL) sont des dispositifs d’épargne encadrés par l’État, et accessibles à tous. Ils présentent quelques différences en termes de taux et de conditions de versements.
Le principe : épargner pendant plusieurs années sur un compte bloqué pour préparer le financement d’un bien immobilier.
Bien sûr, vous pouvez mobiliser l’épargne pour l’apport, mais l’attractivité du PEL et du CEL réside principalement dans l’accès à certains droits en cas d’achat immobilier :
- Une prime d’État, réservée aux PEL ouverts avant le 1er janvier 2018 (service-public.gouv.fr, 2026)
- Des taux d’emprunt encadrés : ils sont liés à l’environnement de taux au moment de l’ouverture du PEL ou du CEL et ne seront donc avantageux que si les taux d’intérêt ont augmenté depuis l’ouverture.
Un PEL ouvert en 2026 est rémunéré à 2 % et ouvre droit à un prêt à 3,20 % (service-public.gouv.fr, 2026) : ce taux étant fixé à l’ouverture, il n’est avantageux que si les taux du marché le dépassent au moment du prêt. Il n’est donc pas toujours intéressant d’utiliser son PEL pour un achat immobilier.
Aides territoriales : l'aide à l'achat de la part de votre nouvelle commune !
De nombreuses collectivités territoriales proposent des aides à l'achat immobilier : communes, départements, régions.
Le plus connu d’entre eux est peut-être le Prêt Paris logement 0 %. Mais de nombreuses communes ou régions proposent des aides dédiées. C'est le cas notamment de l'Hérault, de Marseille, Toulouse, Rennes, Bordeaux ou Quimper.
La possibilité d'acheter un logement social
Il est tout à fait possible d’acheter un logement social et de bénéficier d’un prêt aidé pour le faire. En effet, sous certaines conditions vous pouvez souscrire à un Prêt Locatif Social afin d'acheter un bien neuf destiné à devenir un logement social.
Si vous optez pour l'achat d'un logement conventionné, sachez que vous serez limité sur le loyer que vous pouvez percevoir, mais qu'en contrepartie, vous bénéficierez de déductions fiscales et d'aides de l’État.
Prêts aidés : le comparatif en un coup d’œil
Dispositif | Type d’aide | Pour qui | Montant ou taux |
|---|---|---|---|
PTZ | Prêt sans intérêt, complémentaire | Primo-accédants sous plafonds de ressources | Jusqu’à 50 % du montant de l’opération selon les revenus, le projet et la zone |
Éco-PTZ | Prêt pour travaux de rénovation énergétique | Propriétaires occupants ou bailleurs, sans condition de ressources | Jusqu’à 50 000 € (rénovation globale) |
Prêt Action Logement | Prêt proposé par l’employeur | Salariés d’entreprises de plus de 10 salariés | Taux fixe de 1 % hors assurance, jusqu’à 40 000 € |
Prêt d’accession sociale (PAS) | Prêt réglementé | Ménages modestes, pour leur résidence principale | Taux d’intérêt plafonné |
Prêt conventionné | Prêt réglementé pouvant financer la totalité de l’opération | Sans condition de ressources | Taux d’intérêt plafonné |
PEL et CEL | Épargne logement donnant droit à un prêt | Tous | Taux d’emprunt fixé à l’ouverture du plan |
Questions fréquentes sur les prêts aidés
Un prêt aidé est un prêt immobilier subventionné par l'État pour faciliter l'accession à la propriété. Il peut prendre plusieurs formes : subvention, prêt bonifié ou crédit gratuit. Il s'utilise soit comme prêt complémentaire (comme le PTZ), soit comme prêt principal (comme le PAS). La plupart sont soumis à des plafonds de ressources.
Le PTZ est destiné aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 2 ans. Son octroi dépend des revenus du foyer, du type de bien (neuf ou ancien avec travaux représentant au minimum 25 % du montant), de la zone géographique, du nombre de personnes dans le foyer et de l'usage exclusif en résidence principale.
Le PAS est un prêt immobilier à taux plafonné, accordé uniquement par des banques conventionnées avec l'État, destiné aux ménages modestes souhaitant acquérir leur résidence principale (achat, construction ou travaux). Les conditions de ressources varient selon la localisation et le nombre d'habitants. Il peut être complété par d'autres prêts aidés, mais pas par un crédit immobilier classique.
Le prêt Action Logement, anciennement « 1 % logement », est financé par la contribution obligatoire des entreprises de plus de 10 salariés. Il est proposé aux salariés pour financer leur projet immobilier à un taux fixe de 1 % hors assurance, sur une durée libre dans la limite de 25 ans, et jusqu'à 40 000 €. Les conditions varient selon l'employeur et le projet.
Oui, les prêts aidés peuvent généralement se cumuler entre eux. Le PTZ vient obligatoirement en complément d'une autre source de financement (épargne, prêt classique ou autre prêt aidé). Le PAS peut aussi être complété par d'autres prêts aidés, mais pas par un crédit immobilier classique. Le prêt conventionné peut, lui, financer la totalité de l'opération.
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