Prêt Locatif Social (PLS) : comment en profiter ?

Envie d’investir dans l’immobilier tout en ayant un vrai impact social ? Le Prêt Locatif Social (PLS) peut être votre super-outil : ce prêt réglementé permet de construire des logements pour des ménages aux ressources modérées, tout en profitant d’avantages financiers très intéressants. En quoi le PLS reste une stratégie puissante pour les investisseurs structurés ? On vous explique.

Le PLS, mis en place en 2001, est un prêt réglementé qui vise à financer la construction, l’achat ou la réhabilitation de logements destinés à être loués comme logements sociaux dans des zones “tendues”. Il est accordé par des établissements de crédit conventionnés avec la Caisse des dépôts et consignations, à un taux préférentiel (indexé, par exemple, sur la rémunération du Livret A).

• Il est destiné à des investisseurs (personnes physiques ou morales, publics ou privés) souhaitant développer du logement social “intermédiaire".

• L’opération doit viser des logements à louer, pas à revendre.

• Le PLS peut financer à la fois la construction neuve, la rénovation que la transformation de locaux non résidentiels, la VEFA, etc.

1. Conditions pour l’investisseur

• Signer une convention avec l’État (via la Caisse des Dépôts) qui fixe les obligations de loyers, de ressources des locataires, la durée, etc.

• Apport souvent demandé : certains montages exigent environ 10 % du prix de revient comme apport de départ.

• Durée du prêt: entre 15 et 40 ans, voire jusqu’à 60 ans selon le projet / la structure.

• Période de préfinancement possible (avant l’achèvement), typiquement de 3 à 24 mois.

2. Conditions pour le locataire

• Le logement doit être la résidence principale du locataire.

• Les revenus du locataire (revenu fiscal de référence) ne doivent pas dépasser des plafonds réglementés (fixés selon la zone géographique, la taille du ménage, etc.).

• Ces plafonds de ressources sont ceux PLS (plus élevés que le PLUS, par exemple).

Le PLS est particulièrement utilisé dans les zones tendues, où la demande de logement est forte. Les zones réglementaires sont :

• Zone A bis : Paris + communes limitrophes

• Zone A : agglomérations très tendues (Paris, Côte d’Azur, certaines villes françaises)

• Zone B1 : grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, etc.

• Zone B2 : agglomérations > 50 000 hab., communes littorales, grande couronne moins “dense” LogisNeuf

• Zone C : reste du territoire.

Chaque zone a ses plafonds de loyers et ses plafonds de ressources locataires, ce qui modifie l’attractivité de l’investissement selon l’emplacement.

D’après la plaquette des aides financières 2025, voici les loyers maximum en 2025 :

À noter, ces valeurs tiennent compte des règles d’aide au logement (convention ANAH, etc.).

Ces plafonds sont basés sur le revenu fiscal de référence (RFR) N-2 (par exemple, en 2025 on prend le RFR de 2023).

En échange de l’engagement de louer à des ménages aux revenus modérés, l’investisseur PLS bénéficie de plusieurs avantages :

• TVA réduite :

Le PLS permet souvent d’appliquer une TVA réduite, typiquement 5,5 % sur certaines opérations (neuf), selon le montage, cela peut fortement alléger le coût d’acquisition.

• Exonération (ou réduction) de taxe foncière :

Les logements PLS peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière, généralement sur une durée longue (15 à 25 ans selon les communes / conventions). (cette durée peut varier selon la collectivité territoriale et les conditions de la convention PLS).

• Convention de location “sociale” :

En signant une convention PLS, l’investisseur s’engage sur des loyers plafonnés, mais peut garantir des locataires solvables dans un cadre social. Cela peut donner accès à des aides, des subventions ou des garanties (par exemple via des organismes HLM ou SEM) lorsqu’on monte le projet.

Pour pouvoir bénéficier du PLS, l’investisseur doit respecter certaines conditions assez complexes. Il doit notamment louer son logement à une catégorie de ménages bien déterminée selon des conditions, elles aussi, bien définies.

• Etudiez la solvabilité des locataires : les plafonds de ressources imposés signifient que vos locataires potentiels n'auront pas de hauts revenus, il faut donc bien évaluer leur capacité à payer le loyer.

• Choisissez bien la zone géographique : plus la zone est “tendue” (A bis / A), plus les loyers plafond sont élevés — mais le prix d’acquisition l’est aussi souvent.

• Montage du dossier : un bon apport, une convention bien négociée, un plan de financement solide sont nécessaires.

• Durée de l’investissement : le PLS est souvent un pari à long terme : les avantages (exonération taxe, loyers encadrés) valent le coup si vous visez 15-20 ans ou plus.

• Sortie : réfléchissez à votre stratégie à terme : qu’allez-vous faire une fois la convention PLS terminée ? Revente ? Location classique ?