1. Prêt Locatif Social (PLS) : comment en profiter ?

Prêt Locatif Social (PLS) : comment en profiter ?

Le Prêt Locatif Social (PLS), mis en place en 2001, est un prêt réglementé destiné à financer la construction, l’achat ou la réhabilitation d’un logement destiné à être loué comme un logement social dans des zones dites “tendues”.

Il est octroyé par tous les établissements de crédit ayant signé une convention avec la Caisse des dépôts et consignations à un taux préférentiel indexé sur la rémunération du livret A.

Le Prêt Locatif Social, pour investir dans le logement social

Le PLS est accordé à toute personne physique ou morale, de droit privé ou public qui souhaite faciliter l’accès au neuf pour des personnes aux revenus modérés.

Définition du PLS (montant et durée notamment)

  • Le montant du PLS doit, au minimum, être égal à 50 % du prix de revient de l’opération d’investissement et peut aller jusqu’à en couvrir l’intégralité (déduction faite des éventuelles subventions). Un prêt complémentaire au PLS peut être contracté.
  • Sa durée est comprise entre 15 et 40 ans, voire même 60 ans dans certains cas.
  • Le taux d’intérêt du PLS est révisable et indexé sur le taux de rémunération du livret A.
  • Dans le cadre d’un PLS, il est possible d’ajouter à la période de financement, une période de préfinancement d’une durée comprise entre 3 et 24 mois.

Qu’est-ce qu’un logement social PLS ?

Les logements sociaux sont des logements dont les prix sont abordables et qui sont destinés aux familles à revenus modestes. Ils sont agréés et contrôlés par l’Etat. Dans le cadre du PLS, le logement social s’adresse aux ménages dont les revenus sont trop modestes pour pouvoir se loger dans le secteur privé mais toutefois trop élevés pour avoir accès aux logements en HLM classiques.

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Les avantages du PLS pour l’investisseur

En contrepartie de la mise à disposition de logements à des ménages modestes, l’État, via le PLS, accorde aux investisseurs de nombreux avantages.

Un taux de TVA réduit

Le PLS octroie l’application d’un taux de TVA réduit. En effet, la TVA appliquée sur le prix de vente du bien est de 5,5 % au lieu de 20 %.

Des avantages fiscaux

En tant que bénéficiaire du PLS, il est possible de cumuler le statut de bailleur privé. Cela vous permet de profiter d’un abattement de 30 % sur les loyers que vous percevez.

Aussi, dans le cadre d’un achat immobilier dans le neuf, l’investisseur peut profiter d’une exonération de la taxe foncière sur les logements pour une durée allant de 15 ans à 25 ans.

Comment bénéficier du Prêt Locatif Social (PLS) ?

Pour pouvoir bénéficier du PLS, l’investisseur doit respecter certaines conditions assez complexes. Il doit notamment louer son logement à une catégorie de ménages bien déterminée selon des conditions, elles aussi, bien définies.

Les conditions à respecter

Le PLS doit obligatoirement servir à financer un projet ayant pour vocation d’être loué en tant que logement social. Néanmoins, le projet immobilier peut prendre différentes formes, il peut s’agir de :

  • l’achat d’un terrain et la construction de logements neufs,
  • l’acquisition de logements anciens et leur rénovation,
  • l’acquisition de locaux non destinés à l’habitation et leur transformation en logements habitables,
  • la transformation de locaux divers en logements locatifs (avec ou sans leur acquisition),
  • la construction de logements-foyers à destination de personnes âgées ou handicapées (en dehors des résidences sociales)
  • ou encore, l’acquisition de logements destinés à la location en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Les logements doivent obligatoirement être loués à titre de résidences principales.

Les loyers appliqués par l’investisseur, aussi appelé emprunteur bailleur, sont plafonnés en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement. Ces plafonds correspondent à un prix au m2. En 2020, les plafonds de loyer à respecter sont :

Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Plafond de loyer par m² 12,19 € 9,38 € 8,01 € 7,76 € 7,20 €

Pour connaître la zone dans laquelle se situe votre bien, vous pouvez utiliser le simulateur de zone proposé le service public.

Les locataires des logements financés par le PLS sont soumis à des conditions de ressources fixées en fonction du nombre de personnes composant le ménage et la commune dans laquelle se situe le logement. Au jour de l’entrée dans les lieux, leurs revenus ne peuvent dépasser :

Nombre de personnes composant le ménage Paris et communes limitrophes Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
1 13 207 € 13 207 € 11 478 €
2 21 527 € 21 527 € 16 723 €
3 28 218 € 25 876 € 20 110 €
4 30 887 € 28 412 € 22 376 €
5 36 743 € 33 637 € 26 180 €
6 41 349 € 37 850 € 29 505 €
Par personne supplémentaire 4 607 € 4 216 € 3 291 €

Les revenus à prendre en compte correspondent aux revenus fiscaux de référence de l’année N-2. Par exemple, si le locataire entre dans le logement en 2020, le revenu fiscal pris en compte est celui de 2018.

La convention signée avec l’Etat

Le PLS est un prêt particulier qui requiert que l’emprunteur signe une convention avec l’Etat. Cette convention détaille les conditions du PLS ainsi que celles de la location du logement.

Elle rappelle à l’investisseur ses obligations vis-à-vis de ce type de prêt mais aussi ses droits en tant que bailleur. La convention précise également les droits des futurs locataires des logements.

Elle doit obligatoirement contenir une clause concernant sa durée. Elle doit être comprise entre 15 ans et 30 ans. Dans la majorité des cas, cette durée est la même que celle du PLS.

Une fois signée, la convention doit être publiée au bureau des hypothèques pour valider l’éligibilité du logement aux APL. En effet, elle permet de rendre le logement éligible aux APL pour les futurs locataires.

A qui s’adresser ?

Pour obtenir un PLS, il est possible de s’adresser à tous les établissement de crédit et banques qui ont signé une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations tels que Crédit Foncier de France, Banque Postale, Crédit agricole, Crédit mutuel, Caisse d’épargne, Crédit coopératif, Société générale, etc.

Il est également possible de contracter un PLS directement auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations. C’est d’ailleurs obligatoire lorsque votre projet concerne les offices publics d'HLM (OPHLM), les Sociétés Anonymes d’Habitation à Loyer Modéré (SAHLM) et les sociétés d'économie mixte (SEM).

A retenir
  • Le Prêt Location Social est accordé à toute personne physique ou morale, de droit privé ou public qui souhaite faciliter l’accès au neuf pour des personnes aux revenus modérés.
  • Vous devez respecter des plafonds de loyer et de revenus pour vos locataires.
  • Pour l'obtenir, vous pouvez vous adresser à tout établissement ayant signé une convention avec l'Etat.
Mis à jour le 20 août 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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