Que faire en cas de séparation avec votre co-emprunteur ?

Comme près de 68% des emprunteurs en France, vous avez conçu votre projet immobilier à deux : ce plan est tout à fait opportun puisque la somme de deux salaires combinés vous permet d’augmenter votre capacité d’emprunt et de rembourser plus aisément vos mensualités. Vous devez toutefois garder une chose à l’esprit : la durée moyenne d’endettement est de 20 ans. Concevoir à deux son projet immobilier est donc un engagement à ne pas prendre à la légère, qui peut s'avérer compliqué en cas de séparation avec votre co-emprunteur.

En effet, selon une enquête IFOP réalisée en 2014, plus d’un Français sur deux estime qu’acquérir un bien immobilier avec son partenaire représente un engagement supérieur au mariage : parmi les personnes sondées, 36% des français estiment en effet que l’acte le plus engageant pour eux représente l’achat immobilier en couple, contre 35% des français pour qui la signature d’un CDI reste l’acte le plus engageant tandis que seulement 29% d’entre eux considèrent le mariage ou le PACS comme l’acte le plus engageant.

Finir seul une aventure lancée à deux représente une réelle difficulté en cas de séparation. Et si emprunter un crédit à deux est avantageux, a contrario, la séparation des co-emprunteurs dans le cadre de ce crédit peut coûter cher...

Que se passe-t-il alors si vous vous séparez alors que le crédit court toujours ? Pretto vous présente les solutions envisageables et les démarches à effectuer en cas de séparation avec votre co-emprunteur.

L’avenir de votre crédit immobilier dépend de ce que vous souhaitez faire du bien financé

Lorsque vous décidez de contracter un prêt immobilier avec votre co-emprunteur, vous devenez tous deux solidaires de la dette de l’autre jusqu’au remboursement intégrale de celle-ci quelle que soit votre situation maritale.

Peu importe donc si vous vous séparez de votre co-emprunteur : en cas de défaut de remboursement du prêt par celui-ci, la banque prêteuse pourra toujours vous assigner en recouvrement intégral des sommes prêtées sur le fondement de la solidarité de la dette contractée. Mais en cas d’accord avec votre co-emprunteur, il vous sera toujours possible de vous désengager de l’obligation de remboursement du prêt, par exemple.

Voilà pourquoi en réalité, l’avenir de votre crédit immobilier dépend essentiellement de ce que les deux co-emprunteurs souhaitent faire du bien financé. Dans ce contexte, trois cas de figure se présentent à vous :

Cas de figure n°1 : Aucun des co-emprunteurs ne souhaite conserver le bien Cas de figure n°2 : Seulement un des co-emprunteurs souhaite conserver le bien Cas de figure n°3 : Les co-emprunteurs souhaitent conserver ensemble le bien

Cas de figure n°1 : Aucun des deux co-emprunteurs ne souhaite conserver le bien

Vous pouvez tout à fait décider de revendre le bien d'un commun accord si aucun des deux emprunteurs ne souhaite le conserver. Par ailleurs vous pourrez ainsi utiliser les bénéfices de la vente pour couvrir le remboursement restant du prêt immobilier. Attention toutefois, en fonction de votre contrat de prêt vous pouvez être soumis à des indemnités de remboursement anticipé. Si le montant de la vente ne suffit pas à couvrir la dette, vous devrez cependant vous engager à rembourser la partie manquante.

Cas de figure n°2 : Seul un des co-emprunteurs souhaite conserver le bien

Votre co-emprunteur souhaite garder le bien

Si vous ne souhaitez pas garder le bien, vous devrez procéder à une désolidarisation de votre dette avec celle de votre co-emprunteur. La désolidarisation, c’est lorsque vous vous désengagez de l’obligation de rembourser le prêt contracté par votre co-emprunteur en cas de non-paiement de la dette par celui-ci. Cette désolidarisation peut se faire par plusieurs moyens.

Si vous vous mettez d’accord avec votre co-emprunteur, vous pouvez vous désolidariser du prêt par un transfert de crédit. C’est-à-dire que vous transmettez directement à votre co-emprunteur le montant de votre crédit. Cette procédure nécessite néanmoins l’accord de la banque prêteuse. Pour ce faire, vous devez envoyer une lettre de désolidarisation à la banque prêteuse avec accusé de réception, à laquelle sera jointe une déclaration écrite de l’autre emprunteur confirmant sa volonté de reprendre la totalité de l’emprunt immobilier à sa charge et de renoncer à vous demander le remboursement des sommes dues.

L’accord de la banque n’est toutefois pas automatique : celle-ci doit, pour donner son accord, s’assurer de la solvabilité du co-emprunteur restant. Pour ce faire, la banque exige du co-emprunteur restant un certain nombre d’informations permettant d’attester ses capacités de remboursement. En théorie, l’effort de remboursement d’un prêt ne doit pas dépasser 33% de votre revenu disponible net et peut vous être refusé dans le cas contraire. En revanche, si après analyse de la situation de l’emprunteur restant, la banque accepte la désolidarisation, elle devra être actée chez le notaire.

Bon plan

Si votre lettre de désolidarisation au prêt immobilier est approuvée par la banque, vous ne participerez plus au remboursement des échéances. Toutefois la désolidarisation n’empêche pas la propriété : bien que vous soyez désengagé du prêt, vous restez encore co-propriétaire des lieux et ce jusqu’à la signature d’un nouvel acte de propriété ne vous mentionnant plus comme propriétaire.

Avant cette date, le fait de ne plus contribuer au financement de l’emprunt ne vous prive donc pas de votre part du bien. En cas de désolidarisation, l’emprunteur se retrouvant seul devra cependant mettre à jour son assurance en souscrivant à une assurance garantissant à 100% le nouveau contrat de prêt.

En cas de refus de la désolidarisation par la banque

Dans le cas du refus de la désolidarisation par la banque, d’autres alternatives sont envisageables :

  • La banque pourra proposer un réaménagement de crédit afin de faciliter le remboursement du prêt.
  • Vous pouvez également apporter une garantie à la banque par le biais d’une caution ou d’une hypothèque.
  • Vous pouvez tenter de faire racheter l'emprunt par une banque concurrente qui couvrira les indemnités de remboursement anticipé dues à cause du premier prêt. Mais là aussi, vous devez faire face à des frais (IRA, frais de notaire, de garanties) et repasser par les démarches de demande de prêt.

Vous souhaitez garder le bien

En revanche si vous souhaitez garder le bien, vous pouvez procéder au rachat de soulte. Sachez que ce choix représente un coût réel car vous devrez assumer non seulement le solde de votre crédit en cours mais également le rachat de soulte de votre ex-co emprunteur ainsi que des charges courantes.

Le rachat de soulte correspond au pourcentage de la possession du co-emprunteur sur le logement en question. Ce pourcentage dont le co-emprunteur dispose s’appelle alors la quote part. Pour racheter la soulte de l’autre co-emprunteur, vous devrez prendre en compte la valeur actuelle du bien (avec une possible dépréciation) et non la valeur d’achat. La vente par le co-emprunteur de sa part du logement entraînera pour lui la perte de tout droit sur le bien immobilier ainsi que de tout lien juridique avec lui.

Coût du rachat de soulte

Il peut être calculé de deux façons, en fonction de l’existence ou non d’un prêt immobilier attenant.

En cas d’absence de crédit immobilier :

Soulte= montant du bien immobilier pourcentage du vendeurSoulte =\ montant\ du\ bien\ immobilier *\ pourcentage\ du\ vendeur
Exemple

Ross et Rachel possèdent un bien d'une valeur de 180 000 € à hauteur de 50/50. Après une séparation, Rachel souhaite rester dans le logement et racheter la part de Ross.

Elle doit procéder au rachat de soulte d'un montant de : Soulte = 180 000 x 50 % = 90 000€

En cas de crédit immobilier attenant :

Soulte=montant du bien immobiliercapital restant duNombre de soultesSoulte = \frac{montant\ du\ bien\ immobilier - capital\ restant\ du}{Nombre\ de\ soultes}
Exemple

Reprenons l'exemple précédent. Rachel et Ross n'ont pas fini de rembourser leur prêt et doivent encore rembourser 40 000 € sur leur prêt de 180 000 €.

Soulte = (180 000 – 40 000) / 2 = 70 000 €

A ce montant, Rachel doit encore ajouter le montant du prêt qu'il reste à rembourser, soit un total de 70 000 + 40 000 = 110 000 €

Des frais sont encore à anticiper lorsque vous procédez à un rachat de soulte :

  • Des frais de notaire qui s’élèvent à entre 2 et 8% de la valeur du bien en fonction de son ancienneté.
  • Des droits de partage qui représentent la taxe appliquée sur la vente effective d’une soulte et qui sont actuellement fixés à 2,5% de la valeur actuelle du bien immobilier.

Dans bien des cas, les ressources des personnes ne suffisent pas à financer le rachat de soulte de l’ex co-emprunteur. Il n’est pas extraordinaire pour le co-emprunteur restant de contracter un nouveau prêt immobilier. Dans ce cas, vous pouvez soit décider d’opter pour un prêt immobilier classique ou pour un crédit immobilier de rachat de soulte.

Le prêt immobilier classique

Le prêt immobilier classique à l’avantage d’être plus facile d’accès puisqu’il ne suppose pas le financement de l'intégralité du bien immobilier. Les modalités du prêt immobilier sont propres à chaque banque mais vous devrez tout de même prendre en compte ces différentes composantes :

  • Le taux du prêt immobilier
  • Sa durée variable en fonction de vos ressources : généralement entre 5 et 20 ans
  • Le montant de l’apport personnel nécessaire : souvent aux alentours de 10% de l’emprunt
  • Des mensualités établies dès le départ et a priori modulables

Le crédit immobilier pour rachat de soulte

Afin de faciliter le remboursement du crédit immobilier dans le cadre d’un rachat de soulte, certaines banque peuvent proposer un regroupement de crédits en rachetant l’ancien. Cette pratique permet généralement de renégocier les modalités des prêts regroupés : mensualités, taux d’intérêt et durée, dans le but de réaliser des économies significatives. L’obtention du prêt pour rachat de soulte peut donc être facilité par les établissements de crédit grâce à un capital à rembourser plus faible que pour le financement intégral d’un projet immobilier.

Cas de figure n°3 : Les co-emprunteurs souhaitent conserver ensemble le bien

Dans certaines situations les co-emprunteurs peuvent décider de conserver ensemble le bien. Ce choix suppose une bonne entente entre les co-emprunteurs qui continueront ensemble à rembourser leur part du crédit et à assumer la gestion du logement : travaux, taxe foncière, charges… Dans ce cas de figure, il faudra informer votre banque de la nouvelle situation, mais la solidarité sera maintenue pour le remboursement du prêt.

À retenir
  • Si vous vous séparez de votre co-emprunteur, vous restez solidaire de l'emprunt tant que vous n'avez pas fait de demande de désolidarisation.
  • Vous pouvez décider ensemble de revendre ou de garder le bien sans difficulté.
  • C'est un peu plus compliqué si l'un des deux emprunteurs souhaite garder le bien, puisqu'il faut alors procéder à un rachat de soulte.
  • Pretto vous aide dans vos démarches !
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