Que faire en cas de séparation avec votre co-emprunteur ?

Le projet immobilier à deux est un plan est tout à fait opportun puisque la somme de deux salaires combinés vous permet d’augmenter votre capacité d’emprunt et de rembourser plus aisément vos mensualités.

Selon une enquête IFOP réalisée en 2014, plus d’un Français sur deux estime qu’acquérir un bien immobilier avec son partenaire représente un engagement supérieur au mariage.

Avec une durée moyenne d’endettement de 20 ans, concevoir à deux son projet immobilier est donc un engagement à ne pas prendre à la légère, qui peut s'avérer compliqué en cas de séparation avec votre co-emprunteur.
Que se passe-t-il alors si vous vous séparez alors que le crédit immobilier court toujours ? Pretto vous présente les solutions envisageables et les démarches à effectuer en cas de séparation avec votre co-emprunteur.

Votre situation maritale a un impact sur la propriété en cas de séparation

Selon votre situation maritale avec votre partenaire, la séparation du bien immobilier suit des règles et régimes différents.

Il est donc important de connaître les détails de votre situation maritale afin de bien savoir quels sont vos engagements.

Le mariage

Lors de leur mariage, les époux peuvent faire le choix d'effectuer un contrat de mariage ou non. La répartition des biens et donc du bien immobilier peut différer selon le contrat de mariage établi.

Les points et différences sont beaucoup plus complexes mais nous avons fait au plus simple.

  • Régime communautaire : L’ensemble des biens acquis avant et après le mariage appartiennent au deux époux

  • Régime mixte : Les biens acquis après le mariage appartiennent aux deux époux

  • Régime séparatiste : Les biens acquis appartiennent à celui qui l’a financé

L’achat d’un bien immobilier se fait le plus souvent à deux. Alors que se passe-t-il dans la répartition du bien immobilier si les époux décident de se séparer ?

Contrat de mariage Répartition des biens
CommunautaireLa part de chacun est précisée par le notaire
Mixte50 / 50
Séparation des biensLa part de chacun est précisée par le notaire

Le PACS

Le Pacte Civil de Solidarité est un contrat conclu entre 2 personnes. Ce contrat leur permet d'organiser leur vie à deux mais la répartition du bien immobilier des personnes pacsées est déterminée selon la date de la signature du PACS.

Si le prêt immobilier a été effectué avant la signature du PACS alors c’est la règle du concubinage qui s’applique.

Si le prêt prêt immobilier a été effectué après le PACS, alors cela dépend de la date à laquelle vous vous êtes pacsés :

  • Pacs avant le 1er Janvier 2007

La répartition du bien immobilier d’un couple pacsé se fait à 50/50 et cela même si l’un a contribué plus que l’autre.

Néanmoins la personne ayant le plus contribué peut demander une indemnité.

Les partenaires restent en indivision à part égale sauf s’il a été explicitement noté dans l’acte une répartition différente.

  • Pacs après le 1er Janvier 2007

Le couple pacsé et ayant signé après le 31 décembre 2006 est sous le régime de la séparation de bien. Chacun des partenaires est donc propriétaire à la hauteur de sa participation.

La personne qui a remboursé plus qu’il ne le devait peut demander à se faire indemniser sauf dans certains cas.

L’union libre

Les ménages en union libre qui ont un bien immobilier sont en indivision. La part de chacun est normalement indiquée sur l’acte notarié. Dans le cas contraire, la répartition est de 50/50 dans le couple.

Si jamais le couple se sépare, chacun récupère sa part. Si une personne du couple veut conserver le bien alors il doit racheter la partie de l’autre.

A savoir

Dans le cas où l’un des concubin a beaucoup plus contribué à l'achat que l’autre, il peut demander à se faire indemniser.

Le dédommagement doit respecter l’équité déterminée au moment du partage ou de la vente.

L’avenir de votre crédit immobilier dépend de ce que vous souhaitez faire du bien financé

Lorsque vous décidez de contracter un prêt immobilier avec votre co-emprunteur, vous devenez tous deux solidaires de la dette de l’autre jusqu’au remboursement intégrale de celle-ci quelle que soit votre situation maritale.

Peu importe donc si vous vous séparez de votre co-emprunteur :

  • En cas de défaut de remboursement du prêt par celui-ci, la banque prêteuse pourra toujours vous assigner en recouvrement intégral des sommes prêtées sur le fondement de la solidarité de la dette contractée.

  • En cas d’accord avec votre co-emprunteur, il vous sera toujours possible de vous désengager de l’obligation de remboursement du prêt, par exemple.

Voilà pourquoi en réalité, l’avenir de votre crédit immobilier dépend essentiellement de ce que les deux co-emprunteurs souhaitent faire du bien financé.

Dans ce contexte, trois cas de figure se présentent à vous :

  • Cas de figure n°1 : Aucun des co-emprunteurs ne souhaite conserver le bien

  • Cas de figure n°2 : Les co-emprunteurs souhaitent conserver ensemble le bien

  • Cas de figure n°3 : Seul un des co-emprunteurs souhaite conserver le bien

Cas de figure 1 : aucun des co-emprunteurs ne veut conserver le bien

Vous pouvez tout à fait décider de revendre le bien d'un commun accord si aucun des deux emprunteurs ne souhaite le conserver.

Par ailleurs vous pourrez ainsi utiliser les bénéfices de la vente pour couvrir le remboursement restant du prêt immobilier.

Attention

En fonction de votre contrat de prêt vous pouvez être soumis à des indemnités de remboursement anticipé.

Si le montant de la vente ne suffit pas à couvrir la dette, vous devrez cependant vous engager à rembourser la partie manquante.

Cas de figure 2 : les deux co-emprunteurs souhaitent conserver le bien immobilier

Dans certaines situations les co-emprunteurs peuvent décider de conserver ensemble le bien.

Ce choix suppose une bonne entente entre les co-emprunteurs qui continueront ensemble à rembourser leur part du crédit et à assumer la gestion du logement : travaux, taxe foncière, charges…

Dans ce cas de figure, il faudra informer votre banque de la nouvelle situation, mais la solidarité sera maintenue pour le remboursement du prêt.

Cas de figure 3 : un des co-emprunteurs souhaite conserver le bien

Votre co-emprunteur veut garder le bien mais pas vous

Si vous ne souhaitez pas garder le bien, vous devrez procéder à une désolidarisation de votre dette avec celle de votre co-emprunteur.

La désolidarisation, c’est lorsque vous vous désengagez de l’obligation de rembourser le prêt contracté par votre co-emprunteur en cas de non-paiement de la dette par celui-ci.

Cette désolidarisation peut se faire de plusieurs manières. Si vous vous mettez d’accord avec votre co-emprunteur, vous pouvez vous désolidariser du prêt par un transfert de crédit.

C’est-à-dire que vous transmettez directement à votre co-emprunteur le montant de votre crédit. Cette procédure nécessite néanmoins l’accord de la banque prêteuse.

Pour ce faire, vous devez envoyer une lettre de désolidarisation à la banque prêteuse avec accusé de réception, à laquelle sera jointe une déclaration écrite de l’autre emprunteur confirmant sa volonté de reprendre la totalité de l’emprunt immobilier à sa charge et de renoncer à vous demander le remboursement des sommes dues.

Attention

L’accord de la banque n’est toutefois pas automatique : celle-ci doit, pour donner son accord, s’assurer de la solvabilité du co-emprunteur restant.

En théorie, l’effort de remboursement d’un prêt ne doit pas dépasser 33 % du revenu disponible net et peut être refusé dans le cas contraire.

Ainsi, la banque exige du co-emprunteur restant un certain nombre d’informations permettant d’attester ses capacités de remboursement.

En revanche, si après analyse de la situation de l’emprunteur restant, la banque accepte la désolidarisation, elle devra être actée chez le notaire.

Si votre lettre de désolidarisation au prêt immobilier est approuvée par la banque, vous ne participerez plus au remboursement des échéances.

Toutefois la désolidarisation n’empêche pas la propriété : bien que vous soyez désengagé du prêt, vous restez encore co-propriétaire des lieux et ce jusqu’à la signature d’un nouvel acte de propriété ne vous mentionnant plus comme propriétaire.

Avant cette date, le fait de ne plus contribuer au financement de l’emprunt ne vous prive donc pas de votre part du bien.

En cas de désolidarisation, l’emprunteur se retrouvant seul devra cependant mettre à jour son assurance en souscrivant à une assurance garantissant à 100 % le nouveau contrat de prêt.

Vous souhaitez garder le bien suite à un divorce mais pas votre co-emprunteur

Vous le savez sans doute, en droit français le principe en matière de mariage reste la communauté des biens entre époux. Le défaut de contrat de mariage vous fait directement basculer vers ce régime.

Sachez qu’il vous sera donc impossible d’acheter un bien immobilier seul dans ces cas. Mais que se passe-t-il réellement en cas de divorce ?

A noter

Bien que vous ayez l’obligation d’acheter à 2, vous avez le droit de renoncer au bien lorsque vous divorcez.

Cependant, lorsque l’un des ex-époux choisit de renoncer à sa part, celui qui souhaitera garder le bien devra procéder au rachat de soulte.

Sachez que ce choix représente un coût réel car vous devrez assumer non seulement le solde de votre crédit en cours mais également le rachat de soulte de votre ex-co emprunteur ainsi que des charges courantes.

Le rachat de soulte correspond au pourcentage de la possession du co-emprunteur sur le logement en question. Ce pourcentage dont le co-emprunteur dispose s’appelle alors la quote part.

Pour racheter la soulte de l’autre co-emprunteur, vous devrez prendre en compte la valeur actuelle du bien (avec une possible dépréciation) et non la valeur d’achat. Cette tâche revient au notaire qui officialise la valeur de la soulte.

La vente par le co-emprunteur de sa part du logement entraînera pour lui la perte de tout droit sur le bien immobilier ainsi que de tout lien juridique avec lui.

Important

Etant donné qu’il est impossible pour un époux sous le régime de la communauté des biens d’acheter seul un bien immobilier, le rachat de soulte ne pourra être possible que lorsque le divorce sera prononcé.

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Le rachat de soulte

Le rachat de soulte a lieu dans le cadre d’un divorce ou d’une succession. Il intervient lorsque l’on veut racheter la part d’un co-emprunteur sous régime d’indivision par exemple.

Formule du rachat de soulte

Il peut être calculé de deux façons, en fonction de l’existence ou non d’un prêt immobilier attenant.

  • En cas d’absence de crédit immobilier :
Exemple

Ross et Rachel possèdent un bien d'une valeur de 180 000 € à hauteur de 50/50. Après une séparation, Rachel souhaite rester dans le logement et racheter la part de Ross.

Elle doit procéder au rachat de soulte d'un montant de :

Soulte = 180 000 x 50 % = 90 000€

  • En cas de crédit immobilier attenant :
Exemple

Reprenons l'exemple précédent. Rachel et Ross n'ont pas fini de rembourser leur prêt et doivent encore rembourser 40 000 € sur leur prêt de 180 000 €.

Soulte = (180 000 – 40 000) / 2 = 70 000 €

A ce montant, Rachel doit encore ajouter le montant du prêt qu'il reste à rembourser, soit un total de :

70 000 + 40 000 = 110 000 €

Des frais sont encore à anticiper lorsque vous procédez à un rachat de soulte

  • Des frais de notaire qui s’élèvent à entre 2 et 8 % de la valeur du bien en fonction de son ancienneté.

  • Des droits de partage qui représentent la taxe appliquée sur la vente effective d’une soulte et qui sont actuellement fixés à 2,5 % de la valeur actuelle du bien immobilier.

A savoir

Dans bien des cas, les ressources des personnes ne suffisent pas à financer le rachat de soulte de l’ex co-emprunteur.

Il n’est pas extraordinaire pour le co-emprunteur restant de contracter un nouveau prêt immobilier. Dans ce cas, vous pouvez décider d’opter pour un prêt immobilier.

Le crédit immobilier pour le rachat de soulte

Afin de faciliter le remboursement du crédit immobilier dans le cadre d’un rachat de soulte, certaines banques peuvent proposer un regroupement de crédits en rachetant l’ancien.

Cette pratique permet généralement de renégocier les modalités des prêts regroupés (mensualités, taux d’intérêt et durée) dans le but de réaliser des économies significatives.

L’obtention du prêt pour rachat de soulte peut donc être facilité par les établissements de crédit grâce à un capital à rembourser plus faible que pour le financement intégral d’un projet immobilier.

Que devient la garantie en cas de séparation ?

Même si votre co-emprunteur et vous êtes séparés, cela ne vous libère pas de vos engagements envers votre prêt immobilier si celui ci n’est pas remboursé, tant au niveau de la banque, de l’assurance et de la garantie.

En effet vous avez souscrit au prêt à deux et vous vous êtes engagés à deux. La banque veillera de toute façon à ce que chacun tienne son engagement.

Rassurez-vous, vous avez tout de même quelques options pour annuler la garantie de co-emprunteur.

La désolidarisation

La banque peut vous permettre de vous désolidariser si vous en faites la demande. Votre co-emprunteur sera alors le seul à rembourser le crédit et à en être garant.

Quelle que soit votre situation, la banque l’évaluera et se chargera de contacter l’organisme de garantie lié à votre prêt immobilier.

Toutefois, sachez que la banque ne donnera pas toujours son accord. Etant donné que vous avez emprunté à deux, la banque a établi son montage en prenant en compte votre situation ET celle de votre co-emprunteur !

Il est beaucoup plus facile d’accéder à un prêt immobilier et d’emprunter un plus gros montant avec un co-emprunteur et la banque vous a donc accordé un prêt en fonction. Le même prêt aurait pu vous être refusé si vous étiez seul à en faire la demande.

Attention

La personne qui reprend le crédit à son propre compte doit respecter les conditions classiques d’un prêt : son taux d’endettement ne doit pas dépasser les 33 %.

Etant donné que le prêt a été à l’origine monté pour 2 personnes, celle qui reprend le remboursement du crédit à sa charge doit avoir une situation financière solide.

Dans le cas du refus de la désolidarisation par la banque, d’autres alternatives sont envisageables :

  • La banque pourra proposer un réaménagement de crédit afin de faciliter le remboursement du prêt.

  • Vous pouvez également apporter une garantie à la banque par le biais d’une caution ou d’une hypothèque.

  • Vous pouvez tenter de faire racheter l'emprunt par une banque concurrente qui couvrira les indemnités de remboursement anticipé dues à cause du premier prêt.

Mais là aussi, vous devez faire face à des frais (IRA, frais de notaire, de garanties) et repasser par les démarches de demande de prêt.

Vous l’aurez compris, la désolidarisation reste une solution mais n’est pas forcément accessible pour tous.

Caution par l’un des conjoints

Il arrive qu’en matière de prêt immobilier, l’un des époux se porte caution pour l’autre. En cas de séparation, les choses peuvent être un peu plus compliquées.

Cela implique que vous restiez solidaire avec votre conjoint durant toute la durée du prêt. Mais, vous pouvez demander à vous désolidariser.

Ainsi, votre ex-conjoint prendra à sa charge le prêt dans sa totalité sans que la banque ne puisse se retourner contre vous.

Attention

Le paiement vous reste dû en cas d’impossibilité de paiement par l’emprunteur tant que le préavis ne prend pas fin.

De plus, sachez que la banque n’accepte pas toujours cette demande de désolidarisation.

Le conjoint qui choisit de reprendre le bien devra apporter les garanties nécessaires pour montrer qu’il pourra tout supporter seul.

Le remboursement anticipé

Tant que le prêt n’est pas remboursé, vous et votre co-emprunteur restez garants du prêt. Une solution pour annuler la garantie et vous libérer de votre engagement est donc de purement et simplement rembourser le prêt immobilier.

Plutôt que d’attendre la fin de l’échéance, vous pouvez effectuer un remboursement anticipé. Cela entraînera des frais de remboursement anticipé. Cela n’est pas chose aisée car c’est une solution qui reste coûteuse.

Vous pouvez aussi faire le choix de vendre le bien. L’argent obtenu grâce à la vente servira de fonds pour rembourser le crédit encouru.

Présentation d’un nouveau garant

La présentation d’un nouveau garant est une option pour vous libérer de vos obligations liées à votre prêt immobilier.

Pour que la banque puisse accepter, il faut que le nouveau garant respecte de manière équivalente ou supérieure toutes les conditions nécessaires au prêt immobilier qui a été contracté.

Quid des comptes bancaires en cas de séparation ?

Compte individuel avec procuration

Il est fréquent de voir l’existence d’une procuration entre deux conjoints. Cela veut dire que vous autorisez la personne détentrice de la procuration à effectuer en votre nom et pour votre compte toutes opérations sur votre compte bancaire, qu’il s’agisse de retraits d’argent, virements, de l’émission de chèques.

La personne peut donc se servir des moyens de paiement à sa disposition ou même se rendre directement en agence pour des opérations courantes.

Qu’advient-il alors en cas de séparation ? En l’absence de cette procuration, il n’y a pas de souci à vous faire. Vous êtes le seul habilité à réaliser une quelconque opération sur votre compte.

Bon à savoir

Mais, en la présence de procuration, si vous souhaitez y mettre un terme, il vous faudra adresser à votre agence une lettre recommandée avec accusé de réception pour demander l’annulation de la procuration.

Votre ex-conjoint devra ensuite retourner à la banque tous les moyens de paiement dont il dispose. Ainsi, il ne pourra plus faire aucune opération sur votre compte.

Compte joint

La situation est un peu plus complexe lorsque vous disposez d’un compte joint. Il s’agit d’un compte commun qui permet de régler les dépenses communes et qui implique donc une solidarité absolue sur les créances et dettes.

Un seul conjoint peut effectuer des opérations sur le compte sans l’autorisation de l’autre. Ce qui sous-entend qu’il est possible qu’une des parties vide le compte sans que la banque n’ait à intervenir ou recueillir l’autorisation de l’autre titulaire du compte.

Ce qui peut être un risque en cas de séparation, surtout si elle est faite dans un contexte relativement tendu.

Quelles sont donc les possibilités qui s’offrent à vous ? Vous avez le choix :

  • Clôturer le compte joint : vous pouvez demander à votre conseiller de clôturer votre compte.

Ainsi, il y aura une répartition à parts égales du débit ou crédit sur le compte. Mais, pour que cette option soit réalisable, il faut obligatoirement l’accord des deux conjoints.

  • Vous désolidariser du compte joint : en faisant cela, vous pouvez transformer le compte joint en compte collectif.
Définition

Un compte joint est un compte bancaire ouvert par deux ou plusieurs personnes et qui peut être géré par l’une ou l’autre des parties.

Dans ce type de compte, pas besoin de l’autorisation de tous les titulaires du compte pour réaliser une opération.

Contrairement au compte joint, dans un compte collectif il faut obligatoirement la signature de tous les titulaires du compte pour faire quelque opération que ce soit.

Pour toute opération, il faudra la signature des 2 parties.

Ce n’est peut-être pas l’idéal dans un premier temps mais cela vous permet au moins de protéger vos actifs ou passifs sur le compte en attendant de régler la situation avec votre ex-conjoint.

  • Vous disjoindre du compte joint : vous pouvez choisir de vous retirer tout simplement du compte.

Si votre ex-conjoint décide de garder le compte, il en aura la pleine propriété.

Quel que soit le choix que vous décidez de faire, assurez-vous de vous y prendre tôt pour éviter toute mauvaise surprise.

Comment répartir les mensualités d’un crédit immobilier en cours en cas de séparation ?

La séparation des 2 co-emprunteurs n’a pas d’incidence immédiate sur le remboursement du prêt.

A savoir

En effet, lorsque vous êtes tous 2 titulaires du prêt, le principe de la solidarité entre les 2 co-emprunteurs signataires du prêt s’applique.

Cela implique que vous devez tous les deux rembourser au même titre et à parts égales.

La banque prêteuse pourra se retourner contre chacune des parties si elle ne perçoit pas ses remboursements pour l’obliger à s’acquitter de son obligation.

Rappel

Il arrive qu’un des conjoints décide de garder seul le bien.

Dans ce cas, il faudra qu’il fasse un rachat de soulte.

Est-il possible dans ce sas de suspendre les mensualités de remboursement le temps que le rachat de soulte soit effectué ?

Il est possible de demander la suspension d’un crédit immobilier lorsque vous rencontrez des difficultés financières.

Cela intervient souvent en cas de divorce. En effet, vous pouvez demander à votre conseiller un report total ou partiel de vos mensualités.

Dans le premier cas, seul le versement du montant des assurances est maintenu. Et dans le second cas, vous continuez à verser intérêts et montant des assurances et la suspension ne concernera que le capital initial à l’origine du prêt.

Les mensualités reportées sont ainsi, payées à la fin du crédit.

La partie qui souhaite demander un report de prêt devra donc en faire la demande à la banque prêteuse par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant le prochain prélèvement.

Attention

Il peut arriver que la banque ne fasse pas suite à cette demande dans l’immédiat.

Il faudra donc prendre en compte les délais de traitement qui peuvent varier en fonction de la période (exemple : le cas de la crise sanitaire).

Le simple fait d’adresser à la banque un courrier dans les conditions requises ne vous dédoine pas du paiement de vos mensualités. Ce qui veut dire que tant que votre demande n’est pas traitée, les mensualités devront se poursuivre au risque de vous voir appliquer des pénalités.

Sachez également que la banque a le droit de refuser de vous accorder cette suspension de vos mensualités.

Important

Les types de prêts immobiliers pour lesquels il est possible d’avoir un report d’échéances sont : les prêts à taux fixe ; à taux révisables et taux mixte.

Sont donc exclus les prêts à taux zéro ; les prêts conventionnés ; etc.

Sachez tout de même que le report des mensualités a un impact à la fois sur le coût mais également sur la durée du prêt.

N’hésitez donc pas à vous rapprocher de votre conseiller pour avoir toutes les informations concernant votre situation.

À retenir
  • Si vous vous séparez de votre co-emprunteur, vous restez solidaire de l'emprunt tant que vous n'avez pas fait de demande de désolidarisation.

  • Vous pouvez décider ensemble de revendre ou de garder le bien sans difficulté.

  • C'est un peu plus compliqué si l'un des deux emprunteurs souhaite garder le bien, puisqu'il faut alors procéder à un rachat de soulte.
  • Pretto vous aide dans vos démarches !
Mis à jour le 4 août 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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