1. Pouvez-vous faire un prêt immobilier avec un crédit en cours ?

Pouvez-vous faire un prêt immobilier avec un crédit en cours ?

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Lauriane Potin
Mis à jour le 10 déc. 2020
Les bonnes raisons ne manquent pas pour souscrire à un emprunt : investissement immobilier, achat d’une nouvelle voiture, frais de scolarité élevés pour un étudiant, etc. Parfois, vous souhaitez emprunter pour acheter votre bien immobilier tout en ayant déjà un crédit en cours.

Mais la question se pose : à quelles conditions peut-on vraiment cumuler plusieurs prêts a la fois ? Quels sont les risques encourus et les solutions pour ménager au mieux ces risques ?

Et surtout, est-ce possible de faire son prêt immobilier avec d'autres crédits ? La bonne nouvelle, c'est que c'est possible ; mais pas dans toutes les situations.

Les conditions à respecter pour pouvoir cumuler plusieurs crédits

Pour souscrire à un emprunt auprès d’un établissement bancaire, il existe des conditions précises qui sont d’autant plus contraignantes lorsqu’il s’agit d’emprunter avec un crédit en cours.

Tout d’abord, une personne souhaitant souscrire à un prêt immobilier ne peut dépasser le taux d’endettement de 33 %, c'est-à-dire que les mensualités de son ou ses crédits ne peuvent dépasser le tiers de ses revenus nets de charge. Cette règle n’est pas une condition sine qua non pour obtenir un crédit immobilier, mais il est difficile de la contourner.

Bon à savoir

Les établissements financiers ont mis cet règle en place afin de minimiser le surendettement des emprunteurs et ainsi les défauts de crédit.

En décembre 2019, le Haut Conseil pour la Stabilité Financière a sorti une série de recommandations visant à limiter l'endettement des ménages français. Depuis, les banques respectent ainsi beaucoup plus strictement le taux d'endettement maximum, et les dossiers dérogatoires sont plus rares.

Qui plus est, et comme pour toute demande de crédit, ces établissements vont juger de votre capacité d’endettement au travers de critères objectifs comme vos revenus, la stabilité de votre situation professionnelle, votre situation familiale, et bien sûr les autres crédits auxquels vous avez souscrits.

Tout l’enjeu pour la banque est en effet de savoir si vous êtes en mesure ou non de respecter votre engagement auprès d’elle, c'est-à-dire de rembourser le crédit emprunté et de payer vos intérêts en temps et en heure.

Bon plan

Chez Pretto, nous avons développé un simulateur en ligne gratuit pour vous permettre de découvrir votre capacité d’emprunt. Il prend en compte vos éventuels crédits en cours pour vous permettre d’ajuster votre budget.

Quels sont les risques à avoir plusieurs emprunts en même temps ?

Les risques initiaux liés au crédit

Lorsqu’un particulier cherche à emprunter de l’argent, que ce soit pour un bien immobilier ou toute autre raison, les établissements bancaires vont chercher à connaître sa capacité de remboursement. Et ils seront plus réticents si le risque de défauts de paiements est plus élevé. Vous risquez d’être limité dans votre emprunt pour plusieurs raisons.

Si vous avez déjà un emprunt en cours, attendez-vous donc à voir un taux d’emprunt plus élevé. Ce taux est en effet représentatif du risque que prend la banque en vous prêtant de l’argent.

De manière mécanique, vous aurez aussi accès à un montant de prêt moins important que si vous n’avez pas de dette. Nous l'avons dit plus haut, la mensualité maximale représente souvent un tiers de vos revenus. Si vous avez déjà un crédit en cours, c’est autant d’argent en moins pour votre mensualité de prêt immobilier. Vous ne pourrez peut-être pas emprunter autant que vous le souhaitez.

Exemple
Clark a fait des études de journalisme pour lesquelles il dû contracter un prêt étudiant qu’il rembourse encore. Ses mensualités sont de 300 € par mois. Il gagne actuellement un salaire net de 2 500 € par mois. Avec un taux d’endettement maximal, il peut donc rembourser 833 € par mois tous prêts confondus, soit 533 € pour son prêt immobilier.

Dans le pire des cas, la banque considère que votre taux d’endettement est trop élevé pour la somme voulue. Elle peut alors refuser de vous accorder votre prêt.

C'est pourquoi il est recommandé de calculer sa capacité d'emprunt avant de démarrer ses visites immobilières. Ainsi, vous êtes certain de ne visiter que des biens qui entrent dans votre budget.

Les risques supplémentaires liés à un nouvel emprunt

Qu’en-est il alors des risques supplémentaires dus à l’accumulation d’un crédit à la consommation et d’un prêt immobilier ? Emprunter avec un crédit en cours diminue votre capacité de remboursement de l’emprunteur puisque vous devez faire face à de nouvelles obligations financières : un nouvel emprunt à rembourser, des intérêts supplémentaires à payer, une mensualité supplémentaire prélevée à un autre moment du mois…

Ainsi, le principal risque que vous encourez est tout simplement de vous mettre en défaut de paiement si vous n’êtes pas en mesure d’honorer vos deux engagements. Il vaut donc mieux évaluer attentivement votre situation afin de ne pas être pris de cours.

Il est parfois plus difficile d’obtenir un emprunt immobilier lorsque l’on est encore endetté. Mais la banque peut aussi évaluer le risque au vu de votre situation. Si vous effectuez un deuxième emprunt pour un investissement locatif après avoir acheté votre résidence principale, elle pourra voir votre dossier d’un oeil différent. Simulez votre investissement locatif pour avoir une meilleure idée.

Comment cumuler au mieux plusieurs emprunts ?

Le crédit lissé : regrouper ses crédits pour mieux assumer ses mensualités

L’un des principaux moyens utilisés pour emprunter avec un crédit en cours est de regrouper ses crédits en un seul crédit ne comportant qu’une unique mensualité. Ainsi, vous évitez d’accumuler le coût effectif de vos deux emprunts. En contrepartie, le coût total du crédit augmente puisque vous payez plus d’intérêts.

Le principe du lissage de prêt est en effet de calculer une mensualité constante pour toute la durée de votre emprunt. En général, la part consacrée au remboursement du crédit immobilier est initialement plus faible, le but étant de permettre dans un premier temps le remboursement du prêt à la consommation.

Ensuite, une fois que vous avez entièrement remboursé votre premier emprunt, la totalité de votre mensualité est consacrée à votre prêt immobilier. Cela signifie forcément que la durée de votre emprunt est allongée, et donc que vous payez plus d’intérêts.

Cette opération de regroupement est possible pour n’importe quelle forme de crédit. Vous pouvez par exemple vous tourner vers le rachat de crédit si vous remboursez déjà :

  • un prêt immobilier
  • un prêt pour vos travaux de rénovation
  • un crédit auto
  • un prêt étudiant
  • etc.

En revanche, les banques ne considèrent pas tous les crédits du même oeil : un crédit affecté pour l'achat de votre voiture ne sera pas considéré de la même manière qu'une crédit renouvelable ou un prêt non affecté. Pour ces derniers cas, en effet, la banque pourra avoir des doutes quant à la gestion de vos comptes, votre capacité d'épargne, et par conséquent votre capacité à à rembourser l'emprunt immobilier.

Par conséquent, les banques n'acceptent pas toujours cette solution, il vaut donc mieux optimiser votre dossier avec un professionnel du crédit qui saura comment argumenter auprès de l'établissement financier.

Rembourser votre prêt consommation en anticipé avant d’emprunter pour votre achat immobilier

Si vous le pouvez, il vaut mieux rembourser votre premier prêt de manière anticipée afin d’améliorer votre dossier de prêt immobilier.

Si vous aviez prévu un apport, vous pouvez l’utiliser pour solder vos crédits. Pour certains profils, les banques acceptent le prêt immobilier même avec un apport inférieur aux 10 % généralement recommandés.

Pouvez-vous emprunter au-delà des 33 % de taux d’endettement ?

Nous avons parlé du fait que votre mensualité ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus. Il est nécessaire de marquer tout de même une certaine nuance, puisque le taux d’endettement n’est pas le seul indicateur que regarde la banque. Elle analysera aussi :

  • Le saut de charge, c’est-à-dire la différence entre votre nouvelle mensualité de prêt et les charges précédentes (concrètement, votre loyer). Si vous passez d’un loyer élevé à une mensualité équivalente ou plus faible, cela peut jouer en votre faveur.
  • Le reste à vivre. Il s’agit pour la banque de voir si la somme dont vous disposez après le paiement de la mensualité est suffisant pour conserver votre niveau de vie.

Evidemment, plus vos revenus sont élevés et plus la banque sera encline à vous laisser dépasser ce taux communément admis. Mais gardez bien en tête que ce n’est pas la norme !

Attention

La proportion de crédits allant au-delà du taux des 33 % s'est réduite de manière significative (15 % des dossiers seulement) : les banques doivent mieux choisir les dossiers auxquels appliquer cette dérogation. Celle-ci va donc s’adresser en priorité aux résidences principales, et ces dossiers seront nécessairement soumis à des conditions de revenus (variables en fonction des établissements et susceptibles d’évoluer au cours du temps).

Votre expert Pretto est là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissements les plus à mêmes de l’accepter.

Peut-on changer de banque avec un crédit en cours ?

Une opération fastidieuse

La dernière loi Macron de mobilité bancaire ne permet pas de changer de banque lorsque le particulier a un crédit en cours de remboursement dans ladite banque. En effet, un prêt est considéré comme un outil de fidélisation pour un établissement bancaire et autoriser le changement de banque même avec un crédit en cours pourrait fragiliser leur modèle. De plus, ce processus peut se révéler très fastidieux, long et décourageant.

Le rachat de crédit : le seul moyen pour changer de banque avec un crédit en cours

Un moyen détourné pour changer de banque avec un crédit en cours est le rachat de crédit. Bien que les transferts de crédits soient interdits, une banque a la possibilité de renégocier les conditions de l'emprunt (taux, montant des mensualités, durée du remboursement, etc.).

Pour faciliter cette démarche, il est cependant conseillé d’utiliser les services d’un intermédiaire bancaire spécialisé dans le regroupement de crédits.
A retenir
  • Si vous avez un crédit en cours, cela réduit votre capacité d'emprunt
  • Vous pouvez faire un lissage de prêt, mais il vaut souvent mieux rembourser son prêt en cours avant de faire un achat immobilier
  • Vous pouvez utiliser le simulateur Pretto pour évaluer différents scénarios et trouver le financement qui vous convient le mieux.
Mis à jour le 10 décembre 2020
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