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Pouvez-vous faire un prêt immobilier avec un crédit en cours ?

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Les bonnes raisons ne manquent pas pour souscrire à un emprunt : investissement immobilier, achat d’une nouvelle voiture, frais de scolarité élevés pour un étudiant, etc. Et si vous souhaitez devenir propriétaire, parfois, différents crédits peuvent se croiser.

Mais la question se pose : à quelles conditions peut-on vraiment cumuler plusieurs prêts a la fois ? Quels sont les risques encourus et les solutions pour ménager au mieux ces risques ?

Et surtout, est-il possible de faire son prêt immobilier avec d'autres crédits ? La bonne nouvelle, c'est que c'est possible ; mais pas dans toutes les situations.

On vous explique comment faire un prêt immobilier avec un crédit en cours !
Vous avez un doute sur votre situation ? N'hésitez pas à effectuer une simulation de prêt pour savoir si vous pouvez cumuler crédit immobilier et crédits en cours !
Pretto répond à toute vos interrogations concernant l'emprunt immobilier.

Les conditions à respecter pour pouvoir cumuler plusieurs crédits

Pour souscrire à un emprunt auprès d’un établissement bancaire, vous devez respecter certaines conditions précises. Elles sont d’autant plus contraignantes lorsque vous avez déjà un crédit en cours de remboursement.

Tout d’abord, une personne souhaitant souscrire à un prêt immobilier ne peut dépasser le taux d’endettement de 35 %, c'est-à-dire que les mensualités de son ou ses crédits ne peuvent dépasser un peu plus du tiers de ses revenus nets de charge. Cette règle n’est pas une condition sine qua non pour obtenir un crédit immobilier, mais il est difficile de la contourner.

Bon à savoir

Les établissements financiers ont mis cette règle en place afin de minimiser le surendettement des emprunteurs et ainsi les défauts de crédit.

En décembre 2019, le Haut Conseil pour la Stabilité Financière a ainsi sorti une série de recommandations visant à limiter l'endettement des ménages français. Depuis, les banques respectent beaucoup plus strictement le taux d'endettement maximum, et les dossiers dérogatoires sont plus rares.

En janvier 2021 cependant, ce taux d'endettement est passé de 33 à 35 % : c'est une bonne nouvelle pour vous puisque cela signifie qu'à situation égale, vous pouvez désormais emprunter plus !

Qui plus est, pour toute demande de prêt immobilier, les banques vont juger de votre capacité d’emprunt au travers de critères objectifs comme vos revenus, la stabilité de votre situation professionnelle, votre situation familiale, et bien sûr les autres crédits auxquels vous avez souscrits.
Tout l’enjeu pour la banque est en effet de savoir si vous êtes en mesure ou non de respecter votre engagement auprès d’elle, c'est-à-dire de rembourser le crédit emprunté et de payer vos intérêts en temps et en heure.
Bon plan

Chez Pretto, nous avons développé un simulateur en ligne gratuit pour vous permettre de découvrir votre capacité d’emprunt. Il prend en compte vos éventuels crédits en cours pour vous permettre d’ajuster votre budget.

Quels sont les risques à avoir plusieurs emprunts en même temps ?

Les risques initiaux liés au crédit

Lorsqu’un particulier cherche à emprunter de l’argent, que ce soit pour un bien immobilier ou pour toute autre raison, les établissements bancaires vont chercher à connaître sa capacité de remboursement. Et ils seront plus réticents si le risque de défauts de paiements est plus élevé. Vous risquez alors d’être limité dans votre emprunt pour plusieurs raisons.

Si vous avez déjà un emprunt en cours, attendez-vous donc à voir un taux immobilier plus élevé. Ce taux est en effet représentatif du risque que prend la banque en vous prêtant de l’argent.
De manière mécanique, vous aurez aussi accès à un montant de prêt moins important que si vous n’aviez pas de dette. Nous l'avons dit plus haut, la mensualité maximale représente généralement un peu plus du tiers de vos revenus. Si vous avez déjà un crédit en cours, c’est autant d’argent en moins pour votre mensualité de prêt immobilier. Vous ne pourrez peut-être pas emprunter autant que vous le souhaitez.
Exemple

Clark a fait des études de journalisme pour lesquelles il dû contracter un prêt étudiant qu’il rembourse encore. Ses mensualités sont de 300 € par mois. Il gagne actuellement un salaire net de 2 500 € par mois.

Avec un taux d’endettement maximal, il peut donc rembourser 875 € par mois tous prêts confondus, soit 575 € pour son prêt immobilier.

Dans le pire des cas, la banque considère que votre taux d’endettement est trop élevé pour la somme voulue. Elle peut alors refuser de vous accorder votre prêt.

C'est pourquoi il est recommandé de calculer sa capacité d'emprunt avant de démarrer ses visites immobilières. Ainsi, vous êtes certain de ne visiter que des biens qui entrent dans votre budget.

Grâce à notre simulateur, obtenez une réponse en quelques clics !

Les risques supplémentaires liés à un nouvel emprunt

Qu’en-est il alors des risques supplémentaires dus à l’accumulation d’un crédit à la consommation et d’un prêt immobilier ? Emprunter avec un crédit en cours diminue votre capacité de remboursement puisque vous devez faire face à de nouvelles obligations financières : un nouvel emprunt à rembourser, des intérêts supplémentaires à payer, une mensualité supplémentaire prélevée à un autre moment du mois…

Ainsi, le principal risque que vous encourez est tout simplement de vous mettre en défaut de paiement si vous n’êtes pas en mesure d’honorer vos deux engagements. Il vaut donc mieux évaluer attentivement votre situation afin de ne pas être pris de cours.

Il est plus difficile d’obtenir un emprunt immobilier lorsque l’on est encore endetté. Mais la banque peut aussi évaluer le risque au vu de votre situation. Si vous effectuez un deuxième emprunt pour un investissement locatif après avoir acheté votre résidence principale, elle pourra voir votre dossier d’un oeil différent. Simulez votre investissement locatif pour avoir une meilleure idée.

Comment la banque voit-elle le cumul de crédits ?

Tous les crédits ne se valent pas aux yeux de la banque

Le principal souci de l'établissement bancaire est de trouver une cohérence à votre situation. Elle va donc vouloir comprendre pourquoi vous avez contracté ce crédit.

Exemple

Si vous avez contracté un crédit auto à 40 ans, alors que vous vivez seul et que vous gagnez 60 000 € nets annuels, elle va se demander pourquoi vous avez souscrit cet emprunt. Etait-ce un problème d'argent ? Cela se reflète-t-il dans la gestion de vos comptes ?

Ainsi, le crédit consommation n'est pas apprécié des banques. Souvent, ces emprunts sont contractés sur des durées courtes, la mensualité est donc élevée et a un impact significatif sur votre taux d'endettement. D'un autre côté, cela peut aussi indiquer un déséquilibre entre votre niveau de vie et ce que vous pouvez effectivement financer.

C'est là que la question de la cohérence intervient : elle va regarder votre âge, la raison du crédit, vos salaires, parfois même votre lieu d'habitation ! Pour revenir sur l'exemple du prêt auto, cette dépense se justifie plus facilement pour quelqu'un qui habite loin des villes, où la voiture est un achat nécessaire, qu'à Paris. De la même manière, si vous achetez en début de carrière, la banque va comprendre aisément que vous avez encore un crédit étudiant à rembourser.

Nous n'avons ici qu'un seul conseil à vous donner : ne cachez aucune information à votre courtier ou à la banque !

Premièrement, les documents demandés pour votre dossier de demande de crédit sont étudiés à la loupe, ces informations vont donc forcément être relevées. Et deuxièmement, l'idée n'est pas de vous pousser à l'emprunt à tout prix, mais de trouver une solution qui vous permette d'acheter sereinement.

C'est donc uniquement en ayant connaissance de vos dépenses et de votre situation financière, que nous pouvons effectivement jouer notre rôle de conseiller.

Par exemple dans le cadre de profils jeunes qui souhaitent devenir propriétaire, je conseille parfois d'attendre un peu pour pouvoir solder les crédits en cours et bénéficier de meilleures conditions pour leur achat. Ca dépend des profils bien sûr, mais si ça leur permet d'avoir accès à plus de banques, ou a des conditions préférentielles, c'est mieux.

Alban, Expert crédit chez Pretto

Le cas spécifique de l'emprunt immobilier

Evidemment, si vous souhaitez emprunter en ayant déjà un crédit immobilier en cours, la question se pose différemment. Tout dépend de votre projet.

  • Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez en changer, vous pouvez contracter un prêt relais.
  • S'il s'agit d'un prêt pour un investissement locatif ou une résidence secondaire et que vous souhaitez acheter votre résidence principale, vous pouvez toujours opter pour le rachat de crédit. Cela signifie que vous renégociez toutes les conditions de votre premier crédit en même temps que le second. C'est un levier de négociation important auprès des banques.
A savoir

Le profil du serial investisseur avec de nombreux crédits en cours n'est pas forcément gage de sécurité pour la banque. Il est souvent plus facile de se tourner vers sa banque historique dans ce cas, car elle est souvent détentrice de plusieurs de vos crédits et connaît votre profil.

Pouvez-vous emprunter au-delà des 35 % de taux d’endettement ?

Nous avons parlé du fait que votre mensualité ne doit pas dépasser un peu plus du tiers de vos revenus. Il est nécessaire de marquer tout de même une certaine nuance, puisque le taux d’endettement n’est pas le seul indicateur que regarde la banque. Elle analysera aussi :

  • Le saut de charges, c’est-à-dire la différence entre votre nouvelle mensualité de prêt et votre loyer actuel. Si vous passez d’un loyer élevé à une mensualité équivalente ou plus faible, cela peut jouer en votre faveur.
  • Le reste à vivre. Il s’agit pour la banque de voir si la somme dont vous disposez après le paiement de la mensualité est suffisant pour conserver votre niveau de vie.

Evidemment, plus vos revenus sont élevés et plus la banque sera encline à vous laisser dépasser ce taux communément admis. Mais gardez bien en tête que ce n’est pas la norme !

Attention
La proportion de crédits allant au-delà du taux des 35 % s'est réduite de manière significative (15 % des dossiers seulement). Les banques choisissent donc soigneusement les dossiers auxquels appliquer cette dérogation. Celle-ci va s’adresser en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants, et ces dossiers seront nécessairement soumis à des conditions de revenus (variables en fonction des établissements et susceptibles d’évoluer au cours du temps).

Votre expert Pretto est là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissements les plus à mêmes de l’accepter.

Comment cumuler au mieux plusieurs emprunts ?

Le crédit lissé : regrouper ses crédits pour mieux assumer ses mensualités

L’un des principaux moyens utilisés pour emprunter avec un crédit en cours est de regrouper ses crédits en un seul prêt ne comportant qu’une unique mensualité. En contrepartie, le coût total du crédit augmente puisque vous payez plus d’intérêts.

Le principe du lissage de prêt est en effet de calculer une mensualité constante pour toute la durée de votre emprunt. En général, la part consacrée au remboursement du crédit immobilier est initialement plus faible, le but étant de permettre dans un premier temps le remboursement du prêt à la consommation.

Ensuite, une fois que vous avez entièrement remboursé votre premier emprunt, la totalité de votre mensualité est consacrée à votre prêt immobilier. Cela signifie que la durée de votre prêt immobilier est allongée, et donc que vous payez plus d’intérêts.

Cette opération de regroupement est possible pour n’importe quelle forme de crédit. Vous pouvez par exemple vous tourner vers le rachat de crédit si vous remboursez déjà :
  • un prêt immobilier
  • un prêt pour vos travaux de rénovation
  • un crédit auto
  • un prêt étudiant
  • etc.

En revanche, gardez à l'esprit que le lissage de crédit n'est pas une solution miracle, et si la banque a des doutes concernant la gestion de vos comptes ou votre capacité à supporter de nouvelles charges, elle refusera le financement.

Rembourser votre prêt consommation en anticipé avant d’emprunter pour votre achat immobilier

Si vous le pouvez, il vaut mieux rembourser votre premier prêt de manière anticipée afin d’améliorer votre dossier de prêt immobilier. Parfois, ce simple changement permet de débloquer une situation compliquée !

Si vous aviez prévu un apport, vous pouvez l’utiliser pour solder vos crédits. Pour certains profils, les banques acceptent le prêt immobilier même avec un apport inférieur aux 10 % généralement recommandés.

Il s'agit donc de trouver le bon équilibre entre le niveau d'apport, le remboursement de l'emprunt en cours et le prix de votre nouveau bien. Cela vous semble compliqué ? C'est justement pour vous accompagner dans ces réflexions que le courtier immobilier existe.

Son rôle n'est pas de vous pousser au crédit, loin de là ! Parfois, il vaut mieux attendre quelques mois le temps que le dossier s'améliore, afin de concrétiser son achat dans de bonnes conditions. C'est un peu frustrant sur le coup, c'est certain, mais si cela vous permet d'acheter le bien de vos rêves de manière sereine, c'est un mal pour un bien, n'est-ce pas ?

Peut-on changer de banque avec un crédit en cours ?

Une opération fastidieuse

La dernière loi Macron de mobilité bancaire ne permet pas de changer de banque lorsque le particulier a un crédit en cours de remboursement dans ladite banque. En effet, un prêt est considéré comme un outil de fidélisation pour un établissement bancaire et autoriser le changement de banque même avec un crédit en cours pourrait fragiliser leur modèle. De plus, ce processus peut se révéler très fastidieux, long et décourageant.

Le rachat de crédit : le seul moyen pour changer de banque avec un crédit en cours

Un moyen détourné pour changer de banque avec un crédit en cours est le rachat de crédit. Bien que les transferts de crédits soient interdits, une banque a la possibilité de renégocier les conditions de l'emprunt (taux, montant des mensualités, durée du remboursement, etc.).

Pour faciliter cette démarche, il est cependant conseillé d’utiliser les services d’un intermédiaire bancaire spécialisé dans le regroupement de crédits.

Besoin d'éclaircissement sur votre situation ? Utilisez notre simulateur de prêt en ajoutant vos crédits en cours !

A retenir
  • Si vous avez un crédit en cours, cela réduit votre capacité d'emprunt
  • Vous pouvez faire un lissage de prêt, mais il vaut souvent mieux rembourser son prêt en cours avant de faire un achat immobilier
  • Vous pouvez utiliser le simulateur Pretto pour évaluer différents scénarios et trouver le financement qui vous convient le mieux.

Questions - Réponses

Comment emprunter avec un crédit en cours ?

Faire un crédit immobilier quand on a déjà un crédit en cours n'est pas impossible mais pose des questions spécifiques. De quel type de crédit s'agit-il  ? Combien vous reste-t-il à rembourser ? Cela a-t-il un impact fort sur votre capacité d'emprunt et le bien que vous souhaitez acheter ? Votre courtier immobilier est là pour vous accompagner dans cette réflexion et vous aider à optimiser votre dossier.

Acheter maison quand on a déjà un prêt immobilier, c'est possible ?

Si vous êtes déjà propriétaire d'un bien, la banque va se poser la question de votre projet avant de valider votre financement. Etes-vous propriétaire de votre résidence principale ? Souhaitez-vous la revendre ou faire un investissement locatif ? Avez-vous d'autres biens en cours de remboursement ? En fonction de ces réponses, elle sera à même de vous proposer différentes solutions (prêt relais, rachat de crédit...) afin de vous aider à concrétiser votre projet.
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Expert en crédit immobilier
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