1. Plan de financement immobilier : définition et exemple

Plan de financement immobilier : définition et exemple

Vous avez un projet d’achat immobilier et la question se pose maintenant de savoir comment vous allez le financer : c’est à ce moment qu’intervient le plan de financement.

Un plan de financement permet de dresser le bilan de son besoin de financement. Le calcul est simple : en comparant la somme totale des dépenses liées à votre projet à toutes les ressources dont vous disposez pour les financer, vous obtenez le montant que vous devrez emprunter pour mener le projet à bien.

Que dois-je faire entrer dans mon plan de financement ?

Le plan de financement est une étape qui vous aidera indéniablement dans votre projet immobilier. C’est le tableau qui retrace l’ensemble de vos dépenses et ressources. Celui-ci vous permettra d’ajuster votre budget.

Le plan de financement qu’est-ce que c’est ?

Le plan de financement consiste à mettre en miroir l’ensemble des dépenses générées par votre projet immobilier et l’ensemble des ressources dont vous disposez.

En procédant ainsi, il vous sera plus facile d’établir le montant exact que vous devrez emprunter à la banque. Si possible, faites en sorte d’établir votre plan de financement au plus tôt et à tête reposée.

Vous pourrez voir si oui ou non votre projet est réalisable ou s’il faudra faire quelques ajustements.

Voici un plan de financement à travers cet exemple :

Coûts Montant Revenus Montant
Prix d’achat250 000 €Apport personnel60 000 €
Frais de notaire20 000 €Prêt à Taux Zéro50 000 €
Frais d’agence25 000 €PEL40 000 €
Travaux30 000 €Restant à financer175 000 €
Total325 000 €Total325 000 €

NB : le total des deux colonnes dépenses et ressources doit être identique.

Modèle Excel du plan de financement

Il n’est pas toujours évident de construire son plan de financement. Pour éviter les oublis et répondre à toutes vos interrogations, Pretto a mis en place un plan de financement détaillé sous format excel rien que pour vous.

Les formules y sont déjà intégrées, vous pouvez l’utiliser, ou bien vous en inspirer à votre guise !

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Les dépenses à intégrer dans le plan de financement immobilier

Dans votre plan de financement vous devez intégrer toutes les dépenses que vous allez effectuer dans le cadre de votre crédit immobilier. Plus vous serez précis dans vos dépenses et mieux vous pourrez estimer votre budget. Anticipez les coûts et ne laissez rien au hasard !

Prix d'achat

Un certain nombre de coûts liés à l’achat immobilier doivent être pris en compte. Le prix d’achat est l’un d’entre eux. Bien évidemment, le prix d'achat étant le prix du bien, celui-ci est à indiquer.

Frais d’agence

Les frais d’agence correspondent à la commission de vente réservée à l’agence immobilière. Celle-ci est exprimée en pourcentage.
Situé en moyenne entre 4 et 8 % du prix final de la transaction, ces frais sont à indiquer dans le cas où vous faites appel à une agence immobilière.

Frais de dossier

Lorsque vous effectuez une demande de prêt immobilier, la banque doit prendre le temps d’analyser et monter votre dossier. C’est un service qu’elle vous fait bien évidemment payer.

Chaque banque dispose de ses propres tarifs concernant les frais de dossier mais le courtier immobilier peut parfois vous obtenir une exonération.

Frais de courtage

Passer par un courtier immobilier est un gain de temps considérable. Si jamais vous manquez de temps pour démarcher les banques ou que vous manquez de connaissance à ce sujet, le courtier est une solution efficace pour vous.
Sachez que dans le cas où vous passez par un courtier immobilier, et que votre projet arrive à terme, vous devrez vous acquitter des frais de courtage. Ceux-ci peuvent être fixes ou représenter un pourcentage de votre prêt immobilier.
A savoir
Chez Pretto, les frais de courtage sont fixes et s’élèvent à 950 €.*

Ainsi l’ensemble de ces frais sont à identifier dans votre plan de financement si vous faites appel à un courtier.

Les frais de garantie

Lors d’une souscription à un prêt immobilier, vous êtes tenu de souscrire à une garantie. La garantie protège la banque lorsque vous présentez un défaut de paiement.

On distingue :

Chacune de ces garanties a un coût. Celles ci diffèrent entre elles et selon votre projet. Ce sont des coûts importants à absolument mettre en évidence dans votre plan de financement.

Les frais de notaire

Les frais de notaire sont en réalité composés de trois postes de dépenses différents :

  • les impôts et taxes : c’est en réalité la grande majorité de ces frais. Il s’agit de taxes départementales et communales qui peuvent représenter jusqu’à 6 % du prix du bien.
  • les honoraires et débours : le notaire doit effectuer de nombreuses démarches pour s’assurer que la vente est légale et aux normes. Il doit ainsi faire appel à de nombreux intermédiaires qui doivent être rémunérés.
  • les émoluments du notaire : c’est sa rémunération effective. Elle est déterminée par la loi selon un système de tranches. Ainsi, plus votre bien est cher et plus les émoluments du notaire sont élevés.

Le coût des travaux et charges de copropriété

Il est possible que lors de votre achat immobilier, vous souhaitiez faire quelques travaux. Dans ce cas, il faut penser à les ajouter à votre plan de financement. Il en est de même pour les éventuelles charges de copropriété ou les travaux prévus par la copropriété, surtout si votre choix s’est porté sur l’achat d’un appartement.

A savoir
Ce plan de financement ne concerne que l’achat. D’autres coûts tels que la taxe d’habitation ou la taxe foncière seront à prévoir lorsque vous deviendrez propriétaire.

Vos revenus à intégrer dans le plan de financement

Après avoir énuméré toutes vos dépenses, il faut maintenant mettre en lumière toutes les ressources dont vous disposez et les différents prêts à disposition. Evaluez d’abord les fonds dont vous disposez avant de savoir quel montant emprunter !

Revenus

Côté revenus, selon votre situation professionnelle et votre contrat de travail, vos revenus peuvent être pris en compte ou pas :
  • les revenus sont comptés à 100 % pour les CDI et titulaires de la fonction publique
  • les revenus sont comptés à 100 % pour les travailleurs indépendants, chefs d’entreprise et intermittents s’ils peuvent justifier de 3 ans voire 5 ans de salaires réguliers
  • la retraite est considérée comme un salaire stable et est pris en compte à 100 %. Attention à l'âge limite d’emprunt
  • les revenus ne sont pas du tout pris en compte pour les personnes en période d’essai, intérimaires, CDD et stagiaires
  • Pour les revenus locatifs, ceux-ci sont pris en compte à hauteur de 70 à 80 % afin de pondérer le risque lié à la vacance locative.

Apport personnel

L’apport correspond à toute somme que vous apportez en propre. L’apport peut être de tout type :
Bon plan

Ne lésinez pas sur les différents moyens qui peuvent augmenter votre apport ! Ceux-ci sont multiples et se déclinent en plusieurs formes.

Le montant à emprunter

Bien évidemment, pour financer votre projet, il vous faut contracter un prêt immobilier. Dans votre plan de financement, l’idéal serait de pouvoir identifier le montant à emprunter en dernier, après avoir fait le tour de toutes vos ressources disponibles pour déterminer un montant ni trop faible, ni trop élevé.

La revente de votre bien

Si la revente de votre bien rentre dans votre projet, la somme acquise est bien évidemment à mettre dans votre plan de financement. C’est notamment le cas lorsque vous effectuez un prêt relais par exemple.

Afin d’estimer le prix de votre bien de manière précise, vous devez prendre en compte de nombreux critères. Vous pouvez par ailleurs vous référer au prix des transactions immobilières dans votre région grâce aux données rendues publiques par l’Etat, qui vous permettent de vous assurer que vous ne surévaluez pas la valeur de votre bien.

Les prêts aidés

Si vous y êtes éligible, les prêts aidés peuvent être une très grande aide financière. Ces aides de l’Etat, généralement accordées à des taux très avantageux vous permettent d’accéder plus facilement à la propriété.

Ils vous serviront d’apport pour votre prêt immobilier, alors pensez-y !

Ces moyens de financement bien évidemment à rentrer dans votre plan de financement.

Attention
Certains prêts ne sont pas cumulables et sont soumis à une réglementation. Renseignez vous auprès de votre conseiller ou bien votre courtier !

Evaluez le montant de votre prêt immobilier pour établir le plan de financement de votre achat

Une fois que vous avez reporté l’ensemble des coûts et des ressources, vous voyez alors apparaître la somme qu’il manque pour payer le bien, soit le montant que vous allez devoir emprunter.

Vous pouvez à présent utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt, afin de voir si votre projet est réalisable. En effet, en fonction de votre situation, vous avez accès à des montants de crédit plus ou moins importants.

Bon plan

Connaître votre capacité d’emprunt en amont de vos recherches vous permet d’établir votre plan de financement de manière sereine : vous ne prenez pas le risque de visiter des biens au-delà de vos possibilités d’achat !

Mais le montant que vous pouvez emprunter varie également en fonction de différents critères tels que la durée du prêt, le montant de la mensualité que vous envisagez, etc.

Il s’agit pour vous de choisir votre niveau d’endettement : souhaitez-vous vous endetter au maximum pour emprunter un montant important ou au contraire vous laisser de la marge et emprunter plus longtemps pour diminuer la mensualité ?

Notre simulateur permet justement de tester différents plans de financement en fonction de vos capacités d’endettement et de votre projet : il est possible de faire varier la durée de l’emprunt ainsi que le montant de la mensualité, ce qui signifie que la simulation s’adapte automatiquement en temps réel à vos choix.

Exemple d’un plan de financement immobilier

Martin et Elsa sont tous les deux en CDI à 3 000 € nets par mois Ils souhaitent acheter ensemble leur résidence principale, un bien à 350 000 €

Ils ne sont pas éligibles aux prêts aidés Ils disposent d'une épargne de 36 000 € et souhaitent conserver 5 000 € de côté en plus de l’apport

Voici le bilan coûts/ressources :

Coûts Montant RevenusMontant
Prix d’achat350 000 €Apport personnel31 000 €
Frais de notaire25 938 €A emprunter348 762 €
Coût de la garantie3 824 €
Total379 762 €Total379 762 €

En utilisant le simulateur de Pretto, ils peuvent ainsi évaluer le plan de financement qui leur convient le mieux. Par exemple :

Durée de l’emprunt Taux du crédit Mensualité Coût du crédit
15 ans0,95 %2 080 €29 900 €
20 ans1,16 %1 629 €46 012 €
25 ans1,35 %1 370 €66 675 €

Dès lors, ils peuvent réfléchir à ce qui leur convient le mieux :

  • souhaitent-ils rembourser leur crédit au plus vite ?
  • ont-ils plutôt envie de garder un niveau de vie plus confortable, et donc de diminuer leur mensualité ?
  • ont-ils envie de faire un investissement locatif dans quelques années, auquel cas ils souhaitent garder de la marge pour un second emprunt ?

Il existe autant de possibilités que de projets !

A savoir

Afin de connaître les détails de votre plan de financement, vous pouvez également vous référer au tableau d’amortissement : ce document retranscrit mois par mois le montant de votre mensualité, ainsi que la répartition des intérêts et du capital restant dû.

Coût des intérêts et coût de l’assurance

Coût des intérêts

Le coût des intérêts est lié au taux d’intérêt imposé sur votre prêt immobilier. L'octroi d’un prêt immobilier à un coût, celui ci est représenté par les intérêts. Lorsque vous rembourserez votre crédit, les mensualités serviront à rembourser le prêt mais aussi à payer les intérêts.

Dès que vous avez plus de précision sur votre futur prêt et à quel taux, n’hésitez pas à les calculer à les intégrer dans le coût du crédit.

Coût de l'assurance

Avec le coût des intérêts vient aussi le coût de l’assurance mais ceux-ci ne sont pour le moment pas à intégrer dans votre plan.

En effet, le montant de l’assurance est à la discrétion de l’emprunteur. Ces coûts en plus d’être très variables, dépendent entièrement de votre état de santé.

Néanmoins, lorsque vous ferez le choix de votre assurance vous pourrez en calculer le coût pour l’intégrer dans le coût total de votre crédit.

  • hors projets spéciaux *
A retenir
  • Faire un plan de financement consiste à faire le point sur les coûts liés à votre achat immobilier et les ressources correspondantes. Cela vous permet de voir le montant que vous devez emprunter.
  • Vous pouvez ensuite faire une simulation en ligne pour voir si vous pouvez effectivement emprunter ce montant et, le cas échéant, de quelle manière.
  • Votre plan de financement va varier selon vos capacités, vos envies et vos projets. C'est pourquoi notre simulateur vous permet de modifier différents critères afin de voir leur impact de manière immédiate.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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