Plan de financement immobilier : définition et exemple
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Vous avez un projet d’achat immobilier et la question se pose maintenant de savoir comment vous allez pouvoir le financer : c’est à ce moment qu’intervient le plan de financement.
Un plan de financement permet de dresser le bilan de son besoin de financement pour un prêt immobilier. Le calcul est simple : en comparant la somme totale des dépenses liées à votre projet à toutes les ressources dont vous disposez pour les financer, vous obtenez le montant que vous devrez emprunter pour mener votre projet à bien.
Vous pouvez aussi simuler directement votre prêt via notre simulateur en ligne. Cela vous permettra de connaître le montant que vous pouvez emprunter.
Que mettre dans mon plan de financement ?
Le plan de financement est une étape cruciale dans votre projet immobilier. C’est le tableau qui retrace l’ensemble de vos dépenses et ressources. Celui-ci vous permettra d’ajuster votre budget.
Le plan de financement qu’est-ce que c’est ?
Le plan de financement consiste à mettre en miroir l’ensemble des dépenses générées par votre projet immobilier et l’ensemble des ressources dont vous disposez.
En procédant ainsi, il vous sera plus facile d’établir le montant exact que vous devrez emprunter à la banque. Si possible, faites en sorte d’établir votre plan de financement au plus tôt et à tête reposée. Vous pourrez voir si oui ou non votre projet est réalisable ou s’il faudra faire quelques ajustements.
Voici un exemple de plan de financement :
| Coûts | Montant | Revenus | Montant |
|---|---|---|---|
| Prix d’achat | 250 000 € | Apport personnel | 60 000 € |
| Frais de notaire | 20 000 € | Prêt à Taux Zéro | 50 000 € |
| Frais d’agence | 25 000 € | PEL | 40 000 € |
| Travaux | 30 000 € | Restant à financer | 175 000 € |
| Total | 325 000 € | Total | 325 000 € |
Le total des deux colonnes dépenses et ressources doit être identique pour être à l'équilibre.
Modèle Excel du plan de financement
Il n’est pas toujours évident de construire son plan de financement, nous le savons bien. Pour éviter les oublis et vous faciliter la tâche, nous avons mis en place un plan de financement détaillé sous format excel. Les formules sont déjà intégrées, vous pouvez l’utiliser tel quel, ou bien vous en inspirer à votre guise !
Les dépenses à intégrer dans le plan de financement immobilier
Dans votre plan de financement vous devrez intégrer toutes les dépenses que vous allez effectuer dans le cadre de votre crédit immobilier. Plus vous serez précis dans vos dépenses, mieux vous pourrez estimer votre budget. Anticipez les coûts et ne laissez rien au hasard !
Prix d'achat
Un certain nombre de coûts liés à l’achat immobilier doivent être pris en compte. Le prix d’achat est l’un d’entre eux bien évidemment. Il est à indiquer en premier.
Frais d’agence
Les frais d’agence correspondent à la commission de vente réservée à l’agence immobilière. Celle-ci est exprimée en pourcentage.
Situé en moyenne entre 4 et 8 % du prix final de la transaction, ces frais sont à indiquer dans le cas où vous faites appel à une agence immobilière.
Frais de dossier
Lorsque vous effectuez une demande de prêt immobilier, la banque doit prendre le temps d’analyser et monter votre dossier. C’est un service qu’elle vous fait bien évidemment payer.
Chaque banque dispose de ses propres tarifs concernant les frais de dossier, mais en passant par un courtier immobilier vous pouvez parfois obtenir une exonération de ces frais.
Frais de courtage
Passer par un courtier immobilier est un gain de temps considérable dans un projet immobilier. Si vous manquez de temps pour contacter les banques ou que les démarches administratives vous angoissent, le courtier est une solution idéale pour vous faciliter la tâche.
Si vous faites appel à un courtier, les frais de courtage sont ainsi à indiquer dans votre plan de financement.
Pour aller plus loin : Courtier gratuit ou payant ?Les frais de garantie
Dans le cadre d'un prêt immobilier, vous êtes tenu de souscrire à une garantie. La garantie protège la banque lorsque vous présentez un défaut de paiement.
On distingue :
- l’hypothèque,
- l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD),
- le nantissement,
- le cautionnement.
Chacune de ces garanties a un coût. Celles-ci diffèrent entre elles et selon votre projet. Ce sont des coûts importants à absolument prévoir dans votre plan de financement.
Les frais de notaire
Les frais de notaire sont composés de trois postes de dépenses différents :
- les impôts et taxes : c’est en réalité la grande majorité de ces frais. Il s’agit de taxes départementales et communales qui peuvent représenter jusqu’à 6 % du prix du bien.
- les honoraires et débours : le notaire doit effectuer de nombreuses démarches pour s’assurer que la vente est légale et aux normes, en faisant notamment appel à de nombreux intermédiaires qui doivent être rémunérés.
- les émoluments du notaire : c’est sa rémunération effective. Elle est déterminée par la loi selon un système de tranches. Ainsi, plus votre bien est cher, plus les émoluments du notaire sont élevés.
Le coût des travaux et charges de copropriété
Il est possible que lors de votre achat immobilier, vous souhaitiez faire quelques travaux. Dans ce cas, il faudra les ajouter dans votre plan de financement. Il en est de même pour les éventuelles charges de copropriété ou les travaux prévus par la copropriété dans le cas d'un achat d'appartement.
Ce plan de financement ne concerne que l’achat. D’autres coûts tels que la taxe d’habitation ou la taxe foncière seront à prévoir par la suite lorsque vous deviendrez propriétaire.
Vos revenus à intégrer dans le plan de financement
Après avoir énuméré toutes vos dépenses, il faut maintenant mettre en lumière vos ressources et les différents prêts possibles. Evaluez d’abord les fonds dont vous disposez avant de savoir quel montant emprunter.
Revenus
Selon votre situation professionnelle et votre contrat de travail, vos revenus peuvent être pris en compte ou non :
- les revenus sont comptés à 100 % pour les CDI et titulaires de la fonction publique
- les revenus sont comptés à 100 % pour les travailleurs indépendants, chefs d’entreprise et intermittents s’ils peuvent justifier de 3 ans voire 5 ans de salaires réguliers
- la retraite est considérée comme un salaire stable et est pris en compte à 100 %. Attention cependant à l'âge limite d’emprunt
- les revenus ne sont pas du tout pris en compte pour les personnes en période d’essai, intérimaires, CDD et stagiaires
- Pour les revenus locatifs, ceux-ci sont pris en compte à hauteur de 70 à 80 % afin de pondérer le risque lié à la vacance locative.
Apport personnel
L’apport correspond à toute somme que vous apportez en propre. L’apport peut être de tout type :
- une épargne construite depuis des années
- un héritage
- une prime professionnelle
- un don familial
- un compte épargne logement (CEL)
- un plan épargne logement (PEL)
- une épargne salariale...etc
Ne lésinez pas sur les différents moyens qui peuvent augmenter votre apport. Ceux-ci sont multiples et se déclinent en plusieurs formes.
Le montant à emprunter
Bien évidemment, pour financer votre projet, il vous faudra contracter un prêt immobilier. Dans votre plan de financement, l’idéal serait de pouvoir identifier le montant à emprunter en dernier, après avoir fait le tour de toutes vos ressources disponibles pour déterminer un montant ni trop faible, ni trop élevé.
La revente de votre bien
Si la revente de votre bien actuel rentre dans votre projet, la somme acquise est à mettre également dans votre plan de financement. C’est notamment le cas lorsque vous effectuez un prêt relais par exemple.
Afin d’estimer le prix de votre bien de manière précise, vous devez prendre en compte de nombreux critères. Vous pouvez par ailleurs vous référer au prix des transactions immobilières dans votre région grâce aux données rendues publiques par l’Etat, qui vous permettent de vous assurer que vous ne surévaluez pas la valeur de votre bien.
Les prêts aidés
Si vous y êtes éligible, les prêts aidés peuvent être un bon coup de pouce financier (Prêt à Taux Zéro, Prêt Accession Sociale...). Ces aides de l’Etat, généralement accordées à des taux très avantageux, vous permettent d’accéder plus facilement à la propriété.
Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ fait peau neuve. Une réforme du prêt à taux zéro qui s’inscrit dans une volonté d’en ouvrir l’accès à plus de ménages français. Parmi les changements :
exit le zonage, le PTZ est désormais accessible sur tout le territoire français, sans distinction entre zones tendues ou détendues ;
les maisons individuelles neuves sont désormais concernées (sous conditions de performances énergétiques) ;
les plafonds de ressources ont été modifiés ;
le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du coût total du bien (contre 40 % auparavant) dans certaines zones, selon la composition du foyer et le type de bien. Pour un achat dans le neuf, le montant du PTZ peut ainsi atteindre un plafond de 180 000 €.
Ces modifications seront valables jusqu’au 31 décembre 2027.
Ces prêts vous serviront d’apport pour votre prêt immobilier, alors pensez-y !, ils sont aussi bien évidemment à rentrer dans votre plan de financement.
Certains prêts ne sont pas cumulables et sont soumis à une réglementation. Renseignez-vous auprès de votre conseiller ou bien votre courtier.
Evaluez le montant de votre prêt immobilier pour établir le plan de financement de votre achat
Une fois que vous avez reporté l’ensemble de vos coûts et de vos ressources, vous voyez apparaître la somme qu’il vous manque pour financer votre bien, soit le montant que vous allez devoir emprunter.
Utilisez dès maintenant notre simulateur de capacité d’emprunt pour savoir si votre projet est réalisable. Selon votre situation, vous aurez accès à des montants de crédit plus ou moins importants.
Connaître votre capacité d’emprunt en amont de vos recherches vous permet d’établir votre plan de financement de manière sereine : vous ne prenez pas le risque de visiter des biens au-delà de vos possibilités d’achat.
Notre simulateur permet justement de tester différents plans de financement en fonction de vos capacités d’endettement et de votre projet : il est possible de faire varier la durée de l’emprunt ainsi que le montant de la mensualité. La simulation s’adapte automatiquement en temps réel à vos choix. Malin !
Exemple d’un plan de financement immobilier
Martin et Elsa sont tous les deux en CDI à 3 000 € nets par mois Ils souhaitent acheter ensemble leur résidence principale, un bien à 350 000 €
Ils ne sont pas éligibles aux prêts aidés. Ils disposent d'une épargne de 36 000 € et souhaitent conserver 5 000 € de côté en plus de l’apport.
Voici le bilan coûts/ressources :
| Coûts | Montant | Revenus | Montant |
|---|---|---|---|
| Prix d’achat | 350 000 € | Apport personnel | 31 000 € |
| Frais de notaire | 25 938 € | A emprunter | 348 762 € |
| Coût de la garantie | 3 824 € | ||
| Total | 379 762 € | Total | 379 762 € |
En utilisant le simulateur de Pretto, ils vont pouvoir évaluer le plan de financement qui leur convient le mieux. Par exemple :
| Durée de l’emprunt | Taux du crédit | Mensualité | Coût du crédit |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,05 % | 2 429 € | 86 720 € |
| 20 ans | 3,20 % | 1 929 € | 124 460 € |
| 25 ans | 3,24 % | 1 706 € | 161 300 € |
*Calculs basés sur les taux de mai 2025. Veuillez noter que ces taux peuvent varier
Dès lors, ils peuvent réfléchir à ce qui leur convient le mieux :
- souhaitent-ils rembourser leur crédit au plus vite ?
- ont-ils plutôt envie de garder un niveau de vie plus confortable, et donc de diminuer leur mensualité ?
- ont-ils envie de faire un investissement locatif dans quelques années, auquel cas ils souhaitent garder de la marge pour un second emprunt ?
Il existe autant de possibilités que de projets !
Afin de connaître les détails de votre plan de financement, vous pouvez également vous référer au tableau d’amortissement. Ce document retranscrit mois par mois le montant de votre mensualité, ainsi que la répartition des intérêts et du capital restant dû.
Pour aller plus loin : Comprendre le tableau d'amortissementCoût des intérêts et coût de l’assurance
Coût des intérêts
Dès que vous avez plus de précision sur votre futur prêt et à quel taux, n’hésitez pas à les calculer à les intégrer dans le coût du crédit.
Coût de l'assurance
Avec le coût des intérêts vient aussi le coût de l’assurance mais ceux-ci ne sont pour le moment pas à intégrer dans votre plan.
En effet, le montant de l’assurance est à la discrétion de l’emprunteur. Ces coûts en plus d’être très variables, dépendent de votre état de santé.
Néanmoins, lorsque vous ferez le choix de votre assurance vous pourrez en calculer le coût pour l’intégrer dans le coût total de votre crédit.
- Faire un plan de financement consiste à faire le point sur les coûts et les ressources liés à votre achat immobilier. Cela vous permet de voir le montant que vous devez emprunter.
- Votre plan de financement va varier selon vos capacités, vos envies et vos projets. C'est pourquoi notre simulateur vous permet de modifier différents critères afin de voir leur impact de manière immédiate.
- À partir du plan de financement, vous pouvez faire une simulation en ligne pour voir si vous pouvez effectivement emprunter ce montant et, le cas échéant, de quelle manière.
