Peut-on dépasser le taux d'endettement maximum de 33 % ?

Le taux d’endettement correspond au montant maximum que vos mensualités de remboursement doivent représenter dans vos revenus.

Généralement fixé à un tiers des revenus, soit 33 % maximum, il permet aux banques de définir votre capacité d’emprunt, en fonction de la durée de votre prêt immobilier.

Pour autant, il ne faut pas voir ce taux d’endettement maximum comme une règle immuable : non seulement ce n’est pas le seul critère auquel les banques accordent de l’importance, mais c’est également une donnée qui peut évoluer rapidement si on met en place les bonnes solutions.

Important

Depuis les recommandations du HSCF en décembre 2019, les banques sont beaucoup plus réticentes à accepter les dossiers allant au-delà des 33 % d'endettement.

Définition du taux d’endettement

Le taux d’endettement définit la capacité maximale de remboursement d’un emprunteur. On le fixe généralement à un tiers des revenus mensuels, soit 33 %.

Ce chiffre, fixé par les autorités financières, permet de protéger en même temps le prêteur, qui se prévient de tout défaut de paiement, et l’emprunteur, qui évite ainsi le surendettement.

La formule du taux d’endettement

Pour calculer le taux d’endettement, la banque considère trois données : les mensualités du crédit, les charges récurrentes de l’emprunteur (nous y reviendrons) et ses revenus.

Le taux d’endettement se calcule alors ainsi :

Plus vos revenus sont élevés, plus vos mensualités et donc le montant de votre emprunt pourront être importants.

Cependant votre taux d’endettement sera tout de même élevé si vous présentez des charges récurrentes importantes, même avec un bon niveau de revenus.

Quelles charges et revenus sont pris en compte dans le taux d’endettement ?

La première chose à savoir concernant les charges prises en compte, c’est qu’elles ne concernent pas toutes vos charges fixes.

Bon à savoir

Les charges liées à vos consommations énergétiques (eau, électricité) ou aux mensualités de type abonnement internet ou assurance auto ne sont pas prises en compte.

En réalité, les charges récurrentes concernent principalement deux types de mensualités : les autres crédits en cours (crédit auto, crédit à la consommation), les pensions alimentaires et dans certains cas, les loyers.

De même, suivant le type de projet immobilier, d’autres charges pourront être prises en compte.

A noter

Si vous procédez à un investissement locatif, le montant de votre loyer ou du crédit de votre résidence principale sera ainsi considéré comme une charge récurrente.

Même constat pour ce qui est des revenus : on ne considère pas seulement les revenus professionnels pour définir votre niveau de revenus mensuels !

Exemple

Les revenus locatifs peuvent être pris en compte à hauteur de 70 %.

Aussi, suivant la profession que vous exercez, le régime professionnel et le type de contrat, vos revenus ne seront pas comptabilisés de la même manière.

Attention

Si vous êtes en CDD, intérimaire ou auto-entrepreneur depuis moins de 3 ans, vos revenus ne seront pas du tout pris en compte.

Seuls les revenus des personnes titulaires d’un CDI, exerçant une profession libérale ou étant titulaire de la fonction publique peuvent voir leurs revenus pris en compte à 100 %.

Pourquoi le taux d’endettement est-il important ?

Le taux d’endettement est un des principaux critères utilisés par les banques pour décider de l’octroi de votre prêt. On vous explique pourquoi.

C’est un des critères principaux dans l’évaluation de votre profil

Le taux d’endettement, ce n’est pas une simple formule magique utilisée par les banques.

C’est avant tout un indicateur de votre situation financière globale, qui prend en compte votre niveau de revenus, la stabilité de votre activité professionnelle, vos autres crédits en cours, vos pensions alimentaires, vos revenus locatifs…

A noter

Au-delà du simple niveau de revenus, le taux d’endettement permet donc d’avoir une idée plus précise de votre manière de gérer votre argent et vos dettes.

Surtout, c’est ce taux d’endettement qui va définir le montant maximal de vos mensualités, et donc votre capacité maximale d’emprunt suivant la durée de remboursement pour laquelle vous optez.

C’est la raison pour laquelle le taux d’endettement est l’un des principaux critères utilisés par les banques dans l’évaluation de votre profil.

Le HCSF s’est concentré sur ce critère fin 2019

L’autre raison pour laquelle le taux d’endettement est un indicateur majeur, c’est parce que les autorités financières lui accordent une grande importance.

Le saviez-vous ?

En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a émis en décembre 2019 de nouvelles recommandations concernant les crédits immobiliers.

Cela a eu pour conséquence le durcissement de cette fameuse règle des 33 % de taux d’endettement maximal, déjà appliqué dans la majorité des établissements bancaires.

Afin de réduire les risques de surendettement des ménages français, le HCSF indique que la part des crédits accordés à des emprunteurs présentant un taux d’endettement supérieur à 33 % ne doit pas dépasser 15 % des dossiers.

Pour bénéficier d’une telle dérogation, les emprunts en question doivent concerner en priorité l’achat d’une résidence principale.

Il est donc possible de dépasser le taux d’endettement maximal habituellement fixé à 33 %, mais à condition d’avoir un dossier particulièrement attractif en termes de revenus.

Le taux d’endettement ne fait pas tout

S’il est possible de dépasser les 33 % de taux d’endettement, c’est parce que ce dernier n’est pas le seul élément important aux yeux des banques !

Tour d’horizon des autres critères qui peuvent jouer en votre faveur.

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La banque regarde d’autres critères pour évaluer votre profil

Puisque chaque demande de crédit est unique, chaque dossier fait l’objet d’une étude personnalisée.

Si le taux d’endettement est un des premiers éléments pris en compte par la banque, celle-ci va également s’intéresser à d’autres critères, comme l’apport dont vous disposez, la gestion de vos comptes, le reste à vivre, ou encore le saut de charges.

Votre âge et votre activité professionnelle sont aussi des éléments importants, une carrière pouvant évoluer !

A noter

L’apport est un des premiers éléments qui peut changer la donne, puisqu’un apport important diminue le montant de l’emprunt.

Il permet en plus d’envoyer un signal rassurant à la banque, puisque cela signifie que vous êtes capable d’épargner.

De même, la gestion globale de vos comptes peut jouer en votre faveur. Même si vous ne comptez pas l’ajouter à votre apport, la présence d’une épargne peut rassurer le banquier.

À l’inverse, des découverts récurrents peuvent le dissuader de vous accorder un crédit, même avec un taux d’endettement inférieur à 33 %. N’espérez donc pas négocier une dérogation si c’est votre cas.

Suivant les profils, le reste à vivre peut être assez important pour que le banquier considère que l’emprunteur pourra assumer des mensualités au-delà d’un tiers de ses revenus.

Exemple

Par exemple pour un revenu de 10 000 € par mois, un taux d’endettement de 35 % implique un reste à vivre de 6 500 € : si l’emprunteur est célibataire et sans enfant à charge, la banque va considérer que c’est tout à fait possible de rembourser une mensualité importante.

Enfin, le saut de charge peut jouer en votre faveur, notamment si vous effectuez un premier achat en étant actuellement locataire.

La banque va en effet considérer le montant de votre loyer pour évaluer les mensualités que vous pouvez supporter.

S’il s’avère que vous vous en sortez très bien avec un loyer qui représente plus de 33 % de vos revenus, elle sera plus encline à vous accorder un prêt avec une mensualité équivalente.

À l’inverse, si votre loyer est beaucoup plus bas que les mensualités auxquelles vous prétendez, le saut de charge peut dissuader la banque de vous accorder un tel crédit.

Exemple

Vous percevez un revenu de 2 100 € par mois. Actuellement locataire avec un loyer de 800 €/mois et aucun crédit en cours, vous souhaitez acheter votre résidence principale via un prêt de 140 000 € sur 20 ans. Vous financez les frais de notaire et de garantie via l'apport.

La mensualité sera de l’ordre de 730 € (assurance comprise), correspondant à un endettement de 35 % avec assurance.

Dans ce cas, certaines banques pourraient considérer que le risque est faible et auraient convenance à financer le projet malgré le taux d'endettement élevé.

Quels profils peuvent aller au-delà du taux d’endettement ?

En considérant les critères énumérés ci-dessus, additionnés aux recommandations de la HCSF, peu de profils peuvent aller au-delà des 33 % de taux d’endettement.

Les quelques profils qui parviennent à obtenir une dérogation sont généralement les foyers avec des gros revenus, qui ont donc un reste à vivre assez important pour se permettre d’augmenter le seuil de leur taux d’endettement maximal.

Exemple

Vous souhaitez acquérir votre résidence principale avec un apport couvrant les frais de notaire et de garantie.

Vous bénéficiez de 20 000 € net par mois : avec un taux d'endettement à 39 %, votre reste à vivre est de 12 200 €. Dans ce cas, les banques peuvent suivre malgré le taux d'endettement élevé.

De même, si l’emprunteur est un jeune actif en début de carrière dans un secteur dynamique, on peut considérer que son salaire est susceptible d’évoluer rapidement et lui offrira une plus grande marge de manœuvre. Il faut tout de même qu’il justifie de revenus élevés au moment où il demande son crédit.

Par ailleurs, il est toujours bon de justifier d'une situation particulièrement avantageuse : mensualité inférieure au précédent loyer, forte capacité d'épargne etc.

Peut-on faire baisser le taux d’endettement ?

S’il n’est pas forcément possible de faire évoluer son niveau de revenus, il est tout à fait possible de faire baisser son taux d’endettement en jouant sur d’autres critères.

Remboursez vos crédits à la consommation si vous pouvez

Les crédits que vous n’avez pas finis de rembourser sont comptabilisés dans les charges récurrentes qui vont nuire à votre dossier. Le meilleur moyen de diminuer votre taux d’endettement est donc de réduire ces charges !

Astuce

Si vous avez la possibilité de procéder à un remboursement anticipé, essayez de solder vos autres crédits en cours afin de réduire vos charges récurrentes.

Sinon, renouvelez votre demande de crédit immobilier une fois ces prêts remboursés.

Augmentez votre apport

Si vous disposez d’une épargne supplémentaire, peut-être devriez vous envisager de l’ajouter à votre apport afin de réduire le montant de votre emprunt.

Attention

Cependant, veillez à ne pas utiliser toutes vos économies dans votre crédit immobilier !

Si vous avez prévu des travaux, ou tout simplement afin de faire face à d’éventuels imprévus et dépenses, il vaut toujours mieux garder de l’épargne en réserve.

Faites vous accompagner par un courtier

En vous faisant accompagner par un Pretto pour votre demande de crédit, vous pourrez bénéficier de l’aide d’un professionnel du crédit immobilier pour valoriser votre dossier.

En vous indiquant en amont les points qui pourraient nuire à votre dossier, nos courtiers immobiliers vous aident à mettre toutes les chances de votre côté pour vous faire accorder votre prêt immobilier, que ce soit en vous conseillant pour faire baisser votre taux d’endettement ou en négociant pour vous les conditions de votre crédit.

A retenir
  • Le taux d’endettement est un critère important pour les banques, mais ce n’est pas le seul.

  • Un bon apport, une bonne gestion de comptes et un faible saut de charge peuvent jouer en votre faveur.

  • Il est possible de dépasser les 33 % de taux d’endettement pour certains profils.

  • Il est possible de faire baisser le taux d’endettement en améliorant son dossier.

Le taux d'endettement maximum en bref

Quel est le taux d'endettement maximum ?

Lors de votre demande de prêt immobilier, les banques vont étudier votre taux d'endettement. Cet indicateur permet de connaître la capacité maximale à rembourser votre crédit. Il est aujourd'hui fixé à 33 %, ce qui correspond à 1/3 de vos revenus mensuels.

Comment calculer le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement est un indicateur que regarde de près la banque. Pour le calculer, elle utilise trois données essentielles : les mensualités du crédit, les charges de l'emprunteur ainsi que ses revenus. La formule de calcul est la suivante : Charges + Mensualité du prêt/Revenus*100.

Comment faire baisser son taux d'endettement ?

Avec un taux d'endettement supérieur à 33 %, la banque peut refuser votre dossier. Pour éviter cela, vous pouvez faire baisser votre taux d'endettement en jouant sur d'autres éléments. Premièrement, vous devez soldez vos crédits en cours afin de réduire les charges qui peuvent nuire à votre dossier. Deuxièmement, vous pouvez augmenter votre apport personnel dans le but de réduire le montant de votre emprunt. Troisièmement, il est conseillé de vous entourer d'un professionnel de l'immobilier comme un courtier qui au-delà de sa négociation avec les banques, pourra vous donner les meilleurs conseils pour réduire votre taux d'endettement.

Dans quel cas peut-on augmenter son taux d'endettement ?

Avec les recommandations du HSCF de décembre 2019, les banques sont de plus en plus attentives aux dossiers dont le taux d'endettement excède 33 %. Même si dans la majorité des cas, les banques refusent ce genre dossier, elles peuvent accorder des taux d'endettement supérieurs à certains types de profils. Ces profils concernent les personnes ayant des revenus conséquents avec un reste à vivre important justifiant le dépassement du seuil du taux d'endettement maximum.
Mis à jour le 13 octobre 2020
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Romain Schneider
Manager Commercial
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