Trouver le bon équilibre entre le montant de la mensualité, la durée du crédit et le prix du bien de vos rêves est donc un exercice compliqué : c'est pourquoi le simulateur de crédit immobilier est devenu un outil incontournable dans vos réflexions, pour vous permettre de jouer avec ces différents critères !

Pour autant, il ne faut pas voir ce taux d’endettement maximum comme une règle immuable : non seulement ce n’est pas le seul critère auquel les banques accordent de l’importance, mais c’est également une donnée qui peut évoluer rapidement si on met en place les bonnes solutions.

Le taux d’endettement définit la capacité maximale de remboursement d’un emprunteur. On le fixe désormais à un peu plus du tiers des revenus mensuels, soit 35 %.

Ce chiffre, fixé par les autorités financières, permet de protéger en même temps le prêteur, qui se prévient de tout défaut de paiement, et l’emprunteur, qui évite ainsi le surendettement.

Pour calculer le taux d’endettement, la banque considère trois données : les mensualités du crédit, les charges récurrentes de l’emprunteur (nous y reviendrons) et ses revenus.

Le taux d’endettement se calcule alors ainsi :

Plus vos revenus sont élevés, plus vos mensualités et donc le montant que vous pouvez emprunter pourront être importants.

Cependant votre taux d’endettement sera tout de même élevé si vous présentez des charges récurrentes importantes, même avec un bon niveau de revenus.

En réalité, les charges récurrentes concernent principalement deux types de mensualités : les autres crédits en cours (crédit auto, crédit à la consommation), les pensions alimentaires et dans certains cas, les loyers.

De même, suivant le type de projet immobilier, d’autres charges pourront être prises en compte. Si vous procédez à un investissement locatif, le montant de votre loyer ou du crédit de votre résidence principale sera ainsi considéré comme une charge récurrente.

Même constat pour ce qui est des revenus : on ne considère pas seulement les revenus professionnels pour définir votre niveau de revenus mensuels !

Aussi, suivant la profession que vous exercez, le régime professionnel et le type de contrat, vos revenus ne seront pas comptabilisés de la même manière.

Le taux d’endettement est un des principaux critères utilisés par les banques pour décider de l’octroi de votre prêt. On vous explique pourquoi.

Le taux d’endettement, ce n’est pas une simple formule magique utilisée par les banques.

C’est avant tout un indicateur de votre situation financière globale, qui prend en compte votre niveau de revenus, la stabilité de votre activité professionnelle, vos autres crédits en cours, vos pensions alimentaires, vos revenus locatifs…

C’est la raison pour laquelle le taux d’endettement est l’un des principaux critères utilisés par les banques dans l’évaluation de votre profil.

L’autre raison pour laquelle le taux d’endettement est un indicateur majeur, c’est parce que les autorités financières lui accordent une grande importance.

Afin de réduire les risques de surendettement des ménages français, le HCSF indique par ailleurs que la part des crédits accordés à des emprunteurs présentant un taux d’endettement supérieur à 35 % ne doit pas dépasser 20 % des dossiers.

Cela laisse une marge de manoeuvre à la banque pour décider des dossiers pour lesquels elle accepte un taux d'endettement plus élevé (36, 37, voire même plus pour les très hauts revenus). Pour bénéficier d’une telle dérogation, les emprunts en question doivent concerner en priorité les primo-accédants et l’achat d’une résidence principale.

Il est donc possible de dépasser le taux d’endettement maximal habituellement fixé à 35 %, mais à condition d’avoir un dossier particulièrement attractif en termes de revenus.

Pour avoir un premier aperçu de votre taux d'endettement, on vous conseille de réaliser une première simulation.

S’il est possible de dépasser les 33 % de taux d’endettement, c’est parce que ce dernier n’est pas le seul élément important aux yeux des banques !

Tour d’horizon des autres critères qui peuvent jouer en votre faveur.

Puisque chaque demande de crédit est unique, chaque dossier fait l’objet d’une étude personnalisée.

Votre âge et votre activité professionnelle sont aussi des éléments importants, une carrière pouvant évoluer !

De même, la gestion globale de vos comptes peut jouer en votre faveur. Même si vous ne comptez pas l’ajouter à votre apport, la présence d’une épargne peut rassurer le banquier.

À l’inverse, des découverts récurrents peuvent le dissuader de vous accorder un crédit, même avec un taux d’endettement inférieur à 35 %. N’espérez donc pas négocier une dérogation si c’est votre cas.

Suivant les profils, le reste à vivre peut être assez important pour que le banquier considère que l’emprunteur pourra assumer des mensualités au-delà d’un tiers de ses revenus.

Enfin, le saut de charge peut jouer en votre faveur, notamment si vous effectuez un premier achat en étant actuellement locataire.

La banque va en effet considérer le montant de votre loyer pour évaluer les mensualités que vous pouvez supporter.

S’il s’avère que vous vous en sortez très bien avec un loyer qui représente plus de 35 % de vos revenus, elle sera plus encline à vous accorder un prêt avec une mensualité équivalente.

À l’inverse, si votre loyer est beaucoup plus bas que les mensualités auxquelles vous prétendez, le saut de charge peut dissuader la banque de vous accorder un tel crédit.

En considérant les critères énumérés ci-dessus, additionnés aux recommandations de la HCSF, peu de profils peuvent aller au-delà des 35 % de taux d’endettement.

Les quelques profils qui parviennent à obtenir une dérogation sont généralement les foyers avec des gros revenus, qui ont donc un reste à vivre assez important pour se permettre d’augmenter le seuil de leur taux d’endettement maximal.

De même, si l’emprunteur est un jeune actif en début de carrière dans un secteur dynamique, on peut considérer que son salaire est susceptible d’évoluer rapidement et lui offrira une plus grande marge de manœuvre. Il faut tout de même qu’il justifie de revenus élevés au moment où il demande son crédit.

Par ailleurs, il est toujours bon de justifier d'une situation particulièrement avantageuse : mensualité inférieure au précédent loyer, forte capacité d'épargne etc.

S’il n’est pas forcément possible de faire évoluer son niveau de revenus, il est tout à fait possible de faire baisser son taux d’endettement en jouant sur d’autres critères notamment lors de la simulation.

Les crédits que vous n’avez pas finis de rembourser sont comptabilisés dans les charges récurrentes qui vont nuire à votre dossier. Le meilleur moyen de diminuer votre taux d’endettement est donc de réduire ces charges !

Si vous disposez d’une épargne supplémentaire, peut-être devriez vous envisager de l’ajouter à votre apport afin de réduire le montant de votre emprunt.

En vous faisant accompagner par un Pretto pour votre demande de crédit, vous pourrez bénéficier de l’aide d’un professionnel du crédit immobilier pour valoriser votre dossier.

En vous indiquant en amont les points qui pourraient nuire à votre dossier, nos Experts crédit vous aident à mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre prêt immobilier, que ce soit en vous conseillant pour faire baisser votre taux d’endettement ou en négociant pour vous les conditions de votre crédit.

Vous souhaitez avoir une vision globale de votre projet immobilier ? Faites une simulation de prêt grâce au simulateur Pretto !