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Taux d'endettement maximum 2024 : peut-on dépasser les 35 % ?

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Dans la famille prêt immobilier, on demande le taux d'endettement. Couramment évoqué lorsque vous envisagez d'acheter un logement, ce terme vous paraît obscur ? Pretto est là pour vous guider et rendre cette notion plus claire. Vous serez bientôt capable de calculer votre propre taux d'endettement sans difficulté.

Définition du taux d’endettement

Le taux d'endettement représente le pourcentage maximal que vos mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser par rapport à vos revenus. Il est plafonné à 35 %, et sert aux banques pour calculer votre capacité d'emprunt immobilier en fonction de la durée de votre prêt.

Chez Pretto, nous avons mis en place un simulateur de crédit immobilier qui vous permet d'explorer différents scénarios et d'obtenir des informations claires sur ce sujet !

Attention, il ne faut pas considérer ce taux d'endettement maximum comme une règle rigide. Non seulement il n'est pas le seul critère pris en compte par les banques, mais il peut aussi évoluer rapidement si l'on met en place les bonnes solutions.

Bon à savoir
Jusqu'à janvier 2021, le taux d'endettement maximum était de 33 %. Cependant, en début d'année 2021, le Haut Conseil de stabilité financière a émis de nouvelles recommandations, faisant passer le taux d'endettement maximum recommandé de 33 % à 35 %. Cela vous offre davantage de marge pour augmenter votre capacité d'emprunt.

La formule du taux d’endettement

Pour calculer le taux d’endettement maximum, la banque considère trois données : les mensualités du crédit, les charges récurrentes de l’emprunteur et ses revenus.

Calculer son taux d’endettement :

Calcul taux d’endettement
Notez que des revenus plus élevés permettent des mensualités et un montant empruntable plus importants. Toutefois, l'équilibre demeure essentiel, quelle que soit votre situation financière, afin de respecter le pourcentage maximum du taux d'endettement. Si la calculette n’est pas votre meilleure amie, vous pouvez accéder directement au simulateur en ligne de Pretto.
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Quelles charges et revenus sont pris en compte dans le taux d’endettement ?

Toutes vos charges fixes ne sont pas nécessairement prises en compte dans le calcul du taux d’endettement.

Quelles charges sont prises en compte pour le taux d'endettement ?

Les charges récurrentes concernent principalement deux types de mensualités :
  • les autres crédits en cours (crédit auto, crédit à la consommation),

  • les pensions alimentaires et, dans certains cas, les loyers.

Suivant le type de projet immobilier, d’autres charges peuvent être prises en compte pour le taux d'endettement. Si vous procédez à un investissement locatif, le montant de votre loyer ou du crédit de votre résidence principale sera ainsi considéré comme une charge récurrente.

Quelles sont les charges qui ne sont pas prises en compte pour le taux d'endettement ?

Les charges liées à vos consommations énergétiques (eau, électricité) ou aux mensualités de type abonnement internet ou assurance auto.

À noter

Le coût de l'assurance est inclus dans les mensualités de crédit. Bien que l'assurance peut représenter une part relativement faible des mensualités pour les jeunes, son poids peut devenir significatif avec l'âge ou si vous exercez une profession ou une activité à risque.

Les revenus pris en compte

On ne considère pas seulement les revenus professionnels pour définir votre niveau de revenus mensuels. Les revenus locatifs peuvent être pris en compte à hauteur de 70 %. Aussi, suivant la profession que vous exercez, le régime professionnel et le type de contrat, vos revenus ne seront pas comptabilisés de la même manière.
Attention

Si vous êtes en CDD, intérimaire ou auto-entrepreneur depuis moins de 3 ans, vos revenus ne seront pas du tout pris en compte.

Seuls les revenus des personnes titulaires d’un CDI, exerçant une profession libérale ou étant titulaire de la fonction publique peuvent voir leurs revenus pris en compte à 100 %. Pour les chefs d’entreprise, vous devez présenter vos 3 derniers bilans.

Pourquoi le taux d’endettement est-il important ?

Le taux d'endettement est un critère clé pour les banques lors de l'octroi de votre prêt, jouant un rôle essentiel dans l'évaluation de votre situation financière. Ce n'est pas simplement une formule magique utilisée par les banques.

À noter

Il s'agit d'un indicateur global prenant en compte divers éléments tels que vos revenus, la stabilité de votre emploi, vos obligations financières actuelles, les pensions alimentaires, les revenus locatifs, et bien d'autres.

Ce seuil, fixé par les autorités financières, offre une protection à la fois pour le prêteur, le mettant à l'abri des défauts de paiement, et pour l'emprunteur, en prévenant le risque de surendettement.

Afin de réduire les risques de surendettement des ménages français, le HCSF indique par ailleurs que la part des crédits accordés à des emprunteurs présentant un taux d’endettement supérieur à 35 % ne doit pas dépasser 20 % des dossiers.

Il est donc possible de dépasser le taux d’endettement maximal habituellement fixé à 35 %, mais à condition d’avoir un dossier particulièrement attractif en termes de revenus.

Pour avoir un premier aperçu de votre taux d'endettement, faites une première simulation sur l'outil dédié de Pretto !

Le taux d’endettement ne fait pas tout

S’il est possible de dépasser les 35 % de taux d’endettement, c’est parce que ce dernier n’est pas le seul élément important aux yeux des banques !

Quels autres critères la banque regarde pour évaluer votre profil ?

  • La gestion de vos comptes,

  • Votre âge et votre activité professionnelle sont aussi des éléments importants, une carrière pouvant évoluer !

À noter

L'apport initial est l'un des premiers facteurs pouvant avoir un impact significatif, car il réduit le montant du prêt. De plus, il envoie un signal positif à la banque en montrant que vous êtes capable d'épargner.

La gestion globale de vos comptes peut également jouer en votre faveur. Même si vous n'avez pas l'intention d'utiliser votre épargne comme apport, sa simple existence peut rassurer le banquier. Selon les profils, le reste à vivre peut être suffisamment important pour que la banque estime que l'emprunteur peut gérer des mensualités dépassant un tiers de ses revenus.

Exemple

Exemple cas I Calculs personne seule

Si l’emprunteur est célibataire et sans enfant à charge, la banque va considérer que c’est tout à fait possible de rembourser une mensualité importante. Plusieurs éléments peuvent jouer en votre faveur : Le saut de charge, notamment si vous effectuez un premier achat en étant actuellement locataire,

La banque va en effet considérer le montant de votre loyer pour évaluer les mensualités que vous pouvez supporter. S’il s’avère que vous vous en sortez très bien avec un loyer qui représente plus de 35 % de vos revenus, elle sera plus encline à vous accorder un prêt avec une mensualité équivalente. À l’inverse, si votre loyer est beaucoup plus bas que les mensualités auxquelles vous prétendez, le saut de charge peut dissuader la banque de vous accorder un tel crédit.

Exemple
Exemple cas I Personne seule
Dans ce cas, certaines banques pourraient considérer que le risque est faible et accepteraient de financer le projet malgré le taux d'endettement plus élevé que les 35 % "standards".

Quels profils peuvent aller au-delà du taux d’endettement max ?

En considérant les critères énumérés ci-dessus, additionnés aux recommandations de la HCSF, peu de profils peuvent aller au-delà des 35 % de taux d’endettement.

Les quelques profils qui parviennent à obtenir une dérogation sont généralement les foyers avec des gros revenus, qui ont donc un reste à vivre assez important pour se permettre d’augmenter le seuil de leur taux d’endettement maximal.

Exemple
Exemple cas I Personne seule + taux endettement

Si l’emprunteur est un jeune actif en début de carrière dans un secteur dynamique, on peut considérer que son salaire est susceptible d’évoluer rapidement et de lui offre une plus grande marge de manœuvre. Il faut tout de même qu’il justifie de revenus élevés au moment où il demande son crédit. Il est toujours bon de justifier d'une situation particulièrement avantageuse : mensualité inférieure au précédent loyer, forte capacité d'épargne etc.

Comment faire baisser son taux d’endettement ?

S’il n’est pas forcément possible de faire évoluer son niveau de revenus, il est tout à fait possible de faire baisser son taux d’endettement en jouant sur d’autres critères lors de la simulation.

- Remboursez vos crédits à la consommation si vous pouvez Les crédits que vous n’avez pas fini de rembourser sont comptabilisés dans les charges récurrentes qui vont nuire à votre dossier. Le meilleur moyen de diminuer votre taux d’endettement est donc de réduire ces charges !

Astuce Si vous avez la possibilité de procéder à un remboursement anticipé, essayez de solder vos autres crédits en cours afin de réduire vos charges récurrentes. Sinon, renouvelez votre demande de crédit immobilier une fois ces prêts remboursés.

- Augmentez votre apport

Si vous avez des économies supplémentaires, il peut être judicieux de les intégrer à votre apport initial afin de réduire le montant de votre prêt.

Attention

Cependant, veillez à ne pas utiliser toutes vos économies dans votre crédit immobilier ! Si vous avez prévu des travaux, ou tout simplement afin de faire face à d’éventuels imprévus et dépenses, il vaut toujours mieux garder de l’épargne en réserve.

- Faites vous accompagner par un courtier

En collaborant avec un expert Pretto pour votre demande de prêt, vous bénéficiez de l'assistance d'un professionnel chevronné du crédit immobilier. Notre équipe vous guide en identifiant les aspects qui pourraient potentiellement affecter votre dossier, mettant ainsi toutes les chances de votre côté pour l'obtention de votre prêt immobilier.

Nos experts en crédit vous accompagnent de diverses manières, qu'il s'agisse de réduire votre taux d'endettement ou de négocier des conditions avantageuses pour votre crédit.

Si vous souhaitez avoir une vue d'ensemble de votre projet immobilier, n'hésitez pas à effectuer une simulation de prêt grâce à notre outil Pretto !

A retenir
Le taux d’endettement est un critère important pour les banques, mais ce n’est pas le seul. Un bon apport, une bonne gestion de comptes et un faible saut de charge peuvent jouer en votre faveur. Il est possible de dépasser les 35 % de taux d’endettement pour certains profils. Il est possible de faire baisser le taux d’endettement en améliorant son dossier.
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