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Contrat de prêt : à quoi correspond ce document ?

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Manon Destigny
Mis à jour le 11 juil. 2022
Contrat de prêt : à quoi correspond ce document ?
Vous êtes à la fin de votre recherche de crédit immobilier, et parmi les offres de crédit proposées par les diverses banques que vous avez contactées, vous avez déterminé laquelle est la plus avantageuse. Vous êtes donc prêt à signer le contrat de prêt qui va vous lier avec la banque. A quoi faut-il vous attendre, et sur quels points être vigilant ?
Et d’ailleurs, si vous n’avez pas encore étudié d’offre de prêt, utilisez notre simulateur pour voir ce que vous pouvez espérer !

Définition du contrat de prêt

Pourquoi la banque établit-elle un contrat de prêt ?

Un contrat de prêt est un document juridique validant l’acceptation par les deux parties (la banque et l’emprunteur) des conditions proposées par la banque dans l’offre de prêt. Il s’agit donc de la matérialisation du consentement mutuel des deux parties à ces conditions.

Il est dans l’intérêt de la banque de lister tous les droits et obligations que vous, en tant qu’emprunteur, devrez respecter. Lisez-le attentivement, afin de comparer toutes les clauses avec des offres concurrentes, et pas seulement le taux d’emprunt. Un courtier peut vous aider à y voir clair dans cette liste de clauses, qui peut être longue et complexe.

En signant ce contrat, vous vous engagez à rembourser le crédit que vous fait la banque, selon les conditions qu’elle aura établies.

Le contrat de prêt détaille les conditions de l’offre de prêt

Le contrat de prêt que vous propose la banque doit résumer l’ensemble des modalités du prêt (toutes les informations relatives au prêt), ainsi que l’ensemble des obligations que vous avez envers la banque, mais aussi celles que la banque a envers vous.

Les informations suivantes doivent donc impérativement y figurer :

  • l’identité des parties et éventuellement celle des cautions
  • la nature, l’objet et les modalités de mise à disposition du prêt
  • le montant total du prêt, ainsi que le coût total, en détaillant le taux de crédit
  • les modalités de remboursement : quel montant mensuel, et pendant combien de mensualités. en cas de taux d’intérêt variable : les modalités de variation, ainsi qu’une simulation sur toute la durée du prêt
  • toutes les conditions d’assurance, si vous prenez l’assurance de la banque, et la mention de votre droit à choisir une assurance déléguée si vous le souhaitez
  • une fiche d’information standardisée européenne, reprenant toutes les caractéristiques de manière synthétique
  • la date limite d’obtention de prêt, et de la signature de l’acte de vente

Certaines clauses nécessitent une attention particulière de votre part :

  • la clause de transfert de prêt : si vous souhaitez revendre le bien actuel avant d’avoir fini de rembourser votre emprunt, en reportant votre crédit sur un nouvel achat, cette clause résume les conditions fixées par la banque pour un tel transfert.
  • la clause de remboursement anticipé : si vous souhaitez rembourser votre prêt de manière anticipée, cela représente un manque à gagner (en taux d’intérêt) pour la banque, qui prévient cela en appliquant des pénalités de remboursement anticipé. Celles-ci sont détaillées dans le contrat, mais c’est un point que vous pouvez négocier.
  • la clause de différé de remboursement : si vous souhaitez pouvoir bénéficier de quelques mois “blancs” une fois les fonds débloqués et avant de commencer à payer des mensualités, il peut vous être utile de demander l’inclusion d’une clause de différé de remboursement. Ce n’est pas une clause obligatoire, vous pouvez la demander et en négocier les modalités.
  • les conditions de modulation du prêt : par exemple une hausse ou une baisse des mensualités en fonction de l’évolution de vos finances.

Contrat de prêt et déblocage des fonds

Quand les fonds sont-ils débloqués ?

Une fois que vous recevez l’offre de prêt, vous disposez de 10 jours de réflexion, à l’issue desquels vous pouvez procéder à la signature du contrat de prêt et le renvoyer à la banque. Tant que vous n’avez pas signé cette offre, la banque ne peut pas vous réclamer d’argent.

A l’issue de la signature, vous avez 4 mois pour commencer à réaliser l’opération, autrement dit, à commencer à rembourser le prêt.

En ce qui vous concerne, la partie qui vous intéresse le plus est probablement le déblocage des fonds. Le mode de mise à disposition des fonds varie selon le projet :

  • pour une acquisition, elle a lieu en une fois, à la signature chez le notaire. C’est le notaire qui demande les fonds à la banque, préalablement à la signature, et les verse au vendeur. Plus rarement, il arrive que l’acquéreur fasse directement la démarche auprès de la banque, à la demande du notaire.

  • dans le cas d’une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est à dire dans le cas d’une construction, la mise à disposition se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux, ce qui correspond au rythme de paiement par l’emprunteur de sommes progressives au promoteur.

Toutes ces modalités (échéances de mise à disposition, différé éventuel…) doivent être clairement mentionnées dans le contrat de prêt.

Le déblocage des fonds peut aussi dépendre de l’obtention d’autres moyens de financement nécessaires, si le prêt auprès de votre banque est par exemple complété par un prêt à taux zéro, un prêt action logement…

Que se passe-t-il en cas d’erreur dans le contrat de prêt ?

Si vous relevez une erreur de la part de votre banque dans le contrat de prêt, vous disposez de 5 ans pour réagir et faire modifier la clause contenant l’erreur en question. Cela peut concerner par exemple un mauvais calcul du TAEG, pour lequel pour pouvez demander une réactualisation au taux d’intérêt légal, ce qui est généralement en votre faveur.

Bien qu’il s’agisse d’un document vous engageant, n’hésitez pas à garder un regard critique sur les modalités qu’il contient : certaines peuvent évoluer et être modifiées tout au long du remboursement de votre emprunt. C’est par exemple le cas des clauses concernant l’assurance, si vous choisissez de déléguer celle-ci. Vous pouvez aussi, au cours de votre remboursement, faire jouer les clauses de modulation de votre crédit, ou de remboursement anticipé.

Que peut demander la banque lors de la signature du contrat de prêt ?

Votre contrat de prêt contient des clauses informatives, récapitulant les conditions sous lesquelles la banque est prête à vous accorder un emprunt, et qui dépendent de vos moyens financiers mais aussi en générale des garanties que vous pourrez apporter quant à votre capacité à rembourser votre emprunt sur la durée.

Mais il peut aussi contenir un certain nombre de clauses que vous pouvez négocier, ou remettre en question. En voici quelques exemples principaux :

  • les conditions de remboursement anticipé : en général, le contrat contient mention de pénalités de remboursement anticipé. Celles-ci sont une manière pour la banque de compenser le manque à gagner que représente le remboursement anticipé du capital, mais c’est une condition que vous pouvez négocier, voire supprimer.

  • la clause de domiciliation de revenus : la banque peut inclure une clause de domiciliation de vos revenus (en particulier de vos salaires) dans la banque. Dans ce cas, la banque doit nécessairement proposer une contrepartie réelle et individualisée pour l’emprunteur.

  • l’assurance : la banque peut indiquer votre affiliation à son assurance groupe au sein du contrat, mais depuis 2010, le droit de l’emprunteur à contracter une assurance déléguée est renforcé, et vous pouvez donc tout à fait révoquer cette clause. La banque auprès de laquelle vous contractez votre prêt ne peut vous refuser le prêt sous prétexte que vous optez pour une assurance déléguée, à condition que celle-ci propose des conditions équivalentes de garantie. Si vous n’avez pas encore étudié cette option, Pretto peut vous aider à y voir plus clair parmi les offres d’assurance déléguée :

A retenir
  • Le contrat liste les modalités du prêt, vos obligations envers la banque ainsi que les obligations de la banque envers vous. Il mentionne aussi les conditions de modification de votre prêt tout au long du remboursement de celui-ci.
  • Il correspond à ce que vous avez reçu dans l’offre de prêt
  • Une fois le contrat signé, la banque débloque les fonds au moment de la signature de l’acte de vente, et les fonds sont en général transférés de la banque au notaire et du notaire au vendeur, à moins qu’il y ait des conditions de remboursement progressif dans le cas d’un achat en VEFA.
  • Il indique l’ensemble des clauses nécessaires, mais aussi un certain nombre de clauses que vous pouvez négocier ou remettre en cause.
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