1. Acheter une nouvelle maison : quelles solutions pour changer de résidence principale ?

Acheter une nouvelle maison : quelles solutions pour changer de résidence principale ?

Si nos rêves n’ont pas de limite, notre portefeuille lui en a bel et bien. Vous avez peut-être envie d’acquérir un bien immobilier plus grand que celui que vous occupez actuellement... Toutefois, la question se pose de savoir comment financer ce second achat.

Heureusement, chez Pretto, on est prêts à vous aider en vous apportant toutes les réponses nécessaires.

Le prêt relais, idéal pour l’achat revente d’un bien immobilier

Il est possible que vous souhaitiez acheter un nouveau bien immobilier plus spacieux sans disposer des liquidités nécessaires pour l’acquérir. Vous comptez en effet sur le fait que votre nouvel apport correspond à la part du capital emprunté que vous avez déjà remboursé à la banque par rapport à la maison ou l’appartement que vous souhaitez quitter.

Vous pouvez demander un prêt relais, qui est idéal pour vendre et acheter une maison en même temps.

Dans quels cas utiliser le prêt relais ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier pour en acheter un nouveau, la somme perçue lors de la vente peut constituer votre apport. Mais si cette vente intervient après l’achat du nouveau bien, vous avez besoin de liquidités dans l'immédiat pour financer cette nouvelle acquisition. C’est dans ce cas que le prêt relais est particulièrement utile.

Il existe plusieurs types de prêt relais qui couvrent différentes situations mais dans tous les cas, le prêt relais se rembourse en une seule échéance, une fois votre bien vendu. Soyez donc sûr de la vente de votre bien. Il s'agit d'un prêt court, en général deux ans au maximum.

Vous l'aurez compris, vous pouvez ainsi financer l'acquisition d'un bien plus grand que celui que vous possédez pour le moment, en le finançant en partie via la vente immobilière.

Le prêt relais a été pensé pour permettre une transition en douceur entre deux achats immobiliers ce qui est idéal pour vendre et acheter plus grand.

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L’achat revente d’une résidence principale avec un prêt relais : étude de cas

Le prêt relais correspond en réalité à un pourcentage du prix du bien estimé (souvent 70 %, mais cela varie en fonction des banques) auquel on soustrait le capital restant dû.

Prenons un exemple. Votre bien actuel est estimé à 300 000 €, et il vous reste 100 000 € à rembourser à la banque. En fonction de la banque, votre prêt relais peut donc s'élever à :

300 000 * 70 % - 100 000 = 110 000 €

ou même

300 000 * 80 % - 100 000 = 140 000 €

Si vous souhaitez acheter un nouveau bien à 500 000 €, voici un scénario possible :

Prix du bien500 000 €
+ frais de notaire 36 263 €
+ frais de garantie 5 891 €
apport 42 000 €
prêt relais 140 000 €
= montant emprunté 360 154 €

Le prêt relais est ici considéré comme une avance de trésorerie utilisée comme apport, que vous remboursez à la vente du bien. Il permet donc de diminuer le coût du nouvel emprunt.

Changer de résidence principale suite à une amélioration de votre situation

Il est possible que vous songiez à changer de résidence principale car votre situation a évolué depuis votre premier achat. Vous avez plus de moyens et donc vous pouvez acheter un bien plus cher et plus spacieux, selon votre convenance.

Mais de quoi dépend votre capacité d'emprunt ?

Le taux d’endettement

Il est d’usage de considérer que le taux d’endettement d’un particulier ne peut dépasser les 33%, faute de quoi la banque peut refuser d’accorder le prêt.

Or, pour acheter plus grand, il faut - normalement - emprunter davantage. Comment savoir si votre nouvelle situation vous permet alors d'emprunter suffisamment pour acheter votre nouveau bien ?

Il suffit simplement de se pencher sur la formule du taux d'endettement :

Votre capacité d'emprunt dépend donc de :

  • Vos revenus : revenus professionnels comme les salaires, ou revenus complémentaires
  • Vos charges : les charges prévisibles et récurrentes telles que vos emprunts en cours, pensions alimentaires etc

L’apport

L'apport ne modifie pas à proprement parler votre capacité d'emprunt. Mais il permet de couvrir les frais de notaire et de garantie (souvent estimés à 10 % du prix du bien pour un bien ancien) et éventuellement une partie du prix du bien.

Augmenter l'apport vous permet donc :

  • soit d'emprunter moins auprès de la banque si vous connaissez déjà le prix du bien que vous souhaitez acheter
  • soit d'emprunter une somme plus importante en considérant que l'apport ne couvre que les frais de notaire et de garantie

Changer de résidence principale en augmentant la capacité d’emprunt

Afin d’acheter plus grand, vous pouvez également jouer sur différents critères qui vous permettent d'emprunter une somme plus importante.

Modifier la durée de votre emprunt

A mensualité égale, emprunter sur une durée plus longue vous permet d'accéder à une somme plus importante. Vous remboursez en effet votre crédit sur un temps plus long, vous pouvez donc amortir un capital plus élevé. Cette solution est plus onéreuse en termes de coûts d'intérêts, mais il s'agit avant tout d'un arbitrage entre le bien que vous convoitez et votre capacité d'emprunt.

Par exemple, voici le résultat d'une simulation pour trois durées différentes avec la même mensualité :

Utiliser les prêts aidés si vous êtes éligible

Différentes solutions existent pour vous permettre de compléter un prêt principal avec d'autres emprunts bénéficiant de conditions avantageuses. C'est ce que l'on appelle les prêts aidés, dont le plus connu est le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ils sont cependant soumis à diverses conditions d'accès, il est donc conseillé de faire une simulation en amont afin de vérifier que vous êtes bien éligible.

Avec un Prêt à Taux Zéro par exemple, une partie de votre emprunt total est exonérée d'intérêts : vous faites des économies sur le coût total de votre emprunt, ce qui vous permet d'emprunter des sommes plus importantes.

Faire appel à un courtier immobilier pour améliorer votre dossier

Le courtier immobilier ne pourra pas faire des miracles et augmenter votre capacité d'emprunt à proprement parler. En revanche, il pourra réfléchir avec vous à des solutions (par exemple, peut être que vous pouvez diminuer le montant de votre apport pour rembourser un crédit conso qui traîne et qui vient alourdir votre taux d'endettement).
Mais surtout, il négocie en votre nom auprès des banques afin de vous trouver le meilleur taux immobilier, ce qui peut se solder par plusieurs milliers d'euros d'économies.

Chez Pretto, nous vous accompagnons tout au long de votre projet pour vous permettre de bénéficier des meilleures conditions d'emprunt. Cela signifie que nous vous aidons à monter votre dossier de demande de prêt avant de le présenter aux banques. Nos experts crédits vous permettent de le valoriser au maximum pour obtenir l'emprunt le plus adapté à vos besoins.

Changer de résidence principale sans vendre mon bien actuel, est-ce possible ?

Il se peut que vous vouliez acheter un bien plus grand, tout en gardant le bien que vous avez actuellement. Mais alors que faire de votre bien immobilier si vous ne le vendez pas ?

Vous pouvez le placer en résidence secondaire ou bien en investissement locatif. Tout est question de déclaration aux impôts.

Mais vous devez impérativement vous poser la question de votre taux d'endettement : si vous remboursez toujours votre crédit sur cette résidence, votre taux d'endettement est fortement impacté et votre capacité d'emprunt réduite !

Changer ma résidence principale en résidence secondaire

Vous voulez changer de résidence principale mais vous ne voulez pas vendre votre bien actuel. Vous souhaitez y revenir quand l’envie vous en prend. Dans ce cas, vous pouvez faire le choix d’en faire une résidence secondaire.

La résidence secondaire est une résidence occupée de manière occasionnelle pour des vacances, week-end ou autre loisir de votre choix. Contrairement à la résidence principale qui est le logement dans lequel vous devez habiter au minimum 8 mois dans l’année.

Changer ma résidence principale en investissement locatif

Si jamais vous ne voulez pas vendre votre bien mais que vous voulez tout de même le garder et en tirer profit, alors l’investissement locatif est fait pour vous. C’est très simple : vous faites louer votre bien et tout les mois vous percevez un revenu. Bien évidemment c’est un projet à tenir sur le long terme afin d’en tirer le maximum de bénéfices.

C’est aussi un projet qui vous demandera pas mal d’investissement. Ce sera à vous à vous de vous renseigner sur le marché immobilier de votre zone. Vous devez évaluer la rentabilité et l’attractivité de votre bien en analysant le secteur, l’accessibilité, la proximité des commerces, le voisinage …

Tant de questions à vous poser afin d’établir un prix. Vous serez également en charge de toutes les démarches administratives. Bien évidemment vous pouvez déléguer toutes ces tâches à une agence immobilière.

Attention également aux vacances locatives, c’est a dire la période de transition entre deux locataires, et donc sans loyer... Elle est évidemment variable, mais vous ne devez pas la négligez si vous comptez sur ce loyer pour rembourser une partie de vos mensualités.

A retenir
  • Pour acheter un nouveau bien plus grand et plus cher que l'actuel, vous disposez de différentes solutions : le prêt relais est l'une d'entre elles et vous permet d'obtenir une avance de liquidités.
  • Si votre situation a évolué, il se peut aussi que votre capacité d'emprunt ait augmenté depuis votre premier achat, ce qui vous permet d'accéder à des sommes plus importantes.
  • Afin de savoir si votre projet est possible, le plus simple est de passer par notre simulateur, qui prend en compte tous ces éléments afin de vous proposer la meilleure solution !
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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