Acheter une nouvelle maison : quelles solutions pour changer de résidence principale ?

Si nos rêves n’ont pas de limite, notre portefeuille lui en a bel et bien. Vous avez peut-être envie d’acquérir un bien immobilier plus grand que celui que vous occupez actuellement... Toutefois, la question se pose de savoir comment financer ce second achat.

Il est possible que vous souhaitiez acheter un nouveau bien immobilier plus spacieux sans disposer des liquidités nécessaires pour l’acquérir. Vous comptez en effet sur le fait que votre nouvel apport correspond à la part du capital emprunté que vous avez déjà remboursé à la banque par rapport à la maison ou l’appartement que vous souhaitez quitter.

Vous pouvez demander un prêt relais, qui est idéal pour vendre et acheter une maison en même temps.

Lorsque vous vendez un bien immobilier pour en acheter un nouveau, la somme perçue lors de la vente peut constituer votre apport. Mais si cette vente intervient après l’achat du nouveau bien, vous avez besoin de liquidités dans l'immédiat pour financer cette nouvelle acquisition. C’est dans ce cas que le prêt relais est particulièrement utile.

Vous l'aurez compris, vous pouvez ainsi financer l'acquisition d'un bien plus grand que celui que vous possédez pour le moment, en le finançant en partie via la vente immobilière.

Le prêt relais a été pensé pour permettre une transition en douceur entre deux achats immobiliers ce qui est idéal pour vendre et acheter plus grand.

Le prêt relais correspond en réalité à un pourcentage du prix du bien estimé (souvent 70 %, mais cela varie en fonction des banques) auquel on soustrait le capital restant dû.

Prenons un exemple. Votre bien actuel est estimé à 300 000 €, et il vous reste 100 000 € à rembourser à la banque. En fonction de la banque, votre prêt relais peut donc s'élever à :

300 000 * 70 % - 100 000 = 110 000 €

ou même

300 000 * 80 % - 100 000 = 140 000 €

Si vous souhaitez acheter un nouveau bien à 500 000 €, voici un scénario possible :

Le prêt relais est ici considéré comme une avance de trésorerie utilisée comme apport, que vous remboursez à la vente du bien. Il permet donc de diminuer le coût du nouvel emprunt.

Il est possible que vous songiez à changer de résidence principale car votre situation a évolué depuis votre premier achat. Vous avez plus de moyens et donc vous pouvez acheter un bien plus cher et plus spacieux, selon votre convenance.

Mais de quoi dépend votre capacité d'emprunt ?

Or, pour acheter plus grand, il faut - normalement - emprunter davantage. Comment savoir si votre nouvelle situation vous permet alors d'emprunter suffisamment pour acheter votre nouveau bien ?

• Vos revenus : revenus professionnels comme les salaires, ou revenus complémentaires
• Vos charges : les charges prévisibles et récurrentes telles que vos emprunts en cours, pensions alimentaires etc

Augmenter l'apport vous permet donc :

• soit d'emprunter moins auprès de la banque si vous connaissez déjà le prix du bien que vous souhaitez acheter
• soit d'emprunter une somme plus importante en considérant que l'apport ne couvre que les frais de notaire et de garantie

Par exemple, voici le résultat d'une simulation pour trois durées différentes avec la même mensualité :

Avec un Prêt à Taux Zéro par exemple, une partie de votre emprunt total est exonérée d'intérêts : vous faites des économies sur le coût total de votre emprunt, ce qui vous permet d'emprunter des sommes plus importantes.

Il se peut que vous vouliez acheter un bien plus grand, tout en gardant le bien que vous avez actuellement. Mais alors que faire de votre bien immobilier si vous ne le vendez pas ?

Vous pouvez le placer en résidence secondaire ou bien en investissement locatif. Tout est question de déclaration aux impôts.

Mais vous devez impérativement vous poser la question de votre taux d'endettement : si vous remboursez toujours votre crédit sur cette résidence, votre taux d'endettement est fortement impacté et votre capacité d'emprunt réduite !

La résidence secondaire est une résidence occupée de manière occasionnelle pour des vacances, week-end ou autre loisir de votre choix. Contrairement à la résidence principale qui est le logement dans lequel vous devez habiter au minimum 8 mois dans l’année.

C’est aussi un projet qui vous demandera pas mal d’investissement. Ce sera à vous à vous de vous renseigner sur le marché immobilier de votre zone. Vous devez évaluer la rentabilité et l’attractivité de votre bien en analysant le secteur, l’accessibilité, la proximité des commerces, le voisinage …

Tant de questions à vous poser afin d’établir un prix. Vous serez également en charge de toutes les démarches administratives. Bien évidemment vous pouvez déléguer toutes ces tâches à une agence immobilière.

Attention également aux vacances locatives, c’est a dire la période de transition entre deux locataires, et donc sans loyer... Elle est évidemment variable, mais vous ne devez pas la négligez si vous comptez sur ce loyer pour rembourser une partie de vos mensualités.