Comment financer son apport immobilier en partant de zéro ?

Se constituer un apport immobilier en partant de zéro est possible en combinant plusieurs leviers : structurer son budget avec la règle des 50/30/20, augmenter ses revenus, placer son épargne une fois une épargne de précaution posée, ou solliciter une donation familiale exonérée d’impôts jusqu’à 200 000 €. Vous n’avez pas besoin de gagner une fortune, le vrai enjeu, c’est de définir votre stratégie. Thomas Mayol, conseiller financier indépendant, partage justement ses conseils concrets pour se constituer un apport immobilier, même en partant de rien.

L’épargne, une affaire de stratégie (pas de montant)

C’est décidé, cette année vous voulez devenir proprio et acheter le bien de vos rêves. Vous avez même commencé à vous renseigner sur notre média Pretto pour préparer sereinement votre achat immobilier.

C’est comme ça que vous avez appris que la banque demandait un apport de 10 % du prix du bien. Autrement dit, pour un appartement à 150 000 €, il vous faudra prévoir 15 000 €.

Sauf qu’en cumulant votre Livret A et votre compte courant, vous avez à peine 500 € d’épargne… Pas de panique ! Vous n’êtes pas seul.

Thomas Mayol, conseiller en investissement financier indépendant, explique que beaucoup de personnes se trouvent dans le même cas. On a souvent tendance à se concentrer sur le “combien je gagne”, plutôt que le “combien il me reste à la fin du mois”.

Une grave erreur qui empêche d’avoir de la visibilité sur son budget. Or, on ne peut pas améliorer ce qu’on ne peut pas mesurer.

Et on vous voit venir : il ne s’agit pas que d’une question de revenus. Même si cela pèse dans la balance, c’est surtout une question de état d’esprit, puisque certaines personnes avec 1 500 € de revenus arrivent à mettre de l’argent de côté, tandis que d’autres avec 4 000 € finissent toujours à sec.

Quelle méthode pour structurer son épargne ?

• Listez vos revenus : ok, facile
• Détaillez vos dépenses : c’est là que ça se corse… Beaucoup de personnes ne savent pas exactement combien elles dépensent chaque mois. Essayez de répartir vos dépenses selon ces 3 postes :
• les besoins essentiels (logement, nourriture, factures)
• les loisirs (sorties, voyages)
• le reste à vivre : ce qu’on va pouvoir placer en épargne ou en investissement
• Fixez un montant à mettre de côté chaque mois : même 10 %, c’est déjà très bien !
• Payez-vous en premier : au lieu de placer ce qui vous reste à la fin du mois, automatisez un virement en début de mois vers un compte épargne. Avant de payer votre loyer ou vos factures, payez-vous ! C’est votre futur que vous financez. Vous vous remercierez plus tard.

Dépenser malin sans se priver

Inutile de vivre au pain sec et à l’eau pour épargner. Il faut surtout apprendre à s'organiser et à s’éduquer sur les finances pour ne pas dilapider le moindre centime gagné.

L’idéal selon Thomas Mayol, c’est de ne jamais augmenter son niveau de vie proportionnellement à la hausse de ses revenus. Cela permet de maintenir une marge de sécurité.

Attention surtout aux petites fuites d’argent : les abonnements oubliés (Amazon, Netflix, Spotify…), les assurances trop chères ou les achats impulsifs peuvent vite plomber votre budget. Cela peut représenter une grosse somme à la fin du mois.

Des outils comme Bankin, Finary ou votre appli bancaire permettent de suivre vos dépenses et de les trier par catégorie. Rien de mieux pour identifier ce qui peut être optimisé sans trop d'efforts.

Augmenter ses revenus : par où commencer ?

Réduire ses dépenses, c’est primordial, mais cela a ses limites. À moins de devenir frugaliste et de partir vivre dans les bois, vous allez finir par ne plus pouvoir optimiser grand-chose.

S’intéresser à ses revenus pour pouvoir les augmenter. Et ici, il n’y a pas de plafond !

• En demandant une augmentation à votre patron, ou en changeant d’entreprise pour mieux négocier votre salaire ;
• En devenant freelance en parallèle de votre activité principale (cours particuliers, coaching, compétence tech ou créative…) ;
• En vendant des biens inutilisés ou en créant un petit business en ligne.

Tout euro supplémentaire peut être mis de côté pour booster votre apport.

Investir : une bonne idée pour constituer son apport ?

Investir ses économies en bourse ou dans des placements alternatifs peut être tentant, mais attention. Si votre achat est prévu dans moins de 2 ans, oubliez les placements risqués.

Constituez d’abord une épargne de précaution qui représente entre 3 à 6 mois de dépenses sur un Livret A par exemple. Cette épargne disponible est cruciale pour faire face aux imprévus ou aux urgences.

“L’investissement commence à partir du moment où vous avez une épargne de précaution et un budget défini. Pas avant.”

Une fois cette épargne constituée, vous pourrez envisager des placements plus risqués comme du crowdfunding immobilier ou des ETF boursiers, à condition d’avoir une visibilité à moyen terme (horizon 5-10 ans minimum) et de bien varier les risques avec d’autres placements.

Envisager un coup de pouce de votre entourage

On n’en parle pas souvent, mais une donation de proches peut faire la différence dans un projet immobilier. Un parent peut notamment donner à un enfant jusqu’à 200 000 € sans droits de donation (100 000 € d’exonération temporaire + 100 000 € d’abattement classique). Cette exonération exceptionnelle, prévue par la loi de finances 2025, s’applique aux donations réalisées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, à condition d’utiliser les fonds dans les 6 mois pour l’achat, la construction ou la rénovation énergétique de la résidence principale (source : service-public.gouv.fr).

À noter que l’imposition varie selon le lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. Un grand-parent peut donner à chacun de ses petits-enfants jusqu’à 131 865 € sans fiscalité (100 000 € d’exonération temporaire + 31 865 € d’abattement classique), sous les mêmes conditions de délai et d’emploi des fonds (jusqu’au 31 décembre 2026).

Se mettre le système de notation bancaire dans la poche

Étonnamment, ce n’est pas toujours le montant de l’apport qui fait la différence, mais votre profil.

Selon votre profil de risque, vous allez gagner ou perdre des points dans le système de notation de la banque qui va vous accorder (ou non) un crédit.

La banque regarde :

• Vos revenus ;
• Votre taux d’endettement ;
• La gestion de vos comptes (pas de découvert, épargne régulière, pas de dépenses "casino / paris sportifs"...).

La bonne gestion de votre budget va impacter directement votre note dans l’ordinateur. C’est un levier souvent sous-estimé mais majeur pour montrer à la banque que vous êtes un candidat rigoureux et la rassurer sur votre financement.

Même en partant de zéro, avec de la discipline et une bonne stratégie, devenir propriétaire est possible. L’important, c’est de poser les bonnes bases pour votre projet immobilier futur. Commencez petit, mais commencez maintenant.