Quel est le rôle du co-emprunteur dans l’achat immobilier ?

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Lauriane Potin
Mis à jour le 10 mai 2021
Devenir co-emprunteur signifie que vous êtes plusieurs sur un même emprunt immobilier. Vous et votre partenaire d’emprunt devenez alors engagés « réciproquement et solidairement ». Vous avez les mêmes droits, mais aussi les mêmes obligations contractuelles. Emprunteur principal et co-emprunteur sont ainsi égaux devant la loi. Et chacun s’engage à rembourser une partie du prêt. Choisir d'emprunter à plusieurs est donc un choix conséquent pour lequel il faut se poser les bonnes questions !

Comme pour l’emprunteur solo, le co-emprunteur doit présenter un dossier bien monté, afin d’espérer voir son projet financé. L’établissement prêteur va alors étudier la solvabilité des co-emprunteurs.

En 2020, la majorité des Français ont emprunté à deux, et cela se comprend : cela permet généralement d’accéder à de meilleures conditions de crédit !

En quoi consiste le rôle du co-emprunteur ?

Le co-emprunteur est solidaire du crédit

Lorsque vous vous tournez vers une banque pour obtenir un crédit, celle-ci évalue votre capacité d'emprunt. Les critères varient d’une banque à l’autre, mais ces établissements tiennent globalement compte de vos situations financière, professionnelle et personnelle afin d’évaluer le risque qu’ils prennent en vous prêtant de l’argent.

La banque étudie notamment :

  • Le taux d’endettement
  • Le taux d’apport personnel
  • Le montant du reste à vivre
Bon plan

Le principal avantage d’avoir un co-emprunteur ? C’est de faire diminuer ce risque en offrant davantage de garanties contre le défaut de remboursement. Il vous sera donc plus facile d’obtenir un financement bancaire et de négocier un taux d’intérêt plus bas. Avoir un co-emprunteur à ses côtés est donc une stratégie avantageuse pour convaincre la banque de vous financer.

En outre, le montant du crédit sera plus important, car c’est l’ensemble des revenus et dettes de l’emprunteur et co-emprunteur qui est pris en compte par la banque (sauf dans certaines situations professionnelles considérées comme peu stables). Ainsi, le montant de l’emprunt est souvent beaucoup plus élevé en empruntant à deux. N'hésitez donc pas à effectuer des simulations de prêts immobiliers afin de vous rendre compte de votre véritable capacité d'emprunt.

En outre, le co-emprunteur est solidaire du remboursement en cas de défaut de paiement de l’emprunteur principal. Vous êtes donc solidaires dans les engagements pris vis-à-vis de la banque et vous avez plus de responsabilités que si vous vous portez juste caution.

Le co-emprunteur doit également prendre une assurance

L’assurance de prêt immobilier est essentielle pour votre demande de crédit. Tous les emprunteurs ont l’obligation d’y souscrire, mais la répartition peut varier en fonction de votre situation.

Si vous empruntez seul, la question ne se pose pas : vous devez être assuré à 100 %. Mais si vous empruntez à plusieurs, la question est à prendre différemment.

Sachez que l’assurance doit être prise en charge au minimum à 100 %. En fonction de votre projet et de votre situation, la prise en charge de l’assurance peut varier : c’est le principe de la quotité.

Il s'agit ainsi de répartir le risque entre les co-emprunteurs. La répartition se décide selon votre bon vouloir, généralement selon la participation de chacun au remboursement de l'emprunt. Vous pouvez :

  • décider d’une quotité à 50/50 (c’est-à-dire qu’en cas de problème de l’un de deux co-emprunteurs, l’assurance prend en charge 50 % de la mensualité).
  • mais également répartir le risque en fonction de la part des revenus dans le ménage.

Vous pouvez aussi partir sur une quotité à 70/30, à 60/40… ou aller au-delà de 100 %. Une protection à 100 % par tête signifie que si l’un des deux co-emprunteurs subit un accident, l’assurance prend en charge la totalité de la mensualité. Mais c’est évidemment plus cher.

Pour aller plus loin : Simulez votre assurance
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Quelles sont les bonnes questions à se poser quand le co-emprunteur est votre conjoint ?

Tout dépend de votre situation maritale ! En effet, chaque régime matrimonial prévoit des conséquences différentes en cas de séparation, décès ou changement de régime. Mieux vaut donc se poser les bonnes questions au moment de l’achat.

Comment acheter quand vous êtes en union libre ?

L’indivision, la solution quand on est en union libre

Si vous vivez en union libre, vous pouvez acheter un logement en indivision. Vous et votre conjoint.e (les « indivisaires ») établissez alors la part du bien détenue par chacun d’entre vous.

En fonction de votre apport et de votre participation au remboursement de l’emprunt, vous serez donc propriétaire à hauteur d’un certain pourcentage. Vous devez fixer cette répartition à l’écrit devant un notaire car, en dehors de cette spécification, le droit suppose que vous achetez à part égale, quelle que soit la réalité du financement derrière.

En cas de séparation, cette situation pourrait donc potentiellement être problématique.

En cas de décès

Vous êtes en indivision et vous souhaitez anticiper le décès d’un membre de votre couple ? Vous pouvez alors rédiger un testament en faveur de l'autre. Cependant, quand le concubin hérite, le taux d'imposition grimpe à 60 %.

Sans testament, ce sont les héritiers désignés par la loi qui vont hériter de la part de celui qui vient de décéder. Si vous n’avez pas d’enfants, ce sont vos parents ou les membres de votre fratrie. Votre concubin risque alors de se retrouver à nouveau en indivision, mais avec des personnes qu’il n’aura pas choisies.

Dans la réalité, cette situation entraîne souvent la vente du bien immobilier. En effet :

  • l’indivision non choisie est souvent contraignante
  • il faut parfois vendre le bien pour pouvoir payer les frais de succession
  • parfois, un des héritiers souhaite racheter les parts des autres
Vous pouvez également décider de donner votre part du bien immobilier à vos enfants, votre conjoint ou autre, du temps de votre vivant via une donation.

Peut-on emprunter quand on est pacsé ?

Le régime légal du PACS est devenu celui de la séparation des biens avec la loi du 23 juin 2006.
  • Pour les PACS signés avant le 1er janvier 2007 : les couples intègrent systématiquement le régime de l’indivision. En cas d’achat, ils sont donc chacun propriétaires d’une partie du bien immobilier.
  • Pour les PACS signés après le 1er janvier 2007 : c’est le régime de la séparation de biens qui s’applique par défaut.

Depuis 2007, les conjoints pacsés peuvent donc acheter chacun une part du bien immobilier, qui correspondra à ce qu'ils financent individuellement. Et dans le cadre d’un achat misant sur un emprunt à 100 %, les parts se définissent selon les montants que les conjoints décident de rembourser chacun de leur côté.

Les apports personnels de l’achat du bien immobilier ne sont pas identiques ? Cela va là aussi moduler le pourcentage d'achat. Ce taux est à stipuler dans l’acte d’acquisition, afin de prévenir tout problème en cas de séparation.

Et en cas de décès ? Si les co-pacsés ont rédigé des testaments réciproques (en faveur l'un de l'autre), le co-pacsé encore vivant reçoit des droits sur le bien en héritage - et cette fois-ci, sans droits de succession. Et si aucun testament n’est enregistré, ce sont les héritiers qui perçoivent les parts du défunt. Pensez donc à bien protéger votre conjoint, notamment en anticipant toutes les situations et en rédigeant un testament même si vous n'en ressentez pas pour l'instant la nécessité.

Quelle est l’influence du régime matrimonial sur votre achat immobilier ?

Vous êtes alors placé d'office sous le régime de la « communauté de biens réduite aux acquêts ».

Durant toute la période du mariage, tous les biens acquis deviennent forcément des biens communs. Ils appartiennent à parts égales aux deux membres du couple. L’achat d’un logement pendant le mariage est donc considéré par défaut comme un bien commun.

Cependant, si un membre du couple finance le logement à 100 % à l’aide d'une donation ou d'une succession, le bien immobilier peut alors être considéré comme un bien propre au receveur. On peut aussi avoir un financement mixte. Exemple : la réalisation d’un emprunt à hauteur de 100 000 €, plus un apport personnel provenant d’un bien propre.

Bon à savoir
Ainsi, si vous êtes mariés sans contrat, si l'emprunt représente 50 % du budget total d’achat du bien, on considère que le bien est à 100 % un acquêt (un bien acquis pendant le mariage). Et si plus de 50 % du bien est financé via des fonds propres, la propriété appartient alors à 100 % à la personne qui était détentrice de ces fonds. Cependant, en cas de séparation, on rééquilibre les comptes.

Exemple : un couple emprunte 60 % du montant de l’achat d’un appartement. Un des membres de ce couple ajoute un apport de 40 % de la somme totale. La partie empruntée étant ici supérieure à 50 %, le bien devient donc un bien commun. Néanmoins, 40 % sont financés par des fonds propre. Résultat, en cas de séparation : quand la communauté prend fin, la partie restante doit rembourser.

Vous êtes marié sous le régime de la séparation des biens

La séparation des biens est un autre régime matrimonial. Celui-ci permet à chacun de conserver son patrimoine, qu’il ait été acquis avant ou après le mariage.

Vous pouvez très bien acheter un bien seul. Vous êtes alors le seul signataire de l'acte notarié et le bien vous appartient uniquement.

Il est bien sûr possible d’acheter à deux au sein de ce régime (comme pour le PACS). Le notaire vous demandera alors dans quel pourcentage vous achetez le logement. La méthode de calcul sera donc la même que pour le PACS.

Vous avez choisi la communauté universelle

La communauté universelle permet à un couple marié de partager tout ou partie de leurs biens personnels, même ceux acquis avant le mariage.

Avec ce régime, il n’y a donc pas de distinction entre les acquêts (donc ce qui est acquis pendant le mariage) et les biens propres acquis avant le mariage. Les biens appartiennent à la communauté, à parts égales, quelle que soit la méthode de financement.

Ce type de contrat de mariage est plutôt rare, car les conséquences peuvent être lourdes en cas de séparation.

Vous êtes marié sous le régime de la participation aux acquêts

Le régime de participation aux acquêts est un régime matrimonial hybride :
  • Il y a une séparation des biens pendant le mariage.
  • Au moment d’une séparation, d’un décès ou d’un changement de régime matrimonial, l’esprit de communauté intervient.

A ce moment-là, on compare donc les biens acquis par chacun des époux pendant le mariage, et si l’un des deux s’est enrichi, il doit à l’autre la moitié de son patrimoine supplémentaire.

Ce régime est très rarement adopté par les mariés.

Pouvez-vous emprunter sans conjoint ?

Oui, sans surprise, vous pouvez bel et bien emprunter sans conjoint et acheter une maison sans être marié ! Si vous vous mettez en couple par la suite, vous devez toutefois vous poser la question du contrat, car cela n’aura pas le même impact sur les biens (immobiliers ou non) acquis avant le contrat. Vous pouvez d'ailleurs, même acheter seul tout en étant marié,.
Vous êtes en instance de divorce et vous désirez acheter votre futur logement ? Vous devrez attendre que le divorce soit juridiquement prononcé. En effet, la banque attendra la décision du juge pour calculer le taux d’endettement (qui dépend des éventuelles pensions à verser).

Que faire si votre co-emprunteur est une autre personne que votre conjoint ?

Emprunter avec une autre personne que votre conjoint, c’est possible. Néanmoins, vous devrez justifier la situation. L’achat en indivision sera aussi certainement très compliqué et il vaut alors peut-être mieux se tourner vers des montages de type Société Civile Immobilière (SCI).

Si vous souhaitez emprunter avec vos parents

Il existe de nombreuses solutions afin d'acheter avec vos parents, notamment en empruntant avec eux et en formant une indivision. Chaque acheteur est alors propriétaire à la hauteur de son apport. Vous pouvez aussi emprunter et acheter un logement en famille grâce à une SCI familiale. Tous les acquéreurs du logement forment alors une société civile, et c’est cette dernière qui devient juridiquement propriétaire du bien. Avec la création d'une SCI vous pouvez également envisager d'inclure une clause tontine pour préparer la succession.

Si vous souhaitez acheter entre amis

L’indivision est là aussi envisageable. C’est rapide et le calcul des quotes-parts prend surtout en compte l’apport de chaque acheteur, ce qui évite aussi les conflits éventuels au moment de la revente.

Comme pour l’achat en famille, la SCI est une autre possibilité. Cela demande une plus longue préparation, et cela permet aussi aux acquéreurs d’être propriétaires de la société civile à hauteur de leur investissement.

Pour aller plus loin : Acheter un logement entre amis

Comment faire pour ne plus être co-emprunteur ? Le prêt immobilier en cas de séparation

En cas de séparation, se retirer d’un emprunt commun est possible, mais les modalités dépendent une fois encore du régime matrimonial :
  • si vous êtes en indivision ou en communauté (hors mentions spécifiques à l’acte de vente) chacun est propriétaire à 50/50.
  • dans les autres cas (en séparation de biens par exemple), il faut évaluer à quelle hauteur du prix d’achat du bien immobilier chacune des parties est propriétaire.
Vous pouvez ensuite procéder à la vente du bien et vous répartir la plus-value, ou procéder à un rachat de soulte(la soulte correspondant à la part des autres indivisaires). Cela sera le cas si l’un des ex-conjoints désire conserver le bien et pas l’autre : il va racheter ses parts du bien immobilier.
Pour aller plus loin : Comprendre le rachat de soulte

Le démembrement de propriété : comment protéger votre co-emprunteur ?

Pour bien comprendre toutes les questions liées au testament, il est important de prendre connaissance du démembrement de propriété.
Le démembrement de propriété consiste à partager la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties :
  • la nue-propriété. Le nu-propriétaire bénéficie de son bien, mais ne peut ni l'utiliser ni en tirer des bénéfices.
  • l’usufruit. L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, sans que celui-ci lui appartienne.

À quoi sert le démembrement ? Généralement à préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient alors le propriétaire unique du logement, sans droits de succession à payer. Il peut procéder au remembrement de la propriété en occupant le logement, en le louant ou en le vendant.

Vous pouvez préciser dans le testament que vous faites de votre co-emprunteur un héritier de la pleine propriété ou bien de l’usufruit. L’un ou l’autre n’aura pas du tout le même impact pour votre héritier !

Exemple

Prenons l’exemple d’un couple pacsé sans enfants. Le testament annonce que le pourcentage du bien dont vous êtes propriétaire revient en pleine propriété au survivant.

Votre co-pacsé survivant devient alors entièrement propriétaire du bien : ses héritiers à lui hériteront de la totalité du bien lors de son décès. Dans ce cas précis, votre fratrie et vos parents ne toucheraient donc rien.

Vous pouvez aussi choisir de transmettre uniquement l'usufruit du pourcentage de celui qui vient de disparaître. Le survivant peut donc rester dans le bien jusqu'à la fin de ses jours. Il peut aussi décider de le louer et d'en percevoir la totalité des revenus. Dans ce cas, ça veut dire que la nue-propriété est dirigée vers les héritiers.

Le jour où le second pacsé décède, son usufruit s'arrête et les membres de la famille du Pacsé 1 deviennent automatiquement entièrement propriétaires, sans être taxés sur cet usufruit. Avec ce système, le pourcentage de chacun atterrit dans sa propre famille.

A retenir
  • Le co-emprunteur est tenu aux mêmes obligations que l’emprunteur. Il doit participer au remboursement de l'emprunt de manière solidaire et doit souscrire une assurance.
  • En cas d’union libre, l’achat est fait en indivision.
  • En cas de PACS signé après 2007, c’est le régime de la séparation de biens qui s’applique par défaut.
  • Le mariage réunit différents régimes matrimoniaux : sans contrat, régime de la séparation des biens, communauté universelle, régime de la participation aux acquêts. La propriété du patrimoine immobilier acquis avant et pendant le mariage dépend de chacun d’entre eux.
  • Vous pouvez emprunter avec une autre personne que votre conjoint.
  • Le démembrement vise à diviser la pleine propriété d’une habitation en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.
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