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Le calcul des intérêts : découvrez le coût de votre crédit

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La majorité des emprunteurs cherchent à obtenir un prêt immobilier qui présente des intérêts faibles. Pourquoi ? Le taux d'intérêt est un pourcentage appliqué au capital restant dû pour rémunérer la banque et par conséquent, il représente une part importante du coût de votre crédit. En effet, lorsqu'une banque vous prête de l’argent, elle va tirer un bénéfice financier de ce prêt via le taux d'intérêt.

Le taux d'intérêt appliqué à votre prêt immobilier va dépendre de la politique commerciale de la banque, des fluctuations du marché et de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), mais également des caractéristiques de votre profil emprunteur et de votre projet immobilier. En fonction de ces critères, la banque va appliquer un taux nominal à votre prêt immobilier.

Hormis le taux de votre prêt, il y a d'autres éléments qui seront pris en compte pour calculer le coût de votre crédit immobilier. En effet, le taux d'intérêt de la banque n'en représente qu'une partie : vous devez également compter l'assurance emprunteur, les frais d'acquisition, les frais de dossier, etc. Afin de calculer ce montant et connaître le vrai coût de votre emprunt, vous pouvez utiliser le taux annuel effectif global (TAEG). Vous pouvez utiliser notre outil de simulation de prêt immobilier pour mieux préparer votre projet.

Comment sont calculés les intérêts d'un prêt immobilier ?

Au moment de réaliser votre demande de prêt immobilier, la banque va calculer le taux d'intérêt appliqué à votre emprunt, en fonction d’un certain nombre d'élements. Si la banque peut fixer un taux d'intérêt élevé pour augmenter sa rémunération, elle a plutôt intérêt d'appliquer un taux concurrentiel pour attirer des clients. De plus, elle ne peut pas appliquer un taux supérieur au taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE), ni un taux d'intérêt qui risquerait de vous faire dépasser le taux d'usure.

Le taux d'intérêt de la banque va dépendre de plusieurs critères :

  1. le taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE) ;
  2. la situation économique : la banque doit proposer un taux concurrentiel correspondant plus ou moins aux autres offres du marché ;
  3. la politique commerciale de la banque : l'établissement prêteur aura tendance à proposer des taux compétitifs s'il souhaite attirer de nouveaux clients ;
  4. la durée de remboursement du prêt immobilier : plus la durée est longue, plus le taux est élevé puisque la banque prend plus de risques à prêter le capital ;
  5. le profil de l’emprunteur : un profil stable bénéficiera d'un taux plus faible car la banque va estimer qu’elle prend moins de risques.

Dès le moment où la banque annoncera le taux d'intérêt appliqué à votre projet immobilier, vous pouvez calculer le montant total de vos intérêts et découvrir leur impact sur le coût total de votre crédit immobilier. Grâce à notre outil de simulation, vous pourrez estimer le taux d'intérêt de votre projet immobilier et connaître le montant total de votre emprunt.

Comment calculer le montant de vos mensualités ?

À partir du taux d'intérêt appliqué à votre projet immobilier, vous pouvez facilement calculer le montant de vos futures mensualités grâce à la formule suivante :

Par exemple, si vous empruntez 300 000 euros (C=300 000) sur une durée de 20 ans (n=20) à un taux de 1,20 % (t=0,0120), votre mensualité s’élèvera à 1 407 €/mois.

Cette formule un peu compliquée va vous permettre de calculer le montant de vos mensualités, c'est-à-dire le montant à rembourser chaque mois. Généralement, la banque indique le montant de vos mensualités au moment de la signature de l'offre de prêt. De plus, vous pouvez également connaître le montant de vos mensualités grâce au tableau d'amortissement de votre crédit immobilier.

Bon à savoir
Le tableau d'amortissement permet de connaître tous les détails de votre emprunt : le nombre de mensualités restantes, leur montant et leur composition, le capital restant dû, le montant de l'assurance emprunteur et le coût total du crédit.

De quoi se compose votre mensualité de prêt ?

Dans le cas d'un prêt amortissable à taux fixe, vous payez tous les mois le même montant. Trois éléments composent votre mensualité et leurs montant va déterminer son coût :.

  1. le remboursement du capital emprunté ;
  2. le remboursement des intérêts ;
  3. le montant de l'assurance emprunteur.

Si votre mensualité est composée de trois éléments, ceux-ci s'équilibrent pour permettre à la mensualité de rester fixe pendant toute la durée du crédit immobilier. En effet, vos intérêts sont calculés en fonction du restant dû, c'est-à-dire que vous payez davantage d'intérêts au début de votre crédit immobilier. Par la suite, la part du capital à rembourser sera plus élevée à mesure que la part des intérêts à rembourser sera plus faible.

À noter
La part de l'assurance emprunteur dans votre mensualité sera toujours la même.

Comment calculer le coût total des intérêts de votre crédit immobilier ?

Grâce au montant de vos mensualités, vous pouvez déterminer le coût total des intérêts de votre crédit immobilier. Cela va vous permettre de connaitre le montant de la rémunération de la banque, c'est-à-dire le prix de son service. Ce calcul va également vous permettre de calculer la « rentabilité » d'un prêt immobilier. En effet, plus le coût total des intérêts est élevé, plus le prêt immobilier va vous coûter cher.

Par exemple, si vous avez emprunté 300 000 euros (C=300 000) sur une durée de 20 ans (n=20) et que votre mensualité est de 1 407 euros, le coût total des intérêts de votre emprunt s'élèvera à 37 680 euros.

Le tableau d'amortissement de votre prêt immobilier vous permet également de calculer le total de vos intérêts : cela correspond simplement à la somme des intérêts versés mensuellement.

Comment calculer les intérêts d'un prêt amortissable ?

La plupart des prêts immobiliers accordés sont des prêts amortissables, c'est-à-dire que chaque mois, vous remboursez une partie du capital emprunté. Lorsque vous contractez un prêt amortissable, la banque va établir un échéancier de paiement correspondant au remboursement mensuel de votre emprunt. Le taux d'intérêt fixé par la banque est fixe, sauf dans le cas des prêts à taux variables.

Dans le premier cas, le montant des intérêts à rembourser est calculé mensuellement en fonction du capital restant dû. Pour le premier mois, les intérêts sont calculés sur l'entièreté du capital emprunté puisque vous n’avez encore rien remboursé. Dès la mensualité suivante, les intérêts seront calculés sur un montant de capital moins élevé. Progressivement, la part des intérêts dans votre mensualité diminuera.

Comment calculer les intérêts d’un prêt in fine ?

Les prêts in fine sont assez rares : ils sont principalement utilisés dans le cadre d'un investissement locatif. Les conditions d’accès à ce type d'emprunt sont plus strictes car il s’agit d’une grosse prise de risques pour la banque. Néanmoins, le prêt in fine peut être avantageux pour certains profils puisqu'il permet de bénéficier d'avantages fiscaux et de rendements sur l’épargne pendant la durée du prêt.

Important
Le prêt in fine vous engage à rembourser tout le capital d'une seule traite, à l'échéance du prêt. Pendant la durée de vie du prêt, vous remboursez uniquement les intérêts chaque mois.

Dans le cas d'un prêt in fine, les intérêts sont calculés par rapport au montant emprunté et restent fixes tout au long de la période de paiement puisque le capital n’est remboursé à l'échéance du prêt immobilier. Par conséquent, le calcul des mensualités d'un prêt in fine est assez simple :

Grâce à la formule suivante, vous pouvez calculer le montant total des intérêts :

Pourquoi calculer les intérêts de son prêt immobilier ?

Le calcul des intérêts de votre prêt immobilier va vous permettre de calculer une partie du coût total de votre emprunt : cette partie correspond à la rémunération de votre prêt immobilier. Si le taux d'intérêt est l'un des éléments les plus importants au moment de choisir votre banque, c'est parce qu'il détermine le montant de sa rémunération et impacte le coût total de votre prêt immobilier.

Néanmoins, le calcul des intérêts n'est pas l'unique chose permettant de connaître le coût total de votre crédit : celui-ci inclut également le montant de l'assurance emprunteur et les frais annexes, liés à votre achat immobilier.

Quelle est la différence entre intérêts et taux d'intérêt ?

Le taux d’intérêt n’est pas calculable : il est défini par la banque. Néanmoins, grâce à ce taux d'intérêt, vous pouvez calculer le montant des intérêts de votre prêt immobilier.

Le saviez-vous ?
Grâce au taux d’intérêt proposé par votre banque, vous pourrez facilement comparer les différentes offres proposées pour financer votre projet immobilier. En effet, toutes les banques ne vont pas vous proposer le même taux d'intérêt puisqu'il va dépendre, notamment, de la politique commerciale.
Grâce à l'aide d'un courtier immobilier, vous pourrez mettre les offres des banques en concurrence. Il vous aidera également à négocier le meilleur taux immobilier. Afin d'avoir une idée globale du taux d'intérêt appliqué selon votre profil, vous pouvez également faire une simulation en ligne grâce à notre outil.

Le taux d'intérêt est-il l'élément le plus important ?

Le taux d'intérêt va vous permettre d'estimer le montant total de votre crédit. Néanmoins, vous devez également prendre en compte d'autres frais comme les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier, l'assurance emprunteur, etc. Tous ces frais sont inclus dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG). Pour calculer le coût de votre prêt immobilier, vous pouvez utiliser notre calculette de prêt immobilier gratuite.
À retenir
  • Les intérêts de votre prêt immobilier sont calculés via le capital restant dû.
  • Dans le cas d’un crédit amortissable, le remboursement du capital est ajusté chaque mois, en fonction du montant des intérêts afin que votre mensualité totale reste fixe.
  • Dans le cas d’un prêt in fine, vous payez le même montant d'intérêts chaque mois et remboursez le capital à l'échéance du prêt.
  • Le taux d’intérêt est fixé par la banque et détermine le montant de vos intérêts.
  • Pour connaître le coût total de votre prêt immobilier, référez-vous à votre taux annuel effectif global (TAEG) qui inclut tous les frais annexes.