Le calcul des intérêts : découvrez le coût de votre crédit

Le crédit immobilier est composé d’une multitude d’aspects, mais un des éléments les plus importants à prendre en compte est la notion d’intérêts. Les intérêts, déterminés par votre taux immobilier, sont partout et sont au coeur du calcul du coût de votre crédit. Pourquoi ? Car ils représentent le coût le plus important dans le financement d’une acquisition immobilière. Il est donc important de pouvoir faire le calcul de vos intérêts d'emprunt afin de connaître le coût de votre crédit.

Heureusement, Pretto vous explique tout à ce sujet ! Nous mettons également à votre disposition un tableau d'amortissement, qui vous permet de calculer rapidement le montant de vos intérêts et leur répartition tout au long de votre emprunt.

Et si vous ne connaissez pas encore votre taux d'intérêt, notre simulateur est là pour vous apporter toutes les réponses à vos questions !

1. Les intérêts qu'est-ce que c'est ?

La banque est un établissement qui récupère des fonds pour pouvoir les placer. C’est son activité principale même si elle dispose de services complémentaires. Généralement, les placements de la banques sont des prêts.

Prêter de l’argent est un service qu'elle vous propose et forcément ce n’est pas gratuit. Il faut bien que la banque paie ses charges, ses employés, ses locaux etc.

Elle demandera donc une rémunération pour ce service. Cette rémunération passe par des intérêts.

Comment faire le calcul du taux d'intérêt immobilier

Le taux d’intérêt de votre emprunt immobilier va déterminer en grande partie son coût final.

Attention, nous cherchons à calculer le coût des intérêts et non le taux d'intérêt.

Ne faites pas la confusion mais le taux d’intérêt ne se calcule pas à proprement parler. Celui-ci est défini par la banque après étude du dossier. Vous pouvez calculer le coût des intérêts une fois que vous avez le taux mais vous ne pouvez pas “calculer le taux d’intérêt” de vous même.

Les banques restent libres de pratiquer les taux qu’elles souhaitent mais il dépend en réalité de plusieurs facteurs, dont :

  • La durée de remboursement : plus la durée du remboursement est longue, plus le taux est élevé
  • Le profil de l’emprunteur : plus le profil est bon (taux d'endettement faible, bon apport, bonne situation etc) plus le taux sera faible car la banque estime qu’avec vous le remboursement sera effectué sans défaut de paiement
  • Les règles du marché : la banque ne peut pas prêter au-delà d’un taux établi par la Banque de France (c’est le taux d’usure)
La grande majorité des crédits sont de type amortissable. Un crédit amortissable signifie que tous les mois, vous remboursez une partie du capital emprunté à la banque. A cela s'ajoutent les intérêts. Le taux s’applique sur le capital qu’il reste à rembourser, c’est-à-dire la somme que vous devez encore à la banque. Ainsi, les intérêts baissent à chaque mensualité.
Il est différent du prêt in fine où vous payez uniquement les intérêts durant la durée du crédit. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois lors de la dernière échéance. Le taux s’applique sur le montant total emprunté ce qui rend le prix des intérêts constants. Le prêt in fine est donc plus cher.
Découvrez le Phare, la newsletter de Pretto.

2 emails par mois pour éclairer votre achat immobilier. Analyse du marché, conseils... vous ne naviguerez plus à vue !

2. Comment calculer les intérêts d'un emprunt amortissable

Qu'est-ce que qu'un prêt amortissable ?

Un prêt amortissable est un prêt dont le remboursement est étalé dans le temps. La plupart des crédits sont amortissables. Tous les mois vous versez une mensualité, durant toute la durée du crédit.

Par exemple, si vous prenez un prêt remboursable sur 20 ans, alors vous devrez verser une mensualité fixe durant 20 ans.

La mensualité se compose de la façon suivante :

  • Une partie d'intérêts
  • Le reste est le remboursement du capital

Les intérêts sont calculés en fonction du capital restant à payer. Il n’y a que lors de la première mensualité qu’ils sont calculés en fonction du capital total. Ainsi, les intérêts que vous avez à payer diminuent au fil du temps.

Inversement, la part dédiée au remboursement du capital augmente. Vous rembourserez donc plus rapidement la somme empruntée lors de la deuxième moitié du crédit.

Ne vous inquiétez pas, le tableau d’amortissement que fournit la banque est là pour vous donner une vue générale de votre crédit !

Formules du calcul des intérêts d'un prêt amortissable

Formule pour calculer la mensualité

Pour calculer votre mensualité « m » en fonction du taux annuel « t », pour une durée en année « n » et un capital emprunté « C » :

Par exemple : vous empruntez 300 000 € (C = 300 000) sur 20 ans (n = 20) au taux de 1,20 % (t = O,O120). Cela vous donne le calcul suivant :

Votre mensualité s'élève à 1 407 € par mois.

Une autre manière de trouver votre mensualité est de télécharger le tableau d'amortissement que nous mettons à votre disposition. En rentrant ces données, vous obtenez instantanément le montant de votre mensualité.

Formule pour calculer le coût des intérêts

La formule pour trouver le coût des intérêts I est :

Pour reprendre notre exemple précédent :

Le coût des intérêts s'élève à 37 680 €.

Exemple : Vous prenez un prêt de 300 000 € sur 20 ans. Evidemment, plus le taux est élevé et plus les intérêts sont importants; cela a forcément un impact sur votre mensualité.

TauxCoût total des intérêtsMensualité
1,10 %34 346 €1 393 €
1,20 %37 680 €1 407 €
1,4 0%44 131 €1 434 €

Le tableau d’amortissement, que fournit la banque, résume la mécanique du crédit amortissable. Il est présenté sous la forme suivante (exemple avec un crédit de 200 000 € sur 20 ans, taux d’intérêt de 1,3 % par an).

MensualitéMontant mensualitéIntérêts remboursésCapital rembourséCapital restant dû
1946.8216.67730.14199 269.86
2946.8215.88730.93198 538.93
3946.8215.08731.72197 807.21
4946.8214.29732.51197 074.70
5946.8213.50733.31196 341.39
6946.8212.70734.10195 607.29
7946.8211.91734.90194 872.39
8946.8211.11735.69194 136.70
9946.8210.31736.49193 400.21
10946.8209.52737.29192 662.92
11946.8208.72738.09191 924.84
12946.8207.92738.89191 185.95
...............

Si vous avez téléchargé le tableau et que vous connaissez un peu excel, vous pouvez également calculer le coût de vos intérêts à l'aide d'une simple somme. Vous pouvez aussi évaluer l'impact du taux et de la durée d'emprunt sur votre mensualité et sur le coût total des intérêts en modifiant les critères d'emprunt dans les premières cellules.

3. Comment calculer les intérêts d’un emprunt in fine ?

Qu’est ce qu’un prêt in fine ?

Le principe d’un prêt in fine est que lorsque que vous empruntez de l’argent, vous payez uniquement les intérêts à chaque mensualité. L’intégralité du capital emprunté sera remboursée à la dernière mensualité.

Afin d’effectuer un prêt in fine, il est très important que vous puissiez verser un apport personnel conséquent. Cet apport sera bloqué par la banque.

Le prêt in fine est principalement utilisé par les personnes qui sont fortement imposés. Ce type de prêt permet de diminuer considérablement les impôts fonciers.

Les conditions d'emprunt pour ce type de prêt sont cependant particulières et correspondent à des profils bien spécifiques.

Formule du calcul des intérêts d’un prêt in fine

Formule de calcul de la mensualité du prêt in fine

Ici, la formule est beaucoup plus simple. Pour calculer votre mensualité “m” d’un prêt in fine en fonction du taux annuel “t”, pour un capital emprunté “C” : m=C*t/12

Exemple : Imaginons que vous empruntez 300 000 € (C = 300 000) sur 20 ans (n = 20) au taux de 1,20 % (t = 1,20%). Cela vous donne le calcul suivant :

Formule de calcul des intérêts du prêt in fine

La formule pour trouver le coût des intérêts “I” d’un prêt in fine en fonction du nombre d'années "n" est la suivante : I = m x n x 2

n correspond à la durée en années.

Pour trouver le bon résultat nous devons avoir la durée en mois. Pour convertir la durée en année n en mois devez faire n*12

Pour reprendre notre exemple précédent

Les intérêts s’élèvent à 72 000 €.

4. Analyse du coût des intérêts

Afin de vous guider dans vos réflexions concernant votre financement, les graphiques ci-dessous vous permettent de visualiser l’impact du taux et de la durée sur le coût total des intérêts. Ce qu’il faut retenir approximativement, c’est que pour des taux pas trop élevés (on observe la plage 1 à 4 % dans les graphes ci-dessous), doubler le taux double le coût du crédit, idem pour la durée.

Par ailleurs, dans certains cas, vous payez des intérêts supplémentaires. C’est le cas par exemple quand vous avez une franchise en raison d’une construction ou d’un achat sur plan (VEFA). Il s’agit des intérêts intercalaires.

La part des intérêts dans le coût total du crédit

En plus des intérêts qui découlent de votre prêt immobilier, d'autres frais viennent s'ajouter au coût de votre emprunt : les frais de notaire et de garantie. Voyons tout cela en détail avec un tableau.

La part des intérêts dans le coût total d’un crédit amortissable

Quelle part représente les intérêts dans le coût total du crédit amortissable ? Pour reprendre l’exemple vous empruntez 300 000 euros sur 20 ans, avec un taux à 1,20 %.

Attention dans cet exemple, les frais d’assurance ne sont pas comptés !

Coût des intérêts37 680 €
Frais de notaire7 161 €
Frais de garantie3 305 €
Coût total du crédit (hors assurance)48 146 €

La part des intérêts est significative : c'est ce qui coûte le plus cher dans l'emprunt.

Bon à savoir

Dans le cas où vous avez un apport, celui-ci servira à régler les frais de notaire et les frais de garantie. Mais dans certains cas, la banque peut accepter de les ajouter à l'emprunt : on parle alors de prêt à 110 %.

Pour savoir combien vous coûtent les frais de garantie et de notaire, n’hésitez pas à utiliser la calculette de prêt immobilier de chez Pretto.

La part des intérêts dans le coût total d’un crédit in fine

Quelle est la part des intérêts dans le coût total d’un crédit in fine ? Pour reprendre l’exemple, vous empruntez 300 000 € sur 20 ans, avec un taux à 1,20 %.

Là non plus, nous parlons du coût du crédit hors assurance.

Coût des intérêts72 000 €
Frais de notaire7 161 €
Frais de garantie3 305 €
Coût total du crédit (hors assurance)82 466 €

En comparaison du prêt amortissable, la part des intérêts augmente de manière significative, et c'est logique, puisqu'ils ne diminuent pas au cours du temps.

A retenir
  • Observer la distinction entre intérêts et capital amorti sur un tableau d’amortissement vous permet de comprendre la base d’un crédit.
  • Augmenter les intérêts et la durée du crédit augmente son coût total.
  • Pour construire un plan de financement compétitif et adapté à vos besoins, il convient de prendre en compte tous les aspects du crédit. Par exemple, entre autres, l’assurance et la garantie.

Le calcul des intérêts en bref

A quoi correspondent les intérêts d'un crédit immobilier ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier auprès d'une banque, vous devez payer des intérêts en plus de vos mensualités et de vos frais d'assurance. Ces intérêts correspondent à la rémunération de la banque en échange du service qu'elle vous propose.

Comment sont déterminés le taux d'intérêts ?

De manière générale, les banques sont libres de pratiquer les taux qu'elles souhaitent. En réalité, ces taux d'intérêts tiennent compte de plusieurs facteurs : la durée de remboursement, le profil de l'emprunteur ainsi que les règles du marché.

Comment calculer le coût des intérêts d'un prêt in fine ?

Lors de votre demande de prêt, vous allez sûrement opter pour le prêt in fine. Ce type de prêt vous permet de régler uniquement les intérêts à chaque mensualité, le capital emprunté sera versé lors de la dernière mensualité. Les intérêts se calculent grâce à cette formule : mensualité x durée du crédit/12.

Comment calculer le coût des intérêts d'un crédit amortissable ?

Comme beaucoup d'acheteur immobilier, vous allez choisir le prêt amortissable. Ce type de prêt permet d'étaler le remboursement de votre crédit tout au long de la durée de celui-ci. Chaque mois, vous remboursez une partie des intérêts et du capital emprunté. Pour calculer le coûts des intérêts, vous pouvez utiliser la formule de calcul suivante : 12 x durée du prêt x mensualité - capital emprunté.

Mis à jour le 13 octobre 2020
avatar
Renaud Pestre
Sur le même sujet