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Prêt immobilier : la banque peut-elle demander des contreparties pour l'emprunt ?

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Lauriane Potin
Mis à jour le 12 août 2021
Prêt immobilier : la banque peut-elle demander des contreparties pour l'emprunt ?

Changer de banque implique de remplir des documents, de prendre rendez-vous en agence, d’informer de nombreux services du changement de domiciliation… Bref, c’est contraignant, et sans une bonne raison, il y a de fortes chances que vous ne vous lanciez pas dans ces démarches.

Et une bonne raison, c’est justement le fait de faire un emprunt immobilier. L’achat est donc un moment charnière pour les banques, qui proposent des conditions de crédit avantageuses afin de gagner des clients.
gif convaincre la banque grâce aux contreparties
En échange de bonnes conditions de prêt, vous vous engagez à devenir client de la banque… et donc à souscrire à certains produits. On vous explique tout et vous livre nos meilleurs conseils de courtier !

Quelles sont les contreparties inévitables ?

Pour comprendre les raisons de ces demandes, il faut avoir en tête le fait que les banques ne gagnent que très peu d’argent sur le prêt immobilier : il s’agit pour elles d’un produit d’appel. Ainsi, en rognant sur le taux immobilier qu’elles vous proposent, elles font un calcul car elles considèrent qu’en faisant de vous un client, elles vont rentrer dans leurs frais.

Les banques sont des établissements commerciaux, et c’est pour cela qu’il est possible de négocier les conditions de votre crédit !

Les contreparties inévitables sont donc les contreparties de base, demandées par toutes les banques.

L’ouverture de compte

Cette contrepartie est liée à l’emprunt que vous faites dans la banque, puisqu’elle va forcément ouvrir un compte pour l’emprunt. A cela s’ajoute un compte sur lequel vous verserez le montant des mensualités à régler. Il y a une raison pratique à cela : c’est beaucoup plus simple de gérer un compte dans la banque où vous payez l’emprunt, que de faire un virement mensuel d’une banque à l’autre.

Bon à savoir

Si vous faites un emprunt à deux, sachez que la banque demandera souvent à ce qu’il y ait un compte joint sur lequel prélever le montant total de la mensualité. Si vous souhaitez également des comptes personnels, c’est évidemment possible.

Enfin, sachez que si vous avez des enfants, la banque demandera peut-être également à ouvrir des comptes pour eux.

90 % des banques demanderont une ouverture de compte. Seules certaines banques au fonctionnement spécifique ne le demanderont pas : c’est le cas de CFCAL, par exemple, qui n’a pas de comptes pour ses clients.

La domiciliation

Avec l’ouverture de compte vient souvent la demande la domiciliation des revenus : ce que la banque demande, ce n’est pas de fermer les comptes que vous pourriez avoir ailleurs, mais d’en faire votre banque principale. Elle va donc demander le transfert de votre épargne, et à ce que vos revenus soient versés chez elle.

Cela répond à une logique économique, puisque c’est lorsque vous utilisez ces comptes et les produits associés que la banque devient rentable. Les rares établissements qui ne demandent pas cette contrepartie proposent d’ailleurs des taux souvent bien au-delà de la moyenne.

La souscription de moyens de paiement

Enfin, la souscription de moyens de paiements (carte bancaire, chéquier) vient également naturellement avec l’ouverture de compte.

A noter : Ces contreparties ne sont pas obligatoires, c’est-à-dire que la banque ne peut exiger la domiciliation sans que cela ne se traduise par un avantage concret sur votre emprunt selon l’ordonnance du 1er juin 2017.
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Quelles autres contreparties peut demander la banque ?

Il est donc logique que la banque demande des contreparties bancaires basiques, puisque ce n’est pas sur l’emprunt immobilier qu’elle est rentable.

Mais en fonction de votre profil et de sa politique commerciale, certaines contreparties pourront vous permettre de négocier de très belles conditions d’emprunt. La question est de savoir ce qui est le plus avantageux pour vous, et c’est là où la négociation entre en jeu !

L’assurance groupe pour l’emprunt

Toutes les banques demanderont à ce que vous ayez une assurance pour couvrir votre prêt immobilier. Mais vous avez le choix entre prendre l’assurance groupe de la banque, choisir une assurance déléguée, ou carrément opter pour un autre organisme d’assurance.

Important
Ces trois solutions vous permettent d’être protégés en cas de problème (selon des conditions établies au contrat), mais vous permettront d’avoir un contrat plus ou moins sur mesure -et avec les tarifs correspondants.

La banque favorisera les profils qui optent pour l’assurance groupe ou l’assurance déléguée en interne (c’est-à-dire avec un assureur partenaire), mais il est légitime de faire des calculs pour déterminer ce qui est le plus avantageux.

Pour vous aider à faire votre choix, vous pouvez vous référer au TAEG sur l’offre de prêt, qui prend en compte tous les coûts de votre emprunt ! Vous pouvez également poser la question directement à votre courtier immobilier. Chez Pretto, par exemple, nous sommes également courtiers en assurance, ce qui signifie que nous pouvons comparer les différents contrats pour trouver l’offre qui vous conviendra le mieux.

L’assurance MRH

L’assurance multirisque habitation fait partie des demandes classiques des banques, et c’est assez logique, puisque vous achetez votre nouveau chez-vous. Il permet de vous protéger, ainsi que le patrimoine familial, en cas de sinistre.

Cette solution est souvent avantageuse car elle permet de centraliser toutes les démarches concernant votre hébergement - et dans le même temps, la banque bénéficie de commissions de la part des assureurs partenaires.

La gestion de votre épargne résiduelle

La gestion de votre épargne résiduelle permet à la banque de vous vendre différents produits : assurance vie, produits de placement etc.

Finalement, le but de la banque en demandant toutes ces contreparties, est de s’assurer que vous ne serez pas un client “fantôme”. Elle souhaite faire de vous un client actif, qui va utiliser ses services, et qui restera chez elle longtemps - a minima le temps de l’emprunt.

Bon plan
Cependant, ce n’est pas dans son intérêt de vous donner le sentiment d’être pris à la gorge. Il s’agit d’un échange donnant-donnant, auquel vous êtes libre de renoncer. Par ailleurs, si vous avez peur de vous engager sur des durées interminables, pensez à bien lire les conditions de résiliation de ces différents produits. S’ils ne vous conviennent pas, vous avez souvent la possibilité de les résilier après quelques années ou mois.

Qu’est-ce que cela signifie pour mon emprunt ?

Nous l’avons déjà évoqué dans cet article, mais il faut avoir à l’esprit que votre demande de crédit immobilier est une négociation. Si vous avez un taux d’endettement en-dessous du maximum, que vous bénéficiez d’une situation professionnelle stable, et que vous avez un minimum d’apport, il y a fort à parier que vous pouvez obtenir des offres de prêt de la part de plusieurs banques.

La question est de savoir : quelle sera la banque qui pourra vous faire la meilleure offre ? Cela se voit au taux, effectivement, mais aussi aux autres options de l’emprunt (modulation d’échéances, report de mensualité etc). Vous pouvez également vous tourner vers une banque plutôt qu’une autre parce qu’elle exigera moins de contreparties. C’est à vous de déterminer ce que vous préférez, et cela fait aussi partie du rôle du courtier de prendre vos demandes en compte.

Bon à savoir
Si votre profil est un petit peu moins solide (vous n’avez pas 10 % d’apport, vous empruntez sans CDI…), accepter ces contreparties peut faire la différence entre une lettre de refus et la concrétisation de votre projet. Cela permet en effet d’appuyer votre dossier, de mieux présenter votre profil… et d’obtenir votre prêt malgré quelques désavantages.

Cependant, si le seul but est d’obtenir un taux immobilier exceptionnellement bas, la question se pose de savoir ce qui est le plus intéressant.

Exemple

Prenons un exemple avec l’assurance MRH :

Vous souhaitez souscrire un emprunt de 250 000 € sur 20 ans. Selon sa grille, vous pouvez bénéficier d’un taux de 1,05 %. Mais elle est un peu en retard sur ses objectifs, et vous propose donc de prendre une assurance MRH. En échange, votre emprunt passe à 1 %.

L’assurance qu’elle vous propose vous coûte 200 € par an. En comparant un peu les offres, vous voyez que la meilleure offre chez la concurrence est à 140 € par an. Soit une économie de 1 200 € sur 20 ans.

Quelle est l’économie faite sur les intérêts ? Avec un taux de 1,05 %, le coût de l’emprunt est de 27 277 € sur 20 ans. Avec un taux de 1 %, vous êtes à 25 937 €, soit une économie de 1 340 € sur 20 ans. Vous êtes donc gagnant !

À retenir
  • La banque est un établissement commercial, elle est donc toujours à la recherche de clients pour utiliser ses produits.
  • L’emprunt immobilier est un produit d’appel pour les banques, qui ne se font que très peu de marge dessus. Elle demande donc des contreparties sur des produits plus rentables pour elle.
  • Il s’agit d’une négociation : accepter ces contreparties peut permettre d’obtenir des taux très bas, ou de faire passer un dossier potentiellement plus difficilement défendable. C’est à vous de déterminer si cette contrepartie vous convient, ou non !
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