1. Quel prêt immobilier pour financer ma résidence secondaire ?

Quel prêt immobilier pour financer ma résidence secondaire ?

Comme beaucoup de Français, vous songez peut-être à vous acheter une résidence secondaire. Et pourquoi pas ? Lieu de retrouvailles ou bien havre de paix pour les vacances voire même les week-ends, votre résidence secondaire peut également devenir un bon investissement immobilier à condition de bien préparer votre achat et de vous poser les bonnes questions, notamment celle du financement.

Le prêt immobilier n’est pas très différent pour une résidence secondaire, mais les banques peuvent être plus exigeantes

Que ce soit pour une résidence principale ou une résidence secondaire, un prêt immobilier reste un prêt immobilier. Le principe est le même à la seule différence que les banques peuvent se montrer plus exigeantes lorsqu’elles analysent votre dossier d’emprunt pour le financement d’une résidence secondaire.

Vous devez calculer votre capacité d’emprunt

Avant de vous lancer dans une demande de crédit immobilier auprès de la banque, la première étape est de calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant que vous êtes en capacité d’emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges. Pour ce faire, vous pouvez utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt.

Attention à votre taux d’endettement

Généralement, lorsque l’on projette d’acheter une résidence secondaire, c’est que l’on dispose déjà de sa résidence principale. Et pour disposer de cette résidence principale, vous avez peut-être dû, comme c’est le cas de la majorité des ménages Français, souscrire à un premier prêt immobilier.

Vous pourriez donc avoir déjà un crédit en cours et dans ce cas, attention à votre taux d’endettement avec ce nouveau prêt immobilier.

Quoi qu’il en soit, qu’il s’agisse de votre résidence principale, de votre résidence secondaire ou encore d’un investissement locatif, les banques ne vous prêtent qu’en fonction de votre capacité d’endettement.

On parle généralement (et parfois à tort) d’un taux d’endettement maximum de 33%. Néanmoins, si les banques peuvent accepter d’aller au delà de la limite des 33% pour une résidence principale, c’est rarement le cas pour une résidence secondaire.

Attention
Fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a soumis de nouvelles recommandations relatives au crédit immobilier, dont la conséquence est un durcissement de la limite des 33 % dans quasiment tous les établissements bancaires.

Ainsi, la proportion de crédits allant au-delà du taux des 33 % doit se réduire de manière significative (15 % des dossiers seulement) : les banques doivent mieux choisir les dossiers auxquels appliquer cette dérogation. Celle-ci va donc s’adresser en priorité aux résidences principales, et ces dossiers seront nécessairement soumis à des conditions de revenus (variables en fonction des établissements et susceptibles d’évoluer au cours du temps).

Votre expert Pretto est là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissements les plus à mêmes de l’accepter.

N’oubliez pas les frais annexes

Une résidence secondaire peut s’avérer être un plaisir coûteux. Pour limiter les mauvaises surprises, prenez bien en compte les frais de travaux et d’entretien lorsque vous calculez le coût total de votre résidence secondaire.

Les aides à la rénovation énergétique mises à disposition par l’Etat ne s’adressent pas aux résidences secondaires. Tous ces coûts seront donc à prendre en compte dans votre budget.

Parmi les frais annexes que vous devez prévoir, comptez les dépenses d’entretien courant, les dépenses en eau et en énergie, les éventuelles charges de copropriété, etc.

Aussi, nous vous conseillons de vous renseigner sur les taxes que vous aurez à payer sur votre résidence secondaire : taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou encore, le cas échéant, taxe sur les logements vacants… N’oubliez rien pour que votre résidence principale ne se transforme pas en un gouffre financier.

Attention
Contrairement au financement d’une résidence principale, vous ne bénéficiez pas de prêts aidés pour votre résidence secondaire et ce, qu’il s’agisse d’aides à l’achat ou bien d’aides à la rénovation énergétique. En effet, les Prêt à Taux Zéro, Prêt d’Accession Sociale, Plan Epargne Logement ou encore le prêt conventionné s’adressent uniquement aux ménages souhaitant acquérir leur résidence principale.
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Comment monter mon dossier de demande de prêt pour ma résidence secondaire ?

Vous l’aurez compris, emprunter pour financer sa résidence secondaire peut s’avérer plus compliqué que d’emprunter pour acheter sa résidence principale. Il est donc plus important que jamais de monter un dossier de demande de prêt impeccable.

Un des enjeux sera de montrer à votre banquier que vous êtes bien conscient des coûts qu’impliquent l’acquisition d’une résidence secondaire. Par exemple, montrer à votre banquier que vous avez pris en compte les frais d’entretien de votre résidence secondaire dans votre budget peut s'avérer être une bonne idée.

Si vous avez des difficultés à les évaluer, vous pouvez compter, pour les frais d’entretien, 1% du prix d’achat de votre bien à l’année.

Bien déterminer son projet pour argumenter auprès de la banque

Soyez prêt à argumenter et défendre votre projet d’achat auprès de la banque. Pour ce faire, vous devez avoir réfléchi à tout et notamment à votre intention de louer votre résidence secondaire ou pas lorsque vous n’y êtes pas.

En effet, la location de votre bien peut faire une énorme différence aux yeux de la banque puisque cela voudra dire que vous percevrez des loyers qui viendront, en partie, rembourser vos mensualités de crédit immobilier.

La question de la garantie pour la résidence secondaire

Si vous disposez d’un autre logement, vous pouvez demander un crédit hypothécaire. Le principe est simple : vous financez l’achat de votre résidence secondaire grâce à la valorisation de votre résidence principale.

Néanmoins, cette garantie peut être risquée pour vous. En effet, en hypothéquant votre résidence principale, vous autorisez la banque à la saisir et à la revendre en cas de défaut de paiement.

Pour éviter cette situation, vous pouvez demander à votre banquier de choisir d’autres garanties, plus classiques, telles que la caution mutuelle auprès d’un organisme de caution ou bien la caution solidaire auprès d’un particulier.

Y a-t-il des spécificités concernant l’assurance de prêt immobilier pour ma résidence secondaire ?

Comme pour l’achat d’une résidence principale, souscrire une assurance de prêt est obligatoire pour financer l’achat de votre résidence secondaire. Et, toujours de la même manière que pour le financement d’une résidence principale, vous n’êtes pas dans l’obligation d’accepter l'assurance groupe proposée par votre banque, vous avez le choix de votre assurance de prêt.

Néanmoins, il est possible que les assureurs vous appliquent des surprimes pour votre résidence secondaire. Ces surprimes sont principalement liées au fait que l’on achète généralement une résidence secondaire après la quarantaine et que vous présentez donc des risques de santé plus importants.

Il n'existe pas de règle générale concernant les exigences des banques dans le cadre du financement d’une résidence secondaire, il vous faudra donc vous renseigner auprès de la banque qui vous accorde votre prêt immobilier.

A retenir
  • Les banques sont généralement plus exigeantes pour l'achat d'une résidence secondaire car vous avez a priori déjà un prêt pour votre résidence principale. Soyez attentif à ne pas dépasser le taux d'endettement !
  • Ne négligez pas les frais annexes ! Travaux, entretiens, taxes... être propriétaire d'une résidence secondaire peut vite coûter cher.
  • La garantie pour une résidence secondaire porte souvent sur l'hypothèque de votre résidence principale. Si vous ne le souhaitez pas, vous pouvez demander à passer par un organisme de caution.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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