Désolidarisation d’un prêt immobilier : tout ce que vous devez savoir

La désolidarisation d'un prêt immobilier permet à l'un des deux co-emprunteurs de se retirer du crédit commun, notamment en cas de divorce ou de séparation. Pour y recourir, il faut obtenir l'accord de la banque via une lettre recommandée. Si elle accepte, un avenant au contrat est signé, puis officialisé chez le notaire. En cas de refus, fréquent puisque la banque décline dans près d'un dossier sur deux, la vente du bien reste l'alternative principale. On vous en dit plus dans cet article.

Dans quels cas parle-t-on de désolidarisation ?

Le principe de solidarité des dettes

Au cours de votre vie, vous pouvez être amené à vous engager à deux (PACS, mariage) et à lier vos intérêts financiers à ceux de votre conjoint. Cela peut ainsi devenir problématique en cas de séparation.

Mais, pas de panique ! On vous explique comment ne plus être tributaire des dettes de l'autre.

Lors de la souscription d'un crédit immobilier, un couple pacsé, marié ou vivant en concubinage est soumis au principe de solidarité des dettes communes. Pour la banque, vous ne formez qu'une seule et même entité financière. Si votre ex-conjoint décide d'arrêter de payer ou fait face à un coup dur, l'établissement se tourne vers vous pour réclamer l'intégralité des mensualités.

Quelles solutions en cas de séparation ?

En cas de divorce, il est donc possible de recourir à la désolidarisation qui consiste à désengager l’un des deux conjoints du remboursement du prêt.

Obtenir l'accord de la banque est le véritable nœud du problème : en passant de deux payeurs à un seul, elle perd une garantie précieuse. Si l'emprunteur restant affiche un taux d'endettement supérieur à 35 % ou des revenus instables, le dossier sera refusé dans près d'un cas sur deux.

En cas de dossier fragile, plusieurs leviers peuvent aider : l'ajout d'une caution, une garantie hypothécaire, ou la négociation d'un allongement de durée pour réduire la mensualité.

Chez Pretto, un expert en financement dédié peut vous aider à anticiper les points de blocage, évaluer vos chances d'accord et construire un dossier solide avant même d'envoyer la demande à la banque.

Autre solution, la vente de la propriété. Le prix de vente du bien sera reversé en guise de remboursement du prêt et si le montant n’est pas suffisant pour couvrir l’emprunt, les deux parties doivent s’engager à payer la somme restante.

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Comment se désolidariser d’un prêt bancaire ?

Les démarches à effectuer pour la désolidarisation de son prêt

Les démarches pour demander l’application de la désolidarisation d’un prêt sont assez simples à effectuer. Vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre banquier.

Lorsque le banquier aura reçu votre courrier, et au regard de nombreux critères (revenus, capacité de remboursement…), vous recevrez soit un accord de principe, soit un refus.

Si la banque accepte, elle émet un accord de principe, puis formalise la modification du prêt par un avenant signé par les deux parties.

Le notaire n'intervient pas pour la désolidarisation bancaire en elle-même. Son rôle devient indispensable uniquement si la désolidarisation s'accompagne d'un rachat de soulte ou d'un transfert de propriété : il rédige alors l'acte authentique de partage et officialise le changement de propriétaire.

La lettre de désolidarisation : définition et modèle

Pour effectuer votre demande de désolidarisation de prêt immobilier, vous allez devoir en avertir votre banque.

La lettre de désolidarisation de votre prêt devra être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception à votre banque. Cette lettre doit comporter les informations suivantes :

• les informations relatives au crédit ;
• le motif de la demande de désolidarisation ;
• les modalités de votre accord avec votre ex-conjoint ;
• la volonté de se désolidariser, clairement énoncée.

Qui paye les frais de désolidarisation ?

Pour rappel, la désolidarisation d’un prêt en cas de divorce ou de séparation implique que l’un des deux conjoints s’engage à payer seul les mensualités. De ce fait, le contrat de départ doit être modifié et un nouvel avenant doit être rédigé. Pour ces démarches, la plupart des banques appliquent des frais de dossier.

Une fois que l’avenant a été rédigé et surtout accepté par le repreneur unique, ce dernier doit être renvoyé au notaire afin qu’il soit acté.

Les frais de désolidarisation d’un prêt immobilier sont donc :

• les frais de dossier du nouvel avenant (variables selon les banques) ;
• les frais de notaire (environ 7,5 % de la part rachetée pour un bien ancien, et 2 à 3 % pour un bien neuf de moins de 5 ans) ;
• une éventuelle révision de l'assurance emprunteur, si le contrat doit être recalculé pour un seul assuré.

Les conséquences de la désolidarisation

La désolidarisation acceptée par la banque peut déboucher sur deux situations principales :

• Le transfert du crédit à l'un des deux ex-conjoints : l'emprunteur qui conserve le bien reprend seul le prêt. Si l'autre détenait une part de propriété, un rachat de soulte est nécessaire pour l'indemniser, acte formalisé chez le notaire.
• La vente du bien immobilier : la somme perçue à la revente permet de rembourser le crédit par anticipation. Des pénalités de remboursement anticipé, plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts, peuvent s'appliquer. Consultez votre contrat de prêt pour savoir si elles concernent votre situation.

Que se passe-t-il pour l’assurance emprunteur ?

Si l’un des deux co-emprunteurs décide de garder le bien et que la banque accepte la demande de désolidarisation, le contrat d’assurance emprunteur doit lui aussi être modifié.

Par exemple, si chacun des conjoints était assuré à hauteur de 50% auparavant, l’emprunteur qui conserve le bien immobilier devra désormais être couvert à hauteur de 100 %.

Celui qui souhaite se désolidariser clôture alors son contrat d'assurance emprunteur, par la transmission d'un justificatif de la banque prêteuse à l'assureur.

Celui qui reprend les échéances du prêt à sa charge doit, quant à lui, contracter une nouvelle assurance emprunteur qui le couvrira jusqu’au remboursement total de l’emprunt.

La désolidarisation d'un prêt immobilier est une démarche qui se prépare. Entre la lettre recommandée à la banque, l'éventuel passage chez le notaire et la mise à jour de l'assurance, les étapes s'enchaînent et le délai peut atteindre six mois. Anticiper, c'est aussi éviter de rester lié à un engagement financier qui ne correspond plus à votre situation. Un expert Pretto peut vous aider à évaluer vos options et à constituer un dossier solide avant de vous lancer.