La location immobilière : comment mettre son bien à louer ?

Pour mettre son bien en location, deux décisions structurent tout le reste : louer vide ou meublé, et gérer seul ou via une agence. Le meublé permet des loyers 5 à 30 % plus élevés mais impose un mobilier complet et réglementé. La gestion en agence coûte 6 à 8 % du loyer, mais elle vous libère du temps et des imprévus.

Bingo, vous avez acheté un bien dans le cadre d’un investissement locatif? Mais avant de mettre les clés dans la main d’un futur locataire, vous allez devoir faire le choix entre différents types de location et de gestion. On vous explique tout pour vous accompagner au mieux dans votre projet de location immobilière.

Décider si l’on fait de la location vide ou meublée

Première grande étape pour réussir votre investissement : décider si vous partez sur une location vide ou meublée.

Petite alternative moins connue, les locations-accession qui peuvent être un compromis intéressant.

Ce choix est crucial : il a un impact direct sur le montant du loyer, votre fiscalité et vos obligations en tant que propriétaire bailleur.

Pourquoi choisir le meublé ?

Si la location vide semble a priori être la plus simple à gérer, la location meublée présente de nombreux avantages.

Le premier point fort de la location meublée, ce sont des loyers plus élevés : 5 à 30 % de plus en moyenne. Rien que ça, quand même !

Et ce n’est pas tout. Le régime fiscal du meublé est aussi bien plus avantageux. Vos revenus sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non comme des revenus fonciers classiques. Concrètement, cela signifie que vous êtes considéré comme un commerçant par l’administration fiscale et peut donc vous permettre de payer moins d’impôts.

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Avec un système d’amortissement, un régime des plus-values professionnelles et une non-imposition à l’impôt sur la fortune immobilière, ce statut est le plus avantageux.

Quelles sont les obligations liées à la location meublée ?

Oui, la location meublée présente certains avantages… Mais cela ne va pas sans quelques obligations !

Comme son nom l’indique, la location immobilière meublée implique que le logement soit entièrement meublé, afin que le locataire puisse faire son entrée dans les lieux en amenant uniquement ses effets personnels.

Il ne suffit donc pas d’installer un lit, une table et un frigo pour prétendre au statut de location meublée !

Il est également possible d'ajouter des équipements de confort, comme une télévision, ainsi que des éléments de décoration.

La location de courte durée, un exemple de location meublée

La durée du bail d’une location meublée est fixée à 1 an minimum, 9 mois dans le cadre précis d’un bail étudiant.

Il existe cependant un type de location meublée spécifique : la location de courte durée. Ces locations, aussi appelées locations temporaires, s’adressent à 3 types de locataires :

• les professionnels en voyage d’affaires ou en formation
• les touristes (locations saisonnières)
• les personnes en transition (stage, déménagement, travaux), on parle alors de bail mobilité.

Particulièrement rentable, flexible, fiscalement intéressante, la location de courte durée est soumise à un cadre réglementé, qui diffère selon les villes et s’il est question de louer votre logement principal ou un autre type de résidence. Renseignez-vous au préalable sur les règles applicables dans la commune de votre bien.

Par exemple, les bailleurs qui proposent des locations de courte durée dans les villes de plus de 200 000 habitants ou classées comme des “zones tendues”, ne peuvent le louer plus de 120 jours cumulés par an pour une location principale.

Décider si on fait de la gestion locative ou non

Dans le cas d’une location immobilière, meublée ou non, on a le choix entre deux stratégies pour sa gestion locative : gérer seul la location de son bien immobilier, ou bien faire appel à une agence.

Si la plupart des bailleurs décident de gérer eux-mêmes leur location immobilière, il faut noter que plus de 35 % des propriétaires ont décidé de déléguer la gestion locative de leur bien à une agence !

La première chose à savoir, c’est que gérer la location de son bien immobilier prend du temps.

Faire visiter le bien, choisir un locataire, rédiger le bail, faire l’état des lieux, percevoir les loyers, envoyer les quittances, déclarer ses revenus locatifs, entretenir le bien…

Louer un bien est une activité particulièrement chronophage. Et si, en plus, vous n’habitez pas dans la région où se situe votre bien en location, cela peut devenir très contraignant !

On comprend mieux alors pourquoi de nombreux propriétaires se tournent vers une agence pour gérer leur bien en location immobilière, surtout si c'est la première fois et que vous n'en maitrisez pas encore tous les rouages.

Au-delà d’un gain de temps et d’énergie considérable au moment de la recherche d’un locataire, mettre son bien en gestion locative dans une agence permet de ne pas avoir à gérer certains imprévus.

Par exemple, en cas de réparations à effectuer, c’est à elle de trouver un professionnel et de gérer la réparation. De même, c’est à l’agence de gérer les impayés, puisqu’elle perçoit le loyer pour vous.

La gestion locative par une agence a cependant un coût, de l’ordre de 6 à 8 % du montant du loyer.

Dans certains cas, vous devrez payer un supplément au moment de la rédaction du bail ou de l’état des lieux, bien que ces frais puissent être exigés au locataire.

Même si vous payez déjà des honoraires, on pourra aussi vous demander un supplément en cas de travaux importants.

Autant d’éléments à prendre en compte au moment d’évaluer la rentabilité de votre investissement locatif.

Comment bien choisir son locataire ?

L'enjeu de la location immobilière est de trouver le locataire idéal. Vous devrez alors considérer différents critères, en fonction de votre projet de location et la rentabilité que vous souhaitez obtenir.

Le premier critère à considérer, bien entendu, est le niveau de revenu du locataire. On considère généralement que celui-ci doit toucher un revenu équivalent à trois fois le montant de loyer pour éviter les impayés. Toutefois, cela ne reste qu'une moyenne. Un locataire qui n’a aucun crédit en cours, aura autant les moyens de payer son loyer qu’un autre locataire aux revenus plus élevés mais criblé de dettes.

On considère aussi la situation professionnelle du candidat, un salaire élevé en CDD n’est pas aussi intéressant qu’un salaire plus bas en CDI ou dans la fonction publique. Il existe cependant différents moyens de se couvrir contre les impayés, le plus connu étant le garant physique.

Il existe aussi d’autres dispositifs, comme la caution Visale, pour les jeunes salariés dont les proches ne peuvent pas forcément se porter garant. Il peut également s'agir d'une caution logement classique.

Dans tous les cas, vous devez vous assurer de la solvabilité de votre locataire et de ses garants en demandant les différents documents listés par la loi Alur :

• une pièce d’identité en cours de validité
• un justificatif de domicile (quittances de loyer, attestation d’hébergement…)
• un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle (contrat de travail, carte d’étudiant…)
• un ou plusieurs justificatifs de ressources (bulletins de salaire, avis d’imposition…)
• une lettre de garant signée

Le vrai défi reste toutefois de juger du sérieux du locataire... Un bon salaire ne signifie, en effet, pas forcément que la personne sera soigneuse des lieux. Une forme d'entretien d'embauche où vous devrez évaluer le sérieux du locataire à travers sa présentation, sa ponctualité, sa réactivité, ou plus simplement le contact humain avec lui.

Enfin, rappelez-vous bien que le locataire idéal est celui qui correspond à votre projet. Si vous n’avez pas peur des vacances locatives, un bail étudiant de 9 mois en location meublée complété par de la location saisonnière l’été peut être un moyen d’obtenir une très grande rentabilité.

Comment rédiger le contrat de location ?

Le contrat de location, ou bail, est un document légal, qui implique des droits et des obligations tant du côté du bailleur que du locataire.

Il doit donc être rédigé avec la plus grande attention et comporter un certain nombre d’éléments obligatoires, que la location soit vide ou meublée. Il doit dans tous les cas renseigner un certain nombre d’informations sur les parties et sur le logement.

Informations sur les parties :

• Nom et domicile du propriétaire
• Si le logement est géré par une agence, nom et siège social du gestionnaire
• Noms du ou des locataires
• Date de prise d'effet et durée du bail : 3 ans minimum en location vide, 1 an ou 9 mois en location meublée

Informations sur le logement :

• Consistance du logement et destination (bail d’habitation ou professionnel)
• Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
• Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
• Surface habitable du logement.

Le bail doit être établi par écrit et être décliné en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Le garant étant une partie, il doit lui aussi signer le contrat de location et en avoir un exemplaire en sa possession.

En annexe, le bail doit comporter le dossier de diagnostics techniques (DDT). Dans le cadre d’une location meublée, un inventaire complet du mobilier et des différents équipements électroménagers doit être dressé et annexé au bail.