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Comment s’occuper de sa gestion locative seul ?

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Alicia Cazaly
Mis à jour le 30 nov. 2022
Comment s’occuper de sa gestion locative seul ?
Lorsque vous êtes propriétaire d'un appartement ou d'une maison et que vous souhaitez mettre votre bien en location, deux possibilités s'offrent à vous. Vous pouvez déléguer la gestion des loyers à un gestionnaire immobilier tiers ou surtout, vous pouvez choisir de vous en occuper seul. En choisissant de gérer vous-même cela, vous devrez trouver des locataires pour assurer la gestion courante, effectuer d'éventuelles réparations ou établir un état des lieux à votre guise. Et les tiers gestionnaires sont responsables de ces différents aspects.

Comment gérer seul la location d’un logement ?

Pour gérer seul la location de son logement, de nombreuses choses sont à savoir et à vérifier. De plus, il existe de nombreux outils qui peuvent vous permettre de faciliter la gestion de la location de votre logement.

Passer par un logiciel de gestion

Pour gérer leurs locations immobilières, les propriétaires peuvent faire appel à une agence immobilière ou à un syndic, mais face aux coûts que cela représente, de nombreuses personnes tentent de gérer elles-mêmes leurs locations, d'autant qu'il existe désormais des logiciels de gestion locative qui possède de nombreux avantages :

  • créer les documents administratifs nécessaires tels que les baux et les états des lieux ;
  • bénéficier d'un suivi de l'encaissement des loyers, d'une comptabilité simple d'utilisation et d'une aide à la déclaration fiscale ;
  • trouver également des solutions pour les révisions de loyer, les rappels, les frais récupérables, etc.

Gérer ses revenus locatifs

Prendre soi-même en charge la gestion locative n'est pas sans risque car on ne s'improvise pas le rôle de gestionnaire locatif. Il faut donc veiller à budgétiser vos projets et suivre attentivement l'évolution de vos revenus. Pour gérer vos revenus locatifs, il vous faudra déterminer le coût de votre investissement en tenant compte des critères suivants :

  • le coût total du bien (prix d'achat + frais bancaire + frais de notaire) ;
  • le montant des mensualités de votre prêt immobilier ;
  • les frais de copropriété ;
  • la taxe foncière.

Avant de rechercher vos locataires (annonce, visites), il est également important de fixer le prix de la location en fonction des prix des biens équivalents dans le secteur. La détermination du loyer est une étape cruciale. S'il est trop bas, il sera difficile d’augmenter le loyer par la suite et s'il est trop élevé, il sera impossible de le louer.

Trouver son locataire

Par la suite, vous devrez trouver des locataires qui habiteront votre bien locatif. Si vous souhaitez gérer votre bien locatif seul, vous devrez gérer les rendez-vous, rassembler les documents nécessaires pour les candidats à la location puis les rechercher. Cela peut prendre un certain temps, surtout si votre bien se trouve dans une ville où le marché immobilier n’est pas tendu.

Prévoyez au moins une demi-journée pour les visites, de préférence le week-end, car les candidats (et dans certains cas leurs parents) sont plus susceptibles d’avoir du temps à ce moment- là. Vous devez également limiter le temps de vos rendez-vous dans la mesure du possible. En même temps, notez les numéros de téléphone de tous les candidats, car certains ne viendront pas, ou se désisteront.

Une fois les candidats à la location sélectionnés, prenez en compte les facteurs économiques : revenu économique du candidat, garant, stabilité de carrière, etc.

Prévoir un budget pour les aléas

Même si vous avez suivi toutes les étapes pour louer votre bien en toute sérénité, n'oubliez pas de prévoir un budget supplémentaire en cas de problèmes. En effet, votre bien peut nécessiter des réparations de temps à autre. Si l'entretien et les petites réparations du logement sont à la charge du locataire, les gros travaux restent à la charge du bailleur... et ce sont les plus coûteux : les problèmes électriques, les pannes de chaudière et même les réparations de plomberie.

Aussi, si votre investissement locatif est dans un appartement, il peut parfois être nécessaire d'intervenir à l'intérieur de l'immeuble, notamment en cas de pannes d'ascenseurs, non prévisibles à l'avance. Il faut aussi penser à la remise à neuf des parties communes ! Certes, cela a été fait après un vote en assemblée générale, permettant aux dirigeants de la copropriété de lever des fonds pour les travaux, mais mieux vaut anticiper pour ne pas être pris au dépourvu.

Quel statut pour faire de la gestion locative ?

Il est possible de faire un investissement locatif seul. Pour cela, le propriétaire du logement doit définir le statut juridique au moment de la création. Ce statut juridique affecte la façon dont les affaires sont menées, dont les locations sont organisées, les systèmes fiscaux et les régimes sociaux.

Le statut juridique permettant la création d’une société de gestion locative peut varier : EURL, SARL, SAS, SASU, SCI, SA…

Bon à savoir
Certains statuts juridiques sont plus favorables que d'autres à l'exercice d'investissements locatifs : la Société Civile Immobilière (SCI), de la Société à Responsabilité Limitée de Famille (SARL Familiale) et de la Société par Actions Simplifiée (SAS).

Quels sont les avantages de réaliser sa gestion locative seul ?

En réalisant vous-même le suivi locatif, les tâches administratives, juridiques et techniques, vous bénéficiez de l'avantage d'être libre. Évidemment, cela signifie aussi, de meilleurs rendements locatifs !

Hormis l'aspect financier, lorsque le bailleur s'occupe lui-même de la gestion du bail, il est en contact direct avec le locataire. Cela lui permet d'avoir toutes les informations liées à la gestion quotidienne du logement à portée de main en temps réel. Ainsi, le bailleur peut intervenir rapidement lorsqu'un locataire signale un problème qu'il faut régler. Cette relation directe inclut également l'avantage de limiter les coûts liés aux services externes et temporaires, comme la réduction des actions en justice.

Quels sont les inconvénients de réaliser sa gestion locative seul ?

La gestion locative seule a aussi ses inconvénients, notamment la perte de temps. Pour les propriétaires inexpérimentés, les démarches à effectuer lors de la mise en location d'un bien peuvent être longues et fastidieuses. Pour ces derniers, ces démarches peuvent parfois représenter une énorme perte de temps.

Le manque de connaissances du propriétaire peut également représenter un inconvénient. En effet, le propriétaire qui manque d'expérience dans la gestion immobilière, peut être amené à prendre de mauvaises décisions dans le choix des locataires ou le montant du loyer…

Au final, vous pouvez vous occuper de votre location immobilière seul afin d’en tirer profit car cela vous permet de réduire les frais administratifs, mais aussi parce qu'aucun professionnel de l'immobilier ne sera aussi attentionné que vous pour la gestion de votre logement. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, Pretto vous accompagne dans la recherche d’un prêt immobilier pour financer votre projet.