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La résiliation de bail quand on achète : que faut-il savoir ?

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Hélène Sung
Mis à jour le 07 oct. 2021
La résiliation de bail quand on achète : que faut-il savoir ?
Si vous souhaitez acheter une maison ou un appartement pour vous installer, vous allez devoir résilier votre bail de location. Il n’y a rien de très compliqué dans les démarches, mais de nombreuses erreurs sont à éviter. La première d’entre elles est la durée de préavis que vous devez respecter.

Pretto vous donne tous ses conseils pour résilier votre bail en toute sécurité !

gif sécurité résiliation de bail

Quand faut-il faire sa résiliation de bail de location ?

Vous pouvez résilier votre bail de location à tout moment, sans fournir d’explication à votre propriétaire, mais vous devez respecter un préavis. Vous êtes tenus de payer les loyers et les charges locatives pendant toute la durée du préavis. Si vous emménagez avant la fin de celui-ci, vous cumulerez le remboursement de votre emprunt et votre ancien loyer.

Il est donc très important de connaître les délais du préavis avant de résilier votre bail de location. Ces délais varient selon la situation géographique de votre logement, de votre situation personnelle, et du type de location (vide ou meublé).

Quelle est la durée du préavis ?

Si vous louez un logement meublé, la durée du préavis est d’1 mois, quel que soit le cas de figure, même pour les locations réservées aux étudiants (baux de 9 mois).

Pour les logements loués vides, le délai du préavis est d’1 mois également, dans des zones où le marché locatif est tendu (70 % du parc locatif privé). C’est le cas dans la majorité des grandes métropoles. Pour savoir si votre habitation est située en zone tendue, les autorités ont mis en place un simulateur que vous pouvez retrouver ici.

Pour pouvoir bénéficier de ce préavis d’un mois, vous devez prouver à votre propriétaire que vous êtes en zone tendue. Pour cela, vous pouvez joindre à votre lettre de résiliation du bail, une copie du décret n°2013-392, et surligner le nom de votre commune.

Si votre location n’est pas dans une zone tendue, la durée du préavis est alors de 3 mois.

Préavis réduit : pouvez-vous en bénéficier ?

En zone non tendue, la durée du préavis est donc de 3 mois. Néanmoins, vous avez la possibilité de le réduire à 1 mois dans certains cas de figure.

Si vous achetez votre future habitation et que vous entrez dans l’une des catégories suivantes, vous pourrez raccourcir le délai du préavis :
  • Vous percevez l’allocation adulte handicapé : fournir un justificatif de l’AAH
  • Votre état de santé nécessite un changement de domicile : joindre un certificat médical
  • Vous obtenez votre premier emploi, ou vous trouvez un nouvel emploi suite à une perte d’emploi (attention, si vous êtes au chômage à la signature du bail du logement que vous voulez quitter, le préavis sera de 3 mois) : joindre la date d’affiliation à la sécurité sociale.
  • Vous perdez votre emploi, ou vous avez une mutation professionnelle (3 mois pour les professions libérales).
  • Vous êtes victimes de violences, ou votre enfant est victime de violences de la part de votre conjoint : joindre l'ordonnance de protection, une procédure de poursuite, ou une condamnation.

Vous devez être en mesure de prouver que vous entrez dans l’une de ces catégories, et envoyer les justificatifs nécessaires avec votre lettre de résiliation du bail. En cas de litige, si le jugement est en votre défaveur, la durée du préavis sera de 3 mois.

Type de location Durée du préavis
meublée 1 mois
vide en zone tendue 1 mois
vide en zone non tendue 3 mois
vide en zone non tendue avec dérogation 1 mois
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Quand démarre le préavis ?

Vous avez plusieurs options pour transmettre votre résiliation de bail à votre propriétaire :

  • Lui donner en main propre. N’oubliez pas de demander un émargement ou un récépissé.
  • Lui adresser par acte d’huissier.
  • Lui adresser par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si vous lui donnez en main propre, votre préavis commence ce jour-là (d’où l’importance d’avoir une trace écrite).

Enfin, si vous envoyez une lettre recommandée, la date de départ du préavis sera celle où le propriétaire en prend possession.

Exemple
Votre propriétaire reçoit votre préavis le 18 mai. Vous ne paierez plus vos loyers et charges à partir du 18 juin pour un préavis d’1 mois, et à partir du 18 août pour un préavis de 3 mois. Vous paierez le mois au prorata. Bien évidemment, vous devez rendre les clés à votre propriétaire à la fin de votre préavis.

Comment faire sa résiliation de bail ? Nos conseils

Si vous souhaitez résilier votre bail pour votre achat, voici la marche à suivre et les erreurs à éviter.

Bien informer son propriétaire

Comme nous l’avons vu plus haut, un contrat de location vous engage à respecter un préavis lors de la résiliation du bail, d’où l’importance d’informer votre propriétaire dans les règles. Ce préavis laisse le temps à votre propriétaire de trouver un nouveau locataire. Si vous achetez une habitation, faire coïncider la fin de votre préavis avec votre emménagement, vous évitera de payer pour deux logements simultanément.

L’erreur à éviter est donc de ne pas l’informer par écrit, ce qui décalerait votre date de départ, ou de ne pas l’informer du tout.

Permettre les visites

Afin d’éviter les carences locatives pour les propriétaires, vous avez l’obligation de laisser visiter votre logement dans la limite de deux heures par jour ouvrable (du lundi au vendredi, hors jours fériés). Néanmoins, vous ne devez pas effectuer les visites vous-même, mais devrez laisser l’accès à votre propriétaire ou l’agent immobilier.

Cela peut paraître contraignant, mais peut vous apporter des avantages. En effet, si votre propriétaire trouve un autre locataire plus rapidement, vous pourrez éventuellement raccourcir votre congé.

Préparer l’état des lieux de sortie pour récupérer son dépôt de garantie

Quand on signe un contrat de location, un dépôt de garantie (certaines fois appelé “caution”), est demandé par le propriétaire. Il correspond généralement à un ou deux mois de loyer selon le type de bail : 2 mois de loyer pour les baux en meublé. Pour le récupérer dans son intégralité, il est nécessaire de rendre le logement dans un état correspondant à celui d’entrée.

Comment être certain de le récupérer ?

  • Si vous avez dégradé votre logement, effectuez toutes les réparations nécessaires à votre charge (les travaux d’entretien classiques).
  • Faites un grand ménage (bouchez les trous de clous par exemple).
  • Réalisez un pré-état des lieux de sortie, et comparez-le avec celui d’entrée.
Bon plan
Si l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée, votre propriétaire a 1 mois maximum pour vous restituer votre dépôt de garantie. Si ce n’est pas le cas, il dispose de 2 mois pour vous le rendre et doit vous justifier les sommes éventuellement déduites. Il peut également vous le restituer le jour de l’état des lieux de sortie.

Quelles sont les erreurs à éviter quand on résilie son bail ?

Faire une erreur dans la résiliation de son bail de location peut avoir des conséquences néfastes pour votre budget : allongement du début de préavis, non-recouvrement du dépôt de garantie. Voici les erreurs à éviter.

Quitter son logement sans préavis

Tous les locataires sont tenus de respecter leurs préavis sous peine de poursuites. Les conséquences peuvent être très lourdes en cas de procès. Néanmoins, si votre propriétaire ne vous fournit pas un logement décent, vous pouvez partir sans préavis. Dans ce cas, vous devez saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance.

Mal prévoir son délai de préavis

Si vous achetez un bien immobilier, vous allez sûrement contracter un emprunt que vous commencez à rembourser à la signature de la vente. Si vous avez mal calculé la durée de votre préavis, vous pouvez vous trouver à rembourser votre prêt, tout en payant pour votre ancien logement, ce qui peut vous mettre dans une situation difficile.

Il y a toujours un délai entre le compromis de vente et la vente effective, qui est généralement de 3 mois. Si vous avez un préavis de 3 mois, vous pouvez signifier la résiliation du bail de location dès le compromis de vente signé. Néanmoins, si vous n'obtenez pas votre emprunt et que vous devez rester dans votre ancien logement, le propriétaire n’a pas d’obligation pour annuler votre résiliation. La solution la plus sécurisante est donc d’attendre la réponse de votre banque pour votre demande de crédit.

Ne pas respecter les formalités

Nous vous conseillons fortement de respecter toutes les formalités liées à votre contrat de location, et aux conditions de résiliation de votre bail de location. Le point le plus important est sans nul doute les demandes de préavis raccourcis. Assurez-vous de respecter les critères d’attribution et de fournir toutes les pièces justificatives. Si vous n’avez pas le droit à ce préavis réduit, vous aurez alors trois mois de préavis à respecter, et donc des loyers supplémentaires à débourser.

Se dispenser de payer le dernier mois de loyer

Lors d’une résiliation de bail, vous vous engagez à payer vos loyers et vos charges pendant toute la durée du préavis. Beaucoup de locataires ne payent pas les derniers mois de loyer, car ils ont versé un dépôt de garantie. Cette pratique est illégale. Vous devez payer l’intégralité des loyers, et récupérer votre dépôt de garantie après l’état des lieux. De plus, des sommes peuvent être déduites de votre caution en cas de travaux à la charge du propriétaire.

Mal préparer l’état des lieux

La restitution de votre dépôt de garantie dépend de la qualité de votre état des lieux de sortie. Pour pouvoir récupérer l’intégralité de votre caution, il doit être conforme à l’état des lieux d’entrée. En anticipant, vous vous rendrez compte des travaux à réaliser qui sont à votre charge. Rendre un logement propre et soigné est également indispensable.

Modèle de lettre de résiliation
modèle de lettre de résiliation de bail

Vous pouvez télécharger notre modèle de lettre de résiliation de bail. Il est valable pour les deux durées (1 et 3 mois).

Vous ne parvenez pas à l'ouvrir ? Vous pouvez également le télécharger au format Word.
À retenir
  • Lors d’une résiliation de bail de location, un préavis est à respecter d’une durée de 1 à 3 mois selon le type de location, sa situation géographique, et votre situation personnelle.
  • Les loyers et les charges locatives sont dus aux propriétaires pendant toute la durée du bail.
  • En préparant soigneusement votre état des lieux de sortie, vous récupérerez votre dépôt de garantie.

Questions - Réponses

Comment savoir si j’ai 1 ou 3 mois de préavis ?

Si vous êtes en location meublée, votre préavis est d’un mois, quel que soit le cas de figure. Pour les locations vides, ce délai est d’un mois dans les zones tendues, et de trois mois dans les zones non tendues. Il existe néanmoins certaines possibilités d’obtenir un préavis réduit notamment en cas de mutation ou de perte d’emploi.

Comment résilier son bail ?

Vous devez envoyer votre lettre de résiliation de bail à votre propriétaire, avec les justificatifs pour les préavis réduits. Trois options s'offrent à vous : avoir recours à un huissier, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou en main propre avec émargement ou récépissé.
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Experte en crédit immobilier
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