1. Investissement locatif

Investissement locatif

L'investissement locatif est porté par l'idée que la pierre est une valeur sûre. Et avec les taux actuels, vous vous dites peut-être qu’il s’agit du bon moment pour vous lancer… D’autant plus que les dispositifs fiscaux sont attrayants.

Cependant, comme tout achat immobilier, l'investissement locatif se réfléchit en amont. Fiscalité, rentabilité locative, financement, gestion du bien... Autant de sujets sur lesquels on se penche avec vous pour vous guider dans votre réflexion.

Comment faire un investissement locatif ?

Votre projet d’investissement locatif démarre avant même la recherche du bien avec l'estimation de votre budget et la construction de votre projet.

En effet, cet achat ne se pense pas de la même manière que s’il s’agissait de votre résidence principale. On vous explique.

Faites une simulation en ligne pour prévoir votre budget

Afin d'être certain que votre projet est faisable, il faut vous pencher sur la question du financement. Comme beaucoup, vous allez certainement devoir contracter un prêt. Et évaluer le coût de votre emprunt peut être compliqué.

Heureusement, de nombreux simulateur en ligne existent pour vous aider dans vos démarches. C'est notamment le cas de Pretto, qui vous propose un simulateur spécialement dédié à la question de l'investissement locatif.

Ce simulateur vous permettra de déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter, et donc d'orienter vos recherches vers des biens que vous pouvez effectivement financer.

En quelques minutes, vous connaissez les grandes lignes de votre financement :

  • quel est le montant d'apport idéal ?
  • sur quelle durée souhaitez-vous emprunter ?
  • quel est le taux auquel vous pouvez prétendre ?

Comment trouver le bien parfait pour votre investissement immobilier ?

Une fois que vous disposez de ces informations, vous pouvez affiner votre projet. Et si, pour une résidence principale il s'agit de trouver le bien de vos rêves, la question est toute autre pour l'investissement locatif.

Quel est le but de votre investissement ?

Vous ne vous tournerez pas vers le même bien si vous l'achetez pour pouvoir en user plus tard, pour en tirer un revenu supplémentaire, ou dans l'espoir de faire une plus-value dans quelques années.

Exemple

Soyez le plus précis possible afin d'orienter vos recherches. Par exemple : vous souhaitez faire un investissement pour en tirer un revenu, mais souhaitez-vous des baux longs pour éviter la vacance locative, ou des locations saisonnières pour bénéficier de loyers élevés ?

Quelle ville choisir pour mon investissement ?

La première chose à faire quand vous vous lancez dans l’investissement locatif est de vous renseigner. Vous ne pourrez faire un choix éclairé que si vous connaissez un peu le marché de l’immobilier à l’endroit où vous souhaitez acheter. Quelle est l’évolution des prix dans le secteur ? Quel est le montant des loyers ? La population est-elle plutôt étudiante ou familiale ?

Enfin, prenez en compte le type de personnes à qui vous souhaitez louer : vous n'achèterez pas au même endroit pour un étudiant seul, une colocation ou un appartement familial.

Comment calculer la rentabilité de son achat locatif ?

Quelle que soit la raison pour laquelle vous souhaitez faire cet investissement, il est plutôt logique de compter sur vos futurs loyers pour rembourser en partie les mensualités du crédit. La question est cependant de savoir si votre achat se révélera rentable ou non.

La définition du rendement locatif

Le rendement locatif se définit comme le ratio entre ce que vous rapporte l'investissement et ce qu'il va vous coûter. Si vous souhaitez aller dans le détails, vous pouvez effectuer différents calculs intégrant les charges de propriétaire ou encore les économies liées à la défiscalisation.

Le calcul le plus communément admis est le calcul de la rentabilité brute :

Il permet déjà de vous orienter dans vos recherches.

Mais finalement, c'est quoi un bon rendement locatif ?

Le rendement d'un livret d'épargne est généralement compris entre 0,75 et 2 %, celui d'une assurance-vie peut être plus élevé (autour de 3 %). En comparaison, le rendement de l'investissement locatif paraît très attractif avec des taux de rendement pouvant aller jusqu'à 10 %.

Attention

Il ne faut pas s'arrêter qu'à ce seul rendement : en effet, en fonction de la commune dans laquelle vous allez acheter, vous allez devoir faire face à plus ou moins de vacances, des charges plus ou moins élevées... Sans compter les coûts inhérents au fait d'être propriétaire : les travaux de rénovation essentiels, les coûts de copropriété si vous achetez dans un immeuble etc.

Mieux vaut un bien avec une rentabilité locative peu élevée mais qui ne sera jamais vide que l'inverse !

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

Acheter dans la pierre fait partie des investissements les plus sûrs. Mais alors, pourquoi se tourner vers l’investissement locatif au lieu d’acheter sa résidence principale ou secondaire ? Tout simplement car ce type de projet comprend de nombreux avantages.

Les dispositifs de défiscalisation

Un des premiers avantages de l’investissement locatif est le fait que cela vous donne accès à des dispositifs de défiscalisation qui peuvent être particulièrement intéressants.

La loi Pinel

Elle est assez connue du grand public depuis sa mise en place en 2014. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts grâce au bien neuf que vous achetez pour le mettre en location.

En investissant avec la loi Pinel, vous bénéficiez alors d’une réduction sur vos impôts sur le revenu. Celle-ci est calculée en fonction du prix de votre bien et de la durée de votre mise en location. Mais attention, pour en bénéficier, vous devez répondre à de nombreux critères, notamment le temps de location, le revenu plafonné des locataires, ou encore la localisation de votre bien. Réalisez votre simulation Pinel grâce à notre simulateur.

La loi Denormandie

La loi Denormandie, mise en place en 2019, est en quelque sorte une remise en forme de la loi Pinel pour de l’ancien. Elle reprend dans les grandes lignes les conditions et les avantages du Pinel.

Mais pour bénéficier du dispositif Denormandie, les travaux doivent représenter au moins le quart du coût de votre bien : ils doivent permettre de remettre votre bien aux normes de décence, et améliorer sa performance énergétique de manière significative.

Déduisez vos intérêts de vos revenus fonciers

Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers lorsque vous faites un investissement locatif. Et même plus : vous pouvez aussi déduire les frais annexes à votre achat comme les frais de dossier de garantie !

L’effet de levier est important

Si ces dispositifs de défiscalisation sont aussi intéressants, c’est parce qu’ils permettent de booster l’effet de levier. L’effet de quoi ?

Définition

Cette expression un peu barbare désigne en réalité un mécanisme plutôt instinctif : s’endetter permet d’acheter au dessus de ses moyens initiaux. Vous augmentez votre capital en dépensant un minimum.

Mais pour que cela fonctionne, il faut vous assurer d’une chose : le coût de votre investissement ne doit pas être supérieur à sa rentabilité. Vous devez donc comparer le coût total de votre crédit aux revenus éventuels que vous pourriez en tirer.

Faire un emprunt auprès d’une banque vous permet ainsi d’acheter un bien que vous n’auriez pu vous payer seul. Mais grâce à l’investissement locatif, vous pouvez augmenter votre patrimoine immobilier à moindre coût.

Les conseils de Pretto pour l’investissement locatif

Malgré tous ces avantages, un projet d'investissement locatif ne se prépare pas à la légère et il faut également avoir consciences des difficultés qui peuvent se présenter. On vous donne nos meilleurs conseils pour les éviter.

Faites vous accompagner par un professionnel pour votre prêt immobilier

Faire un dossier de demande de prêt demande du temps, c'est un certitude. Par ailleurs, chercher un financement par ses propres moyens demande du temps et de l'énergie que vous préférez certainement consacrer à autre chose.

Le rôle du courtier immobilier est de vous accompagner de A à Z dans vos démarches : il vous aide à monter votre dossier, négocie en votre nom auprès de la banque, et s'assure du suivi de votre demande jusqu'à la signature chez le notaire.

Par ailleurs, en fonction de votre situation, vous pouvez bénéficier de ses conseils :

  • si vous disposez de liquidités, quel est le bon montant d'apport, avez-vous intérêt à emprunter pour bénéficier des tau bas... ?
  • si vous n'êtes pas encore propriétaire, il sera d'autant plus utile que les banques ont resserré leurs critères d'octoir sur ce type de projets.

Votre courtier immobilier connaît les spécificités des banques et leurs exigences commerciales. Il peut donc obtenir des conditions d'emprunt dont vous ne pouvez bénéficier, quels que soient vos talents de négociateur.

Bon plan

Pretto propose un service en ligne 100 % dématérialisé pour vous permettre de suivre votre dossier où que vous soyez. Et nous proposons un tarif en moyenne deux fois moins cher que les courtiers traditionnels, puisque nous facturons des frais de dossier à 950 euros quel que soit le montant de l'emprunt.

Renseignez-vous pour un investissement locatif sans apport

Qui dit prêt immobilier dit apport personnel !

Vous le savez peut-être, la banque demande en général un apport égal à environ 10 % du montant de votre bien afin de couvrir les frais de notaire et de garantie.

Mais pour un investissement locatif, les banques sont plus enclines à accorder des prêts à 110 %, c’est-à-dire qu’elles peuvent financer la totalité des coûts liés à votre achat.

Cependant, depuis les recommandations du HCSF en décembre dernier afin de limiter l'endettement des ménages, les critères d'octroi des projets sans apport se sont resserrés, mais reste possible. La meilleure situation ? De pouvoir prouver à la banque vous avez un apport, mais que vous ne souhaitez pas l’utiliser pour financer votre achat, et ainsi profiter au maximum de l’effet de levier.

Comment améliorer la rentabilité de son investissement locatif ?

Une fois que vous avez effectué votre investissement intervient la deuxième partie de votre projet : faire en sorte qu’il y ait le moins de vacances possibles pour augmenter vos rendements. Certains types de location limitent ainsi ces risques, comme la colocation dans un bien meublé.

Tenez-vous également au courant des revalorisations de loyer possibles, mais n’hésitez pas à investir quand il le faut : certains travaux de remise à niveau peuvent vous permettre d’attirer beaucoup plus facilement les locataires.

En dehors de la vacance locative, vous pouvez également faire le choix de la location courte durée, qui propose des tarifs plus intéressants, même si l’appartement n’est pas forcément utilisé tous les jours. Mais attention, cette pratique est de plus en plus encadrée !

Enfin, si vous avez acheté il y a quelques années, il y a fort à parier que vous pourriez bénéficier de taux plus intéressants avec le rachat de crédit. Mais là aussi, prenez le temps de bien vous renseigner : en fonction du montant qu’il vous reste à rembourser, ou en raison d’un changement de situation, cette action n’est peut-être pas intéressante.

Posez-vous tout de suite la question des impôts

Comme vous l'avez vu, certains achat locatifs permettent de bénéficier d'une fiscalité intéressante. Cela peut orienter votre recherche de bien. Mais vous allez devoir payer des impôts sur vos revenus fonciers, il ne faut pas l'oublier.
Mais il est aussi important de se poser d'ores et déjà la question de louer en meublé ou non meublé. En fonction de votre choix, votre déclaration peut fortement varier !
Celle-ci varie notamment en fonction du montant de vos revenus fonciers et du régime fiscal pour lequel vous optez.

Et après ? Comment gérer ses biens en location ?

Enfin, l'achat de votre investissement locatif ne marque que les début de vos aventures en tant que propriétaire-bailleur ! Là aussi, anticiper ne peut être qu'une bonne idée.

Trouver un locataire

A priori, vous avez déjà une idée assez précise du type de locataire que vous souhaitez avoir. Mais il s'agit encore de le trouver... Comme pour votre recherche de bien ou pour votre demande de financement, vous pouvez opter pour la gestion locative ou vous en occuper vous-même.

La gestion locative demande bien sûr un budget mais peut vous faire gagner un véritable tranquillité d'esprit. En revanche, si vous vous en sentez les épaules, vous pouvez tout à fait mener vos recherches de locataire par vous-même. Il faut juste avoir conscience que cela vous demandera de dégager du temps pour rédiger l'annonce, effectuer les visites, étudier les dossiers et rédiger le contrat.

Rédiger le contrat

En tant que propriétaire-bailleur, vous devez respecter certaines obligations, dont la rédaction d'un contrat de location. Celui-ci doit respecter un certain formalisme, mais de nombreux modèles existent en ligne afin de vous aider.
Mis à jour le 21 août 2020
avatar
Tom Cheriet
Manager Commercial
Les étapes de l'investissement locatif
Louer un bien immobilier

Vous souhaitez investir dans l'immobilier pour la location ? On vous explique les obligations du bailleur et vous aidons à connaître votre rentabilité.

Connaître les lois de l'immobilier
Percevoir un rendement locatif