Investissement locatif 2025 : les clés pour un projet réussi

L’investissement locatif est porté par l’idée que la pierre est une valeur sûre. Et avec les taux actuels, vous vous dites peut-être qu’il s’agit du bon moment pour vous lancer… D’autant plus que les dispositifs fiscaux sont attrayants.

Cependant, comme tout achat immobilier, l’investissement locatif se réfléchit en amont. Fiscalité, rentabilité locative, financement, gestion du bien… Autant de sujets sur lesquels on se penche avec vous pour vous guider dans votre réflexion.

Vous vous demandez pourquoi investir dans l’immobilier locatif plutôt que de laisser votre argent dormir sur un compte épargne ? Voici quelques bonnes raisons de sauter le pas :

• Un placement sécurisé : La pierre reste une valeur refuge, moins sujette aux fluctuations des marchés financiers.

• Des revenus supplémentaires : Les loyers perçus peuvent compléter vos revenus et même financer d’autres projets.

• Des avantages fiscaux : En investissant, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation qui allègent la note.

La rentabilité d’un investissement locatif dépend de plusieurs critères : l’emplacement, la demande locative, et bien sûr, le prix d’achat. En règle générale, les petites surfaces dans les grandes villes ou les logements destinés à la colocation peuvent offrir des rendements intéressants. Mais attention, chaque projet est unique, alors prenez le temps d’étudier le marché avant de vous décider.

• Les studios et petites surfaces dans les grandes villes : Dans des métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les studios et petites surfaces sont très recherchés, notamment par les étudiants et les jeunes actifs. Par exemple, à Paris, un studio bien situé dans un quartier prisé peut offrir une rentabilité brute de 4 % à 5 %, malgré un prix d’achat élevé. De plus, la demande locative est constante, ce qui réduit le risque de vacance. Mais il faut pouvoir avoir suffisamment de capacité d’emprunt pour acheter car ce sont des villes qui coûtent cher.

• La colocation dans les villes étudiantes : Les villes universitaires comme Toulouse, Lille ou Montpellier sont des terrains propices à la colocation. Acheter un appartement de plusieurs chambres et le proposer à la colocation peut générer des revenus plus élevés qu’une location classique. Par exemple, un T4 en colocation à Lille peut atteindre une rentabilité brute de 7 % à 8 %, car chaque chambre est louée séparément à un prix avantageux pour le propriétaire.

• L’investissement en périphérie des grandes villes : Avec l’augmentation des prix dans les centres urbains, les périphéries des grandes villes offrent de belles opportunités. À Nantes ou Rennes, par exemple, les communes limitrophes connaissent une forte demande, avec des prix d’achat encore raisonnables. Vous pouvez viser une rentabilité de 5 % à 6 % tout en profitant de la montée des prix immobiliers sur le long terme.

• Les locations meublées en zones touristiques : Les zones touristiques comme la Côte d’Azur, le bassin d’Arcachon ou encore les Alpes offrent des opportunités intéressantes pour les locations saisonnières. En louant votre bien meublé à la semaine, vous pouvez atteindre une rentabilité brute de 8 % à 10 %, notamment durant les périodes de forte affluence touristique. Cependant, attention à la gestion plus complexe et aux réglementations locales qui encadrent ce type de location.

• Les investissements dans des quartiers en pleine mutation : Certaines zones, autrefois délaissées, deviennent attractives grâce à des projets de rénovation urbaine ou des aménagements publics. Par exemple, des quartiers à Marseille ou à Saint-Étienne connaissent un regain d’intérêt et permettent des achats à bas coût avec une rentabilité brute pouvant atteindre 6 % à 7 %. Ces investissements nécessitent une bonne anticipation, mais peuvent être très rentables sur le long terme.

Votre projet d’investissement locatif démarre avant même la recherche du bien avec l’estimation de votre budget et la construction de votre projet.

En effet, cet achat ne se pense pas de la même manière que s’il s’agissait de votre résidence principale. On vous explique.

En quelques minutes, vous connaissez les grandes lignes de votre financement :

• quel est le montant d’apport idéal ?

• sur quelle durée souhaitez-vous emprunter ?

• quel est le taux auquel vous pouvez prétendre ?

Une fois que vous disposez de ces informations, vous pouvez affiner votre projet. Et si, pour une résidence principale, il s’agit de trouver le bien de vos rêves, la question est tout autre pour l’investissement locatif.

Enfin, prenez en compte le type de personnes à qui vous souhaitez louer : vous n’achèterez pas au même endroit pour un étudiant seul, une colocation ou un appartement familial. Vous devez étudier particulièrement le marché, voir les perspectives d’évolution dans les prochaines années.

Quelle que soit la raison pour laquelle vous souhaitez faire cet investissement, il est plutôt logique de compter sur vos futurs loyers pour rembourser en partie les mensualités du crédit. La question est cependant de savoir si votre achat se révélera rentable ou non.

Il permet déjà de vous orienter dans vos recherches.

Le rendement d’un livret d’épargne est généralement compris entre 0,75 et 2 %, celui d’une assurance-vie peut être plus élevé (autour de 3 %). En comparaison, le rendement de l’investissement locatif paraît très attractif avec des taux de rendement pouvant aller jusqu’à 10 %.

Il vaut mieux un bien avec une rentabilité locative peu élevée, mais qui ne sera jamais vide que l’inverse !

Beaucoup de personnes qui investissent dans l’immobilier oublient de prendre tous les coûts pour calculer le rendement et peuvent se retrouver à payer de leur poche la différence. Avant de visiter, prenez le temps de bien compter tous les coûts que vous aurez à payer et à les déduire de ce que cet investissement pourra réellement vous rapporter.

Acheter dans la pierre fait partie des investissements les plus sûrs. Mais alors, pourquoi se tourner vers l’investissement locatif au lieu d’acheter sa résidence principale ou secondaire ? Tout simplement car ce type de projet comprend de nombreux avantages.

• La loi Pinel

• La loi Denormandie

Mais pour bénéficier du dispositif Denormandie, les travaux doivent représenter au moins le quart du coût de votre bien : ils doivent permettre de remettre votre bien aux normes de décence, et améliorer sa performance énergétique de manière significative.

• Déduisez vos intérêts de vos revenus fonciers

Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers lorsque vous faites un investissement locatif. Et même plus : vous pouvez aussi déduire les frais annexes à votre achat comme les frais de dossier de garantie !

Si ces dispositifs de défiscalisation sont aussi intéressants, c’est parce qu’ils permettent de booster l’effet de levier. L’effet de quoi ?

Faire un emprunt auprès d’une banque vous permet ainsi d’acheter un bien que vous n’auriez pu vous payer seul. Mais grâce à l’investissement locatif, vous pouvez augmenter votre patrimoine immobilier à moindre coût.

Par ailleurs, en fonction de votre situation, vous pouvez bénéficier de ses conseils :

• si vous disposez de liquidités, quel est le bon montant d’apport, avez-vous intérêt à emprunter pour bénéficier des taux bas… ?

• si vous n’êtes pas encore propriétaire, il sera d’autant plus utile que les banques ont resserré leurs critères d’octroi sur ce type de projets.

Votre courtier immobilier connaît les spécificités des banques et leurs exigences commerciales. Il peut donc obtenir des conditions d’emprunt dont vous ne pouvez bénéficier, quels que soient vos talents de négociateur.

Qui dit prêt immobilier dit apport personnel !

Vous le savez peut-être, la banque demande en général un apport égal à environ 10 % du montant de votre bien afin de couvrir les frais de notaire et de garantie.

Vous avez envie d’investir, mais vous n’avez pas d’apport ? Rassurez-vous, c’est possible ! Les banques sont parfois prêtes à financer la totalité de votre projet. Cependant, depuis les recommandations du HCSF, les critères sont plus stricts. Pour maximiser vos chances, montrez à la banque que vous avez un apport, même si vous choisissez de ne pas l’utiliser. Cela renforcera votre dossier et vous permettra de bénéficier de l’effet de levier.

Tenez-vous également au courant des revalorisations de loyer possibles, mais n’hésitez pas à investir quand il le faut : certains travaux de remise à niveau peuvent vous permettre d’attirer beaucoup plus facilement les locataires.

En dehors de la vacance locative, vous pouvez aussi faire le choix de la location courte durée, qui propose des revenus plus intéressants, même si l’appartement n’est pas forcément utilisé tous les jours. Mais attention, cette pratique est de plus en plus encadrée !

En bref, l’investissement locatif est une bonne manière de pouvoir construire votre patrimoine tout en répondant à une demande. Pour autant, cela demande une bonne préparation en amont. Autant pour cibler la bonne localisation en fonction de votre stratégie, que sur les revenus et dépenses que vous aurez.