Investissement locatif

Cependant, comme tout achat immobilier, l'investissement locatif se réfléchit en amont. Fiscalité, rentabilité locative, financement, gestion du bien... Autant de sujets sur lesquels on se penche avec vous pour vous guider dans votre réflexion.
Comment faire un investissement locatif ?
Votre projet d’investissement locatif démarre avant même la recherche du bien avec l'estimation de votre budget et la construction de votre projet.
En effet, cet achat ne se pense pas de la même manière que s’il s’agissait de votre résidence principale. On vous explique.
Faites une simulation en ligne pour prévoir votre budget
En quelques minutes, vous connaissez les grandes lignes de votre financement :
- quel est le montant d'apport idéal ?
- sur quelle durée souhaitez-vous emprunter ?
- quel est le taux auquel vous pouvez prétendre ?
Comment trouver le bien parfait pour votre investissement immobilier ?
Une fois que vous disposez de ces informations, vous pouvez affiner votre projet. Et si, pour une résidence principale il s'agit de trouver le bien de vos rêves, la question est toute autre pour l'investissement locatif.
Quel est le but de votre investissement ?
Soyez le plus précis possible afin d'orienter vos recherches. Par exemple : vous souhaitez faire un investissement pour en tirer un revenu, mais souhaitez-vous des baux longs pour éviter la vacance locative, ou des locations saisonnières pour bénéficier de loyers élevés ?
Quelle ville choisir pour mon investissement ?
Enfin, prenez en compte le type de personnes à qui vous souhaitez louer : vous n'achèterez pas au même endroit pour un étudiant seul, une colocation ou un appartement familial.
Comment calculer la rentabilité de son achat locatif ?
Quelle que soit la raison pour laquelle vous souhaitez faire cet investissement, il est plutôt logique de compter sur vos futurs loyers pour rembourser en partie les mensualités du crédit. La question est cependant de savoir si votre achat se révélera rentable ou non.
La définition du rendement locatif
Le calcul le plus communément admis est le calcul de la rentabilité brute :
Il permet déjà de vous orienter dans vos recherches.
Mais finalement, c'est quoi un bon rendement locatif ?
Le rendement d'un livret d'épargne est généralement compris entre 0,75 et 2 %, celui d'une assurance-vie peut être plus élevé (autour de 3 %). En comparaison, le rendement de l'investissement locatif paraît très attractif avec des taux de rendement pouvant aller jusqu'à 10 %.
Il ne faut pas s'arrêter qu'à ce seul rendement : en effet, en fonction de la commune dans laquelle vous allez acheter, vous allez devoir faire face à plus ou moins de vacances, des charges plus ou moins élevées... Sans compter les coûts inhérents au fait d'être propriétaire : les travaux de rénovation essentiels, les coûts de copropriété si vous achetez dans un immeuble etc.
Mieux vaut un bien avec une rentabilité locative peu élevée mais qui ne sera jamais vide que l'inverse !
Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?
Acheter dans la pierre fait partie des investissements les plus sûrs. Mais alors, pourquoi se tourner vers l’investissement locatif au lieu d’acheter sa résidence principale ou secondaire ? Tout simplement car ce type de projet comprend de nombreux avantages.
Les dispositifs de défiscalisation
La loi Pinel
La loi Denormandie
Mais pour bénéficier du dispositif Denormandie, les travaux doivent représenter au moins le quart du coût de votre bien : ils doivent permettre de remettre votre bien aux normes de décence, et améliorer sa performance énergétique de manière significative.
Déduisez vos intérêts de vos revenus fonciers
Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers lorsque vous faites un investissement locatif. Et même plus : vous pouvez aussi déduire les frais annexes à votre achat comme les frais de dossier de garantie !
L’effet de levier est important
Si ces dispositifs de défiscalisation sont aussi intéressants, c’est parce qu’ils permettent de booster l’effet de levier. L’effet de quoi ?
Cette expression un peu barbare désigne en réalité un mécanisme plutôt instinctif : s’endetter permet d’acheter au dessus de ses moyens initiaux. Vous augmentez votre capital en dépensant un minimum.
Faire un emprunt auprès d’une banque vous permet ainsi d’acheter un bien que vous n’auriez pu vous payer seul. Mais grâce à l’investissement locatif, vous pouvez augmenter votre patrimoine immobilier à moindre coût.
Les conseils de Pretto pour l’investissement locatif
Faites vous accompagner par un professionnel pour votre prêt immobilier
Par ailleurs, en fonction de votre situation, vous pouvez bénéficier de ses conseils :
- si vous disposez de liquidités, quel est le bon montant d'apport, avez-vous intérêt à emprunter pour bénéficier des tau bas... ?
- si vous n'êtes pas encore propriétaire, il sera d'autant plus utile que les banques ont resserré leurs critères d'octoir sur ce type de projets.
Votre courtier immobilier connaît les spécificités des banques et leurs exigences commerciales. Il peut donc obtenir des conditions d'emprunt dont vous ne pouvez bénéficier, quels que soient vos talents de négociateur.
Pretto propose un service en ligne 100 % dématérialisé pour vous permettre de suivre votre dossier où que vous soyez. Et nous proposons un tarif moins élevé que celui des courtiers traditionnels, puisque nous facturons des frais de dossier à 1 490 € quel que soit le montant de l'emprunt.
Renseignez-vous pour un investissement locatif sans apport
Qui dit prêt immobilier dit apport personnel !
Vous le savez peut-être, la banque demande en général un apport égal à environ 10 % du montant de votre bien afin de couvrir les frais de notaire et de garantie.
Cependant, depuis les recommandations du HCSF en décembre dernier afin de limiter l'endettement des ménages, les critères d'octroi des projets sans apport se sont resserrés, mais reste possible. La meilleure situation ? De pouvoir prouver à la banque vous avez un apport, mais que vous ne souhaitez pas l’utiliser pour financer votre achat, et ainsi profiter au maximum de l’effet de levier.
Comment améliorer la rentabilité de son investissement locatif ?
Tenez-vous également au courant des revalorisations de loyer possibles, mais n’hésitez pas à investir quand il le faut : certains travaux de remise à niveau peuvent vous permettre d’attirer beaucoup plus facilement les locataires.
Posez-vous tout de suite la question des impôts
Et après ? Comment gérer ses biens en location ?
Trouver un locataire
A priori, vous avez déjà une idée assez précise du type de locataire que vous souhaitez avoir. Mais il s'agit encore de le trouver... Comme pour votre recherche de bien ou pour votre demande de financement, vous pouvez opter pour la gestion locative ou vous en occuper vous-même.
La gestion locative demande bien sûr un budget mais peut vous faire gagner un véritable tranquillité d'esprit. En revanche, si vous vous en sentez les épaules, vous pouvez tout à fait mener vos recherches de locataire par vous-même. Il faut juste avoir conscience que cela vous demandera de dégager du temps pour rédiger l'annonce, effectuer les visites, étudier les dossiers et rédiger le contrat.