Une fois votre investissement locatif acheté, encore faut-il le gérer ! Vous pouvez le faire seul, ou bien passer par un gestionnaire locatif.
Faire de la location meublée : quels sont les avantages ?
Vous envisagez de mettre un bien en location ? Se pose alors une question cruciale, faut-il le louer meublé ou vide ?
D’un côté, une location meublée implique d’équiper entièrement le logement de sorte que le futur locataire puisse y vivre décemment. Lit, frigidaire, vaisselle, rangements… tout doit être fourni. De l’autre, louer son bien meublé peut être très intéressant : loyers plus élevés, régime fiscal avantageux, bail plus court…
Découvrez avec Pretto tous les avantages d’une location meublée pour le propriétaire et le locataire.
Les avantages de la location meublée en tant que propriétaire
Une meilleure rentabilité brute avec la location meublée
Avec un bien déjà meublé, vous pouvez demander un loyer plus élevé aux locataires. Ainsi, pour un bien meublé les loyers sont de 5 % à 30 % supérieurs que le même bien loué vide.
De ce fait la rentabilité brute est plus importante pour un bien meublé :
- En moyenne, pour une location vide, la rentabilité brute est comprise entre 4,7 % à 6,6 %
- En moyenne la location d'un bien meublé est comprise entre 6 à 8 %.
La rentabilité brute se calcule ainsi :
Par exemple, prenons un appartement à Paris dans le 15ème arrondissement d’une valeur de 200 000 €, loué à 1 000 € par mois en étant vide ou 1 200 € par mois en étant meublé.
- La location vide a une rentabilité brute de :
La location vide a une rentabilité brute de 6 %
- La location meublée a une rentabilité brute de :
La location meublée a une rentabilité brute de 7,2 %
La fiscalité de la location meublée
En plus d’une meilleure rentabilité brute, sachez que le régime fiscal est différent et d’une manière générale plus avantageux lorsque vous louez un bien meublé plutôt que vide.
En effet, les revenus générés par une location vide seront imposés comme des revenus fonciers. Peu importe alors le type du bien : cave, terrain, place de parking, bureaux, commerces, maison…
Tandis que dans le cas d’une location meublée, les revenus générés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Autrement dit, vous êtes fiscalement considéré comme un commerçant, vous octroyant certains avantages. Ainsi vous pouvez opter pour :
- Le régime de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) : c’est le régime le plus commun, avec ce dernier vous disposez de deux options : soit vous payez des impôts seulement sur la moitié de vos recettes, soit vous les diminuez en appliquant un système de déduction des charges et d'amortissements.
- Le régime de loueur en meublé professionnel (LMP) : pour accéder à ce régime il faut que vos revenus locatifs soient supérieurs à 23 000 € et que vos recettes annuelles dûes à votre activité locative soient supérieures à tous vos autres revenus.
Avec ce statut vous bénéficiez de 3 avantages : une réduction de déficit sur votre revenu annuel avec un système d'amortissement, un régime des plus-values professionnelles et une non-imposition à l'impôt sur la fortune immobilière.
Les avantages de la location meublée en tant que locataire
Louer un bien déjà meublé c’est l’assurance de se faciliter la vie ! En emménageant dans un bien meublé, il vous suffit d’arriver et de poser vos affaires, tout est fourni. Ainsi, vous n’êtes pas obligé d’acheter vos meubles, de les faire livrer, de les monter…
Vous économisez du temps et de l’argent.
A savoir
Ce type de bien est d’autant plus avantageux si vous êtes de passage dans une ville (études, missions professionnelles …) car il vous permet d'emménager rapidement avec une durée de bail raccourcie.
En effet, cette dernière est de 1 an minimum avec tacite reconduction. Si vous êtes étudiant elle est ramenée à 9 mois, soit le temps d’une année scolaire, vous permettant de ne pas vous préoccuper du préavis.
Votre déménagement est également facilité. Non seulement vous n’avez pas à vous préoccuper des meubles à emporter, des déménageurs à engager… Mais surtout, vous pouvez partir très rapidement de l’appartement avec seulement 1 mois de préavis et ce sans justification.
A savoir
De plus, du fait de tous ces avantages, les locations meublées ont une rotation des locataires plus importante que les locations vides. Ce qui maximise vos chances de trouver un bien !
En somme avec une location meublée, vous pouvez vous permettre d'emménager et de déménager dans des délais très courts et sans vous préoccuper des meubles. Cependant cela à un coût : un loyer plus élevé, jusqu’à 30 % plus cher qu’une location vide.
Y a-t-il des risques à faire un investissement locatif meublé ?
Les investissements locatifs meublés sont des investissements sûrs et en général très rentables. Cependant, ils peuvent comporter certains risques :
- Les loyers impayés : en France, les loyers impayés représentent environ 3 % du marché locatif. Ce chiffre est assez faible, surtout en prenant en compte que les locataires qui arrêtent de payer le font pour un temps donné, souvent suite à un imprévu, avant de recommencer à payer.
- Une rotation des locataires plus importante : du fait des baux plus courts, les locataires ne s'éternisent généralement pas. Il vous faut alors trouver rapidement un autre locataire au risque de voir votre bien vide trop longtemps.
- Des frais plus élevés : l’usure des meubles, les dépannages… sont autant de frais qui s’ajoutent lors que vous louez meublé. Si vous louez votre premier bien immobilier, vous n'avez pas forcement les fonds pour meubler en plus l'appartement.
- Des états des lieux plus complexes et donc plus chronophages : les états des lieux sont plus longs, il vous faut faire un inventaire très précis des meubles, vérifier leur état très méticuleusement…
Vos obligations pour la location meublée
Le mobilier obligatoire
Vous vous en doutez, une location meublée se doit de disposer d’un mobilier minimum obligatoire. Selon un décret publié en 2015, votre bien doit comprendre :
- Une literie (lit ou canapé-lit) avec couette ou couverture
- Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher (volets ou rideaux)
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
- Des plaques de cuisson
- Un four ou four micro-ondes
- Un réfrigérateur comportant au minimum un freezer
- La vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Des ustensiles de cuisine
Evidemment, il s’agit là de la liste de meubles obligatoires, libre à vous de la compléter avec d’autres appareils électroménagers, de la décoration… De plus, veillez bien à meubler chacune des pièces au risque de voir votre location meublée être requalifié en location vide.
Les spécificités du bail avec la location meublée
Une location meublée ne répond pas aux mêmes conditions qu’une location vide en terme de bail et de congé. En effet, pour un logement meublé, les normes sont beaucoup plus souples avec des délais réduits contrairement à la location d’un logement vide :
| Logement vide | Logement meublé | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an minimum (9 mois si le locataire est étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois maximum | 2 mois maximum |
| Préavis du bailleur | 6 mois minimum | 3 mois minimum |
| Préavis du locataire | 3 mois minimum ou 1 mois minimum (dans certaines zones géographiques) | 1 mois minimum |
A retenir
- En tant que propriétaire, vous bénéficiez de nombreux avantages concernant la location meublée grâce à la politique fiscale actuellement en place.
- Mais en tant que locataire, vous bénéficiez d'un contrat de bail souple et d'un appartement « prêt à l'emploi ».
- Mais le contrat de bail doit respecter des règles, notamment concernant la durée de la location.
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