1. Comment calculer la valeur locative cadastrale de mon logement ?

Comment calculer la valeur locative cadastrale de mon logement ?

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Tom Cheriet
Mis à jour le 17 déc. 2020
Vous avez certainement envie de calculer la valeur locative de votre bien immobilier afin de connaître le montant que vous pouvez tirer de la location. C'est une bonne initiative, car il faut le prendre en compte afin de faire votre plan de financement en vue de votre achat.

Mais savez-vous que la valeur locative cadastrale a en réalité un impact sur de nombreux sujets ? Et finalement, comment la calculer ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la valeur locative cadastrale.

Qu'est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative d’un bien immobilier correspond au niveau de loyer annuel potentiel que le bien génère une fois loué, ou plus simplement le revenu qu’il est possible de tirer de sa location.

Attention

Pendant longtemps les banques ont pris en compte ce futur revenu pour calculer le taux d'endettement dans le cas d'un investissement locatif.

Ce n'est plus le cas actuellement, il faut donc le prendre en compte car cela va changer le montant que vous pouvez emprunter.

Y a-t-il une différence entre la valeur locative cadastrale et la valeur locative de mon bien ?

Dans le jargon immobilier français, on parle de valeur locative dite cadastrale.

C’est cette valeur qui sert de base au calcul de différents impôts comme la taxe d’habitation ou encore la taxe foncière.

Elle est ainsi particulièrement utile pour évaluer vos charges, et déterminer, au moment de votre simulation d'emprunt, votre revenu cadastral.

Qu’est-ce que le revenu cadastral ?

Le revenu cadastral est le revenu locatif estimé d’un logement sur base annuelle, sans frais d’entretien ou de réparation. En théorie, il est censé être révisé tous les 10 ans mais ce n’est plus le cas depuis 1975.

Dans le cadre d’un bâtiment, 40 % du revenu locatif estimé peuvent être déduits du loyer au titre de frais forfaitaires. Il s’agira de 10 % pour un bien immobilier non construit.

Qu’est-ce que le CERFA 6650 ?

Le CERFA 6650 est un formulaire administratif réglementé. Il sert à recenser les constructions nouvelles et à établir leur valeur locative cadastrale.

Vous devez ainsi déclarer la construction de votre bien via ce formulaire : c'est à partir de cette déclaration qu'est ainsi établie la valeur locative cadastrale, et donc la base de vos futurs impôts.

Qui définit la valeur locative ?

En tant que propriétaire, il est légitime de vous demander qui fixe la valeur locative de votre bien. Malheureusement pour vous, il est impossible de calculer soi-même cette valeur.

C’est donc l’administration fiscale qui s’en charge à partir des données fournies par le contribuable, c’est-à-dire vous (via le CERFA 6650 par exemple).

En revanche, connaître la façon dont l'administration la calcule vous permettra d'apprécier les données que le fisc utilise et vous donnera la possibilité de les contester.

Pourquoi est-il important de connaître la valeur locative cadastrale de mon bien ?

La valeur locative d’un bien est essentielle en ce qu’elle détermine le montant des impôts fonciers à payer. Elle sert en effet de base au calcul d'impôts locaux comme la taxe d’habitation (à la charge du locataire ou du propriétaire occupant) et la taxe foncière (uniquement à la charge du propriétaire).

Le fait de donner à chaque bien immobilier une valeur locative via un barème qui fixe cette valeur permet alors de déterminer un impôt juste pour chaque contribuable.

Où trouver la valeur locative de mon bien (brute et cadastrale) par ville ?

Pour avoir une meilleure idée de la valeur locative de votre bien, vous pouvez vous renseigner auprès de :

  • l'Agence Départementale d'Information pour le Logement (ADIL).

Concernant, pour le loyer annuel moyen par région, départements et par ville, adressez-vous à :

  • l'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux).

  • L'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP) recense quant à lui les loyers parisiens (grande et petite couronnes comprises).

Comment connaître le montant de ma taxe foncière et de ma taxe habitation ?

La taxe d’habitation est calculée à partir de la valeur locative multipliée par le taux de cette taxe. Notons que cette valeur locative peut bénéficier d’abattements en fonction du nombre d’occupants et selon qu’il s'agisse ou non d’une résidence principale.

En outre, une partie de la taxe d’habitation peut être exonérée en fonction des parts représentatives du foyer (dans le cas d’un couple marié, PACSÉ, ou dans le cas d’enfants à charge) et des revenus totaux du foyer.

En ce qui concerne la taxe foncière, elle est calculée en prenant en compte 50 % de la valeur locative du logement multipliée par le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

A savoir

Pour comprendre (voire contester) les montants que vous devez payer pour ces impôts, vous pouvez demander auprès du centre des impôts fonciers votre fiche d'évaluation dans laquelle est précisée le calcul de la valeur locative cadastrale de votre bien.

Calcul de la valeur locative cadastrale : méthodologie et spécificités

Le calcul de la valeur locative prend en compte :

  • la surface pondérée

  • le tarif au mètre carré

Elle se calcule ainsi :

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Le calcul de la surface pondérée

La superficie du logement en question

On prend en compte la surface au sol, peu importe la hauteur sous plafond. Par ailleurs, toutes les pièces sont prises en compte, ce qui inclut les dépendances (garage, grenier, terrasse, etc.).

Pour mesurer la surface réelle du bien, il faut prendre en compte :

  • Les pièces du bien immobilier que sont les pièces de réception, les chambres, les cuisines et les salles d’eau ;

  • Les annexes d’une habitation que sont les entrées, les couloirs, les antichambres, les rangements et autres offices ;

  • Les dépendances du local que sont les garages, les caves, celliers, terrasses, greniers et tout autre élément faisant partie du bien.

Dans le calcul, leur surface réelle est pondérée en fonction de leur nature par un coefficient allant de 0,2 à 0,6.

Pondérations et ajustements de la valeur locative cadastrale

De plus, des coefficients et pondérations sont apportés à la surface réelle.

Tout d’abord, un coefficient d’importance est pris en compte dans la surface réelle du local afin de prendre en compte l’importance des pièces pour une maison, et des parties principales des locaux dans les immeubles collectifs.

Ce coefficient est déterminé par un barème qui dépend des mètres carrés et de la catégorie du logement en question.

A cela s’ajoute un correctif d’ensemble appliqué à la surface réelle. Il est calculé comme la somme des éléments suivant :

  • Coefficient d’entretien, allant de 0,80 à 1,20

  • Coefficient de situation, allant de -0,10 à +0,10

  • Coefficient traduisant la présence ou l’absence d’ascenseur, allant de -0,15 à +0,15

Ces éléments relèvent de l'appréciation de l’administration fiscale et chaque coefficient correspond à une situation précise et déterminée par cette dernière.

La prise en compte du confort du logement

L'évaluation du confort du logement en question est également un critère qui détermine la surface pondérée.

En effet, sont pris en compte les éléments de confort en état de fonctionnement, lesquels sont traduits en mètre carré et ajoutés à la surface au sol.

On comptabilise notamment :

  • Eau courante : +4 m²
  • Gaz : +2 m²

  • Electricité : +2 m²

  • Lavabo : +3 m²

  • WC : +3 m²

  • Baignoire : +5 m²

  • Douche : +4 m²

  • Chauffage par pièce : +2 m²

Notons que ces éléments de confort sont également pris en compte lorsqu'ils se trouvent dans les dépendances bâties. Ainsi, un lavabo dans une cave ajoutera 3 m² à la surface pondérée de la cave.

Le calcul du tarif au mètre carré

Pour calculer le tarif au mètre carré, il faut prendre en compte la valeur locative des locaux de référence, c’est-à-dire un loyer moyen théorique au mètre carré fixé par la commune en fonction de différentes estimations.

Cette valeur locative des locaux de référence est fonction des catégories auxquelles ils appartiennent. On comptabilise au total 8 catégories sur une échelle de "logement délabré à "logement de haut standing".

A savoir

La commune désigne des locaux dits de référence qui sont un point de comparaison pour les autres locaux à évaluer.

C’est via ces locaux de référence qu’est établi le rapport entre les loyers annuels des locaux loués librement et les surfaces pondérées des locaux en question, ce qui permet d'établir un tarif d'évaluation.

Evolution de la valeur locative cadastrale

Toutefois, cette valeur n’est pas fixe et peut-être modifiée dans le temps en fonction des changements constatés par l’administration. Il peut s'agir de :

  • Constructions ou nouvelles reconstructions

  • Changements de consistances : pour le bâti, il s’agit de transformations qui modifient le volume ou la surface ; pour le non bâti, il s’agit de modifications liées à des phénomènes naturels ou à des travaux

  • Changements d'affectation : par exemple, un local commercial qui devient un local d'habitation

  • Changements de caractéristiques physiques : on parle ici de travaux d'améliorations importants sans incidence sur la superficie

  • Changements d'environnement : il s’agit de phénomènes extérieurs affectant l'environnement de la construction et entraînant des avantages ou des inconvénients pour les occupants.

A retenir
  • La valeur locative d’un bien, traditionnellement appelée valeur locative cadastrale, est essentielle en ce qu’elle est la base des impôts fonciers que les locataires et propriétaires paient.

  • Son calcul demeure toutefois relativement opaque puisque les communes déterminent certains critères.

Vous pouvez cependant leur demander la valeur cadastrale de votre bien.

La valeur locative cadastrale en bref

Qu'est-ce que la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative correspond au loyer potentiel que vous pouvez obtenir une fois votre bien immobilier loué. On l'appelle plus communément la valeur locative cadastrale. Cette valeur est utilisée pour calculer différents impôts comme la taxe foncière ou la taxe d'habitation.

Comment calculer la valeur locative cadastrale ?

Pour calculer la valeur locative cadastrale, vous avez besoin de connaître la surface pondérée du bien et le prix au m2. La formule de calcul est la suivante : surface pondérée x tarif au m2 local de référence.

Comment connaître la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier ?

La valeur locative cadastrale permet de déterminer le montant des impôts fonciers à verser. Pour connaître cette valeur, vous avez la possibilité de vous renseigner auprès de l'Agence Départementale d'Information pour le Logement (ADIL) pour connaître ma valeur de votre bien. Pour avoir une vision plus générale sur les loyers moyens pratiqués, vous pouvez vous renseigner auprès de l'Observatoire CLAMEUR ou encore Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (pour les loyers parisiens).

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