Crise de l’immobilier : et si le gouvernement essayait de sauver un modèle qui ne fonctionne plus ?

Manque de logements, prix élevés, difficultés à construire… Face à une crise immobilière qui perdure et qui s’accentue, Vincent Jeanbrun promet de « changer les règles du jeu ». Mais derrière l’ambition affichée par le ministre du Logement, les leviers mobilisés ont un air de déjà-vu. Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », en cours d’examen parlementaire, peut-il réellement changer la donne ? Ou fait-on simplement du neuf avec du vieux ?

Les 4 piliers du plan Jeanbrun

Le 8 septembre dernier, devant les notaires du Grand Paris, Vincent Jeanbrun a abattu ses cartes pour relancer la machine. Avec son projet de loi Plan Relance Logement, le ministre veut miser sur quatre leviers : 

1- Donner aux élus locaux davantage de pouvoir sur le logement 

Premier axe d’amélioration évoqué par le Gouvernement : donner plus de poids aux maires et aux collectivités pour piloter l’habitat, gérer les aides et attribuer des logements sociaux.

2- Donner du temps pour rénover les passoires thermiques 

Le débat entre lutte contre la crise du logement et amélioration du confort des locataires continue de faire des étincelles. Pour éviter de vider un marché locatif déjà affaibli, le Plan Relance Logement propose en effet une autre mesure, celle-ci très controversée : autoriser temporairement la mise en location de logement mal classés au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), moyennant un engagement contractuel par lequel les propriétaires devront s'engager à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai de trois à cinq ans. 

Un compromis pragmatique pour garder des toits disponibles, mais qui fait déjà grincer des dents.

3- Assouplir pour accélérer les projets immobiliers 

Dans les territoires où les besoins en logements sont importants, des « opérations d’intérêt local » permettraient d’assouplir certaines règles d’urbanisme. Les maires disposeraient notamment de possibilités de dérogation au plan local d’urbanisme intercommunal.

4- Élargir l’avantage fiscal pour les investisseurs locatifs 

Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun permet, sous conditions, de déduire chaque année une partie de la valeur du logement des revenus fonciers imposables grâce à l’amortissement. Le projet de loi vise à en élargir l’accès, notamment dans l’ancien rénové. 

Simplifier et défiscaliser : des recettes déjà vues ?

Difficile de dire que le gouvernement ne cherche pas de solutions à la crise du logement… Mais simplifier les procédures et soutenir l’investissement suffira-t-il à la résoudre ? Du côté des acteurs du secteur, on reconnaît l’intérêt de certaines mesures, tout en interrogeant leur portée. « C’est un texte qui est nécessaire, mais il ne sera pas suffisant », estimait déjà Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat (USH), le 24 juin dernier. 

Le Collectif des associations pour le logement (CAL) formule une réserve encore plus marquée dans sa note du 27 juillet : “Le texte ne revient pas sur un certain nombre de causes du logement cher : il ne propose rien sur les prix du foncier, qui bloquent pourtant réellement la production de logements et l’investissement locatif, ni sur l’encadrement des loyers, alors que l’expérimentation dans l’Hexagone se conclut en novembre 2026, ou encore sur la favorisation de l’habitat permanent et la lutte contre la vacance. Dans l’ensemble, ce projet de loi est décevant et n’est pas à la hauteur des enjeux.” 

Le prix du foncier, un frein que la simplification ne lèvera pas 

Simplifier les démarches peut accélérer la construction, encore faut-il que les projets soient économiquement viables. Or, selon le Collectif des associations pour le logement (CAL), le texte passe totalement à côté du vrai problème : l’explosion du prix des terrains, qui freine aussi bien la production de logements que l’investissement locatif. 

Dans le neuf comme dans l’ancien, lever les verrous administratifs ne résout pas magiquement les obstacles financiers. Accorder un sursis à certains bailleurs peut éviter le retrait de biens du marché, mais ne leur donne pas automatiquement les moyens de réaliser les travaux. Sans solution financière, le risque est alors de laisser des locataires vivre plusieurs années dans des passoires thermiques. 

Une fiscalité attractive peut-elle encore créer des logements accessibles ? 

Côté investissement, le gouvernement continue de miser sur les incitations fiscales pour encourager les particuliers à acheter et à louer. Un élargissement qui pourrait surtout, selon les associations de locataires, bénéficier aux propriétaires les plus aisés, sans développer suffisamment l’offre de logements abordables pour les ménages les plus touchés par la crise. 

Et pour les investisseurs, l’avantage fiscal ne suffit désormais plus à faire tenir le projet. Le prix d’achat, le coût du crédit, les charges et les travaux pèsent de plus en plus lourd sur leur budget. Une fiscalité attractive peut encourager l’achat, mais elle ne garantit pas la rentabilité de l’opération. Sans compter que, pour s’engager dans la durée, les bailleurs ont aussi besoin de règles stables et lisibles, qui ne changent pas à chaque nouveau gouvernement.

2027 peut-elle rebattre les cartes de l’immobilier ?

À ces nombreuses interrogations des professionnels et des associations s’ajoute celle du calendrier électoral. Adopté avec modifications par le Sénat le 8 juillet 2026, puis transmis à l’Assemblée nationale le lendemain, le texte devrait achever son parcours parlementaire à l’automne.

“Monsieur le ministre, notre pays connaît une véritable crise du logement. Le projet de loi logement pourra-t-il être examiné et voté avant l’élection présidentielle de 2027 ? Pendant ce temps, la crise du logement ne cesse de s’aggraver”, interrogeait fin juin Dominique Estrosi Sassone, présidente de la commission des affaires économiques du Sénat. Lancer une opération de construction, rénover un immeuble ou remettre des biens en location demande du temps, beaucoup de temps ! 

Faut-il en conclure que rien ne se passera avant la présidentielle ? Non, bien sûr, car le Parlement peut encore tout à fait adopter des mesures d’ici mai 2027. En revanche, entre le vote de la loi, son application et ses effets concrets pour les Français, plusieurs mois peuvent s’écouler, avec une incertitude supplémentaire : ces orientations seront-elles maintenues après l’élection ?  

Bref, si des ajustements restent possibles d’ici là, il faudra sûrement attendre l’issue du scrutin pour peut-être voir se dessiner le changement plus profond dont l’immobilier a besoin. En attendant, pour les particuliers comme pour les professionnels, cette visibilité limitée complique les décisions d’achat, d’investissement ou de construction que le texte cherche précisément à encourager.