La location-accession : devenir propriétaire progressivement

La location-accession permet de devenir propriétaire progressivement : vous louez d’abord un logement pendant une période définie, puis vous l’achetez à la fin si vous le souhaitez. Ce dispositif s’adresse aux primo-accédants et ouvre droit à une TVA réduite à 5,5 %, à une exonération de taxe foncière pendant 15 ans, ainsi qu’à une épargne intégrée au loyer.

Acheter son logement en étant locataires et sans y laisser toutes ses économies, c’est possible ! Grâce à la location-accession, vous commencez par louer votre futur chez-vous, avant d’en devenir pleinement propriétaire. Ce dispositif malin permet de tester le logement, d’épargner progressivement et de bénéficier d’aides avantageuses. On vous explique comment cet investissement fonctionne.

Qu’est-ce que la location-accession ?

Location accession : définition

Créée par la loi du 12 juillet 1984, la location-accession (ou location avec option d’achat) vise à faciliter l’accès à la propriété, notamment pour les ménages modestes, qui n’ont encore jamais été propriétaires de leur logement.

Le principe est simple : vous louez d’abord un logement neuf ou ancien pendant une période définie, puis vous l’achetez à la fin si vous le souhaitez.

Cette formule s’applique aussi bien aux logements à usage d’habitation qu’aux biens mixtes (habitation et professionnel).

Avantages de la location-accession

Signer un contrat de location-accession offre des avantages non-négligeables. Ce dispositif permet en effet de bénéficier d’une TVA réduite lors de la vente du logement, selon le BOFiP, et offre également une exonération de taxe foncière pendant une durée de 15 ans, selon le BOFiP.

Les avantages en bref :

• TVA réduite à 5,5 % sur le prix du logement.
• Exonération de taxe foncière pendant 15 ans.
• Souplesse : vous testez le logement avant de vous engager définitivement.
• Épargne intégrée : une partie du loyer est déduite du prix d’achat.

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Comment accéder à la location-accession ?

Comme dans toute location, vous devez tout d’abord commencer par signer un contrat qui vous engage et qui engage également le vendeur qui doit vous « réserver » le bien.

Le contrat de location-accession doit indiquer clairement le type de bien concerné, l’objet dudit contrat, le prix de vente du logement, les modalités de règlement (prêts bancaires, apport personnel...), la date d'entrée en jouissance du bien, le montant de la redevance, la ventilation (loyer/épargne), les garanties, les différentes charges qui incombent au locataire-accédant...

Voici les mentions que doit comporter votre contrat de location-accession :

• Le prix de vente de l’appartement ou de la maison que vous achèterez une fois la période de location passée et le mode de financement prévu
• Une description du bien
• La date à partir de laquelle vous prendrez possession de la location du logement
• La redevance que vous devrez régler au propriétaire (fraction locative + fraction acquisitive)
• Les charges à régler en tant que locataire-accédant (charges de copropriété s’il s’agit d’un bien en collectivité)
• Le contrat d’assurance habitation multi-risques, incendie et dégâts des eaux
• Les garanties de remboursement ou d’achèvement du contrat de location-accession
• Les conditions de résiliation du contrat et les indemnités à verser au propriétaire le cas échéant (en cas d’annulation de la procédure, les sommes à restituer au propriétaire doivent être notées dans le contrat de location-accession)

Qui peut bénéficier de la location-accession ?

La location-accession ne concerne que les personnes accédant pour la première fois à la propriété, ceux qu’on appelle primo-accédants.

Pour en profiter, vos revenus doivent respecter certains plafonds de ressources, variables selon la taille du foyer et la zone géographique du logement :

Quels logements sont éligibles à la location-accession ?

Si pendant longtemps, le contrat de location-accession concernait les Habitats à Loyers Modérés (HLM), aujourd’hui la plupart des logements sont concernés, qu’ils nécessitent des travaux, qu’ils soient neufs ou anciens, prêts à l’emploi etc.

Voici les différents types de logements concernés par le contrat de location-accession :

• Immeubles à usage d’habitation
• Immeubles à usage mixte
• Logements collectifs
• Logements individuels
• Logements anciens
• Logements neufs
• Logements existants
• Logements en cours de construction

Quelles sont les étapes d’une location-accession ?

1. La phase de location

Vous occupez le logement comme un locataire classique, tout en constituant une épargne via la part acquisitive de votre redevance.

Vous êtes responsable de l’entretien courant et pouvez participer aux assemblées de copropriété.

2. L’achat du bien

À la fin de la période prévue, si vous souhaitez toujours acquérir le bien, le montant déjà versé en partie acquisitive est déduit du prix final. La transaction se concrétise alors par un acte de vente authentique chez le notaire.

Les aides financières disponibles

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA)

Le PSLA est un prêt conventionné réservé aux ménages modestes souhaitant acquérir leur résidence principale neuve dans le cadre d’une opération agréée par l’État.

Contrairement à un prêt immobilier classique, le PSLA est consenti uniquement aux bailleurs sociaux ou aux promoteurs immobiliers privés.

Vous pouvez aussi cumuler ce dispositif avec un Prêt à Taux Zéro, par exemple.

Pour en bénéficier, vous devez répondre à certaines conditions de ressources fixées selon la composition de votre foyer et la zone d’implantation de votre logement.

En 2025, pour être éligible au dispositif PSLA / location-accession conventionnée, vos revenus fiscaux de référence (année N-2) ne doivent pas dépasser les seuils suivants, selon la taille du foyer et la zone géographique du logement :

Attention, c’est le revenu fiscal de référence qui est pris en compte. Vous le trouverez sur votre déclaration d’impôt sur le revenu.