1. La location-accession : devenir propriétaire progressivement

La location-accession : devenir propriétaire progressivement

La location-accession à la propriété permet aux locataires d’acheter progressivement un logement en commençant par louer le bien pendant une période définie avec le propriétaire, puis de l'acquérir à la fin de la période de jouissance.

Quel est le fonctionnement de la location-accession ? Quels sont ses caractéristiques et ses avantages ? Explications avec Pretto.

Qu’est-ce que la location-accession ?

Définition de la location accession

Possédant une bonne notoriété dans le secteur de l’automobile, la location-accession, appelée aussi location avec option d’achat, est un système moins connu dans celui de l’immobilier. Ce dispositif mis en place par la loi du 12 juillet 1984, a pour objectif de faciliter l’accès à la propriété des particuliers aux revenus modestes.

La location-accession permet en effet le financement de biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, achevé ou en construction.

Ainsi, si vous n’avez encore jamais été propriétaire de votre logement, vous pouvez certainement en bénéficier. Ce contrat vous offre la possibilité de commencer à acheter votre logement tout en ayant préalablement vécu dedans pendant une période de location définie.

Avantages de la location-accession

Signer un contrat de location-accession offre des avantages non-négligeables. Ce dispositif permet en effet de bénéficier d’une TVA réduite lors de la vente du logement et offre également une exonération de taxe foncière pendant une durée de 15 ans.
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Comment accéder à la location-accession ?

Comme dans toute location, vous devez tout d’abord commencer par signer un contrat qui vous engage et qui engage également le vendeur qui doit vous « réserver » le bien.

Le contrat de location-accession doit indiquer clairement le type de bien concerné, l’objet dudit contrat, le prix de vente du logement, les modalités de règlement (prêts bancaires, apport personnel...), la date d'entrée en jouissance du bien, le montant de la redevance, la ventilation (loyer/épargne), les garanties, les différentes charges qui incombent au locataire-accédant...

Voici les mentions que doit comporter votre contrat de location-accession :

  • Le prix de vente de l’appartement ou de la maison que vous achèterez une fois la période de location passée et le mode de financement prévu
  • Une description du bien
  • La date à partir de laquelle vous prendrez possession de la location du logement
  • La redevance que vous devrez régler au propriétaire (fraction locative + fraction acquisitive)
  • Les charges à régler en tant que locataire-accédant (charges de copropriété s’il s’agit d’un bien en collectivité)
  • Le contrat d’assurance habitation multi-risques, incendie et dégâts des eaux
  • Les garanties de remboursement ou d’achèvement du contrat de location-accession
  • Les conditions de résiliation du contrat et les indemnités à verser au propriétaire le cas échéant (en cas d’annulation de la procédure, les sommes à restituer au propriétaire doivent être notées dans le contrat de location-accession)
A noter
La signature du contrat de location-accession doit passer par un acte notarié. Pour réserver le logement à son propriétaire, vous devrez verser lors de la signature notaire, environ 5 % du prix de vente.

Qui a droit à la location-accession ?

La location-accession ne concerne que les personnes accédant pour la première fois à la propriété.

Ce dispositif est également régi par certains critères d’attribution comme le respect des conditions de ressources des locataires-accédants. Celles-ci varient selon la composition du foyer et la zone d’implantation du logement.

Nb de personnes dans le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37.000 € 30.000 € 27.000 € 24.000 €
2 51.800 € 42.000 € 37.800 € 33.600 €
3 62.900 € 51.000 € 45.900 € 40.800 €
4 74.000 € 60.000 € 54.000 € 48.000 €
5 85.100 € 69.000 € 62.100 € 55.200 €
6 96.200 € 78.000 € 70.200 € 62.400 €
7 107.300 € 87.000 € 78.300 € 69.600 €
8 et plus 118.400 € 96.000 € 86.400 € 76.800 €

Quelles sont les conditions pour une location-vente ?

Durant la période de jouissance du bien, les loyers acquittés constituent une avance sur le prix de vente final.

Si pendant longtemps, le contrat de location-accession concernait les Habitats à Loyers Modérés (HLM), la plupart des typologies font désormais partie de son champ d’application, qu’ils nécessitent des travaux, qu’ils soient neufs ou anciens, prêts à l’emploi…

Voici les différents types de logements concernés par le contrat de location-accession :

  • Immeubles à usage d’habitation
  • Immeubles à usage mixte
  • Logements collectifs
  • Logements individuels
  • Logements anciens
  • Logements neufs
  • Logements existants
  • Logements en cours de construction
A noter

Pendant la période de location, le locataire-accédant est tenu de l'entretien et des réparations courantes du logement. Il est également redevable de l’ensemble des charges prévues dans le bail et doit assurer son habitation comme tout autre locataire.

Les démarches pour une location-vente

Comme expliqué ci-dessus, la location-accession permet d'acquérir un bien à l’issue d’une période de location définie dans le contrat, via un transfert de propriété.

Voici les deux étapes nécessaires qui vous permettront de devenir propriétaire de votre logement :

  • La location du bien

Pendant toute la période de location, le locataire-accédant occupe le bien comme tout locataire lambda et règle mensuellement le loyer auprès du propriétaire.

Toutefois, considéré comme un propriétaire vis-à-vis de la copropriété, il peut assister et voter lors des assemblées générales.

  • L’achat du logement

À l'issue de la période de jouissance, prévue dans le contrat, vous devrez verser au vendeur, si vous souhaitez toujours acquérir le bien, le solde du prix de vente (diminué du montant des loyers versé pendant la location) pour que le transfert de propriété ait bien lieu.

Celui-ci prend la forme d'un acte de vente authentique signé devant le notaire.
Important

Pendant la durée du contrat de location-vente, les règles applicables sont celles des promesses de vente classiques.

Si finalement, vous souhaitez vous rétracter, vous devrez en informer le vendeur 3 mois avant la fin du contrat et libérer les lieux. Le propriétaire-vendeur doit vous restituer le montant de la fraction acquisitive versée. Toutefois, sachez que le vendeur peut prétendre à percevoir une indemnité à hauteur de 1 % du prix de vente.

Si la rétractation est à l’initiative de dernier, celui-ci devra vous verser une indemnité égale à 3 % du prix de vente.

Si vous êtes locataire-accédant, vous pouvez bénéficier (sous conditions) de l’obtention d’un Prêt Social de Location-Accession. Il s’agit d’un prêt conventionné, concernant les foyers aux revenus modestes. Celui-ci est complémentaire avec d’autres prêts aidés comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Comment fonctionne le PSLA ?

Les avantages du PSLA

La location avec option d’achat donne l’occasion aux ménages possédant des revenus modestes d’acquérir un logement avec ou sans apport personnel. Et cerise sur le gâteau, il est également possible de bénéficier du Prêt Social Location-Accession (PSLA).

Le PSLA est un prêt conventionné pouvant vous être accordé dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf faisant office de résidence principale uniquement. Le bien doit être situé au sein d’une opération immobilière, lié à un agrément préfectoral et à la signature d’une convention.

Contrairement à un prêt immobilier classique, le PSLA est consenti uniquement aux bailleurs sociaux ou aux promoteurs immobiliers privés.

Pour en bénéficier, vous devez répondre à certaines conditions de ressources fixées selon la composition de votre foyer et la zone d’implantation de votre logement.

Au 1er janvier 2020, vous devez ainsi respecter les plafonds suivants :

Nb de personnes dans le logement Zone A Zone B1, B2 et C
1 32 637 € 24 740 €
2 45 691 € 32 990 €
3 52 219 € 38 160 €
4 59 400 € 42 284 €
5 et + 67 756 € 46 398 €

Attention, c’est le revenu fiscal de référence qui est pris en compte. Vous le trouverez sur votre déclaration d’impôt sur le revenu.

A retenir
  • La location-accession à la propriété permet aux locataires d’acheter progressivement un logement en commençant par louer le bien pendant une période définie avec le propriétaire.
  • Afin d'en bénéficier, vous devez respecter un plafond de ressources.
  • Pendant la période de location, les loyers payés correspondent à une avance sur le prix du bien.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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