Louer en courte durée en 2024 : comment ça marche ?

Si ce type de location a largement été popularisé par Airbnb ces dernières années, ce succès fulgurant a attiré les regards des pouvoirs publics, qui ont réglementé le secteur de manière croissante. Ainsi, en fonction de la nature du logement, de sa localisation ou encore du type de location, différentes règles doivent être connues et appliquées par les propriétaires. Nous vous les expliquons dans cet article.

Pour une résidence principale, un propriétaire ne doit pas dépasser le quota de 120 jours de location par an. Dans le cas contraire, la maison ou l’appartement ne peut plus être considéré comme une résidence principale et doit donc obtenir des autorisations administratives pour demander un changement d’usage de son bien.

Pour contrôler plus facilement ce quota, certaines communes (Paris, Bordeaux et Lyon entre autres) ont mis en place un service en ligne d’enregistrement, qui contraint tous les loueurs à s’enregistrer en précisant le type de bien (résidence principale, secondaire, etc.), sa localisation et son descriptif.

En retour, le service vous délivre un numéro à 13 chiffres qui doit figurer sur les annonces ou être transmis à l’agence immobilière gérant la location. Grâce à cet enregistrement, les plateformes sont en mesure de compter le nombre de jours de location par an et ainsi de retirer votre bien une fois le quota atteint.

En cas de non-respect de ces directives, vous vous exposez, depuis la loi Elan (novembre 2018), à :

• une amende maximum de 5 000 € en cas de non-respect de l’enregistrement
• une amende maximum de 10 000 € en cas de dépassement du quota de 120 jours

De leur côté, agences immobilières et sites internet s’exposent à :

• une amende maximum de 12 500 € par annonce sans numéro d’enregistrement
• une amende maximum de 50 000 € en cas d’absence de blocage d’une annonce ayant dépassé le quota

Côté fiscal, les loyers provenant de la location de votre résidence principale constituent des revenus imposables et, depuis octobre 2018, le montant total généré par un bien doit être transmis chaque année par les sites à leurs utilisateurs et au fisc.

Par ailleurs, le fisc a l'obligation de transmettre ces informations aux organismes chargés du recouvrement des cotisations sociales afin qu'ils puissent s'assurer que les loueurs sont bien à jour de leurs obligations.

En tant que loueur, vous devez payer 17,2 % de prélèvements sociaux ainsi que l'impôt sur le revenu. Tant que vous ne dépassez pas 72 500 € par an, votre activité relève d'un régime d’imposition simplifié, le micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Grâce à ce régime, le calcul de vos impôts se fait de manière simple : il vous suffit de reporter le montant des loyers encaissés sur votre déclaration de revenus et un abattement de 50 % y sera réalisé par le fisc.

Vous payez donc des impôts et des prélèvements sociaux sur la moitié de ce que vous avez généré. Pour avoir le montant total de ce que vous devrez payer, il faut donc multiplier la moitié de vos revenus par le taux de prélèvements sociaux (17,2 %) et par votre tranche marginale d’imposition (TMI).

Si c’est un autre type de résidence que vous souhaitez mettre en location temporaire, les démarches sont plus complexes.

Si vous disposez d’une résidence secondaire ou si vous souhaitez mettre une résidence principale en location plus de 120 jours par an (qui ne sera alors plus considérée comme une résidence principale), vous devez effectuer une déclaration en mairie, en précisant notamment l’adresse, le nombre de pièces et de lits du logement, ainsi que les périodes de location désirées.

Dans certaines communes, vous devrez également faire une demande d’autorisation de changement d’usage de votre bien en mairie.

Cette obligation concerne la ville de Paris, les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, les villes de plus de 200 000 habitants et les villes de plus de 50 000 habitants en zone tendue.

Dans les villes de plus de 200 000 habitants, l’autorisation de changement d’usage est accordée sous condition de compensation. Le changement d’usage provoquant a priori une suppression de surface de résidence principale, le loueur doit compenser cette perte. Pour ce faire, il a deux options :

• S’il détient des locaux non habitables (commerces, bureaux), il peut les transformer en logements habitables
• Il peut sinon acheter un titre de compensation à un tiers (bailleur HLM par exemple) qui possède de tels locaux afin de les transformer en logements

A Paris, les règles de compensation sont encore plus strictes car, dans les secteurs les plus touristiques, le loueur doit compenser le double de la surface transformée en bien de tourisme, et ce dans le même arrondissement.

La compensation est donc coûteuse puisqu’il faut par exemple compter un peu plus de 1 500 € par mètre carré en moyenne à Paris.

Les obligations fiscales pour la location de résidence secondaire sont sensiblement similaires à celles dans le cadre d’une location de résidence principale :

• Les loueurs de résidence secondaire doivent intégrer les loyers générés dans leur déclaration de revenus et bénéficient du régime micro-BIC tant qu’ils ne dépassent pas 72 500 € de loyers. Au-delà de ce seuil, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique.
• Les plateformes comme Airbnb doivent également fournir chaque année aux loueurs et au fisc le montant total des loyers perçus.
• Les loueurs doivent également verser des cotisations sociales s’ils dépassent les 23 000 € de loyers annuels. En-dessous de ce seuil, aucune démarche n’est à effectuer.

Par ailleurs, dans les 14 745 communes qui appliquent la taxe de séjour, le loueur est tenu de la faire payer au locataire et de la reverser à la commune. Dans certaines villes, Airbnb procède automatiquement au prélèvement de la taxe de séjour et les propriétaires n’ont aucune formalité à accomplir.