Location courte durée en 2026 : comment ça marche ?

La location courte durée consiste à louer un logement meublé pour quelques nuits à quelques mois, sous statut LMNP ou LMP selon les revenus perçus, avec un choix de régime fiscal (micro-BIC ou réel). Le bail est limité à 90 jours renouvelables, et l’enregistrement du logement est obligatoire dans certaines villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux.

Qu’est-ce que la location courte durée ?

La location courte durée correspond à la mise en location d’un logement meublé pour une période allant de quelques nuits à quelques mois. Elle s’adresse à des clients variés : touristes, professionnels en déplacement ou personnes en transition (travaux, déménagement, etc.). Ce type de location ne doit pas constituer le domicile principal du locataire.

Les statuts pour la location courte durée

Il existe plusieurs statuts pour exercer une activité de location courte durée :

• Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : C’est le statut le plus courant. Il s’applique si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou 50 % de vos revenus totaux.
• Loueur en meublé professionnel (LMP) : Obligatoire si vos revenus locatifs dépassent les 23 000 € ou 50 % de vos revenus annuels. Vous devez vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Les régimes fiscaux pour la location courte durée

Quand on se lance dans la location meublée courte durée, il y a un point à ne surtout pas négliger : le choix du régime fiscal. Pourquoi ? Parce que cela détermine la façon dont vous allez être imposé sur vos revenus locatifs, et surtout, combien vous allez payer d’impôts.

Régime micro-BIC : la simplicité

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est souvent le premier choix des petits investisseurs grâce à sa facilité de mise en œuvre. Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 € pour les meublés classés et 15 000 € pour les meublés non classés.  Dans ce contexte, vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % pour les meublés classés et 30 % sur les meublés non classés. Un régime idéal si vous avez peu de charges (pas de gros travaux, peu d’intérêts d’emprunt) et que vous cherchez avant tout la simplicité.

Régime réel : un suivi professionnel des dépenses

Le régime réel est plus complexe, mais il peut s’avérer beaucoup plus avantageux si vous avez des dépenses conséquentes. En optant pour ce régime, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs toutes les charges liées à votre bien (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, etc.).

Il n’y a pas de plafond de revenus locatifs, vous pouvez y accéder quel que soit le montant de vos loyers. S’il n’y a pas d’obligation officielle de recourir à un expert-comptable pour déclarer vos revenus en régime réel, il est vivement recommandé d’en consulter un. La comptabilité étant plus complexe qu’en micro-BIC, il vous faudra en effet tenir un registre précis et complet de toutes vos recettes, vos dépenses, faire le calcul des amortissements, le bilan, le compte de résultat, etc.

En confiant cette partie à un professionnel, vous éviterez d’éventuelles erreurs (qui pourraient attirer l’attention du fisc). Les honoraires de l’expert-comptable sont eux aussi déductibles de vos revenus locatifs.

En plus des impôts sur vos revenus locatifs, vous devez collecter et reverser la taxe de séjour dans les communes qui l’appliquent. Celle-ci est généralement comprise entre 0,20 € et 4,60 € par nuit et par personne (barème national applicable aux meublés de tourisme classés), avec majoration possible en Île-de-France. À savoir qu’Airbnb, par exemple, la prélève automatiquement et la reverse aux autorités locales.

Si vous fournissez, en plus du logement, au moins trois des quatre prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle, votre location courte durée peut être requalifiée en parahôtellerie et devenir soumise à la TVA, pour des séjours d’une durée maximale de 30 nuits (article 261 D, 4° du Code général des impôts, précisé par le Bulletin officiel des finances publiques). Un cas fréquent si vous passez par une conciergerie proposant ce type de services.

Les particularités du bail en location courte durée

Un bail de location meublée courte durée doit respecter certaines règles :

• Durée du bail : La durée maximale est de 90 jours renouvelables. Le bail mobilité - adapté aux personnes en formation ou en déplacement professionnel - dure quant à lui de 1 à 10 mois, non renouvelable.
• État des lieux : Il est obligatoire de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie.
• Dépôt de garantie : Généralement équivalent à un mois de loyer.
• Clause de résiliation : Doit être clairement mentionnée en cas de non-respect du contrat.

Location courte durée d’une résidence principale ou secondaire : quelles différences ?

La location courte durée présente de nombreuses opportunités, que vous souhaitiez louer votre résidence principale ou secondaire. Cependant, les réglementations et les démarches administratives diffèrent notablement entre ces deux types de biens.

Voici un tableau pour vous aider à y voir plus clair :

Choisir le bien à louer implique de bien comprendre les contraintes légales, fiscales et administratives qui s’y rattachent. En fonction de votre situation, vous pourrez ainsi optimiser vos revenus tout en restant dans le cadre légal.

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Gestion : comment mettre son bien en location courte durée ?

1. Vérifiez la réglementation locale

Le plafond national par défaut est de 120 jours par an pour la location de sa résidence principale en meublé de tourisme. Certaines communes tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice depuis 2025) l’ont abaissé à 90 jours par an par délibération, en application de la loi du 19 novembre 2024 (loi Le Meur). Ce plafond annuel est distinct de la durée maximale de 90 jours consécutifs applicable à un même locataire (voir « Les particularités du bail » ci-dessus). Pour une résidence secondaire, vous devez demander une autorisation en mairie et parfois une compensation.

2. Enregistrez le bien

Dans les villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, l’enregistrement du logement est obligatoire. Un numéro d’enregistrement doit être affiché sur les annonces.

En cas de non-respect de ces directives, vous vous exposez, depuis la loi du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), à :

• une amende maximum de 10 000 € en cas de non-respect de l’enregistrement,
• une amende maximum de 15 000 € en cas de dépassement du quota annuel autorisé (120 jours, ou 90 jours dans les communes qui l’ont abaissé).

De leur côté, agences immobilières et sites internet s’exposent à :

• une amende maximum de 12 500 € par annonce sans numéro d’enregistrement,
• une amende maximum de 50 000 € en cas d’absence de blocage d’une annonce ayant dépassé le quota.

3. Définissez le statut et le régime fiscal le plus approprié

Choisissez le statut fiscal le plus avantageux (LMNP ou LMP) selon vos revenus locatifs et le régime fiscal le plus approprié à la fiscalité que vous souhaitez (micro-BIC ou réel).

4. Publiez l’annonce

Rédigez une annonce attractive avec des photos de qualité et des descriptions précises du logement et des services proposés.

5. Gérez la location

Vous pouvez vous occuper vous-même des réservations et de la gestion ou passer par une conciergerie spécialisée. Notez qu’une conciergerie vous coûtera de l’argent et réduira donc votre rendement.