Comment faire un état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est le document établi avec le propriétaire du logement loué lorsque le locataire libère les lieux. L’idée ? Comparer l’état du logement avec celui constaté à l’entrée, au moment de la signature du bail. Il n’est pas obligatoire, mais conseillé : c’est la preuve qui protège le locataire pour récupérer son dépôt de garantie, et le propriétaire pour justifier d’éventuels travaux avant l’arrivée du prochain occupant.

Quand faut-il faire l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?

Contrairement à une idée reçue, l’état des lieux de sortie n’est pas obligatoire. La loi du 6 juillet 1989 le prévoit, mais elle ne l’impose pas.

Pourquoi ? Parce qu’au-delà de la formalité, c’est un outil qui protège tout le monde. Pour le locataire, c’est la meilleure preuve qu’il laisse le logement en bon état. Pour le propriétaire, c’est un document officiel pour justifier d’éventuelles retenues sur la caution. L’objectif pour le locataire est en effet de récupérer le dépôt de garantie qu’il a versé au début de la location.

Cet état des lieux est établi au moment où le locataire quitte les lieux, c’est-à-dire au moment de restituer les clés au propriétaire. Il fait suite à un état des lieux également dressé au moment où le locataire prend possession du logement.

Un état des lieux peut être établi pour tous les types de location (meublée ou nue). Il concerne aussi tous les types de logements (studio, appartement, maison individuelle, local à usage commercial).

Que faire s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée ?

• S’il n’y a pas eu d’état des lieux à l’entrée, on considère que le logement a été remis en bon état au nouveau locataire. Conséquence ? Si des dégradations sont constatées au moment de libérer le logement, le locataire est considéré comme responsable. Le propriétaire est alors autorisé à déduire le coût des réparations du dépôt de garantie. Difficile pour le locataire de s’y opposer, puisqu’aucun document ne prouve qu’il n’est pas responsable des dégâts...
• S’il n’y a pas d’état des lieux de sortie, on considère également que le logement a été restitué en bon état. Le locataire peut alors demander qu’on lui restitue son dépôt de garantie. Mais là aussi, difficile pour le propriétaire de mettre d’éventuels dégâts sur le compte de son locataire, puisqu’aucun document ne prouve que celui-ci en est à l’origine !

On le voit, l’absence d’état des lieux ne remet pas en cause la location d’un logement. Mais l’absence d’état des lieux à l’entrée risque par contre de poser des problèmes. En particulier pour le locataire sortant pressé de récupérer son dépôt de garantie…

Comment réaliser l’état des lieux de sortie dans un logement vide ?

La loi Alur de 2014 fournit un modèle de document et indique comment faire un état des lieux de sortie. Le modèle fourni est vivement recommandé, car il permet de ne rien oublier, qu’il s’agisse des informations sur le logement ou des mentions obligatoires.

Le document rempli doit préciser :

• La date
• L’adresse
• Les informations détaillées sur le propriétaire, le locataire (coordonnées, identité…)
• La description détaillée des pièces du logement : revêtements, sols, plafonds, sanitaires, plomberie, menuiseries…

Si nécessaire, des photos ou des vidéos peuvent également être prises pour étayer les écrits. Le locataire et le propriétaire doivent ensuite tous deux signer le document établi. Si l’un deux vient à être absent au moment du rendez-vous, il peut se faire remplacer par un agent immobilier ou par un huissier de justice.

Comment réaliser l’état des lieux de sortie dans un logement meublé ?

Pour un logement meublé, l’état des lieux doit contenir un inventaire détaillé du mobilier. En complément de l’état des pièces du logement, le document doit ainsi préciser les meubles confiés et leur état au moment où le locataire libère les lieux. Cet inventaire séparé figurera en annexe de l’état des lieux de sortie.

Malheureusement, la loi Alur ne fournit pas de modèle pour cet inventaire séparé. En effet, la liste et l’état des meubles ne donnent pas vraiment lieu à une discussion, contrairement à l’état des lieux du logement.

Combien coûte l’état des lieux de sortie ?

C'est un acte gratuit. Le propriétaire n’a donc pas le droit de vous réclamer des sommes pour faire un état des lieux de sortie. Et ce, même s’il a eu recours à un professionnel tel qu’un agent immobilier.

Par contre, si l’intervention d’un huissier a été nécessaire, des frais sont encourus. Un huissier peut en effet être appelé dans le cas où le propriétaire refuse de faire un état des lieux de sortie avec son locataire. L’inverse est également une situation possible.

Dans ce cas, les frais d’huissier varient suivant la surface du logement. Pour un logement de 50 à 150 m², il faut compter environ 198 €, répartis comme suit :

Comment se passe la remise du dépôt de garantie ?

La restitution du dépôt de garantie dépend en grande partie de l’état des lieux du logement à la fin de la location. Si l’état des lieux montre de réelles dégradations, le coût des travaux est déduit du dépôt.

Mais attention, cette déduction ne se fait pas n’importe comment. Le propriétaire doit en effet pouvoir justifier ses dépenses, factures et devis à l’appui.

Il s'agit en effet d'éviter d'éventuels abus de propriétaires qui souhaiteraient embellir leur logement en prélevant des sommes sur le dépôt de garantie. C’est une situation courante : des propriétaires financent le remplacement d’éléments usés avec la caution. Mais la loi ne l'autorise pas, elle stipule que la réparation de dégradations dues à une « usure normale » n’est pas à la charge du locataire.

Le propriétaire bailleur a donc tout intérêt à documenter précisément chaque retenue pour éviter toute contestation devant le juge.

Que faire en cas de contestation de l’état des lieux ?

Si l’état des lieux est contesté par le locataire ou le propriétaire, plusieurs solutions s'offrent à vous.

• Tout d’abord la solution amiable, qui est souvent privilégiée. On peut ici faire intervenir un tiers de confiance pour concilier les deux positions et parvenir à un état des lieux de sortie.
• Ensuite l’huissier de justice : celui-ci il intervient en médiateur pour que les parties se rencontrent, établissent et signent le document. La commission départementale de conciliation peut aussi être appelée pour trouver un accord définitif entre locataire et propriétaire.

• Enfin la solution judiciaire : en dernier recours, vous pouvez demander au juge du Tribunal d’Instance de trancher. Celui-ci notera le refus du propriétaire ou du locataire d’assister à l’état des lieux de sortie. Il désignera dans la foulée un huissier chargé de récupérer les clés et de faire l’état des lieux de sortie.