Ce qu'il faut retenir du dispositif Jeanbrun, expliqué par le Ministre

Le dispositif Jeanbrun est sans doute l'une des mesures les plus commentées du budget 2026. Présenté comme le nouveau « statut de bailleur privé», il offre aux propriétaires un avantage fiscal calculé en fonction du niveau de loyer appliqué : plus le loyer est bas, plus la déduction fiscale est élevée. 

Quelques jours avant la présentation du projet de loi Relance logement en Conseil des ministres, Vincent Jeanbrun, ministre du Logement et de la Ville, est revenu sur ce dispositif au micro de la chaîne YouTube de Pretto. Voici ce qu'il faut retenir.

Pourquoi le Gouvernement mise sur les petits bailleurs 

Le constat de Vincent Jeanbrun est simple : sans investisseurs privés, impossible de relancer l’offre de logements. « Le petit investisseur, on a besoin de lui. C'est pour ça qu'on a créé, dès le budget, un statut du bailleur privé », lance le Ministre au micro de Pretto.

Et force est de constater que l'investissement locatif est aujourd'hui en panne, alors que paradoxalement la demande de logements n'a jamais été aussi forte. Selon le baromètre Bien’ici, en 2025, l'offre de logements à louer a reculé de 10 % par rapport à 2024, tandis que la demande locative progressait encore de 2 %, entraînant une pression à la hausse sur les loyers.

Le ministre rappelle également que 26 % des familles françaises louent aujourd'hui un logement appartenant à un petit propriétaire privé. Une réalité qui, selon lui, justifie de mieux accompagner ces “petits investisseurs”. Car derrière le terme de « bailleur privé » se cache une réalité bien différente des clichés. « En moyenne, les bailleurs détiennent 1,1 logement. (...) On est très loin de l'image des familles riches qui possèdent des centaines de logements ».

Comment fonctionne concrètement le dispositif Jeanbrun ? 

Investir partout en France, sans zonage 

L'une des principales nouveautés par rapport au Pinel est la disparition du zonage. « Vous pouvez investir partout en France, en métropole comme en Outre-mer ». Pour Vincent Jeanbrun, le zonage favorisait une concentration des investissements dans certaines communes, avec deux conséquences principales : une hausse des prix du foncier et des vagues de reventes à l'arrivée au terme des avantages fiscaux. Davantage de liberté dans le choix de l’investissement locatif ? « C'est ma philosophie : on fait confiance à l'investisseur, c'est sa responsabilité de bien investir, de trouver un bon produit », déclare le Ministre du Logement.

Un mécanisme pensé pour alléger la fiscalité

Le principe du dispositif consiste à neutraliser une grande partie de la fiscalité pesant sur les revenus fonciers grâce à un mécanisme d'amortissement.

En effet, dans le neuf, une partie de la valeur du logement sera retenue pour calculer un amortissement. Ce montant pourra ensuite être déduit des revenus fonciers.

Le niveau de cet avantage dépendra ensuite du niveau de loyer choisi :

• un premier amortissement pour un loyer intermédiaire ;
• un amortissement plus important pour un loyer social ;
• un avantage encore supérieur pour un logement très social (jusqu’à 12 000€).

« Si vous avez été bon investisseur, le loyer rembourse le crédit et l'amortissement vient neutraliser la fiscalité sur les revenus fonciers. » Autrement dit, le dispositif cherche à faire en sorte que les loyers financent le crédit tandis que l'avantage fiscal limite, voire efface, l'imposition sur les revenus locatifs.

Une condition toutefois : le bien doit toutefois être conservé pendant au moins neuf ans pour bénéficier pleinement du dispositif. Un avantage qui va au-delà des revenus fonciers 

En plus de pouvoir déduire les intérêts d'emprunt, les travaux, la taxe foncière ou les autres charges liées à la location, les investisseurs peuvent, sous certaines conditions, imputer une partie du déficit sur leur revenu global.

« C'est ce qui rend le dispositif particulièrement généreux. Vous pouvez faire baisser votre revenu fiscal de référence et même changer de tranche d'imposition. Peu de dispositifs offrent cette possibilité. »

Des loyers plafonnés, mais des contreparties 

Autre critique souvent adressée au dispositif depuis son lancement : les plafonds de loyers seraient trop éloignés des prix du marché et risqueraient de réduire la rentabilité locative. « Les familles qui bénéficient des loyers à tarif social sont souvent des familles qui touchent beaucoup d'APL, ce qui les solvabilise énormément », estime Vincent Jeanbrun. 

Pour le logement très social, le recours à l'intermédiation locative apporte une garantie supplémentaire. « Des associations, comme la Croix-Rouge par exemple, prennent le bail et paient directement le loyer », précise le Ministre.

Le projet de loi Relance logement assouplit déjà le dispositif 

Pour rendre le dispositif plus accessible, le projet de loi Relance logement, présenté le 24 juin en Conseil des ministres, prévoit déjà plusieurs ajustements au dispositif initial.

Dans l’ancien, le seuil de travaux abaissé

Le premier texte imposait un montant de travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat. Ce seuil sera désormais ramené à 20 %, afin d'élargir le nombre de logements éligibles.

Concrètement, pour un logement acquis 200 000 euros, le montant minimal de travaux nécessaire passerait de 60 000 à 40 000 euros.

Selon Vincent Jeanbrun, le principal frein ne venait toutefois pas du montant des travaux. « Les 30 % de travaux pouvaient se trouver. En revanche, les exigences liées au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) étaient souvent inatteignables, et c'est cela que j'ai l'intention de corriger ». Le projet de loi revoit donc aussi ces exigences à la baisse : les logements rénovés ne doivent simplement plus être équipés d'une chaudière fossile (fioul, gaz notamment) et atteindre au minimum la classe D du DPE.

Les maisons individuelles deviennent éligibles 

Autre changement attendu : la fin de la restriction aux logements collectifs. Jusqu'ici, le dispositif ne concernait que les appartements.

Le projet de loi étend désormais le dispositif aux maisons individuelles anciennes. L'objectif est de faciliter leur rénovation et d'encourager leur retour sur le marché locatif, notamment dans les zones les moins tendues.

Avec le dispositif Jeanbrun, le Gouvernement entend replacer les petits bailleurs au cœur de la production de logements. Et comme le rappelle Vincent Jeanbrun : « un dispositif fiscal, quand vous y êtes entré, vous en bénéficiez jusqu'au bout. »