Lequel est le plus rentable : la location meublée ou non meublée ?

La location meublée est souvent plus rentable que la location vide : des loyers 15 à 30 % plus élevés et une fiscalité BIC avantageuse (abattement de 50 %, voire imposition quasi nulle au régime réel). Mais la location vide reste plus stable, avec un bail plus long et moins d’entretien. Le choix dépend donc de votre profil d’investisseur.

La location immobilière non meublée (vide)

Loyer moins cher

Les loyers sont en moyenne 15 à 30 % inférieurs à ceux d’une location meublée équivalente.

Fiscalité moins avantageuse

Les revenus sont ici imposés dans la catégorie revenus fonciers. Il est possible de déduire certaines charges (travaux, intérêts d’emprunt…), mais la liste reste restrictive. Si vous optez pour le régime micro-foncier (recettes inférieures à 15 000 €/an, selon Service-Public.fr), on ne bénéficie que d’un abattement forfaitaire de 30 %.

Quant au taux marginal d’imposition, additionné aux prélèvements sociaux (17,2 %), il peut faire grimper la fiscalité jusqu’à plus de 60 % dans certains cas.

Stabilité locative

Toutefois, ce type de location offre une meilleure sécurité financière au propriétaire dans la mesure où le locataire signe un bail d’une durée minimale de 3 ans renouvelable tacitement par période triennale. Aussi pour donner congé, le locataire devra respecter un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois sous certaines conditions. Un turnover plus faible, qui réduit la vacance locative.

Réduction des frais d’entretien

L’absence de mobilier permet également d’éviter de supporter les coûts d’éventuelles dégradations. Vous aurez moins de frais d’entretien (réparation, changement mobilier, remplacement d’appliques murales, etc.), ce qui augmente la rentabilité de votre investissement.

La location immobilière meublée

Loyer plus important

Une location immobilière meublée comprend tout l’équipement nécessaire pour le confort du locataire (mobilier, éclairage, applique murale, électroménager, etc.), et permet ainsi de se louer 15 à 30 % plus cher qu'un même logement vide.

Un loyer plus important offre une rentabilité brute supérieure à celle d'un bien loué vide, jusqu’à 7 % supplémentaire.

Fiscalité plus favorable

Dans le cadre de la location meublée, les revenus tirés des loyers seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas au titre des revenus fonciers.

Il existe deux régimes possibles selon vos recettes annuelles : le micro-BIC, applicable si vos recettes ne dépassent pas 77 700 € par an selon impots.gouv.fr, avec un abattement forfaitaire de 50 % ; au-delà, le régime réel s’applique. Ce seuil de 77 700 € ne concerne que la location meublée classique : pour un meublé de tourisme non classé (type Airbnb), il est réduit à 15 000 € par an, avec un abattement de 30 %, selon impots.gouv.fr. À ne pas confondre avec le seuil de 23 000 € par an, qui distingue le statut LMNP (non professionnel) du statut LMP (professionnel), selon l’article 155 du CGI. Concrètement, les deux régimes se distinguent ainsi :

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % en location vide). Autrement dit, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes.
• Régime réel : possibilité d’amortir le bien (hors terrain) et le mobilier, en plus de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances…). Un avantage fiscal qui permet de réduire fortement, voire d'annuler, l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années. À noter : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente, depuis la loi de finances 2025.

Vacance locative plus élevée, changement de locataire plus fréquent

Malgré cet avantage fiscal, la location meublée comporte plus de risque que la location vide :

• Moins de stabilité
• Bail d’1 an minimum (ou 9 mois si étudiant).
• Turnover plus élevé, donc risque accru de vacance locative.
• Frais d’entretien plus lourds
• Obligation de renouveler régulièrement mobilier et équipements.
• Travaux de rafraîchissement plus fréquents.

Comparatif location vide VS meublée

Tableau récapitulatif comparatif