Quelles démarches pour louer son premier appartement ?

Vous avez réussi à acheter un bien et vous souhaitez vous lancer dans votre première location ? Il est indispensable de vous renseigner sur les obligations légales que cela implique !
Important

En tant que loueur vous allez devoir effectuer des diagnostics, choisir de louer meublé ou vide, fixer votre loyer, bien choisir votre locataire…

Autant de choix à faire avant de vous lancer !

Vous ne savez pas comment vous lancer et les démarches vous font peur ? Vous ne savez pas quel type de location choisir ni comment fixer le prix ?

Pas de panique, on vous liste les 7 démarches incontournables à suivre afin de démarrer votre aventure locative de bon pied :

  • 1 : Déterminer votre type de location
  • 2 : Réaliser les diagnostics obligatoires pour mettre en location votre appartement
  • 3 : Étudier le marché pour fixer le prix de votre appartement
  • 4 : Bien choisir le locataire pour sa première location d'appartement
  • 5 : Souscrire des assurances et garanties loyers impayés pour votre location
  • 6 : Préparer votre contrat de location et les annexes au contrat
  • 7 : Déclarer ses loyers aux impôts

1. Déterminer votre type de location

Bon à savoir

La première chose à faire avant de louer votre bien pour la première fois est de déterminer le type de location que vous voulez faire.

La première question à vous poser est de savoir si vous souhaitez passer par une agence ou vous occuper de tout tout seul ?

Sachez que les deux solutions offrent des avantages et des inconvénients.

Si vous décidez de confier la gestion locative de votre bien à une agence, vous allez indéniablement gagner du temps et vous assurer une tranquillité d’esprit puisque vous laissez des professionnels s’occuper de tout pour vous.

Vous n’aurez d’ailleurs pas à vous occuper de tous les aspects juridiques et administratifs de la gestion locative (rédaction du bail, encaissement des loyers, avis d’échéance, états des lieux, etc.) qui peuvent s’avérer complexes et fastidieux.

Attention

Vous vous en doutez, le gros désavantage de cette option est le prix : les honoraires des agences s’élèvent en moyenne entre 6 % et 9 % du montant annuel des loyers.

En revanche, si vous décidez de vous en occuper par vous-même, cela ne vous coûtera rien et augmentera donc la rentabilité de votre investissement locatif !

A noter
Sachez cependant que gérer sa location seul peut être très chronophage : il faut du temps pour trouver un locataire, rédiger et publier des annonces, organiser les visites etc.

Il vous faudra aussi des connaissances techniques et juridiques, à éviter donc si vous avez la phobie administrative !

La deuxième question à vous poser est de savoir comment vous souhaitez louer votre appartement : meublé, vide ? S’agira-t-il d’une location pour une résidence principale ou plutôt pour une location saisonnière ?

Sachez tout d’abord que la location meublée est plus risquée que la location vide car son bail est plus court : 1 an renouvelable maximum (ou 9 mois non renouvelable si la location est consentie à un étudiant).
Attention

Louer en meublé signifie que vous aurez plus souvent affaire à des changements de locataires.

Les frais d’entretien sont également plus élevés puisque vous devez entretenir le mobilier.

Ces désavantages sont cependant compensés par des loyers 5 à 25 % plus chers que pour une location vide.

Bon plan

Si votre logement est situé dans un quartier étudiant, nous vous conseillons d’opter pour une location meublée car les étudiants déménagent souvent et ont rarement des meubles à eux.

Si c’est la stabilité que vous cherchez, nous vous conseillons la location vide car elle limite les risques de vacances locatives.

2. Réaliser les diagnostics obligatoires pour mettre en location votre appartement

Si vous louez un logement à usage d’habitation, qu’il soit vide ou meublé, vous devez obligatoirement effectuer 3 types de diagnostics pour les bailleurs :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il informe le locataire sur la consommation du logement en énergie.

Vous indiquerez une lettre allant de A à G.

  • Le diagnostic plomb : il n’est obligatoire que si le bien a été construit avant 1949.

S’il n’y a aucune trace de plomb dans votre logement, ce document n’a pas de limite de validité.

Bon à savoir

En revanche, si du plomb est détecté, selon le résultat, il vous incombera de refaire les peintures afin d'éviter tout risque d'intoxication pour les jeunes enfants.

Ce document sera valable 6 ans.

  • L’ERNT (état des risques naturels, miniers et technologiques) : il indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs risques.
A noter

Par ailleurs, pour des biens en copropriété, il vous faudra également demander les diagnostics sur les parties communes au syndic de copropriété afin que les futurs locataires soient informés de l’état de l’immeuble.

Sachez enfin que tous ces diagnostics doivent être annexés au contrat de bail. Il est absolument impératif de les avoir fait réaliser avant de trouver un locataire.

3. Étudier le marché pour fixer le prix de votre appartement

Pour que votre première location soit un succès, il vous faudra bien fixer le prix du loyer de votre appartement.

Bon plan

Surtout, ne vous lancez pas au hasard ! Il faut absolument vous renseigner en amont en regardant plusieurs offres similaires sur le marché.

Prenez en compte la taille de l’appartement, la localisation du bien, les prix en vigueur dans la ville, etc.

Pensez à vérifier si votre bien est situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, auquel cas vous devrez respecter les critères en vigueur.

Il faut que vous vous basiez sur tous ces critères pour fixer un prix qui corresponde au marché et aux besoins des locataires.

C’est en ayant étudié tous ces critères que vous saurez s’il vaut mieux louer en résidence principale ou plutôt en location saisonnière pour des villes touristiques comme Nice, Toulon, Perpignan, etc.

Encore une fois, comparez votre bien à des biens similaires pour prendre la bonne décision.

4. Bien choisir le locataire pour sa première location d'appartement

Une fois que vous aurez déterminé le type de bien et le prix de votre appartement, une autre grande étape vous attend : trouver le bon locataire.

Important

Si vous confiez la location à une agence, elle se chargera de vous proposer les meilleurs profils, vous pouvez leur faire confiance.

En revanche, si vous louez entre particuliers, vous allez devoir faire très attention au profil de votre futur locataire.

Il faut trouver un locataire fiable et nouer avec lui une relation de confiance. Pour être sûr que votre locataire va payer son loyer en temps et en heure, il faut bien étudier son dossier en lui demandant des pièces justificatives comme son contrat de travail, ses trois derniers bulletins de salaire, son avis d’imposition, etc.

A noter

Généralement, pour qu’un locataire soit considéré comme solvable, il faut que la part du loyer représente entre 25 et 33 % de ses revenus.

Pour trouver un locataire, nous vous conseillons d’utiliser plusieurs sites pour diffuser vos annonces afin de maximiser vos chances de trouver le bon locataire.

A savoir

Vous pouvez diffuser des annonces immobilières sur les principaux sites gratuits d’annonces immobilières comme LeBonCoin, utiliser des services de mise en relation entre locataire et propriétaire comme LocService ou encore faire appel à des agences immobilières 100 % en ligne à des prix très attractifs.

Ne négligez pas le bouche-à-oreilles : un ménage recommandé par de la famille, des amis ou des collègues auront déjà la confiance de votre proche pour qu’il soit proposé.

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5. Souscrire des assurances et garanties loyers impayés pour votre location

Surtout, n’hésitez pas à assurer votre logement et souscrire à des garanties loyers impayés pour vous couvrir en cas de manquement de la part de votre locataire.

Bon à savoir

Cette assurance est très importante car elle a pour fonction principale le remboursement des loyers dus en cas de défaillance du locataire et elle couvre également les détériorations immobilières et les frais de contentieux. De quoi vous protéger en cas de problème.

Cette assurance est très utile mais il vous faudra bien étudier le profil du locataire et voir s’il répond aux conditions de la garantie loyers impayés.

Exemple

En effet, l’assurance ne joue pas dans tous les cas, il existe des exceptions pour les étudiants. Adaptez donc votre assurance à votre type de locataire.

6. Préparer votre contrat de location et les annexes au contrat

Une fois votre locataire trouvé, il faudra lui faire signer un contrat de location, là encore, soyez rigoureux dans la rédaction du bail.

Comment rédiger le contrat de bail ? Pour rédiger le bail, vous trouverez beaucoup d’exemples sur internet.
Le saviez-vous ?

Il faut y faire figurer les noms du bailleur et du locataire, la nature du logement, la durée et les modalités du contrat, les conditions de paiement, les garanties etc.

Dans les annexes vous devrez y faire figurer les différents diagnostics techniques.

7. Déclarer ses loyers aux impôts

Enfin, n’oubliez pas de déclarer vos loyers aux impôts !

Vous devez savoir que les loyers font partie du revenu global, ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu.

N’oubliez pas de les déclarer ou vous pourriez être accusé de fraude fiscale ! Vous devez impérativement effectuer votre déclaration auprès de l’administration fiscale.

A savoir

Il est tout à fait possible d’optimiser les impôts sur ces revenus fonciers en fonction du type de location que vous allez effectuer.

C’est un critère à prendre en compte lorsque vous choisissez le type de location que vous souhaitez faire. Renseignez vous auprès de professionnels pour optimiser tout cela.

A retenir
  • Déterminez votre type de location et son prix en fonction du marché sur lequel se trouve votre bien, prenez le temps de comparer avec ce qui existe autour.

  • Pensez à faire toutes les démarches obligatoires lors de la location de votre bien : fournir tous les diagnostics techniques obligatoires, déclarer vos revenus issus de la location etc.

  • Prenez le temps de bien choisir votre locataire pour éviter de mauvaises surprises et assurez-vous pour vous protéger en cas d’impayés !

Mis à jour le 28 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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