L'assouplissement du dispositif Jeanbrun va-t-il faciliter votre projet immobilier ?

Il aura fallu six mois. À peine entré en vigueur avec le budget 2026, le nouveau statut du bailleur privé, baptisé au nom du ministre du Logement, est déjà sur la table des législateurs. Le 28 mai, l’Assemblée nationale a voté en première lecture une proposition de loi prévoyant plusieurs assouplissements. De quoi rendre le dispositif enfin attractif ? Pas tout à fait, puisque les principales contraintes du dispositif demeurent.

Le dispositif Jeanbrun, la promesse fiscale du budget 2026

Présenté comme le successeur du Pinel, le dispositif Jeanbrun avait de quoi séduire sur le papier. Conçu pour relancer l'investissement locatif privé, il permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'un avantage fiscal en échange d'un engagement de location à long terme.

Et pour une fois, le dispositif rompait avec les travers de son prédécesseur car, contrairement au Pinel, il devait être accessible partout en France et concernait aussi bien le neuf que l'ancien. Deux bons points qui laissaient espérer un véritable coup de pouce à l'investissement locatif.

Mais à y regarder de plus près, l'enthousiasme s'est vite tempéré. Car si la carotte fiscale est belle, les bâtons réglementaires sont nombreux :

• une durée d'engagement de location de 12 ans ;
• des loyers plafonnés entre 15 % et 45 % sous les prix du marché ;
• des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat ;
• l'exclusion des maisons individuelles.

Autant de contraintes qui ont rapidement refroidi les investisseurs les plus motivés.

Jeanbrun version 2.0 ?

Face à ces critiques et afin de rendre le dispositif plus attractif, une proposition de loi portée par Valérie Létard, députée du Nord et ancienne ministre du Logement, a été déposée le 14 avril dernier. Soutenue par le Gouvernement, elle a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 28 mai par 85 voix contre 29.

Trois évolutions majeures ont donc été votées à l’Assemblée nationale :

La suppression du seuil minimal de travaux

Dans sa version initiale, le dispositif imposait de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition du logement pour bénéficier de l'avantage fiscal.

Cette exigence avait déjà été jugée difficilement applicable dans de nombreux territoires. Le Gouvernement avait d'ailleurs envisagé un premier assouplissement en abaissant ce seuil à 20 %. Les députés sont finalement allés plus loin en supprimant totalement cette condition.

De quoi élargir le nombre de projets éligibles, notamment dans les secteurs où les logements nécessitent quelques rafraîchissements.

Des objectifs énergétiques plus réalistes

La version initiale exigeait d'atteindre une étiquette A ou B au diagnostic de performance énergétique (DPE) après travaux. Un objectif particulièrement ambitieux dans l'ancien, notamment pour les logements en copropriété.

Le texte adopté introduit désormais une logique de progression :

• les logements classés F ou G devront gagner au moins deux classes énergétiques ;
• les logements classés E devront gagner au moins une classe.

Le retour des maisons anciennes

Dernier changement majeur, la réintégration des maisons individuelles anciennes.

Jusqu'ici, le dispositif ne concernait que les logements collectifs, ce qui pouvait sembler paradoxal pour un mécanisme présenté comme applicable sur l'ensemble du territoire.

La proposition de loi ouvre désormais le dispositif aux maisons anciennes, qui représentent plus de la moitié du parc résidentiel français et une part importante de l'offre locative dans les zones rurales et périurbaines.

Travaux, DPE, maisons : le match avant / après

Bref, le dispositif est-il plus intéressant ?

Alors cet assouplissement est-il une bonne nouvelle pour le secteur immobilier ? Oui, mais il pourrait aller encore plus loin.

Clairement, ces assouplissements répondent aux nombreuses critiques formulées par les professionnels de l'immobilier depuis la présentation du dispositif. Pour Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi, sur Linkedin, le signal envoyé est positif : « Chez Orpi, nous accueillons cette adoption positivement. C'est le genre de mesure qui peut redonner confiance aux investisseurs et remettre des logements sur le marché. »

Il est vrai que ces trois évolutions améliorent concrètement l’accessibilité du dispositif : moins de travaux à engager, des exigences énergétiques plus réalistes dans l'ancien, et un vivier de biens éligibles considérablement élargi grâce à la réintégration des maisons. Pour les investisseurs qui hésitaient à franchir le pas, c’est un signal encourageant.

Encourageant, mais pas suffisant pour convaincre tout le monde. Les investisseurs devront toujours composer avec une durée d'engagement de 12 ans et des loyers fortement plafonnés parfois éloignés des prix du marché. Ce sont pourtant eux qui, dans la pratique, déterminent la rentabilité d'un investissement. Sur ce point, la proposition de loi n'a pas tranché.

La partie se jouera donc au Sénat. D'ici là, les investisseurs devront encore patienter avant de savoir quelle sera la version définitive du dispositif Jeanbrun.