1. Propriétaire bailleur : définition, obligations et droits

Propriétaire bailleur : définition, obligations et droits

Dans l'investissement, propriétaire et bailleur sont souvent confondus. On peut être propriétaire bailleur, mais on peut également être bailleur sans être propriétaire et ainsi être propriétaire sans être bailleur.

Un peu comme l’oeuf et la poule, impossible de savoir lequel est arrivé le premier ! Il est facile de s’y perdre mais pas de panique. Pretto vous fait un tour d’horizon des termes et de ce qu’ils recouvrent afin de vous y retrouver.

Définition du propriétaire bailleur

Si vous décidez de mettre votre bien à louer, vous pouvez devenir propriétaire bailleur. Pour cela, il faut être propriétaire et bailleur.

La différence entre les deux termes peut sembler moindre mais elle a son importance !

Définition du propriétaire

Comme son nom l’indique, le propriétaire est celui à qui le bien appartient. En mettant votre bien à louer, vous devrez respecter un ensemble de normes condensé dans un contrat appelé un bail. D’un point de vue juridique, le propriétaire n’est responsable que de l’état général du logement.

Si le propriétaire est signeur du bail, alors il devient aussi le bailleur. Cependant, ce n’est pas obligatoire.

Définition du bailleur

Le terme bailleur est plus large que celui de propriétaire car il peut aussi bien définir une personne physique que morale. Si le propriétaire décide de faire appel à une tierce personne (banque, mutuelle..) alors il n’est pas le bailleur.

En d’autres termes, le bailleur est celui qui contracte le bail et qui est donc responsable du respect du contrat de location.
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Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?

Lorsque vous mettez votre bien en location, vous attendez un certain comportement de la part de votre locataire. Mais cela va dans les deux sens ! En devenant propriétaire bailleur, vous devez répondre à un certains nombre de responsabilités et d’obligations.

Les normes du logement

Le point le plus logique, et pourtant primordial, est l’obligation d’offrir un logement décent à la location. Pour cela il faut respecter certains critères comme une surface habitable de 9m2 minimum, des performances énergétiques minimales. Il faut également que le bien ne soit pas infesté de nuisibles et qu’il soit doté d’équipements vitaux.

Bref, votre logement ne doit pas être un risque pour la santé et la sécurité physique de celui qui y habite ! En tant que propriétaire bailleur, vous pourrez donc être amené à prendre en charge des réparations en amont mais aussi pendant la durée du contrat de bail.

Le contrat de bail

Que votre logement soit meublé ou non, il est obligatoire de signer un contrat entre le bailleur et le locataire. Ce contrat fixe la durée d’occupation des lieux par le locataire mais aussi le loyer dont il devra s’acquitter chaque mois.

Votre locataire est dans le droit de vous demander une quittance mensuelle prouvant qu’il a bien réglé son loyer. De plus, le contrat de bail peut également inclure le paiement des charges au réel ou au forfait.

Vous devrez fournir des documents annexes en amont de la signature comme le dossier de diagnostic technique prouvant la décence du logement, l’état des lieux et des meubles si le logement est meublé ou encore l’acte de co-propriété si le logement est dans une résidence.
A savoir
Votre contrat est la clé d’une location réussie. Il fixe les règles et les engagements à respecter. N’hésitez pas à prendre votre temps et à vous référer à votre conseiller Pretto si cela ne vous semble pas clair !

La garantie quand on est propriétaire bailleur

En tant que propriétaire bailleur, la plus grosse crainte est que le bien soit abîmé ou que le loyer ne soit pas payé. Il existe cependant des moyens de vous prémunir et vous protéger un maximum en amont :

  • Un garant : Très utilisé chez les jeunes locataires, le garant est un parent ou un proche qui se substitue au locataire si ce dernier cesse de payer son loyer. Vous devez donc vous assurer que ses revenus sont suffisants pour assurer le versement du loyer
  • La garantie loyers impayés (GLI) : Si votre locataire a une situation stable aux yeux de votre assurance, vous pouvez souscrire à une GLI. Son prix varie entre 2,5 et 4 % du loyer perçu pour un contrat individuel et entre 1,5 et 3 % pour un contrat de groupe. Son avantage est qu’il couvre les loyers impayés mais également les départs prématurés, les frais de procédures et les dégradations du bien.
  • La garantie visale par Action Logement : Cette garantie couvre les loyers impayés pendant 3 ans dans la limite de 36 mensualités. Pour en bénéficier, le montant du loyer ne doit pas dépasser 1 300 euros (ou 1 500 euros à Paris) et votre locataire doit répondre à certains critères d’âge et de statut
  • Le garant institutionnel : Le garant institutionnel fonctionne comme un garant classique, à savoir qu’il vous verse le loyer en cas d’impayé. Cependant, il n’a pas de risque de difficulté de payement. Pour en bénéficier, il faut que votre locataire accepte de passer par ce moyen et qu’il soit considéré comme solvable par le garant institutionnel.

Il existe donc de nombreux moyens de vous protéger et d’éviter de vous retrouver face à un locataire qui ne peut pas payer son loyer !

A quelles aides avez-vous droit en tant que propriétaire bailleur ?

Lorsque vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez bénéficier de certaines aides et déductions fiscales lorsque vous entreprenez des travaux.

  • L’éco prêt zéro : Si vous installez des solutions d’économie d’énergie, l’éco prêt est un prêt classique dont les intérêts sont payés par l’État. C’est une solution sans condition de revenu donc facile à obtenir !
  • L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) : Si vous envisagez des travaux lourds ou de rénovation, l’ANAH propose des aides et des réductions fiscales intéressantes. Vous devez cependant répondre à certains critères et proposer votre bien à un loyer abordable pour des locataires de ressources modestes.
A retenir
  • Être un propriétaire bailleur implique plus de responsabilités qu’un simple propriétaire et demande de remplir des normes de logement.
  • Lorsque vous louez un logement, il est obligatoire de signer un contrat !
  • Pour vous protéger des impayés, n’oubliez pas d’exiger un garant ou de souscrire à une assurance qui vous couvrira en cas de litige
  • N’oubliez pas de vous renseignez sur les aides auxquelles vous êtes éligible pour alléger le prix des travaux !
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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