1. Les différents éléments du contrat de location

Les différents éléments du contrat de location

Vous réalisez un investissement locatif et souhaitez avoir des informations sur le bail locatif ? Nous avons pensé à vous !

Que vous souhaitiez louer une maison ou un appartement, vous devez absolument établir un contrat de location. Régi par des réglementations et des régimes spécifiques, ce contrat matérialise les droits et obligations du propriétaire-bailleur et du locataire.

À travers, un contrat de bail, le locataire s’engage à payer chaque mois un certain montant (le loyer) pour habiter le logement, tandis que le propriétaire s’engage quant à lui, à procurer, pendant un certain temps, la jouissance du bien immobilier.

Afin de prévenir tout litige pouvant survenir entre le bailleur et le locataire, on ne peut que vous recommander de porter une attention particulière à la rédaction du bail de location.

Vous souhaitez savoir comment rédiger un contrat de location en bonne et due forme ? Voici nos explications.

Les éléments obligatoires du contrat de location

Le contrat de location est une convention en vertu de laquelle un propriétaire met à disposition d’un ou plusieurs locataire(s) un bien loué. Les parties doivent convenir ensemble des modalités de la location, notamment le montant du loyer et des charges locatives.

Il existe deux grands types de contrats de location :

  • Les contrats de location à usage d’habitation

Les preneurs devront utiliser le logement comme résidence principale ou secondaire et non pas pour exercer une activité professionnelle. Il peut alors s’agir d’un bail d’habitation meublée (logement fourni avec le mobilier nécessaire pour une vie décente) ou d’un bail d’habitation non meublée.

  • Les contrats de location à usage commercial ou professionnel

Ici, on vise les locaux loués par les professionnels afin d’y exercer une activité professionnelle. Il s’agit d’un bail commercial si vous louez les locaux à des professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou agricole. Le bail professionnel est le contrat par défaut pour certaines professions, notamment libérales (avocats, médecins).

Nous allons nous concentrer sur les baux à usage d’habitation. Ils sont régis par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur du 24 mars 2014.

Bon plan

En terme de forme et de contenu du contrat de location, sachez que si rien n'oblige légalement, à la rédaction écrite du contrat de location à usage d’habitation, ce formalisme est fortement recommandé afin de prévenir tout litige entre le bailleur et le locataire.

Le contenu et les éléments obligatoires à préciser sur un contrat de location vide sont quelque peu différents d’un contrat de location meublée.

Dans un cas comme dans l’autre, le propriétaire et le locataire peuvent insérer des clauses spécifiques comme l’indexation du loyer chaque année ou encore une clause résolutoire en cas de non-règlement des loyers, d’absence d’assurance habitation ou encore de troubles de voisinage constatés par décision de justice.

Pour un contrat de location meublée

Pour louer un logement meublé, vous devez utiliser un contrat de bail d'habitation meublée mentionnant des informations importantes et les clauses obligatoires concernant les deux parties, l’habitation et les loyers, telles que :
  • L’identité du bailleur (nom, prénom et domicile du propriétaire, celui du gestionnaire si le logement est géré par une agence et non pas directement par le propriétaire)
  • L’identité du locataire (nom, prénom et domicile du locataire avant son entrée dans le nouveau logement)
  • L’adresse exacte du logement loué et les accessoires éventuellement annexés au bail (parking, garage par exemple)
  • La description du logement (appartement ou maison, nombre de pièces, équipements communs et privatifs…)
  • La surface habitable de l’habitation (en l’absence de la mention ou en cas d’erreur supérieure à 5 %, le locataire peut demander une diminution du loyer)
  • La durée du bail de location et ses modalités de résiliation (la durée d’un bail meublé est de 12 mois ou de 9 mois lorsque le locataire est étudiant)
  • La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier locataire
  • Le montant du loyer et des charges locatives ainsi que la périodicité à laquelle il devra être versé (mensuel en général)
  • Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (uniquement, s’il a quitté les lieux depuis moins de 18 mois)
  • Le montant du dépôt de garantie éventuel

Il s’agit d’une somme que le locataire paye au bailleur à son entrée dans le logement qui servira à couvrir les possibles dégradations du logement pendant l’exécution du contrat de location. Si le locataire n’en a commis aucune, alors le propriétaire lui restituera le dépôt de garantie dans un délai raisonnable.

  • Les annexes obligatoires au bail

Il s’agit, entre autres, du dossier de diagnostics techniques (DDT) que le bailleur doit obligatoirement communiquer au locataire, sous peine de sanctions. Ce dossier comprend notamment un état des risques et catastrophes naturelles du logement, un état de risque d’exposition au plomb et à l’amiante. Les autres annexes dépendent des clauses spécifiques insérées dans le contrat de bail.

A noter

Dans le cadre d’une location meublée, vous devez fournir à vos locataires des meubles et éléments indispensables à la vie quotidienne. Une liste du mobilier d’un logement meublé est fixée par décret. N’oubliez pas de réaliser un inventaire complet du mobilier et des éléments d’ameublement lors de la signature du contrat de location et de l’annexer au bail.

Pour un contrat de location non meublé

Pour louer un logement vide, en tant que propriétaire-bailleur, vous devez rédiger un contrat d'habitation non meublée qui comportera les clauses obligatoires suivantes :
  • L’identité du propriétaire (nom, prénom et domicile du bailleur et éventuellement les coordonnées du gestionnaire si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire)
  • L’identité du locataire (nom, prénom et domicile du locataire avant son entrée dans le nouveau logement)
  • L’adresse exacte du logement loué et les accessoires éventuellement annexés au bail (parking, garage par exemple)
  • La consistance du logement et sa destination (contrat de bail dédié à l’habitation ou de bail d’habitation et à usage professionnel libéral)
  • La description du logement (appartement ou maison, nombre de pièces, équipements communs et privatifs…)
  • La surface habitable de l’habitation (en l’absence de la mention ou en cas d’erreur supérieure à 5 %, le locataire peut demander une diminution du loyer)
  • La durée du bail de location et ses modalités de résiliation (la durée d’un bail meublé est de 36 mois ou de 12 mois en cas de motif familial ou professionnel le justifiant)
  • La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier locataire
  • Le montant du loyer et des charges locatives ainsi que la périodicité à laquelle il devra être versé (mensuel en général)
  • Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (uniquement, s’il a quitté les lieux depuis moins de 18 mois)
  • Le montant du dépôt de garantie éventuel (somme que le locataire règle au propriétaire du bien lors de son entrée dans les lieux, servant à couvrir les potentielles dégradations du logement la durée du contrat de location.
Cette caution lui sera restituée à la sortie, s’il n’a pas commis de dégâts.
  • Les annexes obligatoires au bail

Il s’agit, entre autres, du dossier de diagnostics techniques (DDT) que le bailleur doit obligatoirement communiquer au locataire, sous peine de sanctions. Ce dossier comprend notamment un état des risques et catastrophes naturelles du logement, un état de risque d’exposition au plomb et à l’amiante. Les autres annexes dépendent des clauses spécifiques insérées dans le contrat de bail.

Pour y voir plus clair, on va a fait un petit tableau récapitulatif des deux types de location :

Logement vide Logement meublée Bail mobilité logement meublé
Durée du bail 3 ans renouvelable 12 mois renouvelable ou 9 mois si le locataire est étudiant) De 1 à 10 mois maximum
Dépôt de garantie 1 mois maximum 2 mois maximum Aucun
Préavis du bailleur 6 mois 3 mois Possible avec un motif légitime (faute du locataire)
Préavis du locataire 3 mois minimum ou 1 mois minimum (selon les zones géographiques) 1 mois 1 mois
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Les clauses supplémentaires au contrat de location

Comme vu précédemment, vous pouvez insérer des clauses spécifiques au bail de location.

La caution du contrat de location

En premier lieu, pour s’offrir une meilleure garantie, et notamment devant des locataires en situation précaire (étudiant par exemple), le bailleur demandera généralement une caution.

Attention

Il ne s'agit pas du dépôt de garantie, qui est une somme d'argent versée au bailleur ! La caution est une personne qui se porte garante pour le locataire si celui-ci présente des défaillances.

La caution peut être simple ou solidaire. Si elle est simple, en cas d’impayés, le bailleur devra au préalable engager des actions contre le locataire en le sommant de payer.

À l’inverse, si la caution est solidaire, le bailleur pourra se retourner contre la caution dès le premier impayé. Ce dernier mécanisme est donc bien plus protecteur pour le bailleur. Mais il représente un engagement plus lourd pour la personne se portant caution !

Exemple de clause liée à la caution :

L’exécution du présent bail est garantie par M X demeurant, en qualité de caution. Il s’agit d’un cautionnement solidaire par lequel la caution renonce aux bénéfices de discussion et de division pour les obligations que le locataire a contractées en signant le présent bail. Son engagement est à durée déterminée et prendra fin à date d’expiration du dit bail, ou et de son renouvellement éventuel. L’engagement de caution est annexé aux présentes.

La clause de solidarité en cas de colocation

Par ailleurs, de plus en plus de contrats locatifs portent sur de la colocation. Devant les difficultés croissantes à trouver un logement et les loyers de plus en plus élevés, la colocation semble être une bonne alternative pour les locataires. Pourtant, elle représente aussi plus de risques pour le bailleur.

C’est pourquoi, en cas de colocation, le bail comprend souvent une clause de solidarité. Cette clause permet de convenir qu’en cas d’impayés de l’un des colocataires, les autres seront tenus solidairement au paiement des dettes de celui-ci.

La clause de solidarité va plus loin : si un colocataire décide de délivrer son congé, la clause de solidarité stipule qu’il sera tenu solidairement et indivisiblement au paiement des loyers et des charges pendant un délai de six mois à compter de la prise d’effet de son congé, sauf si un nouveau colocataire arrive entre-temps.

Exemple de clause de solidarité :

Il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du présent contrat. Les copreneurs soussignés, désignés le «LOCATAIRE», reconnaissent expressément qu'ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n'a accepté de consentir le présent bail qu'en considération de cette cotitularité solidaire et n'aurait pas consenti la présente location à l'un seulement d'entre eux.

La clause résolutoire

Afin de prévenir tout manquement du locataire à ses obligations (payer le loger, usage et jouissance paisible du logement), le bailleur peut insérer une clause résolutoire dans le bail. En vertu de cette clause, le bailleur pourra résilier unilatéralement et de plein droit le contrat de bail en cours après l’envoi d’un commandement resté infructueux pendant un délai de deux mois s’il s’agit d’un défaut de paiement, ou d’un mois s’il s’agit d’un défaut d’assurance. À l’expiration de ce délai, il suffira au bailleur de faire constater l’effectivité de la clause résolutoire devant les tribunaux pour procéder à l’expulsion du locataire.

Exemple de clause résolutoire :

Modalités de résiliation de plein droit du contrat: prévoyant la résiliation de plein droit du contrat : 1) défaut de paiement du loyer ou des charges (qu’il s’agisse des provisions ou de la régularisation annuelle) aux termes convenus ou à défaut de versement du dépôt de garantie 2) défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire 3) troubles de voisinage constatés par une décision de justice et un mois après un commandement resté infructueux En cas de non respect d’une des clauses du bail, celui sera résilié de plein droit.

Les clauses ne se présument pas. Toute clause spécifique doit donc être expressément mentionnée dans le bail et formalisée par écrit.

Ce que vous n’avez pas le droit de demander

Il est important de vous rappeler que certaines clauses sont interdites et sont considérées comme abusives selon l’article 4 de la loi de 89.

Voici quelques exemples de clauses abusives les plus courantes, qu’il est pourtant proscrit de rédiger dans un contrat de location :

  • Facturer des frais de pénalités (en cas de retard dans le paiement des loyers)
  • Résilier le bail de manière anticipé pour d’autres motifs que le non-paiement des loyers et des charges, l’absence d’assurance habitation et les troubles de voisinage
  • Réduire la durée du bail et déroger aux durées légales de 12 mois en meublé et de 36 mois en vide (9 mois dans le cas des étudiants ou d’une reprise des lieux légitime)
  • Limiter le nombre d’occupants (le locataire possède la jouissance du logement et peut héberger d’autres personnes)
  • Imposer le prélèvement automatique des loyers
  • Facturer des frais annexes (les frais d’état des lieux de sortie, d’envois des quittances, d’abonnement obligatoire… ne sont pas facturables au locataire)
  • Interdire d’avoir un animal domestique (sauf animaux dangereux)
  • Interdire de fumer (le locataire est responsable de l’usage de son logement même si la remise en état des peintures pourra lui être imputé sur sa caution à sa sortie)

Comment mettre fin au contrat de location ?

Le propriétaire ou le locataire peut souhaiter donner congé afin de mettre un terme au bail de location en cours.

Le congé du locataire

Le locataire d’un logement à usage d’habitation peut mettre fin au contrat de bail à n’importe quel moment de l’exécution du contrat. Le congé doit être délivré au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement. Le locataire doit faire attention à respecter le préavis en vigueur. S’agissant des locations meublées, le préavis est fixé à un mois.

S’agissant des locations non meublées, en principe, le préavis est de trois mois. Néanmoins, il peut être réduit à un mois dans certains cas spécifiques prévus par la loi :

  • Le logement se situe en zone tendue : cette disposition a été consacrée par la loi Alur susvisée
  • L’obtention d’un premier emploi
  • L’obtention d’un nouvel emploi consécutivement à une période de chômage
  • Une mutation professionnelle
  • Une perte d’emploi
  • Un locataire bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé
  • Un locataire bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA)
  • Si les raisons de santé du locataire, constatées par certificat médical, justifient un changement de domicile
  • Un locataire qui se voit attribuer un logement social

Le congé du bailleur

Le bailleur, quant à lui, ne peut donner congé qu’à la fin du bail. Il doit, par ailleurs, justifier d’un motif prévu par la loi :

  • Le congé pour vendre

Dans ce cas, il faut noter que le locataire dispose d’un droit de préemption. Ce droit lui offre une priorité sur la vente du logement qu’il occupe. Ce n’est que dès lors qu’il refuse l’offre du bailleur que ce dernier pourra proposer son logement à des tiers acquéreurs.

  • Le congé pour habiter ou congé pour reprise si le bailleur décide de reprendre le logement pour y habiter

Ce congé vaut également pour son époux, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, descendants ou ceux de son époux, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an.

  • Le congé pour motif légitime et sérieux

En cas de litige, le caractère « légitime et sérieux » sera apprécié par les juges du fond.

Il peut également refuser l’offre de renouvellement du bail en délivrant un congé avec un préavis de trois mois pour les locations meublées, et de six mois pour les locations non meublées.

A noter

Il existe une exception qui réside dans le statut des locataires protégés. Le statut de locataire protégé bénéficie aux locataires de plus de 65 ans disposant de peu de ressources. Dans ce cas, en effet, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le bailleur a également plus de 65 ans et/ou dispose de peu de ressources financières. À défaut, si le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat, alors il devra trouver une solution de relogement pour son locataire.

Pretto, vous propose de télécharger gratuitement des modèles de contrats de location conformes à la loi en vigueur en 2020 :

A retenir
  • Le contrat de location n'est pas obligatoire mais il est fortement conseillé afin de prévenir tout conflit entre le bailleur et le locataire.
  • En fonction du type de location, les éléments du contrats peuvent changer : montant de la caution, durée du bail, temps de préavis etc
  • Vous pouvez télécharger des modèles de contrats de location en ligne très facilement pour être certain de ne rien oublier.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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