Les différents éléments du contrat de location

Que vous soyez propriétaire ou futur locataire, le contrat de location est votre meilleur allié pour éviter les mauvaises surprises ! Durée du bail, dépôt de garantie, préavis… On vous explique tout ce qu’il faut savoir pour louer un logement en toute sérénité dans le cadre d'un investissement locatif.

Les types de contrats de location

Le bail de location est une convention en vertu de laquelle un propriétaire met à disposition d’un ou plusieurs locataire(s) un bien loué. Les parties doivent convenir ensemble des modalités de la location, notamment le montant du loyer et des charges locatives.

À travers, un contrat de bail, le locataire s’engage à payer chaque mois un certain montant (le loyer) pour habiter le logement, tandis que le propriétaire s’engage quant à lui, à procurer, pendant un certain temps, la jouissance du bien immobilier. Il existe deux grands types de contrats de location :

Les contrats de location à usage d’habitation

Les preneurs utilisent ici le logement comme résidence principale ou secondaire et non pas pour exercer une activité professionnelle. Il peut s’agir soit d’un bail d’habitation meublée (logement fourni avec le mobilier nécessaire pour une vie décente), soit d’un bail d’habitation non meublée.

Les contrats de location à usage commercial ou professionnel

Ici, on vise les locaux loués par les professionnels afin d’y exercer une activité professionnelle. Il s’agit d’un bail commercial si vous louez les locaux à des professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou agricole. Le bail professionnel est le contrat par défaut pour certaines professions, notamment libérales (avocats, médecins).

Nous nous concentrons dans cet article sur les baux à usage d’habitation, régis par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur du 24 mars 2014.

Les éléments obligatoires du contrat de location

Sachez que rien n'oblige légalement la rédaction écrite d'un contrat de location à usage d’habitation. Toutefois, ce formalisme est fortement recommandé afin de prévenir tout litige entre le bailleur et le locataire. Les éléments diffèrent aussi selon qu’il s’agisse d’un contrat de location meublé ou non meublé.

Vous hésitez encore entre les deux formules ? Notre guide pour choisir entre location meublée et location nue vous aide à trancher avant d’examiner les clauses propres à chaque contrat.

Pour un contrat de location meublé

Pour louer un logement meublé, vous devez utiliser un contrat de bail d'habitation meublée mentionnant des informations importantes et les clauses obligatoires concernant les deux parties, l’habitation et les loyers, telles que :

• L’identité du bailleur : nom, prénom et domicile du propriétaire, celui du gestionnaire si le logement est géré par une agence et non pas directement par le propriétaire ;
• L’identité du locataire : nom, prénom et domicile du locataire avant son entrée dans le nouveau logement ;
• L’adresse exacte du logement loué et les accessoires éventuellement annexés au bail : parking, garage par exemple ;
• La description du logement : appartement ou maison, nombre de pièces, équipements communs et privatifs… ;
• La surface habitable de l’habitation : en l’absence de la mention ou en cas d’erreur supérieure à 5 %, le locataire peut demander une diminution du loyer ;
• La durée du bail de location et ses modalités de résiliation : par exemple 12 mois minimum reconductible tacitement pour un meublé, ou bien 9 mois fermes et non reconductible pour un bail étudiant ;
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier locataire ;
• Le montant du loyer et des charges locatives ainsi que la périodicité à laquelle il devra être versé : mensuel en général ;
• Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire : uniquement, s’il a quitté les lieux depuis moins de 18 mois, dans le cadre de l’encadrement des loyers en zone tendue (service-public.fr) ;
• Le montant du dépôt de garantie éventuel : cette somme que le locataire paye au bailleur à son entrée dans le logement servira à couvrir les possibles dégradations du logement pendant l’exécution du contrat de location. Si le locataire n’en a commis aucune, alors le propriétaire lui restituera le dépôt de garantie dans un délai raisonnable.
• Les annexes obligatoires au bail : il s’agit, entre autres, du dossier de diagnostics techniques (DDT) que le bailleur doit obligatoirement communiquer au locataire, sous peine de sanctions. Ce dossier comprend notamment un état des risques et catastrophes naturelles du logement, un état de risque d’exposition au plomb et à l’amiante, mais aussi l'inventaire complet du mobilier et des éléments d’ameublement. Les autres annexes dépendent des clauses spécifiques insérées dans le contrat de bail.

Pour un contrat de location non meublé

Si vous louez un logement vide, vous devez établir un contrat d'habitation non meublée comportant les mêmes informations de base qu’un meublé (identité des parties, adresse, description du logement, annexes…), mais aussi des mentions spécifiques au bail non meublé, parmi lesquelles :

• La consistance du logement et sa destination : contrat de bail dédié à l’habitation ou de bail d’habitation et à usage professionnel libéral ;
• La durée du bail de location et ses modalités de résiliation : la durée minimale normale pour un bail vide est de 3 ans (36 mois) ;

Dans les deux cas, pensez à annexer au contrat de bail un état des lieux d’entrée signé par le propriétaire et le locataire. Un état des lieux de sortie sera ensuite dressé au départ du locataire : il permet de vérifier si des réparations sont à la charge de ce dernier et si le dépôt de garantie peut lui être restitué.

Pour arbitrer les retenues sur le dépôt de garantie lors de l’état des lieux de sortie, propriétaire et locataire peuvent s’appuyer sur une grille de vétusté : elle distingue l’usure normale du logement d’une dégradation imputable au locataire. Non obligatoire, son usage repose sur un accord entre les parties, en principe dès la signature du bail (source : ANIL).

Les clauses supplémentaires au contrat de location

Dans un contrat meublé ou non meublé, le propriétaire et le locataire peuvent insérer des clauses spécifiques comme l’indexation du loyer chaque année, une clause résolutoire en cas de non-règlement des loyers, d’absence d’assurance habitation ou encore des clauses liées à la caution.

Toutes ces clauses ne se présument pas. Spécifiques, elle doivent être expressément mentionnées dans le bail et formalisées par écrit. Quelques exemples de clauses :

La caution du contrat de location

Pour se protéger, notamment face à des locataires en situation précaire comme les étudiants, le bailleur peut demander une caution. À ne pas confondre avec le dépôt de garantie, qui est une somme d’argent versée au bailleur : la caution est une personne qui se porte garante pour le locataire si celui-ci présente des défaillances.

La caution peut être simple ou solidaire :

• Si elle est simple, en cas d’impayés, le bailleur devra au préalable engager des actions contre le locataire en le sommant de payer.
• Si la caution est solidaire, le bailleur pourra se retourner contre la caution dès le premier impayé. Ce dernier mécanisme est donc bien plus protecteur pour le bailleur. Mais il représente un engagement plus lourd pour la personne se portant caution.

Le bailleur peut aussi choisir de souscrire une garantie loyers impayés (GLI), une assurance qui le couvre contre les impayés de loyer et certaines dégradations locatives. Elle ne peut pas se cumuler avec une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; source : ANIL).

La clause de solidarité en cas de colocation

En cas de colocation, le bail comprend souvent une clause de solidarité, stipulant qu’en cas d’impayés de l’un des colocataires, les autres seront tenus solidairement au paiement des dettes de celui-ci.

La clause de solidarité va plus loin : si un colocataire décide de délivrer son congé, la clause de solidarité stipule qu’il sera tenu solidairement et indivisiblement au paiement des loyers et des charges pendant un délai de six mois à compter de la prise d’effet de son congé, sauf si un nouveau colocataire arrive entre-temps.

La clause résolutoire

Afin de prévenir tout manquement du locataire à ses obligations (payer le loyer, usage et jouissance paisible du logement), le bailleur peut insérer une clause résolutoire dans le bail. En vertu de cette clause, ce signifie concrètement que le bailleur pourra résilier unilatéralement et de plein droit le contrat de bail en cours après l’envoi d’un commandement resté infructueux pendant un délai de deux mois s’il s’agit d’un défaut de paiement, ou d’un mois s’il s’agit d’un défaut d’assurance.

À l’expiration de ce délai, il suffira au bailleur de faire constater l’effectivité de la clause résolutoire devant les tribunaux pour procéder à l’expulsion du locataire.

Comment mettre fin au contrat de location ?

Le congé du locataire

Le locataire d’un logement à usage d’habitation peut mettre fin au contrat de bail à n’importe quel moment de l’exécution du contrat. Le congé doit être délivré au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Le locataire doit faire attention à respecter le préavis en vigueur : un mois pour un meublé (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989) et trois mois pour un non meublé (article 15). Néanmoins, il peut être réduit à un mois dans certains cas spécifiques prévus par la loi :

• Le logement se situe en zone tendue : cette disposition a été consacrée par la loi Alur susvisée (vérifiez votre éligibilité via le simulateur officiel de service-public.fr)
• L’obtention d’un premier emploi
• L’obtention d’un nouvel emploi consécutivement à une période de chômage
• Une mutation professionnelle
• Une perte d’emploi
• Un locataire bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé
• Un locataire bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA)
• Si les raisons de santé du locataire, constatées par certificat médical, justifient un changement de domicile
• Un locataire qui se voit attribuer un logement social

Le congé du bailleur

Le bailleur, quant à lui, ne peut donner congé qu’à la fin du bail. Il doit, par ailleurs, justifier d’un motif prévu par la loi :

• Le congé pour vendre : dans ce cas, il faut noter que le locataire dispose d’un droit de préemption. Ce droit lui offre une priorité sur la vente du logement qu’il occupe. Ce n’est que dès lors qu’il refuse l’offre du bailleur que ce dernier pourra proposer son logement à des tiers acquéreurs.
• Le congé pour habiter ou congé pour reprise : si le bailleur décide de reprendre le logement pour y habiter. Ce congé vaut également pour son époux, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, descendants ou ceux de son époux, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an.
• Le congé pour motif légitime et sérieux : en cas de litige, le caractère « légitime et sérieux » sera apprécié par les juges du fond.

Il peut également refuser l’offre de renouvellement du bail en délivrant un congé avec un préavis de trois mois pour les locations meublées, et de six mois pour les locations non meublées.

Il existe une exception qui réside dans le statut des locataires protégés :

• Ce statut bénéficie aux locataires de plus de 65 ans disposant de peu de ressources.
• Dans ce cas, en effet, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le bailleur a également plus de 65 ans et/ou dispose de peu de ressources financières.
• À défaut, si le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat, alors il devra trouver une solution de relogement pour son locataire.