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Comment réussir sa location meublée ?

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Alicia Cazaly
Mis à jour le 18 nov. 2022
Comment réussir sa location meublée ?

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en location ? Vous pouvez choisir de louer votre logement vide, laissant le locataire installer ses propres meubles. À l’inverse, vous pouvez décider de louer votre logement meublé, ce qui présente certains avantages, à condition de bien connaître les prérequis et les règles à respecter dans ce domaine. Dans cet article, nous allons détailler tout ce qu’il faut savoir pour bien réussir sa location meublée.

Quelles sont les caractéristiques d’une location meublée ?

Louer un logement meublé, c’est proposer au locataire un logement habitable tout de suite sans achat de meubles supplémentaires ou d’équipements électroménagers. En termes juridiques, la loi Alur du 27 mars 2014 encadre ce qui définit le mobilier nécessaire dans une location meublée : « Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Que doit contenir un logement meublé?

Un logement meublé doit contenir les éléments suivants :

  • Pour dormir : une literie comprenant couette et couverture ;
  • Pour s’éclairer : un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (rideaux, stores…) et des luminaires ;
  • Pour cuisiner : des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et congélateur ou un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 degrés, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges ;
  • Pour ranger : des étagères de rangement ;
  • Pour entretenir le logement : du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Cela correspond aux besoins basiques du logement : dormir, se nourrir, ranger ses affaires, entretenir correctement son logement, etc.

Quels autres critères remplir ?

Les critères de décence s’appliquant à tout logement, ceux-ci sont également valables pour les logements meublés. Il doit être loué dans des conditions de vie correctes, ne pas présenter de risque portant atteinte à la sécurité physique ou la santé des locataires. Il doit également être chauffé, distribuer de l’eau potable et posséder un espace de cuisine séparé des sanitaires. Seuls certains micro-logements (chambres de bonne rénovées en logements) peuvent présenter des sanitaires extérieurs au logement et éventuellement communs à d’autres logements. Le logement doit aussi bénéficier d’un éclairage naturel.

Enfin, concernant la taille du logement, elle ne peut être inférieure à 9m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,2m.

Comment fixer le loyer d’une location meublée ?

Il y a plusieurs cas de figure :

  1. Si le logement se situe dans une zone tendue, il y a un plafond légal par mètre carré à respecter : c’est le loyer de référence majoré, fixé dans chaque zone tendue. Dans ce cadre, lorsqu’il s’agit d’une première location, ou s’il n’y a pas eu de locataire au cours des 18 derniers mois, le loyer peut être fixé de manière libre dans la limite du loyer majoré. S’il y a eu un locataire dans les 18 derniers mois, le nouveau loyer fixé ne peut excéder celui payé par le précédent locataire. Il y a une exception à cette règle pour les logements avec une étiquette DPE entre A et E et ayant subi de gros travaux d’amélioration entre deux locataires, ou bien ceux dont le loyer serait sous-évalué de manière évidente.
  2. Le logement n’est pas dans une zone tendue : si l’étiquette DPE est entre A et E, il n’y a pas de plafond. Par contre, si l’étiquette se situe entre F et G, le loyer du nouveau locataire est plafonné au loyer préexistant.

Dans le marché immobilier actuel, dans les zones tendues, les loyers de meublés sont en général 10 à 30 % plus élevés que pour le même logement vide.

Comment rédiger le contrat de bail d’une location meublée ?

Depuis le mois d’août 2015, les contrats de bail des locations meublées sont régis par la loi Alur. Ils doivent contenir les éléments obligatoire suivants :

  • Nom et adresse des parties : le propriétaire, le locataire et potentiellement le gestionnaire ;
  • Date de prise d’effet et durée du bail : un an minimum avec reconduction tacite et 9 mois minimum dans le cas des logements étudiants ;
  • Consistance et destination du logement : il faut décrire l’objectif initial du bâtiment (usage d’habitation ou commercial) ;
  • Description du logement et de ses équipements privés (incluant tout le mobilier mis à disposition) et collectifs ;
  • Surface habitable ;
  • Nature et montant des travaux effectués depuis la dernière location ;
  • Montant du loyer ainsi que du dernier loyer appliqué, montant des charges et des frais de garantie et éventuellement les frais d’agence.

Il faut joindre à cela les annexes, identiques à celles des bails de location vide : le DPE, le constat d’exposition au plomb, l’état des lieux, la notice informative, etc.

Quels sont les avantages fiscaux d’une location meublée ?

Louer un appartement meublé a des avantages fiscaux. Si vous avez le statut de loueur meublé non professionnel, il y a deux situations possibles :

  1. Le régime micro-Bic : cela correspond aux logements dont les revenus de la location meublée sont inférieurs à 72 600 euros ou 176 200 euros pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés. Dans ce cas, il n'y a pas de déduction de charges, mais un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus issus de la location à déclarer.
  2. Le régime réel : cela correspond aux logements dont les revenus de la location sont supérieurs à 72 600 euros. Dans ce cas, vous pouvez déduire les charges inhérentes au logement du montant des revenus déclarés, ce qui peut réduire considérablement le montant de vos impôts. Cela implique une rigueur dans la tenue de votre comptabilité voire de faire appel à un professionnel agréé.

Attention, vous pouvez entrer dans le cadre d’un exercice professionnel de la location meublée si vous remplissez les deux conditions suivantes :

  • vous dépassez les 23 000 euros de recettes locatives ;
  • vous avez des revenus locatifs dépassant le reste des revenus de votre foyer fiscal.

Dans ce cas, vos obligations et les règles qui s’appliquent sont complètement différentes.

Quelles sont les obligations déclaratives à l'impôt sur le revenu pour une location meublée ?

Afin de pouvoir déclarer vos revenus tirés de la location meublée, vous devez déposer une déclaration n°2042-C-PRO, en plus de votre déclaration de revenus (n° 2042). Il y a ensuite deux types de déclaration selon votre régime.

Régime micro-Bic

Si vous êtes loueur non professionnel d’une location meublée :

  1. Indiquez le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) pour vos locations (lignes 5ND, 5OD ou 5PD). L’abattement forfaitaire s’applique automatiquement.
  2. Pour les logements de tourisme classé et les chambres d’hôte, indiquez le montant total de vos recettes tirées de la location (lignes 5NG, 5OG, 5PG). Un abattement forfaitaire de 71 % sera automatiquement appliqué.

Si vous êtes loueur professionnel, indiquez le montant des sommes encaissées à la ligne 5KP à 5MP.

Régime réel

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel :

  1. Si vous faites appel à un comptable spécialisé et agréé dit « viseur », indiquez le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n°2031 (cases 5NA, 5OA ou 5PA ou cases 5EY, 5FY ou 5GY si votre logement est à l’étranger).
  2. Si vous ne faites pas appel à un comptable, indiquez le montant de votre bénéfice dans les cases 5NK, 5OK ou 5PK ou les cases 5EZ, 5FZ ou 5GZ si votre logement est à l’étranger.

    Indiquez également le montant des déficits de l'année dans les cases 5NY à 5PZ.

Que vous soyez en régime micro-Bic ou réel, les revenus des locations meublées non professionnelles seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux, s’ils n'ont pas déjà été soumis aux contributions sociales. Pour les loueurs non professionnels et professionnels, il faut impérativement avoir un SIRET et s’acquitter de la contribution foncière des entreprises.

À retenir
  • Louer un meublé implique un certain nombre d’obligations dans la fourniture des équipements pour assurer au locataire un lieu de vie décent.
  • Cela peut apporter des avantages fiscaux importants et des loyers plus importants.
  • Un meublé ne va pas attirer les mêmes profils qu’un logement vide. Selon le type de locataire que vous cherchez, cela peut orienter votre décision.
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