L’amortissement en LMNP : comment ça marche ?

L’administration fiscale vous considère comme étant LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 €.

L’amortissement LMNP consiste à étaler le coût d’un investissement locatif meublé sur toute sa durée d’usage. L’amortissement permet d’enregistrer la perte de valeur de votre bien immobilier dans votre comptabilité. Cela a pour but de réduire votre base d’imposition. Vous avez alors la possibilité d’amortir la totalité :

• de la valeur hors taxes de votre bien immobilier (hors terrain) ;
• des travaux effectués dans votre bien en location ;
• de la somme des frais d’acte.

En LMNP, les charges déductibles sont celles qui sont supérieures à 600 €. Afin que vos factures soient comptabilisées, elles doivent mentionner une date égale ou postérieure à la date de début de votre activité. Ensuite, le montant de la perte de valeur de chacun de vos biens va être réduit de vos recettes grâce à l’amortissement. Cette réduction se fait sur une durée d’amortissement donnée.

Les travaux effectués dans votre bien et le mobilier acheté pour le meubler sont souvent des dépenses amorties en LMNP. En fonction du type de charges et de leur montant, une durée spécifique d’amortissement réaliste doit être renseignée. Voici des exemples de durées d’amortissement en LMNP :

• pour la literie : 6 ans ;
• pour un canapé : 10 ans ;
• pour des travaux de peinture : 10 ans.

Pour une location de type LMNP, la règle du déficit est simple : si le montant de vos charges dépasse celui de vos loyers, vous avez la possibilité de déclarer un déficit foncier. Vous pouvez déclarer un déficit limité à 10 700 € par an, mais vous pouvez reporter l’excédent jusqu’à épuisement pendant une durée de 10 ans.

La déduction des amortissements que vous pouvez appliquer est limitée. En effet, celle-ci ne doit pas dépasser la différence entre vos revenus locatifs et vos charges déductibles.

Afin de calculer l’amortissement en LMNP, vous devez prendre en compte la valeur de chacun des composants de votre bien. Ces derniers peuvent être une toiture, l’électricité, des gros œuvres, les finitions intérieures, etc. Chacun de ces éléments dispose d’une durée d’amortissement et d’un taux propre.

Vous pouvez amortir les 85 % de la valeur de votre bien sur une période indicative de 30 ans. Les 15 % restants correspondent à la valeur du terrain qui n’est pas amortissable. Cependant, votre comptable va décomposer vos biens en composantes.

• la structure dont la valeur représente les 70 % de la valeur d’actif a une durée d’amortissement de 80 ans ;
• les installations électriques (5 % de la valeur de l’actif) disposent d’une durée d’amortissement de 25 ans ;
• la toiture (10 % de la valeur de l’actif) a une durée d’amortissement de 25 ans ;
• les agencements intérieurs (8 % de la valeur de l’actif) disposent d’une durée d’amortissement de 15 ans.

Le régime fiscal micro BIC ne vous impose pas de tenir une comptabilité. C’est un de ses principaux avantages. Vous devez simplement faire un rapport concernant le montant brut des loyers que vous avez encaissés dans la déclaration 2042 C Pro.

Ensuite, l’administration fiscale vous applique un abattement de 50 %. Cet abattement est de 71 % si vous mettez en location un logement en « meublé de tourisme ».

À savoir que les BIC sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu (IR) une fois qu’ils sont ajoutés à vos autres revenus.

Le régime fiscal du réel en LMNP vous permet de bénéficier d’une réduction de vos charges pour leur montant réel. La loi prévoit une liste complète des charges déductibles pour la location vide, ce qui n’est pas le cas pour la location meublée. En effet, elle permet de déduire toutes les charges en location meublée. Et ce, à condition que :

• ces charges soient dans l’année où vous les déclarez ;
• elles soient en faveur de l’exploitation ;
• elles puissent être justifiées.

En d’autres termes, ces dépenses comprennent les :

• travaux d’entretien et de rénovation ;
• charges de copropriété ;
• les intérêts d’emprunt du crédit qui a permis l’achat bien ;
• etc.

Avec le régime réel, vous avez l’obligation de tenir une comptabilité avec compte de résultat et bilan. Ces derniers doivent notamment comprendre les actifs immobilisés bénéficiant d’un amortissement.

Afin d’éviter que l’administration fiscale ne vous applique une majoration de 25 % sur votre bénéfice imposable, vous pouvez vous inscrire à un établissement de gestion agréé. Cela peut également vous faire gagner une réduction de taxe sous condition grâce aux dépenses liées à votre adhésion. Il se peut que ce système change dans les prochaines années.

Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € sur une année, vous êtes soumis automatiquement au régime réel. Cependant, vous pouvez quand m��me opter pour le régime réel si vos loyers annuels sont inférieurs à ce seuil.

S’il s’agit de votre première mise en location en meublé, vous devez obligatoirement vous déclarer au tribunal de commerce en envoyant la déclaration P0i. Cette déclaration doit se faire durant les 15 premiers jours de votre début d’activité. Vous pouvez choisir le régime réel dans cette déclaration. Ensuite, le régime LMNP réel s’appliquera sur les revenus perçus durant les deux premières années d’activité.

Si vous êtes déjà soumis au régime micro-BIC et souhaitez basculer au réel, vous devez faire une demande à l’administration fiscale. Cette demande de changement doit se faire avant la déclaration des revenus, donc avant le mois de mai.