1. Accueil
  2. Investissement locatif
  3. Investissement immobilier
  4. L’amortissement en LMNP : comment ça marche ?
  1. Accueil
  2. Investissement locatif
  3. Investissement immobilier
  4. L’amortissement en LMNP : comment ça marche ?

L’amortissement en LMNP : comment ça marche ?

avatar
Alicia Cazaly
Mis à jour le 31 août 2022
L’amortissement en LMNP : comment ça marche ?

L’administration fiscale vous considère comme étant LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 €.

Vous pourrez également être considéré comme LMNP si vos revenus locatifs sont supérieurs au total des revenus de votre foyer fiscal de référence (traitements, BNC, BIC, salaires, etc.). Ce terme est généralement utilisé quand il est question d’investissement immobilier.
D’un point de vue fiscal, le statut LMNP est très avantageux si vous souhaitez réaliser un investissement en immobilier locatif. Cependant, comme tout autre investissement locatif, la LMNP nécessite souvent un financement. Pour cela, définissez dès maintenant votre capacité d’emprunt pour définir la faisabilité de votre projet.

En quoi consiste l’amortissement LMNP ?

L’amortissement LMNP consiste à étaler le coût d’un investissement locatif meublé sur toute sa durée d’usage. L’amortissement permet d’enregistrer la perte de valeur de votre bien immobilier dans votre comptabilité. Cela a pour but de réduire votre base d’imposition. Vous avez alors la possibilité d’amortir la totalité :

  • de la valeur hors taxes de votre bien immobilier (hors terrain) ;
  • des travaux effectués dans votre bien en location ;
  • de la somme des frais d’acte.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

En LMNP, les charges déductibles sont celles qui sont supérieures à 600 €. Afin que vos factures soient comptabilisées, elles doivent mentionner une date égale ou postérieure à la date de début de votre activité. Ensuite, le montant de la perte de valeur de chacun de vos biens va être réduit de vos recettes grâce à l’amortissement. Cette réduction se fait sur une durée d’amortissement donnée.

Les travaux effectués dans votre bien et le mobilier acheté pour le meubler sont souvent des dépenses amorties en LMNP. En fonction du type de charges et de leur montant, une durée spécifique d’amortissement réaliste doit être renseignée. Voici des exemples de durées d’amortissement en LMNP :

  • pour la literie : 6 ans ;
  • pour un canapé : 10 ans ;
  • pour des travaux de peinture : 10 ans.

Qu’est-ce que le déficit d’amortissement LMNP ?

Pour une location de type LMNP, la règle du déficit est simple : si le montant de vos charges dépasse celui de vos loyers, vous avez la possibilité de déclarer un déficit foncier. Vous pouvez déclarer un déficit limité à 10 700 € par an, mais vous pouvez reporter l’excédent jusqu’à épuisement pendant une durée de 10 ans.

Bon à savoir
Votre déficit est imputable seulement à vos loyers, et non à l’ensemble de vos revenus.

Comment calculer l’amortissement en LMNP ?

La déduction des amortissements que vous pouvez appliquer est limitée. En effet, celle-ci ne doit pas dépasser la différence entre vos revenus locatifs et vos charges déductibles.

Prendre en compte chaque élément

Afin de calculer l’amortissement en LMNP, vous devez prendre en compte la valeur de chacun des composants de votre bien. Ces derniers peuvent être une toiture, l’électricité, des gros œuvres, les finitions intérieures, etc. Chacun de ces éléments dispose d’une durée d’amortissement et d’un taux propre.

Exemple

Vous avez acheté une maison neuve ou ancienne de 300 000 €. Afin de connaître le montant annuel que vous pouvez pratiquer pour l’amortissement sur 25 ans, vous devez diviser le prix du bien par 25, ce qui donne 12 000 €.

La valeur totale du mobilier installé dans le bien est de 10 000 €. Votre amortissement est alors de 2 000 € annuel pour 5 ans. Faites le même calcul avec les frais de notaire. Si ces derniers sont d’une valeur de 15 000 €, l’amortissement sur 25 ans est de 600 € par an.

Au total, vous pourrez bénéficier d’un amortissement LMNP annuel de 14 600 € sur les 5 premières années. Si vous gagnez 15 100 € de bénéfice comptable grâce à vos revenus locatifs, votre bénéfice imposable sera uniquement de 500 € (15 100 – 14 600) durant cette période.

Quelle est la durée d’amortissement du LMNP ?

Vous pouvez amortir les 85 % de la valeur de votre bien sur une période indicative de 30 ans. Les 15 % restants correspondent à la valeur du terrain qui n’est pas amortissable. Cependant, votre comptable va décomposer vos biens en composantes.

Chaque composante a une durée d’amortissement propre. Cela explique que les 30 ans d’amortissements sont seulement donnés à titre indicatif. Voici quelques exemples de la durée d’amortissement selon la composante de votre bien :
  • la structure dont la valeur représente les 70 % de la valeur d’actif a une durée d’amortissement de 80 ans ;
  • les installations électriques (5 % de la valeur de l’actif) disposent d’une durée d’amortissement de 25 ans ;
  • la toiture (10 % de la valeur de l’actif) a une durée d’amortissement de 25 ans ;
  • les agencements intérieurs (8 % de la valeur de l’actif) disposent d’une durée d’amortissement de 15 ans.

En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux

Le régime micro BIC

Le régime fiscal micro BIC ne vous impose pas de tenir une comptabilité. C’est un de ses principaux avantages. Vous devez simplement faire un rapport concernant le montant brut des loyers que vous avez encaissés dans la déclaration 2042 C Pro.

Ensuite, l’administration fiscale vous applique un abattement de 50 %. Cet abattement est de 71 % si vous mettez en location un logement en « meublé de tourisme ».

À savoir que les BIC sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu (IR) une fois qu’ils sont ajoutés à vos autres revenus.

Le régime réel

Le régime fiscal du réel en LMNP vous permet de bénéficier d’une réduction de vos charges pour leur montant réel. La loi prévoit une liste complète des charges déductibles pour la location vide, ce qui n’est pas le cas pour la location meublée. En effet, elle permet de déduire toutes les charges en location meublée. Et ce, à condition que :

  • ces charges soient dans l’année où vous les déclarez ;
  • elles soient en faveur de l’exploitation ;
  • elles puissent être justifiées.

En d’autres termes, ces dépenses comprennent les :

  • travaux d’entretien et de rénovation ;
  • charges de copropriété ;
  • les intérêts d’emprunt du crédit qui a permis l’achat bien ;
  • etc.

Avec le régime réel, vous avez l’obligation de tenir une comptabilité avec compte de résultat et bilan. Ces derniers doivent notamment comprendre les actifs immobilisés bénéficiant d’un amortissement.

Afin d’éviter que l’administration fiscale ne vous applique une majoration de 25 % sur votre bénéfice imposable, vous pouvez vous inscrire à un établissement de gestion agréé. Cela peut également vous faire gagner une réduction de taxe sous condition grâce aux dépenses liées à votre adhésion. Il se peut que ce système change dans les prochaines années.

Comment opter pour le régime réel et bénéficier de l’amortissement LMNP ?

Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € sur une année, vous êtes soumis automatiquement au régime réel. Cependant, vous pouvez quand même opter pour le régime réel si vos loyers annuels sont inférieurs à ce seuil.

S’il s’agit de votre première mise en location en meublé, vous devez obligatoirement vous déclarer au tribunal de commerce en envoyant la déclaration P0i. Cette déclaration doit se faire durant les 15 premiers jours de votre début d’activité. Vous pouvez choisir le régime réel dans cette déclaration. Ensuite, le régime LMNP réel s’appliquera sur les revenus perçus durant les deux premières années d’activité.

Si vous êtes déjà soumis au régime micro-BIC et souhaitez basculer au réel, vous devez faire une demande à l’administration fiscale. Cette demande de changement doit se faire avant la déclaration des revenus, donc avant le mois de mai.

Si vous avez un projet de LMNP, vous pouvez solliciter les services d’un courtier immobilier en ligne qui pourra vous accompagner dans votre demande de financement et la création de votre dossier. Grâce à notre outil en ligne, vous pouvez également simuler votre prêt immobilier pour mieux préparer votre projet et définir votre capacité d’emprunt.
À retenir
  • En LMNP, vous pouvez choisir entre le régime fiscal micro-BIC et le régime réel.
  • Vous pouvez étaler le coût de votre investissement locatif meublé sur toute sa durée grâce à l’amortissement en LMNP.
  • Chaque composante de votre bien a sa propre durée d’amortissement.
  • Pour calculer le montant de votre amortissement en LMNP, vous devez prendre en compte chaque élément.
  • Vous devez envoyer une déclaration P0i au tribunal du commerce pour vous déclarer en tant que LMNP.
Sur le même sujet