1. Quel salaire pour emprunter

Quel salaire pour emprunter ?

« Est-il en mesure de rembourser ? » Lorsque vous soumettez une demande de prêt à votre banquier, celui-ci cherche d’abord à savoir si vos revenus vous permettront de rembourser le prêt.

Pour emprunter, le salaire est donc une information essentielle. Mais il n’y a pas que cela : le banquier examine également d’autres critères pour évaluer vos possibilités financières.

Pretto vous explique ces critères, et vous aide à estimer quel salaire vous devez avoir pour emprunter dans les meilleures conditions.

Pourquoi le salaire est-il pris en compte par les banque ?

Lorsqu’un emprunteur est salarié, son salaire constitue son revenu le plus récurrent et le plus stable. Généralement, son salaire constitue 100 % de ses revenus. Il est donc normal que la banque cherche à savoir avec quel salaire il envisage d’emprunter.

Vous devez respecter un taux d’endettement à 33 %

Taux d’endettement à 33 % : qu’est-ce que cela signifie ?

Pour faire simple, 33 % du salaire de l’emprunteur est consacré au remboursement d’un prêt.

Exprimé en pourcentage, le taux d’endettement représente le poids d’un emprunt dans les revenus.

Important

Par prudence, les banques refusent d’accorder un crédit à un particulier si son « taux d’endettement » dépasse 33 %.

Car si celui-ci consacre plus de 33 % de son salaire au remboursement des mensualités, que lui reste-t-il pour vivre ?

Plus le poids des mensualités dans les revenus est élevé, plus il y a un risque que l’emprunteur se retrouve en difficulté pour payer ces mensualités.

Votre mensualité maximale détermine votre capacité d’emprunt

Chaque particulier qui souhaite emprunter aura donc une idée de la mensualité maximale qu’il pourra payer.

Exemple

Un comptable gagnant 2 500 € mensuels nets ne pourra en principe pas payer plus de 825 € en mensualités (33 % de son salaire).

En connaissant la mensualité maximale de l’emprunteur, la banque peut calculer le montant maximal de l’emprunt à accorder :

  • Pour le même montant emprunté, les mensualités seront moins élevées si le délai de remboursement est rallongé (emprunter 250 000 € sur 15, 20 ou 25 ans ne donne pas la même mensualité).

  • Avec la même mensualité, emprunter sur un délai plus long permettra d’emprunter une somme plus importante (rembourser 825 € sur 15, 20 ou 25 ans permet d’emprunter un capital de plus en plus important).

On le voit, la mensualité maximale détermine la capacité d’emprunt.

Exemple

Si notre comptable annonce qu’il peut payer jusqu’à 965 € (sa « mensualité maximale »), il pourra emprunter jusqu’à 250 000 € sur 25 ans : c’est sa capacité d’emprunt.

Notez cependant qu’au moment de financer l’achat d’un logement avec un prêt immobilier, la banque demande souvent un apport de l’emprunteur. Combinés, l’apport de l’emprunteur et sa capacité d’emprunt constituent sa « capacité de financement ».

Mais le salaire n’est pas le seul critère à prendre en compte

Par prudence, la banque ne considère pas le salaire comme son seul critère pour emprunter.

D’abord parce que d’autres facteurs peuvent amener un défaut de paiement. Ensuite parce que les critères se sont durcis fin décembre 2019 pour éviter aux particuliers d’être en surendettement.

Le reste à vivre

Le reste à vivre est le montant qui reste lorsque le montant de la mensualité a été soustrait du revenu. Mais à la différence du taux d’endettement qui s’exprime en pourcentage, le reste à vivre s’exprime en euros.

C’est avec le «reste à vivre» que l’emprunteur paie donc ses dépenses quotidiennes et d’autres charges.

Bon à savoir

Plus le reste à vivre est confortable, plus le dossier d’emprunt sera solide.

Le banquier évaluera donc si le revenu disponible après le paiement des mensualités du prêt sera suffisant dans le budget du ménage de l’emprunteur.

Il n’est pas rare que le taux d’endettement grimpe au-dessus de 33 %. Pour un cadre supérieur qui perçoit 10 000 € nets mensuels, un taux d’endettement de 40 % signifie qu’il lui reste 6 000 € comme reste à vivre.

Si cet emprunteur est marié, mais sans enfant à charge, la banque peut considérer que son dossier est tout à fait acceptable.

Cette évaluation se fait au cas par cas : il est toujours bon d’avoir un professionnel de son côté pour défendre ce type de dossiers !

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Le saut de charges

Le saut de charges, comme son nom l’indique, est un «saut» dans les dépenses de l’emprunteur. Mettons que celui-ci paie 700 € de loyer mensuel.

En accédant à la propriété, sa mensualité est de 850 €. Un saut de charges de 150 € est donc intervenu.

A noter

La banque est souvent rassurée par un faible saut de charges.

En effet, le nouveau propriétaire consacre à peu près son ancien budget-loyer (700 €) au règlement de ses mensualités (850 €).

Si vous pouvez de plus prouver que vous avez de la capacité d’épargne supérieure au saut de charge, c’est encore plus rassurant pour la banque.

À l’inverse, un saut de charges trop important représente un risque. Si la mensualité représente le double de l’ancien loyer, les risques sur le budget de l’emprunteur augmentent inévitablement.

Même si son taux d’endettement est inférieur à 33 %, c’est un signal d’alerte pour la banque.

Le salaire n’est pas le seul revenu à intégrer

Quel salaire pour emprunter ? Il faudrait dire plutôt : quels revenus pour emprunter ? Car le salaire n’est pas toujours le seul revenu du candidat à un prêt.

D’autres types de revenus

Les revenus ne sont en effet pas toujours limités au salaire. C’est la raison pour laquelle la banque examine votre situation professionnelle et votre situation patrimoniale.

Plus vous avez un revenu total confortable, plus votre mensualité maximale augmente, et plus votre capacité d’emprunt est importante !

Important

Mais tous les revenus ne sont pas pris en compte de la même manière :

  • Pour des contrats de travail en CDI, les revenus sont comptés à 100 %.
  • Pour des travailleurs indépendants, les revenus sont également comptés à 100 %, mais à partir de 3 ans d’ancienneté.
  • Pour des professions libérales, les revenus sont comptés à 100 %.
  • Pour les revenus locatifs, la banque ne comptera au maximum que 70 %.

Le principe est le même : plus la sécurité du revenu est évidente, plus la banque est confiante à l’idée de l’inclure parmi les revenus de l’emprunteur.

Pretto vous aide à déterminer le montant que vous pouvez emprunter

Finalement, quel salaire pour emprunter ? Et quel montant emprunter avec son salaire ?

Avec le simulateur Pretto, vous pouvez rapidement simuler votre projet pour voir si votre salaire vous permet d’emprunter suffisamment. D’abord en répondant à quelques questions pour nous permettre de produire une estimation fiable en une poignée de minutes.

Ensuite, en faisant varier à l’écran les différents critères et en évaluant vous-même l’impact que peuvent avoir le taux d’emprunt, la durée de remboursement, la mensualité payée ou encore le montant de votre apport sur votre capacité d’emprunt.

C’est rapide, gratuit et sans engagement !

A retenir
  • Le salaire est une information essentielle pour la banque.
  • Les revenus ne sont pas constitués que par le salaire : les revenus locatifs et les aides sociales sont par exemple des revenus pris en compte.
  • La part des mensualités dans le salaire mensuel est généralement limitée à 33 %.
  • Le simulateur Pretto vous aide à évaluer votre projet selon vos revenus.
Mis à jour le 16 novembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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