1. Prélèvement à la source : quel effet sur la capacité d’emprunt du souscripteur de crédit ?

Prélèvement à la source : quel effet sur la capacité d’emprunt du souscripteur de crédit ?

Pour déterminer la capacité d’emprunt du souscripteur de crédit, les banques étudient plusieurs critères comme son salaire net.

Reste à savoir s’ils prennent en compte le salaire net imposable ou le salaire net versé.

Important

Le salaire net à payer constitue la somme réellement perçue par le salarié après l’application de l’impôt et des charges déductibles.

Quant au salaire net imposable, il représente le montant du revenu du salarié qui fera l’objet d’imposition ; il prend en compte les cotisations mises à la charge de l’assujetti.

Il doit ainsi être mentionné dans la déclaration annuelle de revenus, et vous pouvez le trouver au bas de vos fiches de paies.

Le salaire net imposable est utilisé comme base pour le calcul de votre capacité d’emprunt

La détermination de votre capacité d’emprunt est essentielle, car cela permet de savoir si vous avez les moyens nécessaires pour rembourser vos dettes.

Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %

En principe, les banques accordent du crédit aux souscripteurs dont le taux d’endettement ne dépasse pas 33 %. Pour calculer ce taux, elles font le rapport entre les charges et les revenus du souscripteur. Ces charges incluent toutes les dépenses récurrentes de l’emprunteur.

Dans ce sens, plus les charges sont importantes, plus les taux d’endettement sont élevés !

Bon à savoir

En revanche, un revenu élevé peut apporter de l’équilibre au calcul. Cela implique que même si vous avez beaucoup de charges, votre taux d’endettement ne risquera pas de dépasser le maximum autorisé.

Ce taux (entre autres) permet à la banque d’évaluer votre situation financière et économique. À l’issue de cette évaluation, elle peut déterminer si vous présentez un risque de défaut de paiement.

La banque va également définir le montant de votre mensualité en fonction de ce taux d’endettement.

Vous devez donc trouver un équilibre pour votre prêt immobilier, entre le montant de vos mensualités et le coût du crédit immobilier : plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, mais plus le prêt coûte cher.

Quels salaires sont pris en compte pour calculer votre capacité d’emprunt ?

Le saviez-vous ?

Pour calculer votre capacité d’emprunt, l’organisme de crédit prend en compte le salaire net imposable.

Cela implique que l’application du prélèvement à la source n’aura aucun incident sur votre taux d’endettement.

Sont ainsi pris en compte les salaires net imposables suivants :

  • 100 % de votre salaire si vous êtes en CDI (hors période d’essai) ou fonctionnaire

  • 100 % de votre salaire moyen sur les 3 dernières années si vous êtes travailleur indépendant, chef d’entreprise, intermittent ou profession libérale (la durée prise en compte peut être plus courte dans ce cas)

  • le variable peut être intégré au calcul mais il n’est pas pris en compte de la même manière par toutes les banques

  • si vous êtes en CDD ou intérimaire, la banque ne prendra pas en compte vos salaires

  • si vous êtes propriétaire d’un investissement locatif, la banque prend en compte les loyers perçus, mais pas dans leur totalité (généralement 70 %)

A noter

Si vous souscrivez un crédit pour investir dans le locatif, la banque peut prendre en compte vos revenus locatifs à venir.

Mais cette méthode de calcul est beaucoup plus rare à l’heure actuelle, il vaut donc mieux s’assurer de ne pas dépasser les 33 % d’endettement sans compter ces futurs revenus.

Découvrez le Phare, la newsletter de Pretto.

2 emails par mois pour éclairer votre achat immobilier. Analyse du marché, conseils... vous ne naviguerez plus à vue !

Le prélèvement à la source a-t-il un impact sur votre crédit immobilier ?

Le prélèvement à la source n’aura pas d’impact négatif sur votre capacité d’emprunt ni sur le calcul de votre mensualité. Le salaire net à payer est généralement moins élevé que le salaire net imposable.

A savoir

Toutefois, il faut retenir que le prélèvement à la source entraîne une modification au niveau du mode de prélèvement de l’impôt.

Le fisc prélève l’impôt sur le bulletin de paie de l’assujetti chaque mois.

Cela ne change en rien la modalité de calcul de l’impôt sur le revenu.

Avant cette modification dans le prélèvement, les banques prenaient déjà en compte le revenu net imposable : le passage à la retenue à la source ne change pas ce mode de calcul !

A retenir
  • Pour calculer votre capacité d'emprunt, la banque se base sur plusieurs éléments mais le salaire de base reste le salaire net imposable.

  • La banque peut prendre en compte dans son calcul les revenus locatifs à venir si vous investissez dans du locatif mais ce n'est pas systématique.

  • Il est donc recommandé de veiller à ne pas dépasser le taux d'endettement maximal de 33 % sans compter sur les revenus locatifs.

Publié le 19 octobre 2020
avatar
Romain Schneider
Manager Commercial
Sur le même sujet