Prélèvement à la source : quel impact sur votre capacité d'emprunt ?

Pour calculer votre capacité d’emprunt, les banques se basent sur votre salaire net imposable - et non sur le salaire net à payer que vous recevez après prélèvement à la source. Cette distinction est essentielle : le prélèvement à la source n’a aucun impact sur votre capacité d’emprunt. La règle clé reste le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 %.

Pour déterminer votre capacité d’emprunt, les banques étudient plusieurs critères, comme votre salaire net. Le salaire net à payer est la somme réellement perçue après application de l’impôt et des charges déductibles. Le salaire net imposable, lui, représente le revenu soumis à imposition : c’est lui que vous mentionnez dans votre déclaration annuelle et que vous trouvez au bas de vos fiches de paie.

Comment calcule-t-on le salaire net imposable ? Il correspond au salaire brut diminué des cotisations salariales déductibles (assurance chômage, retraite complémentaire, mutuelle obligatoire...), mais avant déduction de l'impôt sur le revenu. Vous le retrouvez directement au bas de votre fiche de paie, sur la ligne « net imposable » ou « net à déclarer ». Depuis 2024, la mention de ce montant sur le bulletin de paie est une obligation légale pour l'employeur.

• Le salaire brut : point de départ, avant toute déduction.
• Le salaire net imposable : le brut moins les cotisations salariales déductibles. C'est le montant soumis à l'impôt sur le revenu, celui que vous déclarez chaque année et que les banques retiennent pour calculer votre capacité d'emprunt.
• Le salaire net à payer : le net imposable moins l'impôt prélevé à la source. C'est la somme qui arrive réellement sur votre compte. Deux éléments font que le net imposable reste supérieur au net à payer : la CSG/CRDS non déductible (2,90 %) et la part patronale de la complémentaire santé.

Le salaire net imposable est utilisé comme base pour le calcul de votre capacité d’emprunt 

Connaître votre capacité d’emprunt vous permet de savoir si vous pouvez rembourser sereinement.

Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % 

En principe, les banques accordent du crédit aux souscripteurs dont le taux d’endettement ne dépasse pas 35 %. Pour calculer ce taux, elles font le rapport entre vos charges et vos revenus. Ces charges incluent toutes vos dépenses récurrentes.

Ainsi, plus les charges sont importantes, plus le taux d’endettement est élevé ! En revanche, un revenu élevé peut apporter de l’équilibre au calcul : même si vous avez beaucoup de charges, votre taux d’endettement ne risquera pas de dépasser le maximum autorisé.

Ce taux permet à la banque d’évaluer votre situation et de mesurer votre risque de défaut de paiement.

La banque va également définir le montant de votre mensualité en fonction de ce taux d’endettement.

Vous devez donc trouver un équilibre pour votre prêt immobilier entre le montant de vos mensualités et le coût du crédit immobilier : plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, mais plus le prêt coûte cher.

Quels salaires sont pris en compte pour calculer votre capacité d’emprunt ?

Sont ainsi pris en compte les salaires net imposables suivants :

• 100 % de votre salaire si vous êtes en CDI (hors période d’essai) ou fonctionnaire
• 100 % de votre salaire moyen sur les 3 dernières années si vous êtes travailleur indépendant, chef d’entreprise, intermittent ou profession libérale (la durée prise en compte peut être plus courte dans ce cas)
• le variable peut être intégré au calcul mais il n’est pas pris en compte de la même manière par toutes les banques
• si vous êtes en CDD ou intérimaire, la banque ne prendra pas en compte vos salaires
• si vous êtes propriétaire d’un investissement locatif, la banque prend en compte les loyers perçus, mais pas dans leur totalité (généralement 70 %)

Si vous souscrivez un crédit pour investir dans le locatif, la banque peut prendre en compte vos revenus locatifs à venir. Cette méthode est cependant peu courante : mieux vaut ne pas dépasser les 35 % d’endettement sans compter ces futurs revenus.

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Le prélèvement à la source a-t-il un impact sur votre crédit immobilier ? 

Le prélèvement à la source n’aura pas d’impact négatif sur votre capacité d’emprunt ni sur le calcul de votre mensualité.

Le salaire net à payer est généralement moins élevé que le salaire net imposable.

Cela ne change en rien la modalité de calcul de l’impôt sur le revenu.

Avant cette modification dans le prélèvement, les banques prenaient déjà en compte le revenu net imposable : le passage à la retenue à la source ne change pas ce mode de calcul !

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