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Quels critères ont le plus d'impact sur votre budget d'achat ?

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Jules Stalin
Mis à jour le 15 sept. 2021
Quels critères ont le plus d'impact sur votre budget d'achat ?

Si vous êtes en pleine recherche pour votre prêt immobilier, vous avez probablement des milliers de questions (et si ce n’est pas le cas, vous avez bien de la chance). Mais si vous êtes comme nous, la moitié de ces questions concerne votre capacité d’achat. Allez-vous pouvoir financer ce bien qui vous fait tant rêver ? Pourrez-vous acheter dans le quartier dont vous avez envie ? Comment être certain que vous avez la meilleure offre ? Pourquoi n’avez-vous pas le même taux que votre voisin ?

Finalement, quels critères ont le plus d’impact sur votre capacité d'emprunt ?

Évidemment, chaque situation est unique et il est difficile de répondre en quelques mots à cette question existentielle. Mais on peut vous donner des éléments de réponse à travers un exemple concret.

criteres impact budget gif

La situation initiale

Prenons donc une situation similaire à ce que nous rencontrons le plus souvent. Vous êtes en couple (32 ans) avec 1 enfant, et vous souhaitez acheter une maison dans l’ancien à Nantes. Vous êtes tous deux en CDI avec un salaire de 2 000 € net par mois (ce qui correspond à 30 000 € bruts à l’année).

Vous disposez d’une épargne de 20 000 €, et vous n’avez pas de crédits en cours.

En faisant la simulation initiale pour évaluer votre budget, vous obtenez la réponse suivante :

  • Vous pouvez emprunter sur 25 ans à un taux de 1,28 % et une assurance groupe de 0,26 %
  • Cela correspond à des mensualités de 1 440 € par mois

Vous pouvez emprunter 350 000 €, ce qui vous permet également de couvrir les frais de notaire (votre apport de 20 000 € n’est pas suffisant pour cela)

Vous disposez donc au total d’un budget d’achat de 339 000 €, ce qui équivaut à une maison de 74 m² à Nantes (selon les prix moyens de l’immobilier en août 2021).

NB : ici la mensualité est moins élevée car elle n’intègre pas l’assurance de prêt à 0,26 %.

impact critères 1

Mais que se passe-t-il si l’un de ces critères change ?

Vous avez une augmentation de salaire

Le salaire est pris en compte dans le calcul du taux d'endettement, qui permet de déterminer la mensualité maximale que vous pouvez payer. Logiquement, une augmentation de salaire vous permet de payer plus chaque mois, et donc, in fine, d’emprunter plus. Regardons de plus près.

Imaginons que vous avez une augmentation de salaire conséquente : vous passez tous deux de 30 000 à 34 000 € brut annuels, ce qui correspond à une augmentation de 12 %. Plutôt sympathique, donc. Qu’est-ce que cela signifie pour votre prêt ?

La simulation de prêt immobilier gratuite est formelle : vous bénéficiez effectivement d’un budget plus conséquent puisque vous pouvez désormais acheter un bien à 383 000 € (toujours sur 25 ans et avec un taux de 1,28 %). Cela correspond à une maison de 83 m² à Nantes, soit 9 m² de plus.

Vous souhaitez acheter dans le neuf

En achetant dans le neuf, les frais de notaire sont bien moins élevés que dans l’ancien. En l’occurrence, dans notre exemple, ils passent de 25 181 € à 8 154 €. Acheter dans le neuf ne vous permet donc pas d’emprunter plus, mais il vous permet de dégager de la trésorerie pour le prix du bien.

En achetant dans le neuf, vous passez donc à un budget de 356 000 €, ce qui correspond à une maison de 77 m².

Mais le neuf présente également un autre avantage : celui de pouvoir demander un PTZ si vous y êtes éligible. Ici, vous pourriez bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro de 92 000 €, ce qui vous permet de faire des économies significatives sur le coût de l’emprunt. Votre budget passe à 369 000 €, soit une maison de 88 m². C’est 14m² de plus que pour notre situation initiale !
impact critères 2

Vous obtenez une très belle décote sur le taux

Le taux immobilier est certainement LE critère dont on parle le plus au moment de sa recherche de crédit, et c’est bien normal. Mais, finalement, quel est l’impact d’une très bonne négociation sur votre capacité d’achat ?

Reprenons notre exemple initial : avec les données transmises, vous avez une proposition d’une banque à 1,28 %. Mais votre courtier mène sa négociation de main de maître, et vous parvenez à obtenir une décote (c’est-à-dire une réduction) de 0,2 points sur votre taux. Vous faites désormais partie des profils privilégiés, avec un taux de 1,08 % sur 25 ans.

Ce nouveau taux vous permet d’emprunter… 8 000 € de plus qu’avec votre taux à 1,28 %, soit 1 m² supplémentaire.

impact critères 2

Vous souhaitez prendre une autre assurance que celle proposée par la banque

L’assurance de prêt immobilier représente souvent un coût important dans votre emprunt. Au moment de faire votre demande de crédit, vous êtes donc en droit de vous poser la question de savoir si vous allez passer par l’assurance proposée par la banque, ou si vous passez par un assureur externe.

Le coût de l’assurance varie fortement en fonction de votre profil (âge, métier, santé etc), il est donc intéressant de faire un comparatif. Ici, en passant par l’assurance déléguée, vous pouvez obtenir un taux à 0,1 % : cela vous permet de gagner 10 000 € sur le montant empruntable, soit l’équivalent de 2,5 m².

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Vous souhaitez passer par une autre banque

L’offre que vous pouvez obtenir dans cet exemple est plutôt rare sur le marché : en effet, la banque accepte de vous financer même si votre apport ne couvre pas les frais de notaire, ce qui est loin d’être la norme à l’heure actuelle !

Imaginons que vous souhaitez passer par une autre banque qui exige que votre apport couvre les frais annexes, soit environ 10 % du prix du bien. Avec cette condition supplémentaire, vous pouvez donc financer un bien d’une valeur de 200 000 €, même si votre taux d’endettement vous permettrait d’emprunter bien plus.

Ainsi, le choix de la meilleure offre dépend de nombreux critères ; en faisant varier votre profil, vous bénéficiez donc d’une certaine marge de manoeuvre concernant votre budget, mais il est toujours bon de se faire accompagner par un expert qui connaît tous les rouages de l’emprunt. C’est le rôle de votre courtier immobilier qui saura exactement sur quels leviers jouer pour vous permettre d’optimiser votre capacité d’emprunt.

N’hésitez pas à faire une simulation pour estimer votre budget d’achat !

A retenir
  • Chaque situation d’emprunt est unique, cependant, certains critères ont un effet plus important que d’autres sur votre capacité d’emprunt. Le salaire, le taux immobilier, le fait d’acheter dans l’ancien ou le neuf, sont autant de critères qui jouent sur votre prêt.

  • En fonction de votre situation, changer l’un ou l’autre de ces critères peut vous permettre d’augmenter significativement votre capacité d’achat.

  • Vous faire accompagner par un courtier vous permet d’optimiser toutes ces conditions et de démarrer vos recherches en toute connaissance de cause.

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