Si vous êtes en pleine recherche pour votre prêt immobilier, vous avez probablement des milliers de questions (et si ce n’est pas le cas, vous avez bien de la chance). Mais si vous êtes comme nous, la moitié de ces questions concerne votre capacité d’achat. Allez-vous pouvoir financer ce bien qui vous fait tant rêver ? Pourrez-vous acheter dans le quartier dont vous avez envie ? Comment être certain que vous avez la meilleure offre ? Pourquoi n’avez-vous pas le même taux que votre voisin ?

Évidemment, chaque situation est unique et il est difficile de répondre en quelques mots à cette question existentielle. Mais on peut vous donner des éléments de réponse à travers un exemple concret.

Prenons donc une situation similaire à ce que nous rencontrons le plus souvent. Vous êtes en couple (32 ans) avec 1 enfant, et vous souhaitez acheter une maison dans l’ancien à Nantes. Vous êtes tous deux en CDI avec un salaire de 2 000 € net par mois (ce qui correspond à 30 000 € bruts à l’année).

Vous disposez d’une épargne de 20 000 €, et vous n’avez pas de crédits en cours.

En faisant la simulation initiale pour évaluer votre budget, vous obtenez la réponse suivante :

• Vous pouvez emprunter sur 25 ans à un taux de 1,28 % et une assurance groupe de 0,26 %
• Cela correspond à des mensualités de 1 440 € par mois

Vous pouvez emprunter 350 000 €, ce qui vous permet également de couvrir les frais de notaire (votre apport de 20 000 € n’est pas suffisant pour cela)

Vous disposez donc au total d’un budget d’achat de 339 000 €.

NB : ici la mensualité est moins élevée car elle n’intègre pas l’assurance de prêt à 0,26 %.

Mais que se passe-t-il si l’un de ces critères change ?

Imaginons que vous avez une augmentation de salaire conséquente : vous passez tous deux de 30 000 à 34 000 € brut annuels, ce qui correspond à une augmentation de 12 %. Plutôt sympathique, donc. Qu’est-ce que cela signifie pour votre prêt ?

En achetant dans le neuf, les frais de notaire sont bien moins élevés que dans l’ancien. En l’occurrence, dans notre exemple, ils passent de 25 181 € à 8 154 €. Acheter dans le neuf ne vous permet donc pas d’emprunter plus, mais il vous permet de dégager de la trésorerie pour le prix du bien.

En achetant dans le neuf, vous passez donc à un budget de 356 000 €, ce qui correspond à une maison de 77 m².

Le taux immobilier est certainement LE critère dont on parle le plus au moment de sa recherche de crédit, et c’est bien normal. Mais, finalement, quel est l’impact d’une très bonne négociation sur votre capacité d’achat ?

Reprenons notre exemple initial : avec les données transmises, vous avez une proposition d’une banque à 1,28 %. Mais votre courtier mène sa négociation de main de maître, et vous parvenez à obtenir une décote (c’est-à-dire une réduction) de 0,2 points sur votre taux. Vous faites désormais partie des profils privilégiés, avec un taux de 1,08 % sur 25 ans.

Ce nouveau taux vous permet d’emprunter… 8 000 € de plus qu’avec votre taux à 1,28 %, soit 1 m² supplémentaire.

Le coût de l’assurance varie fortement en fonction de votre profil (âge, métier, santé etc), il est donc intéressant de faire un comparatif. Ici, en passant par l’assurance déléguée, vous pouvez obtenir un taux à 0,1 % : cela vous permet de gagner 10 000 € sur le montant empruntable, soit l’équivalent de 2,5 m².

L’offre que vous pouvez obtenir dans cet exemple est plutôt rare sur le marché : en effet, la banque accepte de vous financer même si votre apport ne couvre pas les frais de notaire, ce qui est loin d’être la norme à l’heure actuelle !

Imaginons que vous souhaitez passer par une autre banque qui exige que votre apport couvre les frais annexes, soit environ 10 % du prix du bien. Avec cette condition supplémentaire, vous pouvez donc financer un bien d’une valeur de 200 000 €, même si votre taux d’endettement vous permettrait d’emprunter bien plus.

Ainsi, le choix de la meilleure offre dépend de nombreux critères ; en faisant varier votre profil, vous bénéficiez donc d’une certaine marge de manoeuvre concernant votre budget, mais il est toujours bon de se faire accompagner par un expert qui connaît tous les rouages de l’emprunt. C’est le rôle de votre courtier immobilier qui saura exactement sur quels leviers jouer pour vous permettre d’optimiser votre capacité d’emprunt.

N’hésitez pas à faire une simulation pour estimer votre budget d’achat !