Investissement locatif avant résidence principale : pourquoi ce n'est pas toujours une bonne idée

Acheter sa résidence principale ou investir dans un bien à louer, pour de nombreux primo-accédants, l’hésitation est réelle. L’investissement locatif est souvent perçu comme le choix le plus rentable et le plus stratégique pour se constituer un patrimoine. Pourtant, lorsqu’on est encore locataire de son logement, cette décision peut aussi compliquer certains projets futurs. On vous explique pourquoi, cas concret à l’appui.

Le cas de Thomas ou pourquoi la banque dit non

Prenons l'exemple de Thomas, 32 ans, cadre dans une startup parisienne. Il gagne 4 500€ nets par mois et paie un loyer de 1 200€ pour son appartement dans le 11e arrondissement. Avec 50 000€ d'apport, il souhaite investir dans un studio à louer pour 800€ par mois.

Son calcul semble logique : les loyers couvriront une bonne partie du crédit. Sauf que la banque ne voit pas les choses ainsi.

La double peine du locataire-investisseur

Voici ce que la banque va regarder :

• Son loyer actuel de 1 200€, une charge incompressible
• La future mensualité de crédit, même si elle est en partie couverte par des loyers
• Un taux d'endettement qui doit rester sous 35%

Résultat ? La capacité d'emprunt de Thomas se retrouve sévèrement amputée par son loyer. Là où il pourrait emprunter 330 000€ pour une résidence principale (avec une mensualité de 1 575€), il doit se contenter d'environ 80 000€ pour un investissement locatif (avec une mensualité de 375€). Une différence considérable qui limite drastiquement ses options d'investissement.

Ce plafond de 35 % est fixé par la réglementation : depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires de ne pas accorder de crédit immobilier qui ferait dépasser ce seuil d’endettement. Pour un investisseur encore locataire, ce calcul est particulièrement défavorable : ses loyers attendus ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70 % dans le calcul de la capacité d’emprunt (pour tenir compte de la vacance locative et des charges), tandis que son loyer actuel reste une charge à 100 %. Ce double effet ciseaux explique pourquoi la banque dit souvent non.

La résidence principale, un choix plus stratégique

Imaginons maintenant que Thomas achète son propre appartement. Le même apport de 50 000€ lui permettrait :

• d'emprunter plus (son loyer actuel devient sa capacité de remboursement)
• d'obtenir un meilleur taux (les banques privilégient la résidence principale)
• de commencer à se constituer un patrimoine tout en se logeant

En achetant sa résidence principale, Thomas transforme une charge (son loyer) en investissement. C'est mathématiquement plus efficace.

Les autres avantages de la résidence principale

Au-delà de la capacité d'emprunt, acheter sa résidence principale offre d'autres atouts :

• Des taux plus avantageux
• Un apport demandé moins important
• Des aides comme le PTZ pour les primo-accédants
• Une fiscalité plus légère

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Quand l'investissement locatif devient pertinent

L'investissement locatif n'est pas une mauvaise stratégie en soi. Il devient vraiment intéressant quand :

• Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale : Une fois cette étape franchie, votre capacité d'emprunt est souvent mieux optimisée pour un projet locatif.
• Votre capacité d'emprunt est suffisante même en restant locataire : Certains profils avec des revenus confortables et une gestion financière rigoureuse peuvent se permettre d'investir sans compromettre leur future accession à la propriété.
• Vous habitez dans une zone où l'achat est peu avantageux : Dans certaines grandes villes où les prix de l'immobilier sont très élevés (comme Paris ou Lyon), rester locataire et investir dans une ville à fort rendement peut être plus stratégique.
• Vous souhaitez optimiser votre fiscalité : L'investissement locatif offre plusieurs leviers d'optimisation fiscale, notamment via le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou encore l'achat en SCI pour les stratégies patrimoniales plus complexes.

La tentation de l'investissement locatif est compréhensible. Mais quand on est encore locataire, commencer par sa résidence principale est souvent le choix le plus judicieux. C'est plus simple à financer et cela pose les bases d'un patrimoine solide.

Dans le cas de Thomas, acheter sa résidence principale lui permettrait d'accéder à un bien plus grand, mieux situé, tout en transformant son loyer en patrimoine. L'investissement locatif pourra venir dans un second temps, une fois propriétaire, avec une capacité d'emprunt retrouvée.

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